　　倪征還介紹了華僑城今年在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的推盤計劃。其表示，華僑城今年推盤的高峰會在一季度和四季度。其中一季度計劃總貨值在91億左右，對應(yīng)的面積是38萬平方米；二季度相對少一點，總貨值43億，建筑面積21萬平方米；三季度的貨值是49億，建筑面積為33萬平方米；四季度62億，建筑面積24萬平方米。

　　此外，對于公司下一階段的發(fā)展，倪征稱，實際上華僑城這幾年是一個臺階一個臺階地往上走，在目前從凈負債到經(jīng)營現(xiàn)金流都有一些突破后，可以穩(wěn)定一下、喘一口氣，然后在進入下一階段的發(fā)展。

　　“2013年我們會繼續(xù)關(guān)注三大新進城市，同時也會適當(dāng)關(guān)注重點區(qū)域、重點城市，探索發(fā)展新項目的機會，公司今后的目標是實現(xiàn)所擁有和運營的主題公園數(shù)量達到20個。

　　在談到今后如何面對迪斯尼的挑戰(zhàn)時，華僑城副總裁姚軍稱，從旅游產(chǎn)業(yè)來講，迪斯尼確實是華僑城的老師，有很多值得學(xué)習(xí)的地方。但今后會采取”以面對點“來應(yīng)對迪士尼進入中國，在全國布點布局上保持優(yōu)勢。

　　以下為華僑城2012年投資者見面會現(xiàn)場問答實錄整理：

　　現(xiàn)場提問，請問公司2012年在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的認購情況怎樣？歡樂海岸去年的經(jīng)營情況和今年的發(fā)展態(tài)勢又是怎樣？

　　管理層：2012年公司的整體認購額面積是85萬平方米，認購金額是240億元。除了結(jié)轉(zhuǎn)完的以后，我們截至2012年末的預(yù)售賬款還有56億。其實2012年的市場行情與我們的銷售節(jié)奏還是比較吻合的，特別是去年下半年。

　　關(guān)于歡樂海岸，這個項目的整體招商運營其實從2011年就開始了，2012年我們主要是完成商業(yè)部分的招商，今年主要的重點工作則是購物中心的開業(yè)。

　　現(xiàn)場提問：公司在2012年的委托貸款方面，華僑城集團對你們的支持沒有太大的變化，大概在130億的水平，如果從房地產(chǎn)開發(fā)角度來看，這方面的融資相對比較少，那么公司2013年有沒有具體的融資計劃，資本開支計劃又是怎樣的？

　　林育德(華僑城財務(wù)總監(jiān))：我們2011年到2012年的整個財務(wù)狀況漸漸有所好轉(zhuǎn)，目前的現(xiàn)金是70億左右，集團的委托貸款是130多億。今年在集團委托貸款方面，我們也會控制在不超過50%的水平，其余的就要靠我們自己融資。

　　我們今年主要會分兩個方向融資，一方面是在境外，通過華僑城亞洲這個平臺，爭取能夠在境外融資，因為考慮到融資成本問題，境外的借貸成本相對是比較低的。

　　另一方面是內(nèi)部方面融資，除了境外平臺之外，我們今年會在信托方面做點文章。我們的融資能力相對來說比較強一點，包括我們做的信托產(chǎn)品，借貸的總成本也會控制在基準利率以下。

　　還有銀行融資方面，在品牌信用和自身能力方面，我們在銀行融資方面還是比較有實力的，跟其他一般房地產(chǎn)企業(yè)相比，我們也有一些優(yōu)勢。因為除了地產(chǎn)之外，我們還有旅游、酒店這些綜合資源。

　　公司今年的資本支出計劃跟上一年差不多，大概是50億元左右。

　　現(xiàn)場提問：華僑城2012年新進入了深圳大鵬、寧波、福州這三個區(qū)域，那么今后的整體開發(fā)速度會不會有相應(yīng)加快？今年的新開工計劃中是否包括去年新拿的這幾個區(qū)域？

　　倪征：華僑城自2009年整體上市以來，業(yè)績都保持了相對高速的增長。實際上這幾年我們是一個臺階一個臺階的往上走，而隨著國家宏觀政策的調(diào)整，我們根據(jù)自己的資金和投資能力，沒有進入很多區(qū)域，這相當(dāng)于我們賣了一部分項目后，然后穩(wěn)定一下、喘一口氣、在進入下一階段的發(fā)展。

　　從2012年報的數(shù)據(jù)可以看出，我們的業(yè)績有了相應(yīng)增長，從凈資產(chǎn)到經(jīng)營現(xiàn)金流都有一些突破。在這樣的情況下，我們2012年又簽了三個大型項目，2013年我們會繼續(xù)關(guān)注三大新進城市，同時也會適當(dāng)關(guān)注重點區(qū)域、重點城市，探索發(fā)展新項目的機會。

　　在項目開發(fā)方面，預(yù)計新開工面積包括了去年新簽的三個項目，尤其是寧波項目會率先開工。

　　現(xiàn)場提問：那么公司在過去三年實現(xiàn)新上一個臺階后，下一階段的發(fā)展會是什么樣的，比如說地產(chǎn)業(yè)務(wù)，旅游業(yè)務(wù)會不會有具體的規(guī)劃？

　　倪征：公司在上了一個臺階、喘口氣后，現(xiàn)在將是我們上下一個大臺階的起步時間。而在整個公司業(yè)務(wù)定位上，我們也有很明確的計劃，公司在十二五期間制定了一個一二三計劃。

　　一是指旅游綜合收入要突破100億的大關(guān)，這個目標我們已經(jīng)在2012年底實現(xiàn)，但是在突破100億后，我們未來幾年還會繼續(xù)往上走。

　　二是指我們要擁有20個大型主題公園，包括新拓展的寧波、福州以及后續(xù)的新項目，我們所擁有和運營的主題公園數(shù)量還要進一步擴大，目標是20個。

　　三是指我們的入園接待人數(shù)能夠突破3000萬大關(guān)。而突破3000萬大關(guān)的意義是，希望公司能夠成為在接待人數(shù)和規(guī)模方面成為亞洲第一，成為全球繼迪斯尼、美林、環(huán)球影城之后的第四大主題公園運營商，這些就是我們十二五期間明確的戰(zhàn)略目標。

　　現(xiàn)場提問：請問歡樂海岸和之前的歡樂谷之間有何差異，公司在后續(xù)可持續(xù)發(fā)展的模式上會繼續(xù)做哪些挑戰(zhàn)？面對環(huán)球影城和迪士尼相繼落戶京滬，公司有沒有學(xué)習(xí)和應(yīng)對的措施？

　　姚軍：如果一定要將歡樂海岸和歡樂谷要做個比較，那么它們各有千秋，歡樂谷完全是有圍墻的，售門票，給15到40歲不同年齡段，包括家庭的一種特別體驗，通過設(shè)備或主題文化、演繹、演出讓大家體驗不同生活的感覺。歡樂海岸則是非常休閑、時尚的，這完全是融入到了一個城市的市區(qū)建設(shè)的項目。

　　另外，在投資回報方面這兩個項目也不太一樣。比如說歡樂谷，毫無疑問我們是靠門票和二次消費作為收入，而歡樂海岸一方面靠客人消費，還有一方面是靠商業(yè)物業(yè)的租金，由品牌商家來經(jīng)營。

　　其實歡樂谷這種模式與迪斯尼和環(huán)球影城的模式基本是一樣的，都是讓大家通過與常生活不同的文化娛樂體驗感受一種你需要的享受。只不過，我們的歡樂谷是為更多的游客開放，我們的年齡段更寬泛，體驗方式和可選擇項目也更豐富，這里也有很多特殊性和個性。

　　另外，對于迪斯尼落戶上海，我們的董事長曾講過，從旅游產(chǎn)業(yè)來講，迪斯尼是我們的老師，有很多值得我們學(xué)習(xí)的地方。但是從市場角度而言，我們從幾年前就開始了研究如何面對真正和迪士尼共處市場的問題，其實這還是有一個差異化的問題，我們所有的創(chuàng)意、設(shè)計、運營，以及我們需要進入的每個環(huán)節(jié)希望和迪士尼有所差異，這是我們的出發(fā)點。

　　同時，從系統(tǒng)的管理和高水準運營方面我們也要向他學(xué)習(xí)，但是在整個內(nèi)容、文化、市場立足點等方面，我們希望和迪士尼有所不同。這兩年我們繼續(xù)拿資源，繼續(xù)建立新的綜合項目，我們希望”以面對點“來應(yīng)對迪士尼進入中國，在全國布點布局上保持優(yōu)勢。

　　現(xiàn)場提問：談到迪斯尼，它里面包含有很多電影、電視頻道、公仔，但在歡樂谷項目內(nèi)，這種消費方式還是很不足。那么未來在發(fā)展上，公司是否還會一直依靠地產(chǎn)去反哺旅歡樂谷項目，還是會有所改變？

　　姚軍：坦白說，迪斯尼發(fā)展比我們早了很多年，迪士尼發(fā)家起步也是在電影、影視方面，特別是在電影上。它從一開始就將它的主題形象引入人心，大家就循著這個去體驗。而我們在這方面，確實與迪斯尼有很大差距，特別是在資金能力上與迪斯尼有很大差距，但我們還是會尋求差異化的競爭，以自己的特色去拓展我們的客戶資源。

（審校：武瑾瑩）