建業(yè)省域化戰(zhàn)略就像我?guī)е覀兊膱F(tuán)隊(duì)從東坡攀登珠峰，現(xiàn)在不知道能走多遠(yuǎn)，只有一直往前爬。

　　編者按：伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無(wú)措，有過(guò)黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過(guò)所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進(jìn)入新改革時(shí)代，如果說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們?cè)?013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來(lái)。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 經(jīng)過(guò)兩年多的調(diào)控，繼續(xù)深入三、四線城市拓展是否還是開發(fā)商的明智之選？近來(lái)市場(chǎng)上關(guān)于“三四線泡沫”與“重回一二線”的討論，似乎已經(jīng)給出了多數(shù)人的答案。

　　但即使“到三四線去”已被多方看空，甚至遭到合作伙伴的離棄，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森仍不認(rèn)為省域化戰(zhàn)略出了問(wèn)題。

　　“最近中城聯(lián)盟爬山，郁亮帶著中城聯(lián)盟的8個(gè)人去登珠峰，下來(lái)之后，我突然有個(gè)感悟：建業(yè)這個(gè)戰(zhàn)略就像我?guī)е覀兊膱F(tuán)隊(duì)從東坡攀登珠峰。”近日，胡葆森在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)，將建業(yè)省域化戰(zhàn)略喻為從東坡攀登珠峰。

　　省域化與“東坡”

　　“東坡是沒人上去過(guò)的，也許東坡根本沒有路，但我現(xiàn)在可能已經(jīng)到了5000米，抬頭往上看，發(fā)現(xiàn)還是有路的。但至于最后能走到6000米還是到7000米？現(xiàn)在還不知道，只有一直往前爬。”胡葆森如是說(shuō)。

　　“如果到前面一看四周全是懸崖峭壁，就算拿著繩子、搬著梯子也上不去了，那就只好繞到北坡、南坡。”

　　據(jù)胡葆森透露，在今年7月與王石、馮侖的一次聊天中，王石曾提醒他，三、四線城市的可發(fā)展空間有限，資源成長(zhǎng)空間最多的還是在一、二線城市，包括萬(wàn)科、恒大，從去年開始就重點(diǎn)向一、二線城市發(fā)展。

　　胡葆森坦承：“現(xiàn)在建業(yè)做的，除了鄭州能算個(gè)二線城市，其它的基本上都是三、四線城市。所以建業(yè)堅(jiān)守這條路走下去會(huì)是什么結(jié)局？我也不清楚。”

　　不過(guò)，他認(rèn)為，根據(jù)河南的現(xiàn)狀，建業(yè)與別的企業(yè)不同。在河南21年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)已形成一種疊加效應(yīng)，這令建業(yè)與剛進(jìn)來(lái)一線房企有所不同。

　　從2008年到2012年，從30億到100億，這四個(gè)數(shù)字足以證明胡葆森連續(xù)21年堅(jiān)守河南市場(chǎng)的選擇是正確的。

　　據(jù)胡葆森回憶，建業(yè)的銷售規(guī)模從上市前不到30億，發(fā)展到40多億、66億、82億、103億、130多億（今年的目標(biāo)）。

　　“就是這么一步一步上來(lái)的，我的要求是每年的增長(zhǎng)幅度必須保證20%以上，但不鼓勵(lì)超過(guò)30%。這種成長(zhǎng)是健康的。”胡葆森進(jìn)一步指出，在經(jīng)過(guò)2009-2012年的攻堅(jiān)階段之后，接下來(lái) 4年，省域化戰(zhàn)略將進(jìn)入第三個(gè)階段。

　　“內(nèi)部稱之為戰(zhàn)略縱深階段。”胡葆森續(xù)稱，除了繼續(xù)鞏固地級(jí)市市場(chǎng)，建業(yè)還會(huì)朝著兩個(gè)方向發(fā)展：第一，進(jìn)入大約30-40個(gè)縣級(jí)城市；第二，在鄭州市場(chǎng)深耕，奪回鄭州的市場(chǎng)占有率。

　　“就像把中間這17個(gè)地市過(guò)去這么多年的市場(chǎng)成果、資源向兩端釋放。” 胡葆森進(jìn)一步指出：“這也就意味著，我們要圍繞著這個(gè)主業(yè)，在200億向300億發(fā)展的過(guò)程中，開辟出一個(gè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。”

　　據(jù)了解，建業(yè)地產(chǎn)已提出明年沖擊200億的銷售目標(biāo)，2016年實(shí)現(xiàn)300億。而今年正是該公司達(dá)到200億的過(guò)渡階段。

　　隱形商業(yè)帝國(guó)

　　值得一提的是，對(duì)于建業(yè)省域化的發(fā)展，老胡的“雄心”不僅限于此，而是打造其在中原的隱形商業(yè)帝國(guó)。

　　按照他的設(shè)想，未來(lái)建業(yè)將擁有九大特種部隊(duì)，即物業(yè)、足球、教育、酒店、商業(yè)、旅游、綠色基地、至尊（社區(qū)商業(yè)）以及文化旅游，其中涵蓋了全部的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　據(jù)胡葆森介紹，建業(yè)在文化旅游地產(chǎn)方面的第一個(gè)項(xiàng)目已在今年動(dòng)工，預(yù)計(jì)明年春天會(huì)推向市場(chǎng)。這個(gè)項(xiàng)目在河南許昌鄢陵縣，距離鄭州大概1個(gè)半小時(shí)。而建業(yè)則以陳化店鎮(zhèn)改造的方式介入當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化建設(shè)之中，結(jié)合苗木、鮮切花、綠色基地等產(chǎn)業(yè)，解決未來(lái)建業(yè)業(yè)主的花籃子、菜籃子、果籃子需求。

　　此外，到建業(yè)30周年之時(shí)，酒店將會(huì)發(fā)展到15家，形成一個(gè)新的版塊。與此同時(shí)，城市綜合體將會(huì)發(fā)展至20個(gè)。另外，還將建近200個(gè)社區(qū)。

　　“這200個(gè)社區(qū)在16.7萬(wàn)平方公里的區(qū)域內(nèi)，將變成一個(gè)用社區(qū)組成的網(wǎng)絡(luò)。”胡葆森解釋稱，首先，我把它看成是一個(gè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。因?yàn)檫@200個(gè)社區(qū)遍布在100個(gè)城市，對(duì)于某個(gè)地方的客戶而言，把每一個(gè)社區(qū)變成服務(wù)平臺(tái)，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)就覆蓋了全省120個(gè)城市。

　　“作為服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的同時(shí)，也是一個(gè)巨大的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。200個(gè)社區(qū)，大概有20-30萬(wàn)戶，100萬(wàn)居民，這100萬(wàn)人應(yīng)該是河南最富有、最具消費(fèi)能力和購(gòu)買能力的群體，因?yàn)橘I我們房子的客戶基本上都是河南先富起來(lái)的人。”胡葆森表示，盡管尚未能確定從網(wǎng)絡(luò)化平臺(tái)上可開發(fā)出多少商業(yè)機(jī)會(huì)，但至少可以想像，15個(gè)酒店的板塊未來(lái)可以分拆。

　　“200個(gè)社區(qū)商業(yè)，每個(gè)社區(qū)商業(yè)就按3000平方米來(lái)計(jì)算，那就是60萬(wàn)平方米的社區(qū)商業(yè)，甚至可以再樂觀一點(diǎn)，是100萬(wàn)平方米。而且這些社區(qū)商業(yè)還不同于其它商場(chǎng)的商業(yè)，這是日常的消費(fèi)。”

　　對(duì)于20個(gè)城市綜合體，胡葆森假設(shè)表示，如果自持的部分按10萬(wàn)平方米計(jì)算，加起來(lái)就是200萬(wàn)平方米，再加上100萬(wàn)平方米的社區(qū)，就會(huì)形成300萬(wàn)平方米的持有型經(jīng)營(yíng)物業(yè)。按現(xiàn)在的租金價(jià)格來(lái)算是20個(gè)億的租金收入，10年以后肯定會(huì)增加更多。

　　而在教育產(chǎn)業(yè)方面，現(xiàn)在建業(yè)已有40多個(gè)幼兒園、2個(gè)中學(xué)、1個(gè)小學(xué)，在校學(xué)生近1萬(wàn)名。

　　“今年，教育產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入已經(jīng)過(guò)億，在全國(guó)排在前三位。未來(lái)4年，我們將發(fā)展到100個(gè)幼兒園，未來(lái)10年，至少要發(fā)展到150-200個(gè)幼兒園。”胡葆森如是說(shuō)。