九龍倉雖然進入杭州已經(jīng)五年，但還沒有真正摸準杭州的城市特性，本土化做的還不夠。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 12月16日，位于錢江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的九龍倉君廷首次開盤，推出高層公寓房源9、10號樓，主力戶型為87平米，起價5588元／平米，均價6600元／平米，累計256套房源，開盤現(xiàn)場吸引了500余名意向購房者。

　　據(jù)當?shù)孛襟w報道稱，購房者主要是30歲左右的剛需人群，當日去化9成。

　　據(jù)悉，此次推出的君廷項目，是九龍倉在杭州的首個銷售項目，備受杭州業(yè)內(nèi)外人士關(guān)注。

　　頗為有趣的是，對于進入杭州已經(jīng)5年的九龍倉來說，第一個入市開盤的項目卻并非之前盛傳的豪宅碧璽，而是定位較低的剛需樓盤君廷。

　　杭州首盤

　　不過，在項目開盤之后，卻有人在網(wǎng)上爆料稱：九龍倉君庭首開惹眾怒，原價成了折后價。

　　該帖中提到：“在交意向金的時候，售樓處給出的價格差不多相當于今天(12月16日)的折后價，但是當時售樓處稱開盤當天還能再優(yōu)惠，但今天發(fā)現(xiàn)所謂的‘再優(yōu)惠’化為了泡影。”不少購房者表示。

　　上述消息中還表示，有現(xiàn)場購房者稱之前的吹風價為不到6000元/平米的均價，但開盤當天的價格卻已經(jīng)漲至6500元/平米。

　　對此，杭州九龍倉營銷部的相關(guān)負責人在接受采訪時表示，現(xiàn)場并不像論壇帖子所描述的那樣：“我們的房價是非常透明的，該有的優(yōu)惠都給客戶了，并沒有現(xiàn)場提價?！?/p>

　　而杭州業(yè)內(nèi)人士在接受觀點新媒體的采訪時，也提及該項目正式開盤售價與之前的吹風價相比，有明顯上漲。

　　但同時，該業(yè)內(nèi)人士也表示，即使如此，該項目的定價依然較低。其介紹，目前該項目所在區(qū)域的價位大多在7000元/平米。

　　此外，值得注意的是，多名杭州業(yè)內(nèi)人士亦向觀點新媒體透露，九龍倉君廷從開始意向登記到此次入市銷售，前后已有兩年時間。

　　據(jù)悉，這樣的情況在杭州并不是個案，蓄客期比兩年時間更長的項目也不在少數(shù)，杭州業(yè)內(nèi)蘭洪海稱這還是和杭州市場有重要的關(guān)系。

　　不過，和九龍倉進入杭州5年方開始正式銷售相比，兩年的蓄客期或許也不足為奇了。

　　五年布局

　　2007年8月，杭州轉(zhuǎn)塘地塊拍賣，九龍倉就曾與杭州本土房企金都聯(lián)手，以總價30.91億元競得如今高爾夫藝墅所在的四塊項目用地，這是九龍倉第一次亮相杭州。

　　該項目由金都操盤，九龍倉則觀摩實習，熟悉杭州市場。

　　同年10月，九龍倉又和杭州另一本土大佬綠城進行了一次短暫的聯(lián)姻。2007年，綠城與九龍倉共同成立公司開發(fā)藍色錢江地塊，項目公司中，九龍倉占40%的股權(quán)，綠城占其余的60%股權(quán)。

　　然而在2009年，九龍倉將持有的藍色錢江40%的股權(quán)與綠城持有的上海新江灣城項目100%的股權(quán)進行置換，雙方合作隨之結(jié)束。

　　關(guān)于此次分手，有杭州業(yè)內(nèi)人士透露，九龍倉作此選擇是因為其覺得他對上海項目更知根知底，有利用打出名氣。

　　2009年，九龍倉一舉拿下杭一棉C、D地塊，首度布局杭城。

　　在隨后的短短三年之內(nèi)，九龍倉在杭州投資近百億元，斬獲5宗地塊，擁有土地百萬平米。

　　2011年8月6日，九龍倉舉辦了進入杭州的首次品牌發(fā)布會，宣告其布局杭州的五大項目正式啟動，并同時公布了該五大項目的案名。

　　該五個項目分別是杭一棉項目、文暉項目、錢江科技城項目、銀湖項目、富陽迎賓北路項目，對應的案名為碧璽、君璽、君廷、雍景山、世紀華府。

　　而在當時，即有消息表示九龍倉杭一棉項目預計將于2012年開盤，而這也將是九龍倉在滬杭長三角重鎮(zhèn)杭州親自操盤的第一個項目。

　　2012年之后，九龍倉碧璽項目多次傳出即將開盤的銷售，卻又屢屢推遲延后。

　　不過，11月卻有消息稱，該項目預計入市售價為3-4萬元/平米。

　　杭州媒體對碧璽項目的現(xiàn)狀描述為：“工程進度不算慢，樣板區(qū)已經(jīng)全部落成，花園洋房也差不多快要結(jié)頂。照理，這無論如何都已經(jīng)符合預售的條件了?！?/p>

　　而九龍倉碧璽項目總經(jīng)理魯國棟對外宣稱，推遲開盤，主要是因為之前樣板房做得不夠滿意，現(xiàn)在正在對樣板房進行重新裝修，“我們花園洋房的價格會在30000-40000元/平方米，要支撐這個價格，樣板房必須做得夠好，畢竟杭州人對精裝修的口味比較刁?！?/p>

　　事實上，杭州業(yè)內(nèi)認為，這只是九龍倉給出的表面理由。碧璽項目遲遲不能入市的真正原因還是市場與定價之間的尷尬。

　　尷尬潛行

　　九龍倉碧璽，2009年10月份拿的地，當時的樓面地價將近13000元/平方米。杭州業(yè)內(nèi)人士蘭洪海表示，在這樣的基礎之上碧璽項目定價3-4萬元會比較有壓力。據(jù)其介紹，目前該區(qū)域的重要售價為2萬元/平米左右。

　　蘭洪海續(xù)稱，碧璽項目所在的橋西板塊，過去是老工業(yè)區(qū)，隨著城市的改造現(xiàn)在的確是大盤云集，但這些項目大多數(shù)都是定位中高端，尚不算頂級豪宅。

　　該人士認為，橋西板塊目前還在發(fā)展上升中，并沒有完全成熟，還不能支撐豪宅定位的項目，因此九龍倉對項目定位和定價太高。

　　而杭州市場今年對豪宅影響巨大，到目前為止多個豪宅項目都不能有較好的銷售，于是九龍倉也陷入困境。

　　另一杭州資深業(yè)內(nèi)人士王澤金則表示，九龍倉此前積極布局杭州，肯定是看好杭州的未來，但這些項目市場比較好的時候開發(fā)快，而在這次調(diào)控之下，好項目也賣不動了，加上九龍倉價格優(yōu)勢不明顯。

　　然而，對于進入杭州已經(jīng)5年，耗資近百億拿地，一直投資開發(fā)卻未有現(xiàn)金回流的九龍倉來說，繼續(xù)只出不入的等待顯然也不是辦法，于是從杭州市場需求較為旺盛的剛需盤入市回籠一些資金也是合理的事情。

　　雖然，這可能并不是九龍倉之前的預想：以頂級豪宅碧璽為首發(fā)項目，從而振動杭州及長三角，一舉將九龍倉港資豪宅打造專家的形象樹立起來。

　　而這或許也正是九龍倉的遺憾。王澤金也表示，九龍倉的優(yōu)勢是豪宅的打造，對于剛需盤的開發(fā)其特點、競爭力都不明顯，或許都不能同碧桂園、萬科這些企業(yè)相比。

　　上述人士認為，九龍倉雖然進入杭州已經(jīng)五年，但還沒有真正摸準杭州的城市特性，本土化做的還不夠。

　　“目前公開的產(chǎn)品還看不到，但從營銷管理方面來說，品牌落地不夠，宣傳推廣有硬傷”，王澤金如此總結(jié)九龍倉的5年杭城歲月。