城鎮(zhèn)化的實施源于房地產(chǎn)又高于房地產(chǎn)，會深刻影響行業(yè)的發(fā)展環(huán)境，房地產(chǎn)市場和企業(yè)的加速分化不可避免。

　　市場分化帶來確定的結(jié)構(gòu)性機會：在經(jīng)濟增速放緩的背景下，盡管房地產(chǎn)投資依然是經(jīng)濟增長的重要引擎，但行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)驅(qū)動因素在悄然發(fā)生改變。城鎮(zhèn)化的實施源于房地產(chǎn)又高于房地產(chǎn)，會深刻影響行業(yè)的發(fā)展環(huán)境，房地產(chǎn)市場和企業(yè)的加速分化不可避免。我們認為2013年房地產(chǎn)板塊的投資存在確定的結(jié)構(gòu)性機會，而且結(jié)構(gòu)性機會大于趨勢性機會。

　　預(yù)計基本面整體小幅回升和區(qū)域分化并存：隨著今年3月份以來行業(yè)基本面的持續(xù)走好以及重大會議窗口效應(yīng)的釋放，年末的“翹尾”現(xiàn)象顯著。我們認為行業(yè)從銷售端到供給端回暖的態(tài)勢會延續(xù)到明年，銷量的增速相比今年會小幅上揚，價格表現(xiàn)呈現(xiàn)分化的趨勢，整體漲幅有限。土地成交、房價、去化周期等指標(biāo)在不同區(qū)域的分化特征明年會更為明顯。

　　預(yù)計明年政策面依然偏緊：我們認為明年政策調(diào)控的核心邏輯并未發(fā)生改變，房價的漲幅是關(guān)鍵觸控因素。在看到市場力量對房價上漲起反作用前，明年限購限貸等核心調(diào)控政策不會發(fā)生改變，而對房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅和費進行精簡、房產(chǎn)稅試點推進、針對不同區(qū)域出臺限制房價上漲的特別交易稅等措施較可能出臺。

　　城鎮(zhèn)化驅(qū)動行業(yè)變革：城鎮(zhèn)化的重點顯然是城鎮(zhèn)化率低的區(qū)域和城市，人口的聚集和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是關(guān)鍵性因素。我們認為未來受益城鎮(zhèn)化的地區(qū)會在中西部二三線城市和一線城市周邊的三線城市，但這些城市房地產(chǎn)高速發(fā)展的持續(xù)性也存在明顯差異。城鎮(zhèn)化的實施依賴于頂層制度設(shè)計和優(yōu)化，戶籍制度、土地交易制度、稅費制度等都可能發(fā)生變化。這些因素的變化會驅(qū)使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生深刻變革。

　　投資建議：可以從行業(yè)集中度提升、項目模式或項目布局契合城鎮(zhèn)化趨勢、受益區(qū)域市場分化和制度紅利三個角度精選個股。在市場向好的背景下，擇股的業(yè)績彈性高于安全性：我們看好金科股份、南國置業(yè)、福星股份、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、華夏幸福等公司。

　　風(fēng)險提示：調(diào)控政策波動性變大、行業(yè)基本面走勢低于預(yù)期等等。

　　第一創(chuàng)業(yè)-房地產(chǎn)行業(yè)2013年投資策略：市場分化凸顯結(jié)構(gòu)性機會