“2013年我們的銷售目標(biāo)是100億元。2014、2015年我們會繼續(xù)在一二線城市增加土地儲備。”

　　觀點網(wǎng) 張媛娜 “去年業(yè)績會的時候，感覺壓力很大。因為第一季度整體開局銷售比較弱。”3月19日，在花樣年2012年業(yè)績發(fā)布會上，其主席潘軍以此作為開場白。

　　不過，“花樣年頂住了壓力”，潘軍隨后表示，花樣年在去年三四季度進行積極營銷，實現(xiàn)全年合同銷售金額超過80億元，比預(yù)期目標(biāo)提升了11%。

　　2012年年報顯示，花樣年實現(xiàn)營業(yè)收入62.3億元，較2011年增長11.4%，其中全年的物業(yè)開發(fā)收入比2011年增加9.1%至58.85億元。毛利率由2011年的23.92億元提升至25.2億元，增幅達5.4%，毛利率則維持在40.5%的水平。

　　擴張：今年銷售目標(biāo)100億元

　　潘軍表示，花樣年的業(yè)務(wù)仍舊集中于四大經(jīng)濟區(qū)域進行發(fā)展，即長三角、珠三角、成渝和京津都市圈。

　　從去年開始，花樣年撤出三四線城市，將業(yè)務(wù)重點向一二線集中，潘軍稱，花樣年在北京、天津、深圳、成都、南京、蘇州進行了相關(guān)布局。

　　同時潘軍透露，今年開年花樣年進入了上海，下一步可能會進入廣州。

　　目前花樣年的土地儲備區(qū)域分布情況為珠三角約320萬平方米，占比40%；成都區(qū)域38%，江浙地區(qū)約10%。

　　“我們現(xiàn)在的土地儲備平均成本只有700元/平方米”，潘軍表示，未來會繼續(xù)增加一線城市的土地儲備。

　　花樣年首席財務(wù)官林錦堂也表示，去年花樣年新增土地面積約50多萬平方米，土地支出約10億元。

　　另外潘軍透露，去年花樣年新設(shè)立了新加坡、東京和洛杉磯辦事處，并在新加坡投資了總建筑規(guī)模約1.5萬平方米的項目。他預(yù)計，該項目在今年三季度末或四季度初投入市場，將為花樣年帶來約10億元人民幣的銷售收入。

　　“2013年，花樣年的目標(biāo)是合同銷售金額達到100億元，計劃新開工建筑面積150萬平方米，計劃竣工面積115萬平方米。”對于新一年的展望，潘軍如述。

　　轉(zhuǎn)型：否認(rèn)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域

　　“我希望大家關(guān)注花樣年的轉(zhuǎn)變”，潘軍強調(diào)，花樣年用三年時間完成了一個單純房地產(chǎn)公司向社區(qū)綜合服務(wù)平臺供應(yīng)商轉(zhuǎn)型的道路。

　　潘軍指出，花樣年在2012年確立了未來的八年計劃。圍繞社區(qū)服務(wù)，圍繞客戶服務(wù)的中心，形成八項業(yè)務(wù)。“我們開玩笑稱之為八爪魚”，服務(wù)范圍涵蓋金融服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)國際、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理、酒店管理、文化旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老。

　　潘軍認(rèn)為，如果房企只強調(diào)土地和速度，而不去考慮企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，那么未來肯定會遭遇挑戰(zhàn)。所以，“花樣年每年將會把營業(yè)額的千分之五到百分之一投入到互聯(lián)網(wǎng)和體驗研究方面。”

　　同時，花樣年在今年元月在深圳前海注冊了金融控股公司。潘軍稱，主要業(yè)務(wù)做社區(qū)金融領(lǐng)域方面的嘗試，比如小額貸款等。

　　潘軍尤其指出，輕資產(chǎn)的毛利率和凈利率都非常高，而花樣年的轉(zhuǎn)型恰恰是看重了輕資產(chǎn)所帶來的優(yōu)勢。“輕資產(chǎn)將成為花樣年的主流模式。”

　　對于花樣年轉(zhuǎn)型做電商而逐漸退出房地產(chǎn)領(lǐng)域的傳聞，潘軍解釋，電商是花樣年旗下彩生活服務(wù)集團有限公司(以下簡稱“彩生活”)在運作，互聯(lián)網(wǎng)研究中心在運營。而且未來電商將會成為“彩生活”社區(qū)服務(wù)平臺的主營業(yè)務(wù)以及重要利益增長點。

　　不過，他表示，花樣年不會退出房地產(chǎn)開發(fā)市場，這是花樣年的主營業(yè)務(wù)。“2014、2015年，花樣年將會進入到比過去更快的速度來提升運營規(guī)模”，潘軍強調(diào)，相信那時，花樣年會給大家?guī)砀@喜的增長。

　　以下為2012年花樣年控股集團有限公司業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：花樣年在新加坡的項目，是不是花樣年在海外的第一個項目？計劃什么時候投入市場？預(yù)計可以為花樣年帶來多少資金收入？投資額是多少？

　　還有，去年花樣年一共買了多少土地？花了多少錢？今年的買地計劃和去年有什么變化？

　　潘軍：新加坡項目是我們第一個海外項目，這是一個“拆舊建新”的項目。不出意外的話預(yù)計在今年的三季度末或四季度初會投入市場。

　　項目總建筑規(guī)模約為1.5萬平方米，預(yù)計可以為花樣年帶來2.5億新幣的銷售收入，約10億人民幣。

　　因為在新加坡買地可以向銀行貸款，所以我們實際上需要支付的金額比較低，整個前期投入不超過4000萬新幣，對我們的資金基本上沒有形成太大壓力。

　　林錦堂：2012年花樣年在成都郫縣拿了一塊土地，北京青年路拿了一塊地。還有去年四季度的時候在深圳蛇口也獲得了一塊土地。這幾塊土地總面積約50多萬平方米，土地支出大概10億元。

　　2013年我們的銷售目標(biāo)是100億元。2014、2015年我們會繼續(xù)在一二線城市增加土地儲備。在不提高負(fù)債率的情況下，我們希望土地儲備有所增長。

　　現(xiàn)場提問：之前有消息說花樣年轉(zhuǎn)型方向是做電商，而且逐步退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，這一消息是否屬實？目前公司關(guān)于轉(zhuǎn)型的整體策略是怎樣的？在電商方面你們有什么樣的安排？

　　潘軍：這個消息是不準(zhǔn)確的。第一，我們不會退出房地產(chǎn)開發(fā)市場，這是花樣年的一項主營業(yè)務(wù)，不僅不會退出，而且我們會基于現(xiàn)在服務(wù)平臺形成的優(yōu)勢繼續(xù)發(fā)展。

　　花樣年將會進入到比過去更快的速度來提升運營規(guī)模，所以今年只是一個起點，我相信明年后年，花樣年會給大家?guī)砀@喜的增長。

　　電商方面是“彩生活”這個平臺在做，電商平臺由我們的互聯(lián)網(wǎng)研究中心在進行運營。而且“彩生活”的管理面積在去年已經(jīng)突破了5000萬平方米，今年將會有爆發(fā)式的增長。

　　我們認(rèn)為社區(qū)蘊含著極大的潛力，“彩生活”業(yè)務(wù)也將成為花樣年未來一個重要的利益增長點。而電商恰恰實現(xiàn)了線下和線上平臺的創(chuàng)新模式，這在行業(yè)內(nèi)是完全創(chuàng)新和領(lǐng)先的模式。目前我們的團隊已經(jīng)組建完畢，并進行了有效的嘗試，也獲得了一些有效的收益。

　　未來電商將會成為花樣年旗下“彩生活”社區(qū)服務(wù)平臺的主營業(yè)務(wù)，相信會給投資者帶來意想不到的收獲。

　　現(xiàn)場提問：花樣年轉(zhuǎn)型為以社區(qū)服務(wù)為核心業(yè)務(wù)的公司后，會不會影響集團的毛利率水平？有沒有計劃在多少年之后達到什么目標(biāo)？

　　潘軍：輕資產(chǎn)的特點是什么？是毛利率高，凈利率更高?；幽甑拿食^40%，凈利率超過14%，這在行業(yè)內(nèi)都是比較高的水平。

　　“彩生活”去年的毛利率接近60%，凈利率接近30%。

　　我們這次轉(zhuǎn)型恰恰是看重了輕資產(chǎn)所帶來的優(yōu)勢。相對來說，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈比較短，對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求也比輕資產(chǎn)低，團隊價值就沒那么大。所以，我們看到過去三年很多企業(yè)投入巨資進入房地產(chǎn)，因為他們認(rèn)為門檻比較低。

　　未來房地產(chǎn)要向?qū)I(yè)化、產(chǎn)業(yè)化進軍的時候必須擁有更好的管理能力。16年來，花樣年一直著力于打造具有服務(wù)理念的房地產(chǎn)企業(yè)，所以說我們是社區(qū)服務(wù)商，而我們的規(guī)模是不受控于土地儲備的。過去十年，花樣年從管理一個項目到2012年437個項目，這是房地產(chǎn)開發(fā)達不到的速度。從管理5萬平方米到管理5000萬平方米，十年時間花樣年實現(xiàn)了一千倍的增長，這也是傳統(tǒng)模式所達不到的。

　　未來，輕資產(chǎn)模式一定會成為我們的主流模式，但并不是說花樣年會放棄房地產(chǎn)，我們的房地產(chǎn)依然會保持非常告訴的增長。至于具體的數(shù)字，現(xiàn)在很難回答，花樣年的理念是“先做后說”。

　　現(xiàn)場提問：早前你們提過可能會將“彩生活”分拆上市，有沒有這樣的計劃？去年至今花樣年發(fā)過兩次債，公司的融資成本發(fā)生了怎樣的變化？

　　潘軍：我們沒有說過“彩生活”要分拆上市，但是“彩生活”的規(guī)模是達到了上市公司標(biāo)準(zhǔn)，我相信它未來的發(fā)展會給投資者帶來非常好的回報。

　　林錦堂：2013年1月花樣年發(fā)過債之后，我們的平均借貸成本大概在9.7%，所以整體來說我們的債務(wù)成本并沒有很大提升。

　　現(xiàn)場提問：花樣年在前海新注冊的公司主要業(yè)務(wù)是什么？目前準(zhǔn)備情況如何？花樣年會不會在前海拿地？前海政府有沒有給花樣年資金或貸款支持？

　　潘軍：我們在前海已經(jīng)正式獲得了政府設(shè)立公司的批準(zhǔn)，未來業(yè)務(wù)基于我們物業(yè)服務(wù)，主要做社區(qū)金融領(lǐng)域方面的嘗試?，F(xiàn)在已經(jīng)向政府申請小額貸款和相關(guān)業(yè)務(wù)自持，基本上獲得批準(zhǔn)。我們的團隊也準(zhǔn)備完畢，計劃在今年開始社區(qū)方面的實踐。

　　第二，土地方面，因為前海的土地還沒有招拍掛，這需要獲得政府批準(zhǔn)，不過我們會積極努力的爭取在前海拿地。

　　第三，花樣年不希望政府給予任何特殊資金方面的支持，我們靠能力來獲取利潤，花樣年是依靠市場成長的公司。

　　現(xiàn)場提問：花樣年在美國和東京也有辦事處，對這些市場有興趣嗎？除了新加坡項目外，花樣年有沒有考慮在海外多做房地產(chǎn)或服務(wù)類的項目？

　　潘軍：我們主要是想吸引美國、日本的一些產(chǎn)品和服務(wù)，把這些東西放到國內(nèi)來。比如養(yǎng)老的服務(wù)模式、老年人護理藥品等，主要以引入為主。海外方面的服務(wù)引進我們都在考慮，都有相應(yīng)團隊在跟進。