　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 經(jīng)過一年的調(diào)整，世茂集團(tuán)以全新的形象出現(xiàn)。

　　回顧這場變革，世茂集團(tuán)副總裁、營銷公司總經(jīng)理蔡雪梅認(rèn)為，之前的世茂在“豪宅教父”這個(gè)神壇上下不來。

　　在她看來，成功是把雙刃劍，既可以促使企業(yè)成為最優(yōu)秀的；但也可能導(dǎo)致企業(yè)止步不前，被人超越。

　　“房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了二、三十年的快速增長期，優(yōu)秀的開發(fā)商對于產(chǎn)品本身的打造能力基本不會有大的差別。”蔡雪梅續(xù)稱，開發(fā)商就好像大廚一樣，前十位大廚的炒菜本事誰也不會比誰差，未來考驗(yàn)這幾位大廚價(jià)值的，不是能夠做什么樣的菜，或者做菜的差異到底有多大，而在于誰能夠更快創(chuàng)造出滿足客戶潛在需求的菜品出來，這是影響未來競爭格局的關(guān)鍵。

　　與國內(nèi)前十位的其他開發(fā)商不同，世茂是一個(gè)具有強(qiáng)烈危機(jī)意識的企業(yè)。

　　今年年初，世茂成立了戰(zhàn)略資源部，主要做跨界重大資源整合。

　　在蔡雪梅看來，世茂不再局限于單一的工作，蓋蓋房子，做個(gè)花園，做個(gè)園林，然后賣房子。

　　一季度，世茂發(fā)布了未來3-5年戰(zhàn)略定位，城市進(jìn)化的先行者是該公司下一步的發(fā)展目標(biāo)。目前來看，世茂旗下業(yè)務(wù)已經(jīng)涵蓋了住宅、商業(yè)、酒店、旅居以及產(chǎn)業(yè)。

　　對于業(yè)界持續(xù)關(guān)注的世茂集團(tuán)“四架馬車”（住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及產(chǎn)業(yè)集群），蔡雪梅介紹表示，上述四大板塊中住宅和商業(yè)占比最大，達(dá)到60%-70%；其次是旅居地產(chǎn)占到20%，產(chǎn)業(yè)集群占10%。“我們現(xiàn)在還沒有做具體的定位規(guī)劃，但是旅居地產(chǎn)肯定是公司下一步要拓展的新領(lǐng)域。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對世茂集團(tuán)副總裁、營銷公司總經(jīng)理蔡雪梅女士2013博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：世茂集團(tuán)四大業(yè)務(wù)板塊占比分別是多少？未來比較理想的配比是多少？

　　蔡雪梅：四大板塊中住宅和商業(yè)占比最大，達(dá)到60%-70%，其次是旅居地產(chǎn)占到20%，產(chǎn)業(yè)集群占10%。具體的定位規(guī)劃還沒有做，但是旅居地產(chǎn)肯定是公司下一步要拓展的新領(lǐng)域。

　　其實(shí)，今年博鰲房地產(chǎn)論壇的主題是“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，這是一個(gè)很好的切入點(diǎn)和主題。

　　房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了二、三十年的快速增長期，優(yōu)秀開發(fā)商的產(chǎn)品打造能力基本不會有大的差別。就好像大廚一樣，前十位大廚的炒菜本事誰也不會比誰差，未來考驗(yàn)這幾位大廚價(jià)值的，不是夠做什么樣的菜，或者做菜的差異到底有多大，而在于誰能夠更快速創(chuàng)造出滿足客戶潛在需求的菜品出來，這是影響未來競爭格局的關(guān)鍵。

　　我們認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)的競爭就像手機(jī)之間的競爭，通話質(zhì)量、屏幕大小、耗電量已不再是關(guān)鍵，而是完全脫離了這個(gè)層面的競爭。在這樣的競爭格局下，單一的工程質(zhì)量、開工面積、開工規(guī)模、年銷售額、利潤率等基本層面比拼的時(shí)代即將過去，未來將會進(jìn)入到另外幾個(gè)緯度的比拼。

　　首先是品牌的比拼，品牌背后代表的是企業(yè)輸出的不僅僅是單一的產(chǎn)品，還能賦予產(chǎn)品和客戶更多的東西；第二，在資本層面也會進(jìn)入到相應(yīng)的比拼階段；第三，會出現(xiàn)洗牌，出現(xiàn)創(chuàng)新的競爭模式或者商業(yè)模式。

　　觀點(diǎn)新媒體：世茂將如何應(yīng)對這些新的比拼？

　　蔡雪梅：我們在今年一季度發(fā)布了世茂未來3-5年的戰(zhàn)略定位，即城市進(jìn)化的先行者。長遠(yuǎn)的定位是希望成為整個(gè)行業(yè)的引領(lǐng)者，整個(gè)團(tuán)隊(duì)都非常清楚。

　　對于行業(yè)引領(lǐng)者，我們的理解是希望世茂未來銷售的是不僅僅是產(chǎn)品，更多是生活模式，內(nèi)部稱之為“世茂生活方式”，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長足發(fā)展，引領(lǐng)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。其根本目的就在于通過打造出全新的世茂生活方式，帶給客戶全然不同的生命體驗(yàn)和生活品質(zhì)。

　　世茂是一個(gè)有很強(qiáng)烈危機(jī)意識的企業(yè)，與國內(nèi)前十位其他開發(fā)商有巨大的不同。業(yè)務(wù)已經(jīng)涵蓋了住宅、商業(yè)、酒店、旅居以及產(chǎn)業(yè)，所以世茂不需要轉(zhuǎn)型，已是全能。

　　其實(shí)，世茂本身的基礎(chǔ)非常好，只是之前在“豪宅教父”這個(gè)神壇上下不來。成功是把雙刃劍，既可以促使企業(yè)成為最優(yōu)秀的，也可能導(dǎo)致企業(yè)止步不前，被人超越。所以，我們經(jīng)過了2012年的變革，并在2013年上半年持續(xù)發(fā)聲。

　　觀點(diǎn)新媒體：開發(fā)商與電商合作已經(jīng)比較普遍，世茂集團(tuán)在這方面是如何考慮的？

　　蔡雪梅：在這方面我們提出了云服務(wù)。事實(shí)上，在去年3月份已經(jīng)提出了“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值”的口號，并做了一系列為業(yè)主創(chuàng)造增值服務(wù)的內(nèi)容。

　　與今年新提出的云服務(wù)相比，去年做的是點(diǎn)狀戰(zhàn)略合作，這個(gè)合作是松散型的，我們只是把資源引入進(jìn)來，但具體如何操作、操作到什么程度，我們并沒有管控權(quán)，無法決定和主導(dǎo)。而云服務(wù)則完全不同，世茂會充當(dāng)最重要的角色，發(fā)揮主導(dǎo)作用。

　　比如，我們與東軟熙康合作，并不是單純把東軟熙康引進(jìn)來，而是建立了合資公司世茂熙康。意味著我們不僅投入了資金，還包括人員、管理，從而確保持續(xù)為客戶提供及時(shí)的服務(wù)。

　　這是屬于健康云，另外還有商務(wù)云，主要依托世茂自身的酒店。我們預(yù)計(jì)2017年在全國實(shí)現(xiàn)27家酒店開業(yè)，2017年之后保持每年開業(yè)1-2家酒店的速度。

　　這就意味著世茂的業(yè)主可以享受世茂其他服務(wù)，我們稱之為“世茂中國城市會客廳”。

　　觀點(diǎn)新媒體：具體如何操作？

　　蔡雪梅：因?yàn)槭烂瘶I(yè)務(wù)涉及的地區(qū)跨度比較大，從一線城市到四線城市都有。比如，在三四線城市買了一套普通住宅或者公寓的客戶，就可以依托我們的云平臺，通過服務(wù)熱線，擁有世茂在全國所有酒店的入住權(quán)，而且能夠拿到最便宜的價(jià)格。

　　此外，我們會對每一戶業(yè)主的家庭健康需求、旅游度假需求、商務(wù)需求、教育需求以及個(gè)人需求等進(jìn)行整理，建立起各自的檔案袋。

　　觀點(diǎn)新媒體：世茂一直準(zhǔn)備進(jìn)入珠三角，這方面有沒有新的進(jìn)展？

　　蔡雪梅：事實(shí)上此前世茂已經(jīng)進(jìn)入了珠三角地區(qū)運(yùn)作項(xiàng)目。近期想拿的那塊地也已經(jīng)掛牌了，因?yàn)閯倓倰炫疲晕覀冊趫?bào)名跟進(jìn)。而且投入了很大力氣進(jìn)行前期的設(shè)計(jì)、規(guī)劃以及一系列的測算，準(zhǔn)備較充分。

　　觀點(diǎn)新媒體：對于合作模式有怎樣的想法？

　　蔡雪梅：對于世茂而言，合作是發(fā)展的重要模式之一。在這樣的一個(gè)競爭環(huán)境中，我們不會完全只靠自己的力量。此前世茂也已經(jīng)與其他企業(yè)有合作開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。

　　在這方面，我們會比較關(guān)注幾個(gè)點(diǎn)。第一，擁有相同的價(jià)值觀，在操盤能力等方面不見得要和世茂一模一樣，但希望能夠取長補(bǔ)短，能夠互相借勢。

　　第二，對于重點(diǎn)項(xiàng)目，希望能夠擁有核心主控權(quán)，在所有的合作項(xiàng)目中，世茂能夠起到一定的主導(dǎo)作用。

　　通過前幾年的合作積累，世茂有從合作方中退出、有改變合作的方式的情況，比如通過增加持股掌握項(xiàng)目的主控權(quán)。

　　第三，希望實(shí)現(xiàn)雙贏，一定不能是某一方受益的結(jié)果。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年全國土地交易活躍，怎么看這樣的土地市場表現(xiàn)？

　　蔡雪梅：從上半年地產(chǎn)銷售來看，形勢很好，出現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢，從而激發(fā)開發(fā)商拿地的熱情。再加上去年大家比較審慎，土地的儲備量和供貨量在今年上半年偏向緊張。這種情況下，眾多房企上半年拿地動作頻繁也是正常。

　　事實(shí)上，下半年才是土地供貨的窗口期，世茂也將繼續(xù)拿地，為明年增加銷售額做儲備，所以我們下半年會擇時(shí)而出。

　　目前來看，我們的土地儲備量還是很好的，同時(shí)去化節(jié)奏和周轉(zhuǎn)率也非常好，可以以靜制動，伺機(jī)進(jìn)入。

　　觀點(diǎn)新媒體：國五條出臺之后，大部分城市并未出現(xiàn)“量價(jià)下跌”的狀態(tài)，您認(rèn)為原因是什么？

　　蔡雪梅：如果單從打擊投機(jī)來講，上半年的政策收效不錯(cuò)。根據(jù)我們的監(jiān)控，投資客戶已大大減少，房價(jià)上漲主要是因?yàn)槭袌鲎宰⌒枨蟮尼尫牛鋵?shí)這也是整個(gè)市場機(jī)制運(yùn)作的最終結(jié)果。

　　下半年，政府可能會加大落實(shí)政策的執(zhí)行力度，也可能會繼續(xù)出臺一些細(xì)則性的政策。比如，增加房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市，增加限價(jià)的城市，上半年限價(jià)還主要集中在一線城市。下半年可能會在原有既定方向性政策上做一些補(bǔ)充、落實(shí)、細(xì)化，或者更嚴(yán)格監(jiān)控落地執(zhí)行，讓地方政府和相關(guān)的機(jī)構(gòu)有更清晰的依據(jù)和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

　　隨著土地價(jià)格、人工成本的增加，與此同時(shí)房屋建造成本的不斷攀升，這些都是房價(jià)上漲的其中一些因素。

　　觀點(diǎn)新媒體：怎樣的漲幅水平，您認(rèn)為是比較合理的？

　　蔡雪梅：這個(gè)很難衡量，因?yàn)槭袌霾▌印⒐┬璞壤淖兓?，包括一定的市場時(shí)機(jī)甚至企業(yè)的階段性需求都對價(jià)格有一定影響。漲幅是否合理要依據(jù)不同的市場時(shí)機(jī)、不同市場階段進(jìn)行判斷，各個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)不一樣。

　　比如在供貨量大的節(jié)點(diǎn)上，可能各家都不漲價(jià)，而是拼命的沖量。上半年有些城市出現(xiàn)了供貨量非常緊缺的窗口期，就出現(xiàn)了大比例的漲價(jià)。但下半年，在市場競爭更加激烈的態(tài)勢下，反而是有可能出現(xiàn)跑量為主甚至是降價(jià)的現(xiàn)象了。

（審校：勞蓉蓉）