地王與豪宅總是相伴而生，這也是近幾年，方興地產在住宅市場上所遵循的發(fā)展路徑。

　　觀點網(wǎng) 李雯露   如果說，中冶南京地王遭到國土部的公開調查，在土地市場調控風聲持續(xù)收緊的敏感時期，具有“拿央企開刀”的警示作用，那么同樣是央企出身的方興地產的再拿地王似乎亦有“危險游戲”之嫌。

　　12月26日，上海的這場土地拍賣無疑令人印象深刻。方興地產通過控股50%的合營公司競得上海海門路55號商辦地塊，成交金額達56.8億，溢價21.11%，再一次刷新今年的全國總價地王。

　　地王推手

　　據(jù)了解，方興是次購得的海門路地塊位于上海市北外灘中心區(qū)域，緊臨其在2004年與上港集團聯(lián)合購得的匯山西地塊，即現(xiàn)已在售的上海港國際客運中心。

　　據(jù)方興地產方面介紹，海門路55號地塊定位為高端精品大型綜合體項目，公司旗下的威旺置業(yè)將與上港集團就該土地的開發(fā)成立項目公司，項目公司將由二者分別持有50%的權益，并將成為方興地產的非全資附屬公司。

　　而在項目公司的管理方面，將采取董事會領導下的總經理負責制。董事長、副總經理及財務部經理將由上港集團委派，而威旺置業(yè)則將委派總經理、副總經理及財務部副經理。

　　無庸置疑，這家隸屬于國資委的香港上市房企對于競爭地王項目并無太多顧慮，反而在國土部的高壓下頻頻出手，多次參與競買地王項目。

　　事實上，就在三周之前，方興地產就已拿下另一個地王項目。

　　12月6日，蘇州一次性推出9宗土地，其中蘇地2012-G-98號地塊由方興地產旗下新輝置業(yè)競得，總成交金額為23.2億元，折合樓面價8990元/平方米，蘇州新地王也由此誕生。

　　資料顯示，該地塊位于姑蘇區(qū)桐涇路西、金門路南，規(guī)劃為城鎮(zhèn)住宅用地，容積率1.0-3.0。根據(jù)方興地產的規(guī)劃，該地塊將被建成蘇州的金茂府，預計將于2014年面世。

　　截至目前，方興地產旗下金茂系列豪宅產品已有上海東灘金茂逸墅項目、北京廣渠金茂府項目、麗江金茂雪山語項目、麗江雪山金茂逸墅項目等多個項目同時運行。

　　豪宅游戲

　　無疑，地王與豪宅總是相伴而生，這也是近幾年，方興地產在住宅市場上所遵循的發(fā)展路徑。

　　對此，有業(yè)內人士則認為，相對而言，方興地產旗下的住宅產品比較單一，多為高端豪宅項目，而且集中度較高，地域多元化程度也相對有限，因此存在較大的政策風險，產品的抗風險能力較低。

　　以北京為例，2011年3月，北京公開承諾房價穩(wěn)中有降，為了兌現(xiàn)這一承諾，從去年3月份到今年4月份，大概14個月左右的時間，北京暫停發(fā)放豪宅預售證。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉回憶稱，北京在今年4、5、6月份才突擊發(fā)放了一批。

　　不僅僅在預售證方面易受政策影響，北京對高端項目的定價也一直都有政策干預。

　　據(jù)了解，在企業(yè)申請預售證時，如果相關報價過高，那么就不會發(fā)放預售證，并有可能會約談開發(fā)商，還會在約談時提出指導建議。如果開發(fā)商不接受指導定價就會一直約談直至接受才發(fā)預售證。

　　除此之外，在市場需求方面，豪宅市場的特殊性也決定了該類產品易受外界環(huán)境的影響。

　　早前，胡景暉在接受觀點新媒體采訪時就曾指出，高端豪宅產品的客源往往被喻為金字塔的塔尖，需求總量非常有限，而且一旦在短期內釋放，很難形成二次購買。

　　所以，這類產品的銷售易受政策、市場變化的影響，從而導致產品滯銷，資金回籠速度慢。

　　模式風險

　　其實，今年以出售項目“重生”的綠城，此前就是受此種模式拖累。

　　調控之初，樓市步入寒冬之時，業(yè)界曾對重資產模式和輕資產模式有過一番激烈的討論。由于資金鏈緊繃而備受煎熬的開發(fā)商，開始認為“地王”+“高房價”是瘋狂的游戲，同時也開始考慮從“重資產”向“輕資產”轉型，其中的代表就是綠城。

　　縱觀當時陷入困境的綠城，其項目定位為高端住宅，而高端住宅恰恰是政策嚴控的對象，因此高端物業(yè)一度處于交易停滯的狀態(tài)。

　　再加上綠城旗下項目集中度高，60%的土地主要集中在江浙地區(qū)，因而，一旦市場下滑便面臨較大系統(tǒng)性風險。

　　因此，一旦銷售不暢，資金回籠出現(xiàn)問題，就會導致債務急升，資金難以周轉。

　　現(xiàn)在回頭看看，方興似乎在正在沿著這條覆轍路徑再次一路向前。

　　據(jù)相關財務報告顯示，方興地產僅今年下半年就有50億的拿地指標，而年初該公司管理層也言明，方興地產今年的拿地計劃龐大。由此也可對其愈加激進的擴張步伐以及“土地為王”的情結略窺一二。

　　與此同時，方興地產今年頻繁的融資動作也令市場人士有所擔憂：“方興如此大的資金需求以及頻繁的融資動作無疑將會大大增加其沉重的債務壓力。”

　　標普分析師陸楓在接受觀點新媒體采訪時曾表示，方興地產的負債水平相對來說已經處于比較高位，在目前這個水平上，該公司額外再增加債務的空間比較小。

　　而標普在今年10月份發(fā)布的研究報告中亦指出，方興地產的個體信用狀況已不允許該公司增加額外債務，且物業(yè)銷售、物業(yè)交付和利潤率能夠弱于標普預期的空間也有限。