相比珠江新城以及白云新城萬達(dá)地塊，金融城被過于拔高了，市場過熱，企業(yè)對金融城后市過于樂觀。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 在珠江新城這個廣州CBD可出讓土地幾近沒有的當(dāng)下，廣州政府方面重新尋找第二個可以發(fā)展商業(yè)和金融的區(qū)域，并號稱該片區(qū)的打造將超越珠江新城，成為廣州的“華爾街”，這就是廣州國際金融城。

　　2013年2月7日，廣州國際金融城首批土地正式出讓，從結(jié)果來看頗讓人意外。當(dāng)日，僅4宗土地卻收金近130億元，該數(shù)字幾乎等于2012年廣州全部土地出讓金的1/3。

　　而這也是2013年廣州土地市場第一拍。

　　知名房企爭相角逐

　　據(jù)現(xiàn)場報(bào)道顯示，2月7日拍賣會爭奪最激烈的是天河區(qū)黃埔大道金融城起步區(qū)A001地塊，共有7家公司進(jìn)場角逐，最終廣州聯(lián)鴻力挫廣州銀行，成為該區(qū)域的首個“地主”。

　　金融城起步區(qū)A001地塊位于地鐵5號線科韻路站上蓋，交通便利，距珠江對岸的琶洲會展中心僅5分鐘車程，將建成最高300米的大樓。

　　該地用地面積達(dá)37441平方米，建筑面積達(dá)22萬平方米，掛牌起始價(jià)約26.9億元，最終成交價(jià)達(dá)到39.9億元，超出底價(jià)13億元，折合樓面地價(jià)為17762元/平方米。成為“地主”的廣州聯(lián)鴻實(shí)業(yè)舉牌非常堅(jiān)決，幾乎是不假思索地應(yīng)戰(zhàn)舉牌。與其周旋最久的廣州銀行舉牌代表，在38.6億元時接通電話小聲匯報(bào)情況后才舉牌，但最終還是不敵廣州聯(lián)鴻實(shí)業(yè)。

　　現(xiàn)場有圍觀者認(rèn)出，廣州聯(lián)鴻實(shí)業(yè)去年曾火拼珠江新城D4-B2地塊，最終落敗于恒大地產(chǎn)。

　　金融城A003和A005地塊是打包出讓，用地面積72922平方米，建筑面積522425平方米，掛牌起始價(jià)626910萬元，最終由88號廣州綠地和邦杰置業(yè)有限公司、穗榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以64億元直接奪得。

　　另外，金融城A007地塊，用地面積達(dá)36914平方米，建筑面積為209466平方米，掛牌起始價(jià)251360萬元，由98號廣東省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)與守鴻有限公司以26億元成交。隨后有消息稱，守鴻有限公司為華潤置地的全資子公司，如消息無誤，這也是華潤首入廣州。

　　可以看出，雖A001地塊的獲得企業(yè)并不太出名，但另幾宗地塊中卻也包含了如綠地、華潤這樣的知名企業(yè)。

　　事實(shí)上，當(dāng)天到場爭奪的大房企不在少數(shù)，其中更是有不少企業(yè)高管親自出席督戰(zhàn)。據(jù)悉，當(dāng)日出現(xiàn)在拍地現(xiàn)場的房企高層包括新鴻基華南總經(jīng)理黃少媚、廣東保利總經(jīng)理何思蓉、合景泰富孔氏三兄弟之一的孔建文、廣州萬科總經(jīng)理唐激揚(yáng)等，另外中海、越秀等不少房企也到現(xiàn)場觀戰(zhàn)。

　　最終，國際金融城首批出讓地塊最終成交價(jià)共129.9億元，溢價(jià)率為14%，加上同日由中海16億獲得的珠江鋼鐵地塊，廣州單日賣地接近146億。

　　政府力推與高樓面價(jià)

　　廣州市國土房管局局長李俊夫在當(dāng)天的賣地會結(jié)束后向媒體表示，此次賣地的結(jié)果證明廣州是國家中心城市內(nèi)投資環(huán)境最好的城市之一，下一步國土部門將根據(jù)市場情況，在今年加大土地拍賣的頻率和密度。

　　李俊夫稱，此次出讓地塊全部位于綜合商業(yè)區(qū)，在天河區(qū)黃埔大道南側(cè)，緊鄰地鐵5號線科韻路站和車陂站。廣州作為華南地區(qū)中心城市，金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，各類金融業(yè)態(tài)企業(yè)用地需求迫切。國際金融城依托珠江新城CBD，規(guī)劃高起點(diǎn)，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)，配套全方位，必將成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)和廣州未來城市發(fā)展的標(biāo)桿。

　　其續(xù)指，廣州市國土房管局將主動做好供地服務(wù)，按照市政府批準(zhǔn)的土地出讓方案，結(jié)合土地收儲情況和市場需求，分期分批供地，穩(wěn)步組織金融城起步區(qū)土地公開出讓工作。

　　據(jù)悉，廣州國際金融城計(jì)劃在今年第二季度推出第二批土地。

　　事實(shí)上，對于廣州國際金融城，廣州政府方面頗為重視。

　　2012年底，廣州市國土局方面甚至為該區(qū)域舉行了專場的土地推介會。

　　去年12月13日，廣州市為國際金融城起步區(qū)舉行招商推介會，首批亮相的包含了大熱的金融城450米新地標(biāo)等9宗將在近期推向市場的地塊。

　　出于對該區(qū)域的重視，廣州市市長陳建華親臨助陣，并現(xiàn)場簽發(fā)入駐邀請函。本土地產(chǎn)大佬恒大董事局主席許家印、星河灣董事長黃文仔等也亮相推介會。

　　據(jù)當(dāng)時的資料顯示，廣州國際金融城整體規(guī)劃研究范圍北起黃埔大道、中山大道，南至珠江，東至天河區(qū)界，西至華南快速干線，總面積7.5平方公里。

　　據(jù)悉，廣州國際金融城規(guī)劃區(qū)域現(xiàn)主要由“五廠一村”構(gòu)成，即昊天化工廠、廣州電池廠、廣州熱電廠、車陂水廠、廣東玻璃廠及棠下村。整個金融城分東核心區(qū)、西核心區(qū)和拓展區(qū)，東核心區(qū)規(guī)劃用地面積1.0平方公里，建筑面積184萬平方米，包含商業(yè)金融業(yè)用地面積155萬平方米；西核心區(qū)用地面積1.2平方公里，建筑面積297萬平方米，商業(yè)金融業(yè)用地面積270萬平方米，無居住用地。

　　而首批9宗出讓地塊總用地面積約24.75萬平方米，預(yù)計(jì)建成物業(yè)總建筑面積約137.48萬平方米。9宗出讓地塊沿黃埔大道沿線，涵蓋城市綜合體、商務(wù)辦公、商業(yè)、酒店、服務(wù)型公寓等。

　　或許正是因?yàn)橛袕V州政府的強(qiáng)力保障，加之地理位置優(yōu)越，足以輻射目前已經(jīng)發(fā)展不錯的珠江新城、琶洲區(qū)域并形成協(xié)同作用，廣州國際金融城首次賣地就獲得了多家房企的青睞。

　　而對于本次拍賣，中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜接受媒體采訪時表示，土地拍賣結(jié)果合理。其稱，廣州國際金融城是政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域，因此能吸引到眾多大型房企的關(guān)注。當(dāng)然，商業(yè)用地不可能像住宅用地那樣出現(xiàn)大幅度溢價(jià)，但A001地塊還是經(jīng)過60多輪的爭奪才能拿下，說明開發(fā)商對后市的信心比較充足。相信政府對接近130億元的賣地收入也會比較滿意。

　　合富置業(yè)首席市場分析師龍斌則認(rèn)為，以金融城的獨(dú)特定位以及無法估量的發(fā)展前景而言，金融城首次拍出的幾宗地價(jià)格與市場情況相符，政府未來土地提價(jià)可能性不高。

　　其進(jìn)一步分析稱，如果未來地塊建設(shè)公寓，樓面地價(jià)1.7萬/平的話，現(xiàn)在建好，產(chǎn)品價(jià)格將會在2.5萬/平-3萬/平之間，與現(xiàn)在區(qū)域同類產(chǎn)品價(jià)格差不多。但未來5年到10年，金融城的價(jià)值難以估量，產(chǎn)品有可能會漲到5萬，甚至10萬。

　　從這個方面看，龍斌認(rèn)為金融城首批地地價(jià)是合理的，符合預(yù)期。但龍斌強(qiáng)調(diào)，金融城產(chǎn)品漲到5-10萬，都將是5年甚至10年之后的事情。

　　然而，廣州另一位資深地產(chǎn)專家韓世同卻撰文表示：“相比珠江新城以及白云新城萬達(dá)地塊，金融城被過于拔高了，市場過熱，企業(yè)對金融城后市過于樂觀，未來有可能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。”

　　對于金融城首次拍出的幾宗地塊，韓世同認(rèn)為與在配套等各方面上，與珠江新城地塊無法比，也沒有條件超越，但樓面價(jià)卻高出珠江新城此前出讓樓面價(jià)幾倍不止，非常不合理。

　　“今天的土地拍賣情況還是很不錯的，沒有流拍，說明市場還是很認(rèn)同的。但未來是否能達(dá)到預(yù)期的租值和售值則值得考量。”

　　韓世同同時指出，2月7日競拍時，包括廣州銀行這樣的金融機(jī)構(gòu)也參與了舉牌，而對這些專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)而言，拿地大多應(yīng)為自用，如果按照目前的土地成本，顯然是這些企業(yè)無法承擔(dān)的。