抑制房價過快上漲，是近年樓市新政出臺的共性。2013年樓市高漲與政策抑制的博弈依然存在，市場熱度上升的高漲，可能引來新一輪的調(diào)控措施，房地產(chǎn)行業(yè)在樂觀中仍應(yīng)保持一種謹(jǐn)慎。

　　2012年房地產(chǎn)市場先抑后揚(yáng)，市場氣候季節(jié)切換之快超出很多人預(yù)期，可實(shí)際上其背后的深層因素如政策、宏觀經(jīng)濟(jì)、市場規(guī)律等發(fā)揮著影響作用，彰顯著新形勢下房地產(chǎn)市場與行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)與趨勢。

　　全球視野下，2012年是復(fù)雜多變的一年，次貸危機(jī)的影響尚未畫下句點(diǎn)，2012年也是蘊(yùn)育新生、令人對未來充滿期待的一年，中國、美國、俄羅斯、日本等主要國家都在這一年完成政府換屆。政治對經(jīng)濟(jì)的影響從來無需隱晦，政局明朗和政策穩(wěn)定，讓房地產(chǎn)市場在2013年甚至未來更長的時間里享受政策紅利，但由于房價上漲壓力的存在，房地產(chǎn)市場的政策安全邊界始終敏感，猶如懸劍之弈。

　　剛需主導(dǎo)

　　剛性需求主導(dǎo)房地產(chǎn)市場，可以說是近兩年嚴(yán)格調(diào)控政策如限購、限貸等不斷累積帶來的市場變化。政策如一只有形的手，抑制投資和多次購房，過往投資主導(dǎo)的格局改變了，首次購房及首次改善等自住剛性需求，占據(jù)主要位置，從某種意義上看，需求結(jié)構(gòu)變化就是樓市調(diào)控的主要成果。合富輝煌對全國21個重點(diǎn)城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，不論樓市在年初“以價換量”期，還是在第四季度顯性回暖期，那些總價不高、戶型適中的“剛需盤”市場表現(xiàn)均不錯，而優(yōu)質(zhì)的地段佳、性價比高的剛需盤占據(jù)全年銷售排行榜前列的比例也明顯上升。

　　2012年剛需盤熱銷，高端樓盤的表現(xiàn)相當(dāng)穩(wěn)定。高端需求快速增長，這與城市經(jīng)濟(jì)常年高增長、民間財(cái)富積累快、人們追求高品質(zhì)生活成為潮流有關(guān)。通脹、流動性過剩的大環(huán)境，逼使財(cái)富尋找優(yōu)質(zhì)稀缺性豪宅作為保值安全港，而眾多標(biāo)桿性房企不斷優(yōu)化高端產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，重視產(chǎn)品附加值的深加工，來回應(yīng)市場高端需求，提升自身品牌，實(shí)現(xiàn)自身突破性發(fā)展。高端市場向好有多維支撐。

　　預(yù)調(diào)微調(diào)

　　宏觀經(jīng)濟(jì)波動總是帶來宏觀政策調(diào)整，貨幣政策一向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場有直接影響。2012年因經(jīng)濟(jì)減速，宏調(diào)政策“預(yù)調(diào)微調(diào)”力度頗大：下調(diào)準(zhǔn)備金率、加大基礎(chǔ)建設(shè)投資力度、連續(xù)降息、財(cái)稅支持等，一系列穩(wěn)增長措施，特別是信貸和房貸政策的微調(diào)，客觀上對房地產(chǎn)市場回穩(wěn)起到重要作用。而首次置業(yè)重獲利率八五折優(yōu)惠明顯受益于信貸房貸的放松，放松流動性促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的同時，房地產(chǎn)也獲得支持。

　　從近年宏觀環(huán)境來審視中國房地產(chǎn)的發(fā)展，會發(fā)現(xiàn)它面臨新的挑戰(zhàn)。中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)變增長方式已是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，這一點(diǎn)，我們多次強(qiáng)調(diào)。過分依賴投資拉動可能帶來的經(jīng)濟(jì)過熱、通脹、結(jié)構(gòu)失衡、產(chǎn)能過剩以及發(fā)展不可持續(xù)等不可回避的問題，近年宏調(diào)屢屢對此進(jìn)行糾正。房地產(chǎn)與投資拉動模式有天然聯(lián)系，必然受到影響，波動難免；但另一方面，轉(zhuǎn)型的國際國內(nèi)環(huán)境日趨復(fù)雜，因?yàn)?008年以來，國際經(jīng)濟(jì)步入減速衰退周期，中國經(jīng)濟(jì)最重要的動力之一——外需啞火，同時內(nèi)需受制多方面因素增長緩慢，“三駕馬車”中只有投資這駕馬車是最大變量。為兼顧增長，投資往往在經(jīng)濟(jì)減速階段成為重要的選擇，2012年就是一個范例，這一年國家重新采納增加投資、放松信貸雙重穩(wěn)增手段，房地產(chǎn)在此刺激下受惠明顯，當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購置、銷售、資金來源等多項(xiàng)指標(biāo)到下半年由負(fù)轉(zhuǎn)正，走出低谷，不過，行業(yè)成本、利潤率、稅率等指標(biāo)已經(jīng)走低，而房地產(chǎn)階段性的有利局面，與房地產(chǎn)面臨轉(zhuǎn)型升級的挑戰(zhàn)的判斷，并行不悖。

　　換個角度平價，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)地位，在拉動經(jīng)濟(jì)、支持就業(yè)和地方財(cái)政等方面的基礎(chǔ)作用，在相當(dāng)長的時間里難以被取代，而且在經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的作用很多時候還會強(qiáng)化，這不是說，我們支持土地財(cái)政，也不是說房地產(chǎn)不需要轉(zhuǎn)型，恰恰相反，房地產(chǎn)的基礎(chǔ)作用，應(yīng)該伴隨經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型，在提振內(nèi)需、轉(zhuǎn)向金融服務(wù)業(yè)等方面發(fā)揮新的作用。發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)至今仍然充當(dāng)重要經(jīng)濟(jì)支柱，這個事實(shí)對我們認(rèn)識房地產(chǎn)的未來發(fā)展與現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的關(guān)系具有啟示意義。

　　價值分化

　　2012年不同城市的房地產(chǎn)市場的回暖表現(xiàn)，反映出一定的差異，或者叫分化。一線城市、二線核心城市的市場表現(xiàn)明顯好于三四線城市，如合富輝煌監(jiān)測的21個重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，1-11月新建住宅網(wǎng)簽數(shù)量同比增長17.3%，其中，一線城市1-11月新建住宅網(wǎng)簽同比增長36.3%，遠(yuǎn)高于平均水平，房價水平表現(xiàn)更加穩(wěn)定。截止至2012年年底，一線城市的庫存消化周期較年初大幅下降，平均周期不足9個月，庫存壓力減小，供應(yīng)略顯緊張。相比之下，三四線城市庫存普遍較高，去庫存壓力較大，供大于求，消化周期普遍在一年以上。

　　很顯然，不同城市的經(jīng)濟(jì)總量、人口、財(cái)富、城市基礎(chǔ)設(shè)施、輻射聚合力等發(fā)展水平存在落差，即城市價值迥異。一線城市、二線核心城市的城市價值高，三四線城市的城市價值低。在調(diào)控時代，城市價值差異明顯表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上，反映在市場容量、供求關(guān)系、購買力、土地稀缺程度、預(yù)期等各個指標(biāo)上，造成成交量、市場對調(diào)控政策的消化力、信心預(yù)期、房價走勢等城市間的差異。調(diào)控使房地產(chǎn)回歸到依附城市價值的原點(diǎn)。

　　主流房企應(yīng)對調(diào)控和市場變化能力更強(qiáng)，在2012年房地產(chǎn)市場回暖中加固其主導(dǎo)地位。全國千億俱樂部擴(kuò)容，城市百億軍團(tuán)增加，標(biāo)桿房企在發(fā)展定位、城市布局、產(chǎn)品開發(fā)、資金周轉(zhuǎn)、市場營銷、土地儲備等各個方面運(yùn)營更趨成熟，表現(xiàn)出強(qiáng)大競爭力，市場份額上升，而中小房企不少面臨較大困境，部分被迫退出。調(diào)控時代洗牌效應(yīng)持續(xù)。

　　政策、城鎮(zhèn)化和改革紅利

　　政策影響樓市短期波動，屢見不鮮。展望新一年的樓市政策，2013年堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策“不動搖”，已經(jīng)是確定的基調(diào)。在市場回暖情況下，短期內(nèi)想要讓限購、限貸等非市場化調(diào)控手段推出，幾乎是不太可能的，雖然對未來樓市調(diào)控政策的共識是，措施將逐漸走向市場手段為主，行政措施淡出，但是，過渡將需要時間。

　　政策對于房價過快上漲的抑制，政府果斷出臺措施嚴(yán)調(diào)上漲預(yù)期，是近年樓市新政出臺的共性，2013年樓市高漲與政策抑制的博弈依然存在。

　　2013年是新一屆領(lǐng)導(dǎo)層上臺的開局之年，經(jīng)濟(jì)工作已經(jīng)確定“穩(wěn)中求進(jìn)”的方針，貨幣政策將延續(xù)2012年的穩(wěn)健和相對寬松，這實(shí)際給房地產(chǎn)業(yè)一個好的政策預(yù)期。

　　更大的關(guān)注點(diǎn)在于，十八大報告和政府領(lǐng)導(dǎo)人選都提出城鎮(zhèn)化作為中國經(jīng)濟(jì)增長的動力。城鎮(zhèn)化帶給房地產(chǎn)巨大的需求，兩者本質(zhì)上具有發(fā)展的一致性，給了房地產(chǎn)未來二十年都將存在廣闊機(jī)遇和空間的想象，描繪了一幅房地產(chǎn)中長期發(fā)展的美景。而新領(lǐng)導(dǎo)人屢屢提及改革紅利，也給社會吃下政局將順應(yīng)時代發(fā)展的定心丸。

　　回到當(dāng)下，2012年樓市回暖，既是龐大居住真是需求的反映，也意味著市場在嚴(yán)厲調(diào)控下生成一定抗藥性，經(jīng)濟(jì)軟著陸在即，全球流動性泛濫難免，一旦政策穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場在剛需、高端需求、理財(cái)需求等釋放的支持下，走勢應(yīng)會維穩(wěn)，而最令人擔(dān)憂的是，市場熱度上升的高漲，可能引來新一輪的調(diào)控措施，故行業(yè)在樂觀中仍應(yīng)保持一種謹(jǐn)慎。