僅從兩個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)看，云南城投依然面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，之后的投資回報(bào)如何兌現(xiàn)也是疑問(wèn)重重。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 對(duì)以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的云南城投而言，后續(xù)土地的出讓情況及如何與政府分成，將是其項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

　　1月29日晚間，云南城投發(fā)布系列公告，該公司及下屬安盛創(chuàng)享擬參股或設(shè)立多個(gè)一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，分別在重慶、蘭州及遼寧海城市運(yùn)營(yíng)三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資高達(dá)120億元。

　　相對(duì)于之前在昆明的環(huán)湖路項(xiàng)目，此次三個(gè)省外項(xiàng)目云南城投將采取全新的運(yùn)營(yíng)模式，包括在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)方面進(jìn)行品牌輸出、以及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行“股權(quán)+債權(quán)”投資。

　　省外求變

　　從具體項(xiàng)目來(lái)看，云南城投旗下安盛創(chuàng)享將與深圳百富東方、華元置業(yè)、北京天安佳盈置業(yè)成立一家投資公司，注冊(cè)資本為1億元，安盛創(chuàng)享出資4000萬(wàn)元，占股40%。投資公司擬啟動(dòng)重慶璧山項(xiàng)目，總投資約68億元。

　　另外，天安佳盈擬出資1億元在重慶市璧山縣設(shè)立全資子公司“重慶天安云城兩山投資有限公司”，依托云城兩山開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)重慶璧山項(xiàng)目，并在簽訂土地出讓合同后無(wú)條件同意將所持有的云城兩山85%股權(quán)平價(jià)轉(zhuǎn)讓給投資公司。

　　云南城投表示，通過(guò)此次成立投資公司，有利于公司走出云南，布局全國(guó)市場(chǎng)。

　　相關(guān)分析也認(rèn)為，此次投資一方面是云南城投通過(guò)成立項(xiàng)目公司，探索“股權(quán)+債權(quán)”新運(yùn)營(yíng)模式，這可增加其項(xiàng)目融資渠道，并通過(guò)合作伙伴的經(jīng)驗(yàn)降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，云南城投還擬介入位于遼寧海城市高鐵新城面積約1.18萬(wàn)畝土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。與以往不同的是，云南城投一改過(guò)去獨(dú)自開(kāi)發(fā)的風(fēng)格，與當(dāng)?shù)毓竞腺Y開(kāi)發(fā)，出資比例僅占20%。

　　云南城投透露，公司擬與海城市東盛房屋開(kāi)發(fā)有限公司共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司注冊(cè)資本為5000萬(wàn)元，云南城投認(rèn)繳出資1000萬(wàn)元，占項(xiàng)目公司出資比例20%。

　　據(jù)悉，高鐵新城項(xiàng)目共涉及各類(lèi)地上部分拆遷面積總計(jì)約220萬(wàn)平方米，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本約40億元。在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，云南城投方面需要做的僅僅是對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，同時(shí)允許項(xiàng)目公司使用云南城投品牌。而項(xiàng)目公司獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益后，雙方按持股比例分配利潤(rùn)。

　　對(duì)于云南城投此舉，市場(chǎng)分析認(rèn)為，此次該公司僅僅輸出“云南城投”的品牌，一方面不會(huì)對(duì)公司造成太大財(cái)務(wù)壓力。另一方面又可以得到固定比例的收益分成，這種模式未來(lái)可能被經(jīng)常采用。

　　除重慶和遼寧項(xiàng)目外，云南城投還將土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的觸角伸到了西北的蘭州。

　　云南城投表示，安盛創(chuàng)享擬與重慶小天鵝及貴州交通工程有限公司共同投資蘭州徐家灣片區(qū)舊城改造項(xiàng)目，項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)總投資約為27億元。

　　具體而言，安盛創(chuàng)享出資6000萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)蘭州小天鵝部分新增注冊(cè)資本，持有蘭州小天鵝60%的股權(quán)，并由安盛創(chuàng)享按每年14%的利率標(biāo)準(zhǔn)向蘭州小天鵝提供不超過(guò)12億元的股東貸款，用于項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)。

　　云南城投指出，該項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均高于市場(chǎng)一般水平，具備經(jīng)濟(jì)可行性，但拆遷工作將是該項(xiàng)目能否順利推進(jìn)的關(guān)鍵要素，目前已開(kāi)展了前期工作，不過(guò)僅完成了拆遷摸底調(diào)查及拆遷實(shí)施方案的對(duì)接工作。

　　環(huán)湖路之困

　　縱觀云南城投此次布局的三個(gè)省外項(xiàng)目，均采取了不同于以往的方式，而盡管總投資額巨大，市場(chǎng)分析卻均認(rèn)為不會(huì)對(duì)其造成太大的財(cái)務(wù)壓力。

　　不過(guò)，僅從兩個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)看，云南城投依然面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，之后的投資回報(bào)如何兌現(xiàn)也是疑問(wèn)重重。

　　一位券商分析人士就指出，一直以來(lái)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地出讓后的收益確認(rèn)時(shí)間、收益比例上都存在變數(shù)，如果后續(xù)地塊能以合理價(jià)格順利成交，還能緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力。但如果資金遲遲不到位，則未來(lái)壓力將凸顯，公司的二級(jí)開(kāi)發(fā)也會(huì)受到限制。

　　而正是基于這些不確定因素，才使得云南城投近年來(lái)的資金壓力越來(lái)越大，因?yàn)槠渫度虢?0億元的昆明環(huán)湖東路一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益甚微。

　　今年1月7日，昆明環(huán)湖東路項(xiàng)目雖然成功出讓6宗地塊，總成交額29.84億元，但卻全部底價(jià)成交，且全部由云南城投旗下的子公司或者其參股公司競(jìng)得。

　　當(dāng)時(shí)市場(chǎng)消息就指出，由于上述土地都將由云南城投子公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，之后的收入確認(rèn)時(shí)間將難以保證。同時(shí)，由于昆明市政府返還的收入拖延以及收益分成比例的降低，使得云南城投的資金回收期再次拉長(zhǎng)。

　　而在此之前，環(huán)湖東路一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地出讓一直不順利，即使地塊成功出讓但成交價(jià)都比較低，大多數(shù)地塊甚至直接流拍。這也使得云南城投的收入遲遲沒(méi)有得到回報(bào)，進(jìn)而導(dǎo)致其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力。

　　此外，由于資金不足，云南城投在二級(jí)土地開(kāi)發(fā)上也大受限制，其在具體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、操作方面少有成功案例。

　　據(jù)此，分析人士就認(rèn)為，云南城投應(yīng)該是基于環(huán)湖路的窘境，才會(huì)在目前省外新拓展的項(xiàng)目上采取全新運(yùn)營(yíng)模式，其主要還是擔(dān)心重蹈環(huán)湖路的覆轍。

　　但是，該人士還指出，作為城市開(kāi)發(fā)用地，在一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，政府的主導(dǎo)作用都不容置疑，但云南城投在昆明大本營(yíng)，不管是政府關(guān)系還是自身實(shí)力都占優(yōu)的情況下，依然未能形成突破，那么在其首次進(jìn)入的蘭州、遼寧市場(chǎng)進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，其項(xiàng)目前景更加不容樂(lè)觀。