2013年前5月，我們預(yù)計(jì)濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售額約58億元，完成全年銷售計(jì)劃100億元的58%。公司合理搭配快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目(金色黎明項(xiàng)目、凱旋門項(xiàng)目等)與高端項(xiàng)目(武林壹號(hào)、湘湖壹號(hào)等)兩類產(chǎn)品，其中快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目合理定價(jià)、銷售順暢；高端項(xiàng)目市場(chǎng)從去年2季度開(kāi)始逐步復(fù)蘇，公司的高端項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，同樣對(duì)收入貢獻(xiàn)巨大。

　　【濱江集團(tuán)(002244)研究報(bào)告內(nèi)容摘要】

　　2013年前5月，我們預(yù)計(jì)濱江集團(tuán)(002244.CH/人民幣9.45,謹(jǐn)慎買入)實(shí)現(xiàn)合同銷售額約58億元，完成年報(bào)披露的全年銷售計(jì)劃100億元的58%。公司合理搭配快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目(金色黎明項(xiàng)目、凱旋門項(xiàng)目等)與高端項(xiàng)目(武林壹號(hào)、湘湖壹號(hào)等)兩類產(chǎn)品，其中快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目合理定價(jià)、銷售順暢；高端項(xiàng)目市場(chǎng)從去年2季度開(kāi)始逐步復(fù)蘇，公司的高端項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，同樣對(duì)收入貢獻(xiàn)巨大。

　　公司年初庫(kù)存近70 億，我們估算今年前5 月新推貨值約70 億，整體去化率41%。 6 月份公司有望推出西溪明珠項(xiàng)目的部分聯(lián)排別墅，該項(xiàng)目總可售面積12 萬(wàn)方，周邊均價(jià)45,000 元/方，目前未領(lǐng)預(yù)售證，下半年有望加推湘湖壹號(hào)部分排屋和別墅房源（未推面積約23 萬(wàn)方，前期均價(jià)44,000 元/方，已領(lǐng)6 棟樓預(yù)售證）。

　　濱江集團(tuán)全年可售約180-190 億，杭州區(qū)域占比近八成。后續(xù)快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目萬(wàn)家星城和金色黎明有望繼續(xù)實(shí)現(xiàn)快速銷售；武林壹號(hào)項(xiàng)目依靠其稀缺性，有望繼續(xù)獲得城市富裕人群青睞。鑒于目前公司超預(yù)期的銷售業(yè)績(jī)，我們有必要上調(diào)對(duì)公司全年的銷售目標(biāo)預(yù)測(cè)至120 億。

　　杭州是今年房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的熱點(diǎn)城市之一，從傳聞來(lái)看擴(kuò)圍方向上劍指增量，但在人均免征面積認(rèn)定可能涉及“存量”部分?？紤]到執(zhí)行難度和推廣速度間的動(dòng)態(tài)平衡，我們預(yù)計(jì)相關(guān)方案力度不會(huì)太大（包括稅率不會(huì)高和免征范圍劃定相對(duì)寬松）。濱江產(chǎn)品定位的兩類客戶中，首置客戶基本不受增量房產(chǎn)稅影響，而高端客戶則對(duì)低房產(chǎn)稅率敏感度不高。無(wú)論從上海經(jīng)驗(yàn)還是香港等海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，具備稀缺性的城市核心地段高端房產(chǎn)銷售可能在征稅初期受到短期影響，此后則逐步恢復(fù)。

　　市場(chǎng)對(duì)公司投資增速放緩時(shí)有詬病，但對(duì)于聚焦核心區(qū)域的品牌開(kāi)發(fā)商而言，擇機(jī)拿地保持儲(chǔ)備，同時(shí)發(fā)展代建業(yè)務(wù)和生活房產(chǎn)持有不失為一個(gè)理性選擇；濱江集團(tuán)前5 月給力的銷售業(yè)績(jī)，使得預(yù)售對(duì)13-14 年業(yè)績(jī)鎖定性已達(dá)到100%和82%；一季報(bào)公司預(yù)增半年度業(yè)績(jī)將大幅增長(zhǎng)600-800%，即0.36-0.48元/股；按我們預(yù)測(cè)的公司2013 年業(yè)績(jī)1.29 元/股來(lái)計(jì)算，目前動(dòng)態(tài)市盈率為7.4 倍，低于行業(yè)平均水平。隨著近期板塊趨于活躍，濱江集團(tuán)有望迎來(lái)估值恢復(fù)機(jī)會(huì)，值得關(guān)注。

　　中銀國(guó)際-濱江集團(tuán)：銷售超預(yù)期,低估值具吸引力