對(duì)于2.6%的凈負(fù)債率，張欣認(rèn)為SOHO中國可以通過加大負(fù)債實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張資金需要。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 近日，美國通用汽車大樓40%權(quán)益正被財(cái)團(tuán)收購的傳聞，將SOHO中國CEO張欣再次推到鎂光燈前。

　　3月7日，華爾街日?qǐng)?bào)援引一位房地產(chǎn)公司執(zhí)行官的話表示，以SOHO中國首席執(zhí)行長張欣領(lǐng)銜的中資財(cái)團(tuán)，正計(jì)劃購買美國通用汽車大樓40%權(quán)益，現(xiàn)已進(jìn)入深入談判階段。

　　對(duì)于上述收購消息，SOHO中國方面并未否認(rèn)，只是表示目前不方便評(píng)論。而張欣本人則拒絕對(duì)該報(bào)道作出回應(yīng)。

　　盡管該筆交易并未得到SOHO中國的正面回答，但對(duì)于該公司今年的收購擴(kuò)張，張欣早有打算。

　　負(fù)債與收購

　　“今年公司仍會(huì)繼續(xù)進(jìn)行收購，已預(yù)留了100億元的收購額度”，3月6日，張欣在SOHO中國2012年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，2013年將充滿機(jī)會(huì)。

　　100億的收購額度無疑引起了投資者的諸多質(zhì)疑，摩根士丹利的一位投資者就指出，盡管目前SOHO中國手中持有290億現(xiàn)金，但能夠動(dòng)用的只有200億-240億，而且公司增加收購之后，新的項(xiàng)目資金以及競(jìng)爭(zhēng)壓力隨之而來，這對(duì)于SOHO中國的資金來源以及運(yùn)營能力會(huì)是較大的考驗(yàn)。

　　對(duì)此，張欣表示，目前SOHO中國的資產(chǎn)負(fù)債表相對(duì)健康，可為收購提供支持，盈利則會(huì)從銷售中產(chǎn)生。

　　“今年各銷售渠道遺留的未銷售面積非常少，如果市場(chǎng)維持現(xiàn)狀的話，我們會(huì)在上半年完成這些面積的銷售”，張欣同時(shí)回應(yīng)。

　　據(jù)該公司年報(bào)顯示，截止至2012年底，SOHO中國現(xiàn)金持有量為222億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率僅為2.6%。

　　對(duì)于2.6%的凈負(fù)債率，張欣認(rèn)為SOHO中國可以通過加大負(fù)債實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張資金需要。

　　“將凈負(fù)債比率提高到40%會(huì)是一個(gè)比較理想的水平”，張欣如此表示。

　　被問及收購標(biāo)的如何選擇時(shí)，張欣表示，SOHO中國收購計(jì)劃會(huì)集中在北京和上海的地鐵站附近，同時(shí)能夠提供大規(guī)模寫字樓發(fā)展空間的區(qū)域。

　　“不論是空地、半完工建筑還是完整商務(wù)樓，我們都會(huì)先對(duì)其做收購評(píng)估，但這些(標(biāo)的)都會(huì)在考慮范圍之內(nèi)”，張欣回應(yīng)道。

　　租金與項(xiàng)目

　　與百億收購計(jì)劃同樣備受關(guān)注的是SOHO中國轉(zhuǎn)型之后，旗下持有項(xiàng)目的進(jìn)展情況。

　　對(duì)此，張欣介紹稱，目前公司正在積極招租的項(xiàng)目有3個(gè)：銀河SOHO(4萬平米在招租)、上海的中山廣場(chǎng)和世紀(jì)廣場(chǎng)，另外前門SOHO一期也有部分招租，但體量不大。

　　“其中，銀河SOHO的招租情況超過我們預(yù)期，該項(xiàng)目現(xiàn)在的租金大約是9元人民幣/平方米/天。我們?cè)瓉硪詾椋绱思械膶懽謽枪┙o量由我們的代理商租給了私人租客，同時(shí)價(jià)格也會(huì)大幅下降，但后來強(qiáng)勁的出租勢(shì)頭確實(shí)令人驚訝。”張欣續(xù)稱，“不過，世紀(jì)廣場(chǎng)的出租情況未達(dá)預(yù)期，早前該項(xiàng)目的利潤要比市場(chǎng)水平要高，因而我們只需要隨機(jī)應(yīng)變的作用于市場(chǎng)，因此世紀(jì)廣場(chǎng)的租金收入并沒有那么多，進(jìn)展速度也比較慢。”

　　另據(jù)張欣介紹，前門項(xiàng)目尚未徹底完工，預(yù)計(jì)今年下半年前門SOHO二期會(huì)推出市場(chǎng)。目前，該項(xiàng)目的出租率超過了60%，而SOHO中國也在從招攬小面積租戶傾斜于招攬大面積租戶，但并不是徹底改變策略。

　　“我們會(huì)很快公布大型租戶的名單，他們將占用較多空間”，張欣如此表示。

　　“在散售方面，我們的業(yè)務(wù)并不像辦公室領(lǐng)域做的那么好，所以我們要對(duì)辦公室出租業(yè)務(wù)盡量少關(guān)注。”張欣進(jìn)一步指出，SOHO中國原來是想將散售房產(chǎn)空間最大化，而現(xiàn)在是將散售房產(chǎn)空間最小化，并將辦公室出租空間最大化。

　　她以上海復(fù)興路SOHO為例表示：“我們本可以讓該項(xiàng)目擁有更多散售房產(chǎn)，但實(shí)際上我們?cè)跍p少散售房產(chǎn)空間，并且任何可以用來當(dāng)做辦公室出租的部分，我們都會(huì)將其增加。”

　　張欣續(xù)稱，上海復(fù)興路SOHO計(jì)劃將在今年年中開始預(yù)售，但最終銷售時(shí)間則取決于市場(chǎng)景氣程度。

　　“我們是把復(fù)興路項(xiàng)目當(dāng)做一個(gè)強(qiáng)大的寫字樓市場(chǎng)來看，不是將其視作非常強(qiáng)的散售房產(chǎn)項(xiàng)目。”

　　資料顯示，SOHO中國在2012年完成95億元的合同銷售，主要由銀峰SOHO及SOHO中山廣場(chǎng)分別貢獻(xiàn)81億元及14億元。此外，在2013年的1-2月，該公司增添11億元的合約銷售。因此，約140億元的物業(yè)已預(yù)售但仍未入賬。