非地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離工作進(jìn)展不順利，再加之地產(chǎn)業(yè)務(wù)始終未能突破，寶安地產(chǎn)面臨極大的資金壓力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 作為深圳老牌上市房企，寶安地產(chǎn)在中國寶安正式入主后，依然未改變其業(yè)績疲軟的局面。

　　據(jù)寶安地產(chǎn)日前公布的年報顯示，2012年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.61億元，較上年同期增長5.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.93億元，同比增長38.4%。

　　在2009年至2011年期間，寶安地產(chǎn)營業(yè)收入分別為6.97億元、7.77億元、8.17億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤分別為0.71億元、0.96億元、1.4億元。

　　雖然寶安地產(chǎn)的營業(yè)額和凈利潤保持了逐年上升，但從規(guī)模和發(fā)展速度來看，依然偏小和偏慢，特別是在這幾年房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展的大背景下，更顯緩慢。

　　此外，寶安地產(chǎn)這幾年收入的增長還有部分是來自于轉(zhuǎn)讓非地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來的收益。

　　寶安地產(chǎn)曾在2010年年報中明確提到，2010年公司已基本完成非房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)剝離工作，但有些勞動密集型行業(yè)由于常年虧損或微利，難以尋找合適受讓對象，將影響該類企業(yè)的剝離進(jìn)度。

　　資金承壓

　　由于之前經(jīng)營范圍涉足廣，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)剝離工作進(jìn)展不順利，再加之地產(chǎn)業(yè)務(wù)始終未能突破，寶安地產(chǎn)也面臨極大的資金壓力。

　　其年報顯示，截至2012年末，寶安地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)3.18億元，凈資產(chǎn)為11.74億元，貨幣資金僅為1.76億元，同比下降51.4%；期末存貨也大幅上升124%至20.47億元；資產(chǎn)負(fù)債率則為59.37%，同比增長11.6個百分點(diǎn)。

　　對于資金狀況，寶安地產(chǎn)也坦言，公司目前資金來源未做到渠道多元化，難以滿足企業(yè)快速發(fā)展的需要，今年將努力加強(qiáng)融資力度，控制融資成本，保證公司項目開發(fā)所需資金，計劃新增授信額度20億元。

　　然而，面對已經(jīng)緊繃的資金狀況，寶安地產(chǎn)在2012年10月、11月和12月還分別為旗下公司提供了總額超過22億元的融資擔(dān)保，其擔(dān)?？傤~已接近2012年末11.74億凈資產(chǎn)的2倍，此舉風(fēng)險可謂不小。

　　其實(shí)，在此之前，市場分析早就指出，寶安地產(chǎn)的資金籌措渠道單一，存貨多導(dǎo)致資金回籠困難，這些均已成為其地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的瓶頸。

　　另外，分析還指出，目前寶安地產(chǎn)尚未形成多項目聯(lián)動開發(fā)的業(yè)務(wù)布局，新項目開拓及增加土地儲備進(jìn)展滯緩；部分存量土地在手續(xù)完善、功能變更及升級改造等方面工作進(jìn)展亦較緩慢。

　　據(jù)年報顯示，在寶安地產(chǎn)2012年8.61億的營收中，西安地區(qū)貢獻(xiàn)4.65億，廣東地區(qū)貢獻(xiàn)3.29億。但這些區(qū)域僅有西安鴻基·紫韻、東莞寶安·山水江南、惠州寶安·虹海灣和山水龍城等少數(shù)幾個項目在售。

　　其實(shí)對于這些問題，寶安地產(chǎn)自身也早已意識到，其在年報中就表示，今年會促進(jìn)上述項目的銷售，加快資金回籠，力爭達(dá)到合同銷售金額10億元。

　　除此之外，寶安地產(chǎn)還表示，將加快其他項目的施工進(jìn)度，加快推進(jìn)深圳龍崗中心城舊改項目的報批、報建工作，力爭在今年新增3-4個新項目投資。

　　整合難題

　　在外界看來，寶安地產(chǎn)這幾年業(yè)績的疲軟，與該公司股權(quán)一直處于動蕩，且在不斷的整合中不無關(guān)系。

　　在中國寶安入主之前，寶安地產(chǎn)原名為深圳市鴻基（集團(tuán))股份有限公司。從2008年7月開始，中國寶安開始增持深鴻基，至2009年6月9日，中國寶安以19.8%的持股比列超越原第一大股東深圳東鴻信投資發(fā)展有限公司，正式成為深鴻基的第一大股東。

　　而在2009年6月30日舉行的深鴻基股東大會上，中國寶安五位高管同時進(jìn)入深鴻基新一屆董事會，從而取得深鴻基的實(shí)際控制權(quán)。到了2011年5月，深鴻基正式更名為寶安地產(chǎn)。

　　由于中國寶安旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多年來表現(xiàn)平平，因而尋求上市公司資源重組一直是中國寶安的戰(zhàn)略。

　　在成為深鴻基第一大股東后，中國寶安曾在2009年6月的一則公告中明確表示，為避免與深鴻基產(chǎn)生同業(yè)競爭，承諾將其所擁有的適合深鴻基發(fā)展需求的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)以合理價格和恰當(dāng)方式注入深鴻基。

　　然而，從公告至今，中國寶安僅在2012年向?qū)毎驳禺a(chǎn)注入了一個公司。2012年5月30日，中國寶安宣布以1.7億元轉(zhuǎn)讓惠州地產(chǎn)公司100%股權(quán)予寶安地產(chǎn)。

　　公開資料顯示，惠州地產(chǎn)旗下有兩個項目，并還擁有13萬平方米商住用地和5.5萬平方米工業(yè)用地。不過，據(jù)相關(guān)報道顯示，惠州地產(chǎn)旗下體量最大的項目山水龍城卻由于資金問題已處于停工狀態(tài)。

　　據(jù)寶安地產(chǎn)2012年年報顯示，惠州地產(chǎn)公司截至期末的凈資產(chǎn)為1.62億元，虧損723.15萬元，并且還有累計約5.9億元的債務(wù)，這對本身資金鏈已緊繃的寶安地產(chǎn)而言，實(shí)非優(yōu)質(zhì)項目。

　　除資產(chǎn)注入緩慢外，中國寶安從入股至今，也一直在忙于寶安地產(chǎn)內(nèi)部的整合。

　　據(jù)之前相關(guān)知情人士透露，寶安在進(jìn)入深鴻基的過程中，其實(shí)比預(yù)想中要復(fù)雜得多，進(jìn)去之后，才發(fā)現(xiàn)公司內(nèi)部的資產(chǎn)、管理非常混亂，且梳理的過程中也是阻礙重重。

　　此外，今年初，寶安地產(chǎn)第二大股東深圳市新鴻泰投資發(fā)展有限公司將其持有的14.89%的股權(quán)，全部轉(zhuǎn)讓給了深圳市金谷世紀(jì)投資有限公司。而在此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成不到半個月后，金谷世紀(jì)又將其持有的寶安地產(chǎn)股權(quán)進(jìn)行了股權(quán)質(zhì)押。

　　對此，相關(guān)分析人士認(rèn)為，寶安地產(chǎn)的新二股東如此著急進(jìn)行股權(quán)質(zhì)押融資，這對寶安地產(chǎn)的股權(quán)梳理、內(nèi)部整合、以及資產(chǎn)注入都增加了難度。

　　上訴人士還指出，由于中國寶安僅持有寶安地產(chǎn)19.8%的股權(quán)，沒有絕對控股權(quán)，因而在整合過程中，其整合思路很難嚴(yán)格執(zhí)行，加之二股東變化和內(nèi)部的復(fù)雜性，寶安地產(chǎn)今后一段時間還將處于繁雜的整合中。