“這些項(xiàng)目都屬于前期投入較大，但回籠較緩慢的項(xiàng)目，無(wú)法做到住宅項(xiàng)目的快周轉(zhuǎn)，因此這與其業(yè)績(jī)虧損存在一定關(guān)系”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè)  自2007年底宣布轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)公司以來，深圳央企中航地產(chǎn)一直在加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的布局，而商業(yè)地產(chǎn)也因此成為其核心業(yè)務(wù)。

　　但縱觀中航地產(chǎn)近幾年的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，卻不難發(fā)現(xiàn)，正是由于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入，而使得其資金一度緊張，并有過多次“兄弟輸血”的記錄。

　　而從近期中航地產(chǎn)的動(dòng)作來看，“兄弟輸血”的歷史又再度上演，而這一幕的演繹或離不開旗下產(chǎn)品結(jié)構(gòu)占比不均，導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)有關(guān)。

　　兄弟再續(xù)輸血

　　繼去年2月及5月，分別向南京中航工業(yè)科技城發(fā)展有限公司借款7000萬(wàn)元、向深圳格蘭云天酒店管理有限公司借款5000萬(wàn)元后，7月10日，中航地產(chǎn)發(fā)再發(fā)公告表示，為補(bǔ)充公司流動(dòng)資金，滿足其正常經(jīng)營(yíng)資金需要，擬向公司實(shí)際控制人中國(guó)航空技術(shù)國(guó)際控股有限公司，申請(qǐng)借款最高余額不超過20億元，期限1年，期限內(nèi)支付利息不超過人民幣1.3億元。

　　同一天，中航地產(chǎn)還宣布，擬通過銀行向兄弟公司深圳格蘭云天酒店管理有限公司借款不超過5千萬(wàn)元，期限不超過1年，借款利率不超過7%，借款利息不超過350萬(wàn)元。

　　而就在這次關(guān)聯(lián)借款的前一天，中航地產(chǎn)發(fā)布了其今年上半年業(yè)績(jī)預(yù)公告，預(yù)計(jì)其2013年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損2800萬(wàn)元-3600萬(wàn)元，基本每股收益虧損為0.042元-0.054元。

　　對(duì)于上半年凈利虧損的原因，中航地產(chǎn)表示主要源于部分地產(chǎn)項(xiàng)目本期未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，導(dǎo)致地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)虧損，從而導(dǎo)致公司整體凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損。

　　值得注意的是，查閱中航地產(chǎn)2012年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，截至該報(bào)告期末，中航地產(chǎn)共有項(xiàng)目15個(gè)，其中，中航城、九方城、中航國(guó)際廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目的項(xiàng)目多達(dá)10個(gè)，且大部分項(xiàng)目均處于在建狀態(tài)，未能提供業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。

　　另就目前中航地產(chǎn)在深圳的項(xiàng)目來看，主要有位于龍華的中航天逸及位于惠州巽寮灣的中航嶼海等。

　　而據(jù)深圳業(yè)內(nèi)介紹，中航天逸于去年6月開盤，當(dāng)時(shí)開盤價(jià)位為2.3萬(wàn)元每平米，以后逐漸去到2.5-2.6萬(wàn)元每平米，項(xiàng)目開盤銷售情況良好，但到現(xiàn)在該項(xiàng)目銷售已接近尾聲；另外位于惠州的中航嶼海銷售情況也不錯(cuò)，但總的推貨量?jī)H600套左右。

　　“由于中航地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)，而這些項(xiàng)目都屬于前期投入較大，但回籠較緩慢的項(xiàng)目，無(wú)法做到住宅項(xiàng)目的快周轉(zhuǎn)，因此這與其業(yè)績(jī)虧損存在一定關(guān)系”。

　　不過，對(duì)于大力投入商業(yè)地產(chǎn)而造成資金方面的壓力，上述業(yè)內(nèi)也表示了自己的看法，“商業(yè)地產(chǎn)多以持有為主，但總量大回報(bào)周期就較長(zhǎng)，其今后一旦運(yùn)營(yíng)起來，其持續(xù)造血的能力就非常強(qiáng)，中航地產(chǎn)之所以想大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，也主要是看重商業(yè)地產(chǎn)今后持續(xù)穩(wěn)定的造血能力”。

　　商業(yè)地產(chǎn)泥潭

　　從上述借款動(dòng)作及今年上半年或會(huì)虧損的業(yè)績(jī)，不難看出中航地產(chǎn)目前面臨資金周轉(zhuǎn)的壓力，而其似乎也正陷入商業(yè)地產(chǎn)“泥潭”。

　　據(jù)了解，中航地產(chǎn)正式宣布從住宅地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的時(shí)間為2007年，也正是于2007年，中航地產(chǎn)宣布將商業(yè)地產(chǎn)作為其業(yè)務(wù)的核心，并確立了圍繞“商業(yè)+酒店+中高檔住宅”的綜合體項(xiàng)目開發(fā)的發(fā)展方向。

　　而從2008年開始，中航地產(chǎn)就通過收購(gòu)合并的方式，獲得湖南、江西等地的商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。

　　同時(shí)，中航地產(chǎn)還專門打造了自身的商業(yè)品牌，包括中航城、九方購(gòu)物中心，其中，中航城是中航地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)上重點(diǎn)打造的系列品牌，融住宅、商業(yè)、酒店、娛樂、辦公等為一體，除深圳中航城以外，其余項(xiàng)目主要分布于二三線城市，包括成都、南昌、昆山、惠州、贛州、新疆等地。

　　除了發(fā)展自身商業(yè)地產(chǎn)品牌外，中航地產(chǎn)還與天虹商場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)家以合作的方式來拓展商業(yè)地產(chǎn)。

　　不過，縱觀中航地產(chǎn)近幾年的商業(yè)地產(chǎn)道路，走的并非一帆風(fēng)順，也因?yàn)楣静糠值禺a(chǎn)項(xiàng)目未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入條件以及各地產(chǎn)項(xiàng)目投入不斷增加，而陷入高負(fù)債困境。

　　其甚至為緩解公司項(xiàng)目開發(fā)高峰期短期流動(dòng)資金的緊張，還曾不惜借道高風(fēng)險(xiǎn)信托，以補(bǔ)充公司短期流動(dòng)資金需求；也曾為籌錢出售旗下南昌中航國(guó)際廣場(chǎng)部分資產(chǎn)得到3080萬(wàn)元的現(xiàn)金。

　　另?yè)?jù)了解，由于可實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入的地產(chǎn)項(xiàng)目不多的原因，近幾年中航地產(chǎn)的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)一直都不太漂亮。根據(jù)東莞證券對(duì)中航地產(chǎn)2012年年報(bào)點(diǎn)評(píng)指出，2012年中航地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入41.85億元，同比增12.94%，歸屬于上市公司所有者凈利潤(rùn)4.14億元，同比下降19.89%。期末資產(chǎn)負(fù)債率72.03%，較去年同期升1.7個(gè)百分點(diǎn)?？鄢A(yù)收賬款后負(fù)債率為66.6%，負(fù)債水平較高。期末手持貨幣資金14.36億，短期有一定的資金壓力。

　　同時(shí)，根據(jù)中航地產(chǎn)公布的今年首季的銷售數(shù)據(jù)顯示，于今年首季中航地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.34億元，同比增長(zhǎng)6.85%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-3989.97萬(wàn)元，同比大幅倒退523.63%。