除了住宅用地之外，13年土地市場(chǎng)的重要看點(diǎn)集中在宅基地和工業(yè)用地，對(duì)于土地流轉(zhuǎn)的探索以及工業(yè)用地指標(biāo)置換，將會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期供給產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

　　未來(lái)樓市成交可能低于預(yù)期，房?jī)r(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)增大

　　1月份各地成交持續(xù)火熱符合我們前期的預(yù)期，但持續(xù)三個(gè)月的成交火爆后，我們認(rèn)為未來(lái)成交量很可能低于市場(chǎng)的預(yù)期，一方面是近期的成交已經(jīng)部分透支了未來(lái)的需求，再者價(jià)格的上漲也在擠出部分剛需，加之價(jià)格的上漲帶來(lái)的政策預(yù)期會(huì)使得部分需求重新進(jìn)入觀望。房?jī)r(jià)方面，庫(kù)存如我們預(yù)期的持續(xù)下降，近期成交大多在消化前期的庫(kù)存，我們擔(dān)心進(jìn)入3月份后房?jī)r(jià)加速上漲，而此時(shí)我們正面臨著兩會(huì)這個(gè)重要的時(shí)間窗口，因此未來(lái)一段時(shí)間地產(chǎn)的總體環(huán)境并不好。

　　關(guān)注資金成本下降帶來(lái)的估值提升

　　1月份的板塊指數(shù)如我們前期預(yù)期的跑輸了指數(shù)，我們?nèi)匀徽J(rèn)為目前的地產(chǎn)股的估值相對(duì)合理，未來(lái)我們將持續(xù)關(guān)注資金成本下降帶來(lái)的估值提升，目前時(shí)點(diǎn)選股仍然以銷售增速高與結(jié)算業(yè)績(jī)確定性高的品種為主。

　　成交環(huán)比回落，價(jià)格保持堅(jiān)挺，去化速度加快

　　1月，一線四大城市的成交，除了深圳環(huán)比上漲33%，其余三個(gè)城市均環(huán)比小幅回落，但仍然處于高位，同比大增。價(jià)格方面則都保持堅(jiān)挺。由于1月新入市樓盤相對(duì)較少，即使成交略有回落，我們看到庫(kù)存仍在下降，這使得未來(lái)房?jī)r(jià)上漲可能增大。更值得注意的是，四個(gè)城市的二手房市場(chǎng)在1月非?；鸨?，均呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，在一定程度上反映了一線城市住宅供需矛盾的日益尖銳。二線城市成交環(huán)比回落幅度大于一線城市，北上廣深四大城市的樓市成交量環(huán)比微降5%，而我們統(tǒng)計(jì)的12個(gè)二線城市的樓市成交量環(huán)比下滑近15%。二線城市房?jī)r(jià)同樣保持穩(wěn)中有升。從開(kāi)發(fā)商的角度看，一線城市的空間日益狹窄，各大規(guī)模房企和區(qū)域龍頭繼續(xù)在二線城市進(jìn)行角逐。1月的推盤情況和成交數(shù)據(jù)也對(duì)此作了腳注。

　　一線城市土地供應(yīng)增加，重點(diǎn)關(guān)注土地政策

　　進(jìn)入1月，各地土地市場(chǎng)出現(xiàn)分化。北京和上海等重點(diǎn)城市延續(xù)了去年年底的火熱，土地市場(chǎng)供需兩旺。尤其是北京，1月宅地供應(yīng)量達(dá)到116萬(wàn)平米，是本月唯一一個(gè)住宅供地超過(guò)百萬(wàn)方的城市。同時(shí)，規(guī)模房企也于年初重回一二線城市進(jìn)行布局。除了住宅用地之外，13年土地市場(chǎng)的重要看點(diǎn)集中在宅基地和工業(yè)用地，對(duì)于土地流轉(zhuǎn)的探索以及工業(yè)用地指標(biāo)置換，將會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期供給產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

　　本月組合情況進(jìn)入2月，我們的配置標(biāo)準(zhǔn)是選取銷售增速較好、業(yè)績(jī)確定性較高和PE低的公司。因此，2月份的組合將加入我們前期持續(xù)推薦的金地集團(tuán)，同時(shí)加大對(duì)金科股份與陽(yáng)光城的配置力度。

　　中信建投-房地產(chǎn)行業(yè)深度：未雨綢繆