在很多時(shí)候，凱德商用手中的基金或者信托才是真正的交易或管理主體。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 在住宅地產(chǎn)遭受調(diào)控的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)早就成為了大部分房企轉(zhuǎn)型或調(diào)整的重點(diǎn)。于是，市場(chǎng)上的收購、交易時(shí)有發(fā)生。

　　作為一直看好中國商業(yè)地產(chǎn)并全力發(fā)展的凱德商用，近日在北京再獲取了一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。值得注意的是，在本次收購中，凱德商用繼續(xù)使用了旗下的資本通道。

　　收購北京項(xiàng)目

　　7月15日，凱德商用宣布公司已透過全資附屬子公司以17.6億元收購位于北京市的首地大峽谷購物中心，該中心屬于首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，該項(xiàng)收購還有待中國政府審批。

　　據(jù)了解，包括與收購相關(guān)的支出在內(nèi)，該購物中心的總投資額約為18.2億，以總建筑面積(不包括停車場(chǎng))計(jì)算，每平方米的投資額約為26000元。

　　該中心為營運(yùn)中的購物中心，位于北京豐臺(tái)區(qū)西三環(huán)南路。總建筑面積(不包括停車場(chǎng))約為7萬平方米，設(shè)有403個(gè)停車位。該購物中心擁有多元化的租戶組合，目前出租率約為92.7%。

　　凱德商用表示，該項(xiàng)目為公司位于北京的第十家購物中心，將鞏固其于北京的市場(chǎng)占有率，透過購入物業(yè)，凱德商用能保留其資本能力以投放于其他機(jī)遇，并持續(xù)擴(kuò)充所管理的資產(chǎn)、租賃網(wǎng)絡(luò)及市場(chǎng)占有率。

　　有分析認(rèn)為，受益于“城南行動(dòng)計(jì)劃”，北京南城商業(yè)近幾年取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。凱德商用此番收購首地大峽谷，不僅在南三環(huán)這一稀缺地段實(shí)現(xiàn)了落子，也將在未來享受該物業(yè)不斷增值的收益。

　　今年3月，首地大峽谷以7億元在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌。據(jù)首地大峽谷運(yùn)營方華坤商業(yè)投資管理有限公司方面介紹，轉(zhuǎn)讓首地大峽谷源于母公司首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。不過直至4月25日第一輪掛牌期滿，首地大峽谷并沒有尋到買家。此后，首地大峽谷又第二次登上了北京產(chǎn)權(quán)交易所尋求轉(zhuǎn)讓。

　　期間，業(yè)界不斷傳出凱德商用是最接近收購首地大峽谷的買家。當(dāng)時(shí)，據(jù)首地大峽谷內(nèi)部人員透露，凱德商用已收購華坤商業(yè)股權(quán)。但凱德商用中國總裁駱偉漢在否認(rèn)已接手的同時(shí)表示，首地大峽谷掛牌出售，凱德商用會(huì)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行研究和綜合評(píng)價(jià)，判斷其是否具有接手價(jià)值。

　　資料顯示，自2010年8月至今年2月，首地大峽谷累計(jì)銷售額破16億元，月均客流量逾百萬，出租率約為92.7%。

　　借力信托謀擴(kuò)張

　　事實(shí)上，收購是凱德商用在中國最常使用的擴(kuò)張方式。

　　2012年4月，凱德商用收購了保利在北京的一塊商業(yè)用地，總開發(fā)成本共約23.43億。2012年9月，凱德商用向中鐵建收購武漢1818中心凱德廣場(chǎng)，總代價(jià)14.14億元。

　　凱德商用中國總裁駱偉漢曾表示，每次收購，賬都算得很細(xì)，包括建筑成本、租金情況、區(qū)域消費(fèi)情況，開業(yè)后能否達(dá)到投資者需要的回報(bào)率等等，并稱如果算不過來賬，肯定不會(huì)勉強(qiáng)買下來。

　　顯然，精于財(cái)務(wù)和資本管理的凱德商用并不會(huì)出現(xiàn)算不過賬的情況。在很多時(shí)候，凱德商用手中的基金或者信托才是真正的交易或管理主體。

　　在本次收購首地大峽谷購物中心上也不例外。據(jù)悉，為完成對(duì)首地大峽谷的收購，凱德商用借力了凱德商用中國信托。

　　凱德商用首席執(zhí)行官林明志表示，凱德商用中國信托專注于投資收益型購物中心，首地大峽谷將是凱德商用從第三方購買已開業(yè)購物中心的最佳主體。

　　除了凱德商用中國信托之外，凱德商用旗下還有多支私募基金，包括中國入息基金、中國發(fā)展基金Ⅱ、中國孵化基金、來福士中國基金、中國發(fā)展基金Ⅲ，以及已于2006年在新加坡上市的嘉茂中國信托。

　　其中，中國發(fā)展基金Ⅲ于去年7月2日宣布成立，當(dāng)時(shí)凱德商用表示公司已設(shè)立一只10億美元的私募股權(quán)基金，用于投資中國的零售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，此基金為凱德商用迄今設(shè)立的最大規(guī)?；?。

　　“凱德商用綜合多功能的購物中心業(yè)務(wù)模式融合了商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)、購物中心經(jīng)營、資產(chǎn)管理及基金管理等多種職能，讓公司能夠在整條房地產(chǎn)價(jià)值鏈中運(yùn)用其專業(yè)技能為利益相關(guān)者實(shí)現(xiàn)增值。”駱偉漢曾如此解釋凱德商用的模式?！?/p>

　　凱德商用投資開發(fā)或者收購項(xiàng)目，打包裝入境外成立的私募基金或信托基金，通常自己持有該基金一半左右的股權(quán)，另一半股權(quán)由海外機(jī)構(gòu)投資者持有，待基金包中的項(xiàng)目經(jīng)營趨于成熟，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值后，再在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)下出售套現(xiàn)，然后尋找新的投資機(jī)會(huì)。

　　而這也是現(xiàn)在很多國內(nèi)房企欲學(xué)習(xí)或者轉(zhuǎn)型的重要模式之一。