“2013年我們本著一個(gè)根本的謹(jǐn)慎樂觀的看法，對(duì)2013年的判斷是樂觀中帶謹(jǐn)慎?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 魯鵬 作為2012年首家赴港成功上市的內(nèi)地房企，旭輝集團(tuán)也趕在2013年春節(jié)前夕，率先公布了香港上市后的首份年報(bào)。

　　2月7日，旭輝公布2012年全年業(yè)績(jī)披露，其錄得營(yíng)業(yè)額81.44億元，同比增長(zhǎng)103.2%，股東應(yīng)占溢利為19.37億元，同比增長(zhǎng)44.9%，每股基本盈利為0.42元。其核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)88.5%至9.21億元，超過IPO時(shí)承諾的8.56億元6.5%，核心凈利潤(rùn)率為11.3%。2012年達(dá)到平均周轉(zhuǎn)率為48%，對(duì)應(yīng)核心ROE(凈資產(chǎn)收益率)為19%。

　　此外，于2012年，旭輝實(shí)現(xiàn)合同銷售額95.44億元，同比增75.5%，當(dāng)中逾95%來自一二線城市；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積則為102.6萬(wàn)平方米。截止2012年底總土地儲(chǔ)備為623萬(wàn)平方米。

　　在當(dāng)天的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中透露了2013年銷售計(jì)劃--2013年可售資源為250億元，合約銷售目標(biāo)為125億元，較2012年的95億元目標(biāo)提升30%?！?013年我們本著一個(gè)根本的謹(jǐn)慎樂觀的看法，對(duì)2013年的判斷是樂觀中帶謹(jǐn)慎。”

　　伴隨銷售業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)，旭輝也有擴(kuò)大土地儲(chǔ)備量的計(jì)劃。林中表示，旭輝會(huì)一直堅(jiān)持一貫的買地策略，但同時(shí)考慮到旭輝上市以后，能夠獲得一些長(zhǎng)期資本，所以旭輝未來的土地儲(chǔ)備量會(huì)由原來的三到四年增長(zhǎng)到四到五年。

　　事實(shí)上，為了滿足拿地的需要，旭輝于2月15日亦公布了發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)的計(jì)劃，旭輝稱，公司擬將所得淨(jìng)額用作為其現(xiàn)時(shí)債務(wù)再融資、收購(gòu)新項(xiàng)目或土地作發(fā)展及發(fā)展現(xiàn)時(shí)的中國(guó)項(xiàng)目及/或一般公司用途。

　　此外，關(guān)于未來樓市政策的走向，林中亦在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，中央政府目前正在喊話階段，讓開發(fā)商、購(gòu)房者及地方政府能形成預(yù)期，畢竟現(xiàn)在房?jī)r(jià)還沒有進(jìn)入暴漲的階段。倘若市場(chǎng)一直火爆，難以控制時(shí)政府或會(huì)加強(qiáng)調(diào)控。于企業(yè)而言，則應(yīng)該制定應(yīng)對(duì)策略，以不變應(yīng)萬(wàn)變。

　　以下為旭輝集團(tuán)2012業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答整理實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司目標(biāo)毛利率會(huì)得到提升，但去年的毛利率降了不少，今年在這方面有沒有明確的目標(biāo)？

　　林中：我們的毛利率相對(duì)于2011年出現(xiàn)波動(dòng)，主要是因?yàn)楫a(chǎn)品的結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。2011年我們結(jié)算的項(xiàng)目中辦公樓項(xiàng)目占了總體收入的20%，而去年基本上只有1.7%。辦公樓項(xiàng)目相對(duì)于剛需住宅毛利會(huì)更高，所以沒有辦公樓項(xiàng)目以后，毛利率就下降了。

　　毛利當(dāng)然也和總體的物業(yè)銷售價(jià)格相關(guān)。中國(guó)全房地產(chǎn)行業(yè)，包括我們旗下項(xiàng)目，剛需住宅價(jià)格在去年年中左右出現(xiàn)見底的趨勢(shì)，所以下半年所賣的房子價(jià)格相對(duì)年中有所調(diào)整。

　　今年我們預(yù)計(jì)有一些寫字樓項(xiàng)目會(huì)入帳，料今年和明年毛利會(huì)回升，會(huì)回升到一個(gè)比較合理的水平，預(yù)計(jì)能夠回升1%到2%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：旭輝也相當(dāng)注重商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，那么公司在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略上是采取銷售還是租賃為主？之前萬(wàn)科等不少房企有意赴港投資，旭輝是否也有把公司往國(guó)際化方面發(fā)展的打算？

　　林中：旭輝的商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩大塊，主力是銷售型的辦公樓，銷售型商辦占比達(dá)80%，目前我們?cè)谏虾！⒈本┮呀?jīng)做了幾種銷售型辦公樓的產(chǎn)品線，包括商務(wù)辦公樓，及5A大面積的辦公樓。

　　旭輝的持有型物業(yè)占比也非常少，目前我們只做了三個(gè)產(chǎn)品線的試點(diǎn)：一個(gè)是市中心的旭輝廣場(chǎng)，一個(gè)是城市次中心，軌道交通上蓋的商業(yè)，叫旭輝城市廣場(chǎng)。還有一種是在住宅區(qū)里面的鄰里中心，名叫旭輝生活廣場(chǎng)。

　　旭輝在未來幾年之內(nèi)都不會(huì)轉(zhuǎn)型為以持有商業(yè)、收租商業(yè)為主，因?yàn)樵谶@個(gè)階段旭輝還會(huì)以開發(fā)銷售為主，加快提升銷售規(guī)模。其實(shí)整個(gè)商辦板塊目前占總業(yè)務(wù)比例不到20%，去年的銷售商辦占的份額也非常小。

　　關(guān)于國(guó)際化，短期之內(nèi)旭輝不會(huì)去做國(guó)際化，因?yàn)閷?duì)我們來說，中國(guó)市場(chǎng)還有很大的成長(zhǎng)空間，我們?cè)敢庠谖覀兏煜?、更了解的市?chǎng)上發(fā)展，所以短期內(nèi)不會(huì)有國(guó)際化的布局。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：數(shù)據(jù)顯示2012年的合同銷售95.4億，確認(rèn)收入是80億，能否解釋一下入賬情況是怎樣的？今年入賬的有多少？

　　游思嘉(首席財(cái)務(wù)官)：去年銷售的95.4億中，80億已經(jīng)入賬，這當(dāng)中也包括2011年還沒有確認(rèn)的合同金額。但其實(shí)去年我們另外還有約84億的合同銷售金額還未做確認(rèn)，這會(huì)于今明兩年內(nèi)確認(rèn)入賬。

　　由于監(jiān)管原因，今年的入賬情況暫不能透露，但可預(yù)期確認(rèn)銷售收入會(huì)有一個(gè)良好的增長(zhǎng)，因?yàn)殒i定的比例相當(dāng)高。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司今年買地計(jì)劃如何？今年新開工面積目標(biāo)是多少？

　　林中：土地投資方面，我們還會(huì)遵循一貫的戰(zhàn)略導(dǎo)向，總的買地開支會(huì)維持在銷售額的30%到40%。因?yàn)橘I地最主要是補(bǔ)充已經(jīng)銷售的損耗，及滿足未來業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的需要。

　　我們還會(huì)沿著既定的布局戰(zhàn)略，主要在一二線城市買地。同時(shí)，主要買宜居剛需、中檔的住宅項(xiàng)目和暢銷的辦公樓項(xiàng)目。

　　關(guān)于旭輝的土地政策，因?yàn)槲覀冊(cè)谏鲜兄耙S持高周轉(zhuǎn)以及穩(wěn)健的負(fù)債和長(zhǎng)期的資本，所以我們要求土地儲(chǔ)備能維持在三到四年。隨著旭輝上市，我們能夠獲得一些長(zhǎng)期資本，但還會(huì)堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)和穩(wěn)健的負(fù)債，在這個(gè)基礎(chǔ)上，旭輝未來的土地儲(chǔ)備量會(huì)增長(zhǎng)到四到五年，我們覺得這是一個(gè)比較合理的土地儲(chǔ)備策略。

　　游思嘉：旭輝2012年新開工面積大概150萬(wàn)平方米左右，今年新開工面積相對(duì)去年應(yīng)該會(huì)有所增長(zhǎng)，但這也取決于上半年買地的情況。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：數(shù)據(jù)顯示，截至2012年末，旭輝手持現(xiàn)金約70多億，其他的借貸總額有89億，今年到期的貸款會(huì)有多少？是否有融資買地的需求？

　　林中：89億總負(fù)債中，約三分之一是一年內(nèi)到期。我們希望今年公司的整體負(fù)債比例能維持在70%以下的水平。

　　旭輝目前所有的銀行貸款和非銀行貸款絕大部分會(huì)在國(guó)內(nèi)，所以今年我們希望能加大在境外借貸的比重。過去我們的比重基本上只有幾個(gè)百分點(diǎn)，我們希望這個(gè)比重拉到在香港上市的企業(yè)差不多的情況，這有利于我們降低利息成本。我們?nèi)ツ甑睦⒊杀臼?.5%左右，香港三年期左右的銀行貸款利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我剛才所說的國(guó)內(nèi)平均貸款成本。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：最近有不少關(guān)于中央可能出臺(tái)新措施打擊回暖樓市的傳聞，此前傳聞言會(huì)停貸二套房。旭輝對(duì)于中央調(diào)控政策走向的預(yù)測(cè)如何？旭輝的業(yè)務(wù)發(fā)展是否擔(dān)心會(huì)受到影響？

　　林中：我們相信中央政府希望房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)長(zhǎng)期的、健康的、平穩(wěn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲或暴跌。我們對(duì)此非常理解，作為從業(yè)人員，我們也希望行業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)。關(guān)于市場(chǎng)的這些傳聞，開發(fā)商都很清楚，政府有一個(gè)心理底線，價(jià)格漲幅一旦超過政府心理底線，政府就一定會(huì)出一些調(diào)控措施。

　　我們覺得整個(gè)調(diào)控會(huì)分三個(gè)階段。第一個(gè)階段是目前的喊話階段，政府希望借此使整個(gè)行業(yè)，包括開發(fā)商、購(gòu)房者及地方政府能形成預(yù)期。畢竟現(xiàn)在房?jī)r(jià)還沒有進(jìn)入暴漲的階段，只是大家覺得有一點(diǎn)苗頭，所以政府并沒有真正出政策。

　　第二階段，政府會(huì)要求各地加強(qiáng)已有政策的執(zhí)行力度，通過加強(qiáng)執(zhí)行力度來控制。只有在這兩個(gè)階段都控制不住且市場(chǎng)還非?；鸨臅r(shí)候，政府才有可能進(jìn)入第三階段，就是加強(qiáng)一些政策。

　　關(guān)于中央政府的態(tài)度及對(duì)房地產(chǎn)的思考，旭輝在2012年已經(jīng)判斷到了，所以旭輝一直在堅(jiān)持基本的經(jīng)營(yíng)策略和理念。第一，在需求最旺盛的城市開發(fā)不受限購(gòu)的產(chǎn)品，或者受限購(gòu)影響較小的產(chǎn)品。第二，持續(xù)關(guān)注開發(fā)剛需民生類住宅。畢竟政策變化速度會(huì)很快，一個(gè)企業(yè)是沒辦法在短期內(nèi)做策略性和戰(zhàn)略性的變化，所以我們一定要堅(jiān)守一個(gè)正確的策略，然后在一些經(jīng)營(yíng)細(xì)節(jié)上靈活應(yīng)變，這樣才能以正確經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的不變應(yīng)對(duì)任何政策的變化。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：您剛才提及，中央要打壓房產(chǎn)業(yè)要經(jīng)過三個(gè)階段，而現(xiàn)在處于喊話階段。您預(yù)計(jì)，今年3月兩會(huì)前后，中央出政策的機(jī)會(huì)大不大？

　　林中：我不會(huì)去預(yù)測(cè)中央什么時(shí)候會(huì)出政策，這也是預(yù)測(cè)不準(zhǔn)的，我們只評(píng)估自己的應(yīng)對(duì)策略，是否能夠以不變應(yīng)萬(wàn)變。

　　另外，我相信中央是否決定要出政策，最終還是看整體市場(chǎng)表現(xiàn)?，F(xiàn)在市場(chǎng)上大量推出土地，增加土地供給，其實(shí)也是平抑房?jī)r(jià)很重要的手段。

　　對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，很難對(duì)未來不確定因素做正確的預(yù)判，唯有堅(jiān)守正確的經(jīng)營(yíng)理念和政策，以此應(yīng)對(duì)政策，這樣企業(yè)才能持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展。如果今年出政策就馬上調(diào)整，明年出個(gè)政策又再調(diào)整，這樣企業(yè)無法做到持續(xù)增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：最近的“房姐”事件，您認(rèn)為對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的氣氛是否會(huì)產(chǎn)生影響？中央多次提及今年重點(diǎn)反腐敗很重要的政策有關(guān)房產(chǎn)，您覺得中央反貪會(huì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)板塊有影響？

　　林中：“房姐”的事情我最近才看到，我覺得那是在個(gè)別城市的個(gè)別現(xiàn)象。我覺得不會(huì)有很大的影響?！胺拷恪笔录莻€(gè)例，他們不是購(gòu)房的主體，而且那些房子也是幾年前買的，他們已經(jīng)不是現(xiàn)在市場(chǎng)上購(gòu)房的主體。

　　另外對(duì)旭輝集團(tuán)沒有什么影響，因?yàn)槲覀冎饕轻槍?duì)首次置業(yè)和首次改善的客戶。我們對(duì)去年整體的銷售做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，旭輝以剛需住宅為主，97%買房的人都是自住的。

　　我們分析這些自住客主要有三大類，第一類是新興中產(chǎn)階級(jí)，第二類是城市的新移民，第三類是有一個(gè)趨勢(shì)，中國(guó)的家庭人口數(shù)越來越小，原來是四個(gè)人一戶家庭，最近人口統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在我們的家庭人口數(shù)已經(jīng)不到3個(gè)人，家庭人口數(shù)在變小，家庭在分裂?，F(xiàn)在很多年輕人結(jié)婚以后都獨(dú)立出去，我們發(fā)現(xiàn)這種需求最近增加了很多。

（審校：劉滿桃）