近幾年光耀一直被局限于一線城市之外，如果此次10億美元股權(quán)投資能順利入境，會(huì)擴(kuò)大光耀選擇項(xiàng)目的余地。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 對接海外資本市場在絕大多數(shù)非上市房企看來，或許是不太容易的事情，但光耀地產(chǎn)近期卻可能做到。

　　相關(guān)消息顯示，光耀地產(chǎn)日前已與美國私募股權(quán)基金阿波羅全球管理公司簽署了一份10億美元的股權(quán)合作協(xié)議。

　　據(jù)了解，阿波羅私募股權(quán)基金成立于1990年，總部設(shè)在美國紐約，目前管理規(guī)模約330億美元，旗下共管理6只基金。之前其海外投資只針對歐洲，但近年來，阿波羅也開始試水亞洲市場，并在新加坡和日本投放了少量資金。

　　對于此次與阿波羅的合作，光耀地產(chǎn)董事長郭耀名稱，巨額息差和近期深圳前海的優(yōu)惠政策刺激了大量熱錢涌進(jìn)中國的沖動(dòng)，作為惠州和深圳本地企業(yè)的光耀正好可以利用自身的優(yōu)勢來承接這種資金。

　　但讓外界困惑的是，作為沒有境外融資平臺的非上市房企，光耀地產(chǎn)將如何運(yùn)作這筆高達(dá)10億美元的資金。

　　境外私募融資

　　據(jù)一位熟悉境外融資的私募人士透露，內(nèi)地非上市房企想要利用境外資金，需要面臨相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)非常嚴(yán)格的外匯審批，但如果在境外擁有子公司則會(huì)相對容易一些，因?yàn)槟芾眠@個(gè)平臺進(jìn)行中轉(zhuǎn)。

　　而光耀地產(chǎn)卻正好符合這一條件。2012年6月，光耀地產(chǎn)曾與韓國的JDC公司、DK集團(tuán)共同簽署了一份三方合作諒解備忘錄，三方將共同開發(fā)位于韓國濟(jì)州島的“中國城”旅游度假項(xiàng)目，且光耀地產(chǎn)為最大股東。

　　上述人士還透露，光耀地產(chǎn)引入境外私募股權(quán)基金，無非是作為兩種用途。其一就是作為IPO之前的戰(zhàn)略投資者，利用此筆資金加大土地儲備，從而為上市增添砝碼；第二種則與私募股權(quán)基金一道參與前期的項(xiàng)目獲取、開發(fā)，從而共擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和收益。

　　不過在該人士看來，光耀地產(chǎn)此次的意圖或許更傾向于后者。其稱，目前內(nèi)地房企在上市時(shí)估值普遍偏低，像阿波羅這種追求高回報(bào)的私募股權(quán)基金當(dāng)前并不熱衷于做最基本的股權(quán)投資，而是會(huì)選擇收益更高的項(xiàng)目股權(quán)投資。

　　據(jù)其介紹，雖然私募股權(quán)基金選擇投資項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比單純的股權(quán)投資高，但回報(bào)也高得多，好項(xiàng)目的投資回報(bào)率甚至能達(dá)到30%至40%。

　　對此，光耀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也坦承，公司目前并無上市計(jì)劃，主要原因還是覺得上市的估值太低，并不劃算，但此次引入阿波羅基金是否會(huì)做具體的項(xiàng)目投資，目前也不確定，因?yàn)檎麄€(gè)合作還處于細(xì)節(jié)商定階段，并沒有最終確定。

　　除此之外，還有一個(gè)細(xì)節(jié)也值得注意。上述光耀地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，今年五一期間郭耀名董事長確實(shí)在美國紐約與阿波羅基金商談一些合作事宜。而據(jù)了解，阿波羅基金負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目洽談的部門正是在紐約總部。

　　另外，根據(jù)阿波羅早前透露的一份推介材料顯示，該筆10億美元資金將主要用于投資和光耀地產(chǎn)合資的新項(xiàng)目公司，而投資標(biāo)的則為北京、上海、深圳等地的土地。

　　郭耀名自己也強(qiáng)調(diào)，最近幾年光耀雖然發(fā)展迅速，但一直被局限于一線城市之外，主要原因就是不斷升值的土地價(jià)格把一線城市項(xiàng)目的起步資金抬到了幾十億的規(guī)模。如果此次10億美元的股權(quán)投資能順利進(jìn)入境內(nèi)，會(huì)擴(kuò)大光耀集團(tuán)選擇項(xiàng)目的余地。

　　由此看來，光耀地產(chǎn)此次欲引入的10億美元資金用于在具體項(xiàng)目拓展方面的可能性更大，并且主要會(huì)以一線城市為主。

　　一線城市逐夢

　　作為一家總部位于深圳、卻崛起于惠州的地產(chǎn)公司，光耀地產(chǎn)一直期望能擺脫外界對其“惠州房企”的印象。

　　因而從2010年開始，光耀地產(chǎn)開始在全國各地拿地布局。資料顯示，目前光耀地產(chǎn)已進(jìn)入惠州、東莞、深圳、杭州、臨沂、上海、天津、北京等11個(gè)城市，其土地儲備已將近1000萬平方米。

　　而之前光耀地產(chǎn)一直備受質(zhì)疑的惠州項(xiàng)目占比過高的情況也在逐漸好轉(zhuǎn)。2011年，在光耀地產(chǎn)60億的銷售額中，惠州地區(qū)貢獻(xiàn)占比曾高達(dá)8成，但據(jù)光耀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年這一比列會(huì)下降至5成，公司區(qū)域布局會(huì)日漸合理。

　　但是，在這一輪快速的全國布局過程中，光耀地產(chǎn)面臨資金壓力的各種傳言也開始不脛而走。

　　究其原因，一方面由于投資需求主導(dǎo)的惠州樓市熱潮正在逐漸消褪，這對以惠州為主戰(zhàn)場的光耀地產(chǎn)沖擊格外明顯，這也從根本上制約了光耀地產(chǎn)銷售規(guī)模的增長。

　　雖然2011年光耀地產(chǎn)銷售同比增長近50%、達(dá)到60億元，但2012年其銷售規(guī)模卻停滯不前僅完成60億左右，距全年150億的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。而今年，光耀地產(chǎn)依然只制定了60億元的銷售目標(biāo)，銷售增長明顯乏力。

　　另一方面，作為非上市房企，嚴(yán)厲的調(diào)控政策導(dǎo)致其融資渠道受限，進(jìn)而使得光耀地產(chǎn)近兩年來不斷使用融資成本極高的信托、基金等融資方式。

　　郭耀名此前也曾坦言，光耀的開發(fā)資金除自有資金外，其他資金來源渠道主要依賴銀行貸款、以及信托、基金、發(fā)債等渠道。

　　此外，光耀地產(chǎn)這幾年其實(shí)在對外擴(kuò)張方面也頗有不順。曾有分析指出，作為惠州最大的開發(fā)商之一，在拿地、開發(fā)上能得到當(dāng)?shù)卣恼疹?，但在惠州以外的地區(qū)，光耀的品牌知名度卻并不高，同時(shí)民企身份也注定了其議價(jià)能力遠(yuǎn)低于國企央企，打開外地市場難度很大。

　　對于光耀此次煞費(fèi)苦心引入境外股權(quán)基金，并將拿地目光投向北京、上海和深圳等一線城市的做法，有分析就直指，這顯然是光耀緩解資金壓力的做法，當(dāng)然也能增強(qiáng)其在一線城市擴(kuò)張的資本和實(shí)力。