京基將該項(xiàng)目定位高端，一方面拉高租金，而實(shí)際也可以更好地處理跟銀行的貸款融資工作。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 站在深圳福田區(qū)振華路42號(hào)道上，抬起頭，高達(dá)441米的京基100大樓便醒目的佇立于眼前，感覺(jué)只要再走上幾步，立馬就能身臨京基100大樓。

　　但當(dāng)你耗時(shí)三十分鐘，漫步穿過(guò)深圳荔枝公園，卻發(fā)現(xiàn)仍離京基大樓有一定距離時(shí)，或許才發(fā)現(xiàn)這大樓著實(shí)高，高到會(huì)欺騙人的眼睛。

　　站在京基100對(duì)面的馬路，隨處可見(jiàn)京基字樣的指示牌，剎那間，莫名的會(huì)有種感覺(jué)，似乎京基正以各種不同的方式表達(dá)，“這就是京基的地盤(pán)，歡迎你走進(jìn)京基的商業(yè)王國(guó)”。

　　KKmall的高與低

　　京基KKmall，身處曾經(jīng)深圳釘子戶最多的蔡屋圍地區(qū)，也正因?yàn)槿绱耍┗攴酵瓿烧麄€(gè)片區(qū)的拆遷工作。

　　不過(guò)，當(dāng)項(xiàng)目建造完成，在項(xiàng)目進(jìn)入招商運(yùn)營(yíng)階段后，外界對(duì)京基商業(yè)方面運(yùn)營(yíng)能力的考量才剛剛開(kāi)始。

　　作為深圳目前第一高樓“京基100”的重要組成部分，京基KKmall定位的主要是偏中高端的產(chǎn)品線，據(jù)了解，目前該商業(yè)中心引入的服裝品牌包括NOVO、i.t、ZARA等；而在餐飲方面引入的品牌則包括俏江南、大食代等知名連鎖餐飲品牌。

　　不過(guò)針對(duì)該項(xiàng)目的定位，深圳一業(yè)內(nèi)對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，其并不看好該商業(yè)中心未來(lái)的發(fā)展。

　　該人士認(rèn)為，就深圳目前的人口情況來(lái)看，中低白領(lǐng)階層人數(shù)居多，這部分人群是本地消費(fèi)的主力，而他們?cè)谏钲诒镜叵M(fèi)以大眾化商業(yè)為主體。

　　“因?yàn)?，深圳離香港比較近，如果他們想要去消費(fèi)高階的商業(yè)、因?yàn)槊舛惖脑?，他們多半?huì)選擇去香港購(gòu)買”。

　　而目前京基KKmall的商業(yè)現(xiàn)狀，據(jù)觀點(diǎn)新媒體實(shí)地走訪的情況來(lái)看，似乎也應(yīng)證了上述業(yè)內(nèi)的相關(guān)看法。

　　根據(jù)走訪情況，目前該中心服裝、鞋子、包包等奢侈品店的客流量并不大，且多數(shù)消費(fèi)者也都僅是停留在觀摩的階段；而該商業(yè)中心底層的餐飲部分人流量則明顯高于上面樓層，該層的最低消費(fèi)價(jià)格在幾元到幾十元不等。

　　不過(guò)，與上述業(yè)內(nèi)看法不同的是，深圳某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)營(yíng)銷總監(jiān)林先生則認(rèn)為，京基將該項(xiàng)目定位高端，一方面拉高租金，而實(shí)際也可以更好地處理跟銀行的貸款融資工作。例如，如果租金高，且該商業(yè)中心在銀行有按揭的話，那其在銀行的抵押貸款會(huì)高一點(diǎn)。

　　其舉例稱，在深圳目前商業(yè)項(xiàng)目想要做得很旺的話，招商定位或許最好定位中低端，但如此一來(lái)，租金收入就會(huì)有所下滑，而商業(yè)項(xiàng)目如果是開(kāi)發(fā)商自持的話，租金下跌會(huì)使得企業(yè)物業(yè)在銀行的抵押值變小。

　　另?yè)?jù)京基方面對(duì)觀點(diǎn)新媒體介紹的相關(guān)信息則顯示，京基地產(chǎn)目前的商業(yè)項(xiàng)目有三種形式：第一種是像京基百納那種社區(qū)型的購(gòu)物廣場(chǎng)，“這種廣場(chǎng)更多的是類似華潤(rùn)的歡樂(lè)頌，接近大型住宅、做一些配套，類似地產(chǎn)型商業(yè)”。

　　第二種就是kkmall，定位類似萬(wàn)象城那樣一線的產(chǎn)品線，以全城的消費(fèi)者來(lái)做輻射；

　　第三種則面對(duì)的是年輕化的，比較有活力的人群，類似龍湖的天街系列產(chǎn)品。

　　京基版圖與運(yùn)營(yíng)

　　一邊是商業(yè)中心kkmall運(yùn)營(yíng)慢慢步入正軌，另一邊是京基地產(chǎn)版圖的逐步加大。

　　根據(jù)京基最新對(duì)外公布的項(xiàng)目信息顯示，京基今年重點(diǎn)打造的項(xiàng)目分別為高端豪宅項(xiàng)目京基·云景梧桐與大型城市綜合體項(xiàng)目京基·濱河時(shí)代。

　　其中，京基·濱河時(shí)代位于深圳福田中心濱河路與東涌路交界處，項(xiàng)目集大型購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、高層大宅和公寓于一體，項(xiàng)目總體量約為53萬(wàn)平米。據(jù)了解，濱河時(shí)代為該項(xiàng)目住宅部分的案名，而該綜合體商業(yè)部分的案名暫時(shí)還未定。

　　除上述綜合體項(xiàng)目外，京基集團(tuán)于去年還分別簽署了深圳羅湖、南山、寶安、龍崗四大區(qū)域的5個(gè)城市更新項(xiàng)目，分別為羅湖的水貝更新項(xiàng)目、南山常源更新項(xiàng)目、龍崗木棉灣更新項(xiàng)目、寶安沙一更新項(xiàng)目、龍崗大圍村項(xiàng)目。

　　據(jù)悉，上述5個(gè)項(xiàng)目的總體改造面積為63.9萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)總量達(dá)到300萬(wàn)平方米，是京基100綜合體總建筑面積的5倍。而根據(jù)京基地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)劃，預(yù)計(jì)這5個(gè)地塊的改造投資額度將接近255億元。

　　對(duì)于這陸續(xù)增加的商業(yè)項(xiàng)目，分析認(rèn)為，將舊改項(xiàng)目打造成城市更新項(xiàng)目主要的目的是為提高項(xiàng)目的利用率，因此，這也就更加考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)這些商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)能力。

　　據(jù)一位熟悉深圳商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)分析師表示，由于深圳后續(xù)的城市更新項(xiàng)目將會(huì)越來(lái)越多，且也都將打造成城市綜合體，因此，如果這相互間沒(méi)有好的一個(gè)定位，來(lái)形成項(xiàng)目間的差異化的話，今后的競(jìng)爭(zhēng)壓力將會(huì)是比較大的。

　　同時(shí)，該分析師還補(bǔ)充表示，并不是說(shuō)地理位置好的商業(yè)綜合體就能經(jīng)營(yíng)的好，而是還是要看開(kāi)發(fā)商在商業(yè)項(xiàng)目上的一個(gè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力及投入成本等各方面，并以此來(lái)制定相關(guān)的發(fā)展策略。

　　在商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式上，該分析師認(rèn)為，企業(yè)將優(yōu)質(zhì)物業(yè)自持的話，能獲得長(zhǎng)期受益，還能助力其在融資渠道方面獲得更好的資金支持，但若涉及到多個(gè)綜合體項(xiàng)目都選擇自持的話，現(xiàn)金壓力還是比較大的。

　　另?yè)?jù)了解，除上述云景梧桐與濱河時(shí)代兩項(xiàng)目將于今年6月入市外，京基地產(chǎn)今年還將推出位于深圳沙井的沙井百納廣場(chǎng)項(xiàng)目，而這三個(gè)項(xiàng)目將是京基今年銷售收入的重要來(lái)源。因此，對(duì)于京基地產(chǎn)今年銷售造成的最大的不確定性因素在于項(xiàng)目的銷售前景。

　　對(duì)于項(xiàng)目的銷售前景，相關(guān)分析認(rèn)為，其中，高端豪宅項(xiàng)目云景梧桐入市銷售最大的問(wèn)題或在于購(gòu)買人群，“對(duì)于深圳客戶來(lái)說(shuō)，在這種豪宅項(xiàng)目的選擇上，因多數(shù)客戶可選擇去香港購(gòu)買，因此購(gòu)買半徑會(huì)比較寬”；同時(shí)，基于該項(xiàng)目是豪宅項(xiàng)目且項(xiàng)目處在深圳邊緣地塊，所以該項(xiàng)目今后在銷售上應(yīng)該比較緩慢。

　　據(jù)京基集團(tuán)旗下的京基地產(chǎn)股份有限公司副總經(jīng)理王雨光此前對(duì)媒體透露的數(shù)據(jù)得知，2012年京基集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)約實(shí)現(xiàn)30億元銷售額，而2013年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售目標(biāo)是140億元。

　　對(duì)于這140億的銷售目標(biāo)，深圳一業(yè)內(nèi)對(duì)觀點(diǎn)新媒體做了一個(gè)概念上的詮釋，“深圳今年所有新盤(pán)的銷售量大概是一千億左右，而前五的開(kāi)發(fā)商就要占到一半的份額，若京基地產(chǎn)要去到一百多億，那么其就要躋身于前三甲”。