發(fā)展旅游地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于，這種模式的房地產(chǎn)項(xiàng)目受經(jīng)濟(jì)影響大，不是剛需產(chǎn)品，銷售對(duì)象并不穩(wěn)定。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 近日，國內(nèi)土地市場大熱，各城市地王頻出，眾企業(yè)為了拿地不惜一擲千金。然而，和其他房企在拿地上的巨大支出不同，雅居樂今年的新增土儲(chǔ)已達(dá)近600萬平米，但總地價(jià)才25.87億元，樓面價(jià)僅440元/平米。

　　而按照雅居樂最新消息顯示，其近日連奪云南騰沖、廣東惠州兩地塊，總代價(jià)7.8億元。其中，惠州市惠陽區(qū)的商住地塊涉資5.4億元，總占地面積為103萬平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積為248萬平方米，樓面地價(jià)僅為218元/平米。

　　云南省騰沖縣地塊涉資2.4億元，占地95萬平方米，總建筑面積161萬平方米，樓面地價(jià)149元/平米，擬打造成為集五星級(jí)國際品牌酒店、溫泉養(yǎng)生區(qū)、民族特色商業(yè)街等為一體的國際級(jí)休閑養(yǎng)生度假城。

　　騰沖項(xiàng)目

　　在雅居樂新獲得的兩宗土地中，騰沖無疑更引人關(guān)注，除了低至幾乎可以忽略不計(jì)的樓面價(jià)外，其在云南旅游地產(chǎn)方面的大手筆也是近年來查考雅居樂的重要關(guān)注點(diǎn)。

　　在受國家密集調(diào)控的2011年，全國十大房地產(chǎn)企業(yè)之一的雅居樂卻在云南景洪西雙版納、保山瑞麗及騰沖圈地64000畝，計(jì)劃總投資超過400億元。其中騰沖旅游地產(chǎn)項(xiàng)目占地約30000畝，投資約200億元。

　　去年5月15日，騰沖迎來了近年來最大的一筆投資。雅居樂與騰沖縣政府簽署了一個(gè)總額高達(dá)200億的投資協(xié)議，按協(xié)議內(nèi)容，雅居樂地產(chǎn)將在騰沖縣曲石鄉(xiāng)30000畝土地的范圍內(nèi)興建旅游小鎮(zhèn)。

　　據(jù)之前的報(bào)道顯示，該項(xiàng)目將依托曲石鄉(xiāng)內(nèi)自然景觀、古村落及該區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，打造成集景區(qū)景點(diǎn)提升打造、休閑度假、康體娛樂、旅游地產(chǎn)及高星級(jí)酒店、體育運(yùn)動(dòng)休閑中心、體驗(yàn)觀光農(nóng)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多功能為一體的旅游度假小鎮(zhèn)綜合性項(xiàng)目。

　　而在與騰沖政府的協(xié)議簽訂之后，此項(xiàng)目便似乎沉寂了下來，并無更大動(dòng)作。

　　但事實(shí)上，雅居樂卻一直沒有閑著，除了反復(fù)去當(dāng)?shù)乜疾欤銮捌跍?zhǔn)備之外，去年6月，雅居樂已在云南開始招聘，在招聘介紹中，雅居樂將其先后在西雙版納、瑞麗及騰沖簽下的三個(gè)項(xiàng)目合并為一個(gè)項(xiàng)目。

　　雅居樂在招聘公告中稱：“雅居樂在云南的西雙版納、瑞麗及騰沖地區(qū)將打造一個(gè)極具東南亞宗教文化與民族風(fēng)情的綜合旅游度假項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地面積約64000畝(西雙版納項(xiàng)目約27000畝，瑞麗項(xiàng)目約7000畝，騰沖項(xiàng)目約30000畝)，計(jì)劃總投資超過400億元。規(guī)劃建成包括南傳上座部佛教養(yǎng)生文化苑、國際標(biāo)準(zhǔn)LINKS高爾夫球場、國際五星級(jí)酒店、東南亞民俗風(fēng)情商業(yè)街、國際級(jí)跑馬場、野生動(dòng)植物園、主題體育公園、高端度假公寓、高端度假住宅等一系列配套完善的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目?！?/p>

　　同時(shí)，雅居樂于2011年6月1日在騰沖注冊(cè)“騰沖雅居樂旅游發(fā)展有限公司”，注冊(cè)資金為1億元人民幣，企業(yè)類型為港澳臺(tái)獨(dú)資，公司經(jīng)營范圍為“騰沖曲石生態(tài)旅游度假小鎮(zhèn)一期工程項(xiàng)目籌建”。

　　經(jīng)過1年半的準(zhǔn)備，雅居樂終于在2012年結(jié)束之前將此項(xiàng)目正式收歸名下。

　　云南旅游地產(chǎn)

　　當(dāng)然，這并不是雅居樂今年在云南正式獲取的第一個(gè)項(xiàng)目。

　　9月20日，雅居樂發(fā)布的公司通訊中顯示，雅居樂以總代價(jià)約1.98億元取得云南省瑞麗市弄莫湖片區(qū)七幅住宅及商業(yè)用地的土地使用權(quán)，為其進(jìn)駐云南省的首個(gè)項(xiàng)目。

　　而在此前一年多的時(shí)間中，關(guān)于雅居樂將在云南投資旅游地產(chǎn)的傳言不斷，但今年年初，雅居樂管理層直言“截至當(dāng)時(shí)未有在云南競得一寸土地”。

　　在8月16日的中期業(yè)績會(huì)上，雅居樂主席陳卓林還對(duì)外表示，截至目前，雅居樂雖然已在當(dāng)?shù)睾炗喠丝蚣軈f(xié)議，但政府還沒有正式進(jìn)行土地出讓，因此雅居樂還未持有這些地區(qū)的土地。

　　按照陳卓林的說法，預(yù)計(jì)今年下半年政府將會(huì)進(jìn)行土地出讓，而明年或?qū)?huì)有云南項(xiàng)目推出。

　　從目前獲得項(xiàng)目情況看起來，瑞麗或騰沖，都可能成為首個(gè)能入市的項(xiàng)目。

　　而這對(duì)于今年銷售疲軟，被業(yè)內(nèi)及多數(shù)券商看低的雅居樂而言，無疑是更多更好的利潤支撐點(diǎn)。

　　12月18日，雅居樂公布，今年前11個(gè)月實(shí)現(xiàn)合約銷售270.7億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積283萬平方米，已達(dá)全年合約銷售面積目標(biāo)的90%。而合約銷售均價(jià)為每平方米9567元/平方米。

　　盡管雅居樂自己對(duì)銷售一再堅(jiān)稱“不差”，但大部分券商依然認(rèn)為其“跑輸大市”、“銷售疲軟”。

　　過去一直依靠廣東省內(nèi)項(xiàng)目和清水灣為主要銷售來源的雅居樂，在今年清水灣銷售陷入低谷之后，其布局過于集中的風(fēng)險(xiǎn)也更加明顯。

　　于是，尋找能代替清水灣為公司提供銷售支撐的業(yè)績點(diǎn)是不得不進(jìn)行的事情。從目前來看，布局旅游地產(chǎn)和探尋頂級(jí)豪宅成為雅居樂的兩個(gè)嘗試。

　　而隨著南京、成都和廣州三個(gè)高端產(chǎn)品的先后入市，雅居樂的高端豪宅探索已經(jīng)展開，至于效果如何，輝立證券分析師陳耕表示，還要繼續(xù)觀察。

　　前景與壓力

　　比高端項(xiàng)目傾注了更多心血和期望的，還是旅游地產(chǎn)的布局。

　　從2011年開始，雅居樂在多個(gè)地方展開旅游地產(chǎn)的布局，包括西安、海南、遼寧和云南等地。尤其在云南，雅居樂更是與多個(gè)政府都簽約旅游地產(chǎn)。

　　面對(duì)雅居樂如此積極的旅游地產(chǎn)布局，陳耕曾在其關(guān)于雅居樂的研報(bào)中寫道：“大力發(fā)展旅游地產(chǎn)，能夠在一定程度規(guī)避住宅地產(chǎn)的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)從2013年開始公司旅游地產(chǎn)的收入占比有望達(dá)到三成?！?/p>

　　事實(shí)上，直到今日，雖然清水灣今年的銷售業(yè)績似乎并不理想，但陳耕依然表示雅居樂發(fā)展旅游地產(chǎn)的方向并沒有錯(cuò)，其發(fā)展模式也是受到認(rèn)可的，只是現(xiàn)在海南的大環(huán)境影響了項(xiàng)目銷售。

　　其實(shí)，真正讓業(yè)內(nèi)不少人覺得其旅游擴(kuò)張模式難以認(rèn)同的是，即使清水灣項(xiàng)目目前看起來頗為成功，回報(bào)也的確豐厚，但以此為基礎(chǔ)呈倍數(shù)擴(kuò)張旅游地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)及資金投資在短時(shí)間之內(nèi)也會(huì)急劇上升。

　　標(biāo)普分析師陸楓就曾表示，發(fā)展旅游地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于，這種模式的房地產(chǎn)項(xiàng)目受經(jīng)濟(jì)影響大，不是剛需產(chǎn)品，銷售對(duì)象并不穩(wěn)定。

　　而近年來，多家企業(yè)進(jìn)入云南紛紛發(fā)展旅游地產(chǎn)，今天的云南似乎正在重復(fù)前兩年海南剛定位為國際旅游島時(shí)的旅游地產(chǎn)投資熱潮。

　　對(duì)此，陳耕倒是頗為樂觀，其稱雖然云南受一些企業(yè)開發(fā)已經(jīng)有了明顯的發(fā)展，但旅游地產(chǎn)的競爭潛力依然巨大。

　　其稱，受惠于中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程及東盟輻射的便利地理位置，云南的旅游地產(chǎn)前景還是很好的。

　　陳耕進(jìn)一步稱，在接下來的城鎮(zhèn)化發(fā)展中，像北京、上海這樣的大城市，發(fā)展空間其實(shí)比較有限，能提供雙位數(shù)增長的還是城鎮(zhèn)中的“鎮(zhèn)”。

　　但同時(shí)，陳耕也表示因集中發(fā)展旅游地產(chǎn)，也的確可能出現(xiàn)投資過度，供應(yīng)過剩的局面，但云南的新一輪投資剛剛啟動(dòng)，政府方面應(yīng)該目前不太會(huì)想到這個(gè)問題，所以未來如何還很難判斷。

　　但可以肯定的事實(shí)是，即使是滾動(dòng)開發(fā)，即使有著如此低的土地成本，但不管是發(fā)展旅游地產(chǎn)還是高端豪宅，開發(fā)商建筑及其他成本將大幅增加，尤其是旅游地產(chǎn)的前期投資不可小視。

　　陳耕指出，旅游地產(chǎn)或許是可以成為雅居樂未來業(yè)績的新增長點(diǎn)，但短期內(nèi)還達(dá)不到成為支柱的位置。

　　上述人士認(rèn)為，雅居樂目前正處于一個(gè)較為尷尬的情況，資本投入在不斷持續(xù)，但效果卻一直未達(dá)預(yù)期?！斑@可能還是管理層的策略方向上的問題”，陳耕如此表示。