雖然中海這幾個月的銷售表現(xiàn)良好，也不代表其會在下半年加速銷售，表現(xiàn)更為激進(jìn)。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 雖然并不是第一次在香港拿地，但在拿地之后被券商分析師指責(zé)稱“未有善用資本”對于中海來說或許卻是第一次。

　　6月5日，瑞信發(fā)表研究報告表示，中海以45.4億港元奪得香港啟德兩幅住宅用地接近市場預(yù)期上限價，項目回報率會偏低，再次印證中海近期未有善用資本。

　　香港45億奪地

　　香港地政總署6月5日公布，兩幅實施“港人港地”措施的住宅用地，各以22.7億港元批予中海旗下的高龍發(fā)展有限公司。兩幅用地的批租期為50年，地價總計為45.4億港元，發(fā)展項目的住宅單位總數(shù)不得少于1145個。

　　中海表示，兩幅地皮位置方便，加上擁有海景景觀，屬優(yōu)質(zhì)地皮，預(yù)期連地價合共總投資額達(dá)90億港元。

　　公告提示，兩幅地塊分別為位于九龍啟德地盤1H1上的新九龍內(nèi)地段第6516號，及地盤1H2上的新九龍內(nèi)地段第6517號的土地。且兩幅用地均按規(guī)定批予出價最高的投標(biāo)者。

　　其中，新九龍內(nèi)地段第6516號的地盤面積約為7,771平方米，指定作非工業(yè)(不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站)用途；最低及最高的樓面總面積分別為23,313平方米及38,855平方米，其中不超過38,077平方米的樓面面積可作私人住宅用途。發(fā)展項目的住宅單位總數(shù)不得少于545個。

　　此外，新九龍內(nèi)地段第6517號的地盤面積約為8,585平方米，指定作非工業(yè)(不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站)用途；最低及最高的樓面總面積分別為25,755平方米及42,925平方米，其中不超過42,066平方米的樓面面積可作私人住宅用途。發(fā)展項目的住宅單位總數(shù)不得少于600個。

　　而據(jù)市場分析，中海此次拿地價格屬市場預(yù)期上限，每呎地價5157港元。

　　隨后，據(jù)高緯環(huán)球大中華區(qū)評值及專業(yè)顧問部董事張翹楚分析顯示，這兩塊土地位置理想，靠近未來鐵路站，又有啟德發(fā)展概念，一定程度會抵銷發(fā)展限制，令造價理想。

　　香港資深測量師陳東岳稱，以土地造價計算，將來出售時實用呎價將達(dá)1.2萬港元，以每個單位平均500呎實用面積計算，入場費至少要600萬港元，相信會主攻中產(chǎn)家庭市場。

　　資本平衡與拿地需求

　　當(dāng)日，瑞信立即發(fā)布報告并稱，兩幅港人港地落成后按同區(qū)現(xiàn)時二手樓價出售，經(jīng)營溢利率僅19%，低于中海的36%，亦較香港發(fā)展商至少30%的經(jīng)營溢利率低；而項目內(nèi)部回報率預(yù)計9-13%，遠(yuǎn)低于中海本身所設(shè)定新購地皮回報率至少21%的指引，而且項目亦受其他條款限制，存在操作風(fēng)險。

　　標(biāo)普分析師符蓓并不如此認(rèn)為，其對觀點新媒體表示，中海獲得這兩塊土地的成本確實不低，但按照中海之前的財務(wù)平衡能力來看，應(yīng)該不會有太大問題。

　　其特別表示，即使最新項目的利潤率遠(yuǎn)低于中海此前的基本要求，但也不會影響中海地產(chǎn)整體財務(wù)水平。

　　符蓓認(rèn)為，香港的發(fā)展模式和內(nèi)地并不太一樣，尤其是香港的土地少，剛性購買需求一直比較強(qiáng)硬，預(yù)計未來房價下降空間并不太大。

　　上述人士進(jìn)一步稱，中海今年銷售表現(xiàn)頗佳，因此雖然5日獲得的兩宗土地成本較高，但也不會對中海造成太大壓力。

　　從此前發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2013年1至4月份，中海累計合約銷售額520.3億港元及累計合約銷售面積340.9萬平方米，全年千億目標(biāo)已經(jīng)完成過半。

　　符蓓甚至認(rèn)為，按照此進(jìn)度來看，中海于今年上半年累積完成過700億港元的銷售應(yīng)該不成問題。

　　但符蓓也同時表示，雖然中海這幾個月的銷售表現(xiàn)良好，也不代表其會在下半年加速銷售，表現(xiàn)更為激進(jìn)。

　　“中海還是一直比較沉穩(wěn)的，”符蓓認(rèn)為，中海接下來可能表現(xiàn)進(jìn)取的會是土地方面。在近期如此快速的銷售之后，中海急需補(bǔ)充土地儲備是非常自然的事情。

　　“當(dāng)然，中海如果利用自有資金拿地比較合理，如果舉債拿地就會影響我們對中海的評級了?！鄙鲜鋈耸繌?qiáng)調(diào)。

　　而從近年來看，香港已經(jīng)成為中海補(bǔ)充土地儲備的重地。

　　有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，連同剛?cè)〉玫膯⒌碌貕K，中海3年間已斥近百億港元在賣地場上吸納6幅土地，涉樓面約140萬平方呎，而上述數(shù)字還未計算該公司在私人市場取得的土地。