或許土儲(chǔ)短板對(duì)萬(wàn)通來(lái)說(shuō)已不是什么新話題，但在商業(yè)物業(yè)這條腿未能站立的當(dāng)下，土儲(chǔ)軟肋無(wú)疑成其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的極大制約。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 3月15日，萬(wàn)通地產(chǎn)公布2012年全年業(yè)績(jī)，去年該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入40.71億元，較上年減少15.52%。

　　萬(wàn)通地產(chǎn)方面于公告中指出，2012年，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)是住宅的開(kāi)發(fā)和銷售及商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)和出租。對(duì)于營(yíng)業(yè)收入的下降，該公司表示主要是由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目收入規(guī)模小于2011年。

　　土儲(chǔ)軟肋

　　具體來(lái)看，報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)通地產(chǎn)在房地產(chǎn)銷售方面實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為39.16億，較上年同期減少16.3%；毛利率為30.98%，同比減少12.82個(gè)百分點(diǎn)。而其在物業(yè)出租方面則有所增加，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.3億，毛利率64.1%，同比分別增加22.48%及6.31%。

　　從其主營(yíng)業(yè)務(wù)分布區(qū)域來(lái)看，萬(wàn)通地產(chǎn)于北京地區(qū)的營(yíng)業(yè)收入較2011年小幅增加9.3%至15.68億；天津地區(qū)營(yíng)業(yè)收入則比上年大幅減少44.2%，至18.69億；川渝地區(qū)去年?duì)I收僅為6.08億。

　　據(jù)萬(wàn)通地產(chǎn)證券事務(wù)代表王渴介紹，報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)通地產(chǎn)在北京地區(qū)有新的項(xiàng)目在售，而公司在川渝地區(qū)前幾年沒(méi)有項(xiàng)目銷售，而天津區(qū)域營(yíng)收減少應(yīng)該歸因于開(kāi)發(fā)周期。

　　“天津的項(xiàng)目基本已經(jīng)賣得差不多了?！蓖蹩嗜缡钦f(shuō)。

　　據(jù)天津業(yè)內(nèi)人士觀察，盡管萬(wàn)通地產(chǎn)在天津市區(qū)、濱海新區(qū)都有項(xiàng)目在運(yùn)作，但均處于尾盤狀態(tài)，項(xiàng)目的盤量有限，銷售速度不高。

　　“與此同時(shí)，萬(wàn)通地產(chǎn)對(duì)于持有的一些商用物業(yè)也在考慮向外轉(zhuǎn)移。所以這么來(lái)看，去年該公司在天津市場(chǎng)不會(huì)有好的數(shù)據(jù)表現(xiàn)?！痹摌I(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

　　事實(shí)上，不單單是天津市場(chǎng)上沒(méi)貨可售，處于轉(zhuǎn)型期的萬(wàn)通地產(chǎn)，近兩年在住宅土地市場(chǎng)亦毫無(wú)作為。

　　雖然馮侖一直將“導(dǎo)演+制片”的輕資產(chǎn)模式、實(shí)現(xiàn)收入多元化視為萬(wàn)通地產(chǎn)發(fā)展的終極目標(biāo)。但目前來(lái)看，房地產(chǎn)銷售在其營(yíng)業(yè)收入之中仍然占比96.2%，物業(yè)出租所占比重僅為3.2%。

　　或許土地儲(chǔ)備短板對(duì)于這家公司來(lái)說(shuō)已不是什么新話題，但在商業(yè)物業(yè)這條腿未能站立的當(dāng)下，土儲(chǔ)軟肋無(wú)疑成為其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的極大制約。

　　萬(wàn)通的煩惱

　　而在土儲(chǔ)見(jiàn)少及住宅規(guī)模近乎停滯的同時(shí)，大力發(fā)展商用物業(yè)卻是萬(wàn)通地產(chǎn)這兩年極力推進(jìn)的事情。

　　“在鞏固住宅業(yè)務(wù)的同時(shí)，公司將加大力度開(kāi)發(fā)商用物業(yè)”，也意味著現(xiàn)金流及業(yè)績(jī)將會(huì)面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　長(zhǎng)期研究萬(wàn)通地產(chǎn)的分析人士指出，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展周期遠(yuǎn)長(zhǎng)過(guò)住宅，而且會(huì)沉淀大量資金，在短期內(nèi)無(wú)法產(chǎn)生利潤(rùn)。

　　2011年初，萬(wàn)通地產(chǎn)曾對(duì)外公布，經(jīng)營(yíng)中、在建及待建的投資型商用物業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備達(dá)到6個(gè)，分別是北京萬(wàn)通中心D座、北京CBD核心區(qū)Z3地塊、天津萬(wàn)通中心、杭州萬(wàn)通中心、天津泰達(dá)城R3地塊和上海虹橋地塊。由此萬(wàn)通地產(chǎn)的商用物業(yè)布局初步完成。

　　然而，2012年陸續(xù)出售開(kāi)發(fā)天津萬(wàn)通中心以及天津泰達(dá)城R3地塊的項(xiàng)目公司股權(quán)，令業(yè)界開(kāi)始為萬(wàn)通地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型計(jì)劃感到擔(dān)憂。

　　“2012年該公司現(xiàn)金流不斷下降，三季度僅為7.1億元。迫于資金壓力，從4季度以來(lái)，他們陸續(xù)轉(zhuǎn)讓旗下一些項(xiàng)目的股權(quán)?！鄙鲜鎏旖驑I(yè)內(nèi)人士如此表示。

　　翻閱歷史資料發(fā)現(xiàn)，去年10月30日，萬(wàn)通地產(chǎn)曾公告宣布，以4.2億元的交易對(duì)價(jià)將所持有的天津和信100%股權(quán)中的48.9643%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給昆山博遠(yuǎn)萬(wàn)智投資中心(有限合伙)。通過(guò)該次交易，萬(wàn)通地產(chǎn)可獲得資金4.2億元。

　　而后，去年12月21日及今年1月7日，該公司又分2次向天津融創(chuàng)置地有限公司出售天津泰達(dá)城市開(kāi)發(fā)共47%股權(quán)，現(xiàn)金代價(jià)共計(jì)約6.98億元人民幣。同時(shí)，天津融創(chuàng)還將受讓目標(biāo)公司結(jié)欠北京萬(wàn)通的債務(wù)1.24億元人民幣。

　　值得一提的是，萬(wàn)通地產(chǎn)的煩惱不僅止于現(xiàn)金流及業(yè)績(jī)。在馮侖個(gè)人品牌影響之下，萬(wàn)通的理想和創(chuàng)新總會(huì)成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　但目前大萬(wàn)通以及立體城市的完整框架仍然模糊，這為該集團(tuán)上市平臺(tái)--萬(wàn)通地產(chǎn)帶來(lái)了不少麻煩。

　　“很多媒體報(bào)道的時(shí)候，把萬(wàn)通立體城市和萬(wàn)通地產(chǎn)寫在一起。其實(shí)目前，立體城市歸大股東來(lái)管，不在上市公司之中。”萬(wàn)通地產(chǎn)內(nèi)部人士如此坦言。

　　盡管早前，北京萬(wàn)通立體之城投資有限公司總經(jīng)理郝杰斌曾公開(kāi)表示，立體城市的投資建設(shè)并不在萬(wàn)通控股旗下的上市公司萬(wàn)通地產(chǎn)中。

　　不過(guò)，“萬(wàn)通地產(chǎn)會(huì)以戰(zhàn)略合作者的姿態(tài)積極介入到立體城市的建設(shè)當(dāng)中?！焙響B(tài)令外界將二者關(guān)聯(lián)起來(lái)。

　　對(duì)于2013年，萬(wàn)通地產(chǎn)表示，將計(jì)劃完成拓展2-3個(gè)項(xiàng)目，建立商用運(yùn)營(yíng)模式。

　　而業(yè)內(nèi)人士表示，從年報(bào)數(shù)據(jù)粗略來(lái)看，萬(wàn)通地產(chǎn)2013年的竣工項(xiàng)目約22億，預(yù)計(jì)該公司今年業(yè)績(jī)起色不大。