“就算萬科從規(guī)模號稱做到全國第一，市場份額也只是2.19%。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 營收破千億、凈利同比增三成、納稅200億……這令萬科2012年度業(yè)績可謂亮點(diǎn)十足。

　　根據(jù)萬科2月27日公布的2012年全年業(yè)績報告披露，2012年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1031.2億元，同比增長43.7%，實(shí)現(xiàn)凈利潤125.5億元，同比增長30.4%。

　　但萬科的結(jié)算利潤卻出現(xiàn)不同程度的下滑--房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為25.84%，結(jié)算凈利率13.08%，分別較2011年下降2.95%及1.93%。

　　“毛利水平回到合理的水平上是行業(yè)大勢所趨。萬科這幾年的毛利在逐年下降，我相信未來一定會逐步向制造業(yè)靠攏，回到大家能夠接受的合理水平，這是個很大概率的事件。”在28日的業(yè)績推介會上，萬科總裁郁亮如此解釋。“至于利潤多少才合理，25%的毛利率水平算不算合理？我們努力做一個好的，有良心的商人。”

　　郁亮直言，萬科沒有提高毛利的想法，但卻有不斷提高股東回報的要求。

　　相比毛利率，萬科更為關(guān)心的是ROE。年報顯示，報告期內(nèi)，萬科錄得全面攤薄凈資產(chǎn)收益率（ROE）達(dá)到19.66%，同比增1.49%，為近十年來最高水平。

　　“萬科這幾年的ROE在提高，而且是沒有在市場上融資的基礎(chǔ)上達(dá)到的數(shù)字。如果集團(tuán)給股東回報在毛利受到限制的情況下，可以靠周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)，也可以靠合作，做更多的業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)，薄利多銷，快速周轉(zhuǎn)也可以帶來一些幫助。包括提到的提高規(guī)?；岣吖芾硭?，提高精細(xì)化程度，都可以使股東回報提高。”

　　然而在當(dāng)天的業(yè)績會上，被問及最多的反而是萬科“出海”。

　　就在不久之前，萬科通過和當(dāng)?shù)赜薪?jīng)驗(yàn)的品牌開發(fā)商合作的方式，進(jìn)入香港、美國市場。其中，與香港新世界合作，獲取香港荃灣地塊；與美國鐵獅門合作，合作開發(fā)舊金山富升街項(xiàng)目。

　　“萬科不建唐人街”

　　關(guān)于萬科出海的原因，郁亮再度進(jìn)行詳細(xì)的闡釋，其稱，萬科制定國際化戰(zhàn)略與是否看好國內(nèi)市場沒有直接關(guān)系，“我們的根基還在中國大陸。”郁亮強(qiáng)調(diào)，目前萬科僅進(jìn)入60個城市，而全國共有660座城市，超百萬人口的城市也逾百個，故目前萬科在國內(nèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到達(dá)發(fā)展上限，“就算萬科從規(guī)模號稱做到全國第一，市場份額也只是2.19%。”

　　郁亮稱，今年萬科進(jìn)入第三個十年，根據(jù)萬科的計劃，希望在第四個十年，萬科能成為全球標(biāo)準(zhǔn)之下優(yōu)秀企業(yè)，這就要求萬科要好好學(xué)習(xí)海外先進(jìn)技術(shù)。

　　“第四個十年的萬科一定是國際化視野的萬科，用全球資源發(fā)展的萬科，通過海外學(xué)習(xí)和探索提升公司管理水平、資源動用能力和對房地產(chǎn)的深刻認(rèn)識。目前中國城市面對的階段和困境，別人早就經(jīng)歷過了，我們有機(jī)會跟他們合作，就可以事先預(yù)見到解決方案有哪些，這有利于萬科做好國內(nèi)業(yè)務(wù)，而不是因?yàn)閲鴥?nèi)限購就到國外。”

　　郁亮舉了一個例子：萬科在與鐵獅門合作之初，在根本沒有任何項(xiàng)目的前提下簽署了戰(zhàn)略框架合作協(xié)議，取得項(xiàng)目之后才簽署正式合作協(xié)議。而平時萬科都是取得項(xiàng)目以后才尋找合作方，“他們先找到合作者，拿到錢了再找地，所以人家效率高，這個值得學(xué)習(xí)。”

　　“萬科不準(zhǔn)備在海外建唐人街。”郁亮不止一次強(qiáng)調(diào)。

　　郁亮透露，自從萬科與鐵獅門取得美國舊金山項(xiàng)目，很多人向他表示購買意愿，“我們不反對大陸客去購房，我們不能限制購買的對象是誰，但建當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)才是我們的學(xué)習(xí)方向。”

　　其續(xù)稱，美國舊金山項(xiàng)目，雖萬科占七成股份并將參與項(xiàng)目開發(fā)整個過程，但不負(fù)責(zé)賣樓，萬科希望能從拿地開始學(xué)習(xí)。“別人提供的整個項(xiàng)目開發(fā)建議書比我們的厚很多、細(xì)致很多，與國際企業(yè)相比，我們的精細(xì)化程度仍有待提高。”

　　“合作有時靠緣分”

　　郁亮表示，為了這次順利出海，萬科足足做了兩年的準(zhǔn)備。

　　“兩年之前我們派出七個小組去世界各地大家喜歡去的地方去考察，了解當(dāng)?shù)氐臓顩r。最后選擇美國，主要因?yàn)橹忻纼蓢康禺a(chǎn)市場最接近，幅員遼闊，區(qū)域發(fā)展清晰，市場龐大、城市眾多。”

　　談及萬科在海外投資時計劃投入成本等，郁亮并沒有給出準(zhǔn)確的數(shù)字答案，但也明確表態(tài)：萬科不會做虧本生意，“如果虧了說明我們選擇對象錯誤。我們相信，經(jīng)過兩年準(zhǔn)備挑選的合作伙伴不會讓我們失望的，這個投資也是符合公司的收益水平要求才做的。”

　　郁亮透露，萬科選擇海外地區(qū)進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)有二：一是大家是否愿意去，二是當(dāng)?shù)厥欠裼泻玫暮献骰锇椋献饕埠苤v究緣分。“萬科接觸很多家合作方才確定的，不是一看就選定，任何的合作都是各方面條件成熟才達(dá)成。合作有時靠的是緣分。”

　　同時，其亦稱，不排除未來會和新世界及鐵獅門有更多的合作，包括在國內(nèi)的項(xiàng)目。此外，郁亮亦再度明確之前萬科收購的南聯(lián)地產(chǎn)[已更名為萬科置業(yè)（海外）]業(yè)務(wù)范圍，“香港業(yè)務(wù)由萬科置業(yè)（海外）的平臺來做，萬科置業(yè)（海外）平臺比較小的時候由母公司代持，然后再逐步轉(zhuǎn)入。”換言之，日后香港荃灣項(xiàng)目會注入萬科置業(yè)（海外）平臺中，其他業(yè)務(wù)由萬科集團(tuán)負(fù)責(zé)。

　　郁亮更強(qiáng)調(diào)，目前萬科國際化戰(zhàn)略還處在學(xué)習(xí)和嘗試的階段，“優(yōu)秀公司不會有覺得學(xué)習(xí)夠了的時候。”除了在海外拓展項(xiàng)目以外，萬科自身也在不斷提高國際化程度，“我們希望以后萬科25%的員工用英文為主要工作語言，這樣我們開展國際化業(yè)務(wù)就不會有太大的障礙。”

　　至于B轉(zhuǎn)H的最新進(jìn)程，郁亮稱，目前正待有關(guān)部門審批。“未來有沒有海外融資計劃？我們將不放棄任何一種可能的機(jī)會和嘗試，但都需要等待條件的成熟，有合適的時機(jī)，所以如果我們有這樣的安排一定會告訴大家。”

　　“不相信萬科有核心競爭力”

　　除了海外項(xiàng)目尋求合作，萬科在國內(nèi)業(yè)務(wù)的拓展也依然積極尋找合作伙伴。雖然2012年新增項(xiàng)目的合作比例降至60%左右，但郁亮表示，全面合作的事情是長期策略，不會變的。同時，未來萬科100%直接投資的比例不會增加，“因?yàn)槲覀兿氚岩粔K錢分兩半花。”

　　關(guān)于時下最熱的話題--城市化與房產(chǎn)稅，郁亮亦表達(dá)了相關(guān)的看法。

　　“城市化不能變成房地產(chǎn)化。”郁亮再次表達(dá)這一觀點(diǎn)。其指出，城市化首先是人的城市化，讓居住在里面的人成為真正的市民，這里有兩個基本的前提需要解決：一是提供公共服務(wù)，教育、醫(yī)療等等，二是有住房。

　　“有了住房才能成為真正的市民，享受公共服務(wù)才能成為公共的市民，從而才能真正拉動內(nèi)需。我們國家公布數(shù)據(jù)里城鎮(zhèn)化超過50%了，但如果真正按照市民化要求的城鎮(zhèn)化比例沒有那么高。所以我認(rèn)為城市化的核心是要先成為市民化。”

　　他續(xù)稱，通過研究發(fā)現(xiàn)，與美國相比，中國50萬人口以下城市很多，但100萬-500萬之間的城市則相對較少，且100萬人口以下的城市規(guī)模不夠大。

　　“未來城市發(fā)展重點(diǎn)是不是應(yīng)針對中國的情況，多發(fā)展100-350萬人口的城市呢？既能發(fā)揮最好的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，又避免了規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，這是城市化發(fā)展路徑。作為發(fā)展商，我們要做的是根據(jù)不同城市轉(zhuǎn)型升級的要求提供相應(yīng)的配套服務(wù)給他們。”

　　“關(guān)于房產(chǎn)稅的問題，現(xiàn)在說要擴(kuò)大范圍，確實(shí)也是調(diào)控的手段之一。影響在哪里我們還需要觀察?，F(xiàn)在是首次置業(yè)，實(shí)際有需求的人買房子，房地產(chǎn)稅把他們都納入范圍的可能性不大，政策應(yīng)該會有考慮。”

　　郁亮更稱，不相信萬科有核心競爭力，畢竟行業(yè)變化相當(dāng)大，企業(yè)只能以變應(yīng)變，沒有什么能保證高枕無憂，只能盡心盡力把自己的地耕好、種好，沒有別的優(yōu)勢可言。

　　“下半場已經(jīng)到了，為什么我們的業(yè)績還不錯？調(diào)控讓優(yōu)秀份子能夠脫穎而出也是應(yīng)該的。調(diào)控的時候大家看到一種壓力、一種限制，但任何東西都是兩面的，順應(yīng)這種趨勢你就會有機(jī)會。”