嘉里建設(shè)今年的銷售目標(biāo)是110億港元。其中，香港60億港元，內(nèi)地50億港元。

　　觀點網(wǎng) 李雯露 梁嘉欣 時下，香港、內(nèi)地樓市雙雙調(diào)控，對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)遍及海港兩岸的嘉里建設(shè)來說似乎并不是什么好消息。

　　“我們會看著市場的變化來調(diào)整”，3月14日，嘉里建設(shè)在香港召開業(yè)2012年績發(fā)布會，期間該公司管理層表示，對于嘉里建設(shè)來說，香港銀行按息的增加目前暫時沒有構(gòu)成一個趨勢，而內(nèi)地“新國五條”和其相應(yīng)的實施細(xì)則，以及對于土地所得稅的理解目前仍未明確。因此對于后市不會感到悲觀。

　　于業(yè)績會同日，嘉里建設(shè)公布其2012年全年業(yè)績，截至去年年底，該公司錄得純利按年增30%至69.6億港幣，若撇除物業(yè)重估收益，純利則為46.95億港幣，較上年增長28.4%；每股盈利4.84元，全年共派息0.95元。

　　數(shù)據(jù)另披露，報告期內(nèi)，該公司實現(xiàn)營業(yè)額按年增67%至345.13億港幣，其中香港物業(yè)部錄得營業(yè)額122.74億港幣，按年增長364%；內(nèi)地物業(yè)部錄得營業(yè)額為27.85億元，同比上升52%。

　　對此，嘉里建設(shè)首席財務(wù)主管王志剛在公司表示，去年營收主要是來自于香港物業(yè)銷售的增加以及物流業(yè)務(wù)收入的增長。

　　“其中，以香港為例，高端銷售來自于縉庭山、縉城峰、紀(jì)云峰以及觀崇山等項目，集團的基礎(chǔ)盈利是46.95億港元，增加了28%。與此同時，公司在投資物業(yè)實現(xiàn)高額增加，扣除相關(guān)稅以后是22.65億港元”，王志剛?cè)缡钦f。

　　對于今年的銷售，王志剛表示，嘉里建設(shè)今年的銷售目標(biāo)是110億港元。其中，香港60億港元，內(nèi)地50億港元。他透露，今年，嘉里建設(shè)將在杭州、唐山都有可售貨源。

　　另外，嘉里建設(shè)總裁兼首席執(zhí)行官王小抗補充稱，今年，嘉里建設(shè)將奉行積極地拿地政策。

　　“無論是內(nèi)地還是香港，公司在拿地問題上會保持積極態(tài)度。對于好的地塊，都會關(guān)注，但是也要'看菜吃飯'，有能力才去拿地。”王小抗如此表示。

　　對于內(nèi)地“新國五條”，他認(rèn)為，這是繼續(xù)執(zhí)行以往的調(diào)控措施，其中以“二手房征收20%個稅”最為明顯，市場影響力也比較大。

　　不過，目前各地具體執(zhí)行細(xì)則、個人所得稅等都沒有相關(guān)配套措施出臺，現(xiàn)在評價為時尚早。不過，這一細(xì)則對內(nèi)地樓市還是產(chǎn)生了一定的影響。

　　以下為嘉里建設(shè)2012業(yè)績會現(xiàn)場問答整理實錄：

　　現(xiàn)場提問：香港政府近來在樓市方面實施不少調(diào)控政策，從多方面壓抑需求，對此您怎么看？公司會否擔(dān)心樓市增加急跌的風(fēng)險？對于后市會否感到悲觀？

　　管理層：我覺得香港政府實施的一些行政措施出于比較樂觀的角度，暫時將樓市擺在一個比較合理，并且可預(yù)見到的趨勢水平。推出額外印花稅(SSD)之后到今天，總的需求量之于供應(yīng)來說，暫時還不能馬上追上。

　　詳細(xì)來講，SSD產(chǎn)生后至2013年3月，從政府公布的數(shù)字來看，在這27個月里面，一手市場的吸納量大概是1000個單位/月，二手市場的吸納量約為6500個單位/月。

　　就從一手市場來看，產(chǎn)出的量能否追得上所謂的1000個單位呢？根據(jù)我的統(tǒng)計，就算把所有的地下鐵路以及46個已經(jīng)宣布了在未來財政年度可以拿出來拍的地統(tǒng)統(tǒng)算上，都追不上1000個單位的吸納量。所以很難說，只能說這樣有一點點的誤導(dǎo)性，因為還有很多外圍的因素，例如息率、政策變化、市場環(huán)境等等。這些我們不能去斷定，但是作為發(fā)展商，我們會一直觀察。

　　而從嘉里建設(shè)的公司角度來看，銀行按息的增加目前暫時沒有構(gòu)成一個趨勢。我們自己會看著市場的變化來調(diào)整。政府會提出會不會將樓宇設(shè)計得比較小一點呢？這個都是有可能的。

　　現(xiàn)場提問：今年，嘉里建設(shè)在香港以及大陸有哪些項目？從報表來看，內(nèi)地的項目之中，上海、成都、沈陽、唐山等城市去年的盈利比較好，今年能否延續(xù)這一趨勢？

　　管理層：今年，我們的合同銷售目標(biāo)是110億，香港和國內(nèi)分別50億。

　　香港方面，我們今年會推售“廣島香港”項目，同時在黃大仙等地還有一些剩下的單位。國內(nèi)方面，除了去年成都的項目，今年還會加推杭州的海景，盡管該項目早在一兩年前就已開始銷售了；此外，嘉里建設(shè)在唐山也會有新的發(fā)展。

　　至于盈利方面，如果能夠完成110億銷售目標(biāo)，在價格上稍作調(diào)整，盈利應(yīng)該是可以維持的。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)階段不少開發(fā)商對于樓市會比較謹(jǐn)慎，那么嘉里建設(shè)今年110億的銷售目標(biāo)是如何訂立的？會否也經(jīng)過了一些調(diào)整？公司有沒有研究一些銷售計劃呢？

　　管理層：嘉里建設(shè)擁有投資物業(yè)，也有銷售物業(yè)。銷售物業(yè)的現(xiàn)金流可以用來幫助公司投資物業(yè)的建設(shè)。所以，我們銷售目標(biāo)的訂立跟公司的資產(chǎn)相掛鉤。

　　我們的資產(chǎn)支出一般在60、70億，所以今年定的110億銷售目標(biāo)是一個合理的水平，公司希望將負(fù)債率維持在適中的水平。

　　另外，110億銷售目標(biāo)中，香港、內(nèi)地的分配要從當(dāng)時的市場情況、影響因素、公司的具體完成情況以及利潤方面進行考慮，特別是政策對于市場的影響。但是，嘉里建設(shè)整體的策略以及訂立銷售目標(biāo)的策略與之前一模一樣。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于內(nèi)地市場，“新國五條”的出臺對于你們今年的銷售會不會產(chǎn)生影響？公司今年會否繼續(xù)在國內(nèi)拿地？會主要考慮哪些城市？

　　嘉里建設(shè)：國內(nèi)現(xiàn)在“新國五條”的出臺主要是為了繼續(xù)支持和執(zhí)行延續(xù)政府這幾年對房地產(chǎn)調(diào)控的措施。其中，對出售二手房將計征“20%個稅”的規(guī)定比較引人注目，而且對市場有直接影響。不過，“新國五條”和其相應(yīng)的實施細(xì)則以及對于土地所得稅的理解目前仍未明確，所以現(xiàn)在評價新政對市場的影響還為時過早，但是在內(nèi)地的確已經(jīng)產(chǎn)生了影響。

　　關(guān)于買地的策略，我們未來在大陸、香港都會采取積極的態(tài)度，而且會有節(jié)奏的買地，我們會挑選優(yōu)質(zhì)、合適的土地進行擴張。當(dāng)然了，這要“看菜吃飯”，要考慮到自己的能力。

　　現(xiàn)場提問：嘉里建設(shè)在財務(wù)安排方面對于負(fù)債比率有怎樣的控制？政策環(huán)境收緊會否對公司的回報率產(chǎn)生影響？

　　管理層：做房地產(chǎn)有三個階段：買地、建筑、營運和銷售。公司策略就是不介意買地的價錢高一點，但希望能在兩、三年內(nèi)將地價拉上去。嘉里建設(shè)的營運策略是投資物業(yè)以及銷售物業(yè)并行發(fā)展。銷售物業(yè)的周期，在國內(nèi)第二年就可以預(yù)售了，因此兩、三年內(nèi)完全可以套現(xiàn)。

　　剛才提到，嘉里建設(shè)的銷售目標(biāo)是跟公司資產(chǎn)掛鉤的，我們最近幾年的銷售目標(biāo)是100億以上。暫且以3年為例，3年就是300億，我們每年的資產(chǎn)支出都是60、70億，還剩下30、40億，3年下來就有一百多億。這個空間就可以幫我們解決投資物業(yè)所需的資金，當(dāng)然還有一些租金收入、物流收入還沒有算進去。