該成交總價(jià)刷新了上海今年土拍的最高總價(jià)記錄，也刷新了2012年全國(guó)土地總價(jià)紀(jì)錄。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 勞蓉蓉  國(guó)土部新政后的8天內(nèi)，“地王”依舊在全國(guó)范圍內(nèi)遍地開(kāi)花，而這一次，是上海。

　　12月26日，方興地產(chǎn)全資附屬公司威旺置業(yè)與上港集團(tuán)聯(lián)合體以總價(jià)56.8億元摘得上海海門路55號(hào)商辦地塊，樓板價(jià)23330元/平方米，溢價(jià)21.11%。

　　該成交總價(jià)刷新了上海今年土拍的最高總價(jià)記錄，也刷新了2012年全國(guó)土地總價(jià)紀(jì)錄。

　　海門路55號(hào)地

　　出讓文件顯示，海門路55號(hào)地塊編號(hào)為201218701號(hào)，位于虹口區(qū)，東至海門路、南至東大名路、西至公平路、北至東長(zhǎng)治路，屬于商辦用地，出讓面積40577.40平方米，容積率6.0，總建筑面積超過(guò)24萬(wàn)平方米，保證金9.38億元。

　　另根據(jù)出讓要求，該地塊的地下經(jīng)營(yíng)性建筑面積不大于8萬(wàn)平方米，商業(yè)總建筑面積(含地下商業(yè)建筑面積)不小于11萬(wàn)平方米。商業(yè)部分不可以分割出售，但可以整體轉(zhuǎn)讓，由商業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊(duì)整體運(yùn)營(yíng)。

　　其實(shí)該地塊曾在去年(2011年)6月進(jìn)行掛牌，后因出讓人要求終止了掛牌出讓活動(dòng)。直至2012年11月9日，上海市規(guī)劃和國(guó)土局才再次掛牌海門路55號(hào)地塊，出讓起始價(jià)格為46.9億元，起始樓板價(jià)為19263.6元/平方米。

　　對(duì)比資料可發(fā)現(xiàn)，地塊的出讓總價(jià)由首次掛牌的46.67億元增加至46.9億元，但由于容積率較之前提高至6，起始樓面價(jià)由23000元/平方米降至19264元/平方米，降幅達(dá)16%。

　　此次截止掛牌報(bào)價(jià)結(jié)束，地塊共獲得16家企業(yè)領(lǐng)取了競(jìng)買申請(qǐng)書(shū)，2家企業(yè)提出競(jìng)買申請(qǐng)。最終經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，由方興地產(chǎn)全資附屬公司威旺置業(yè)與上港集團(tuán)聯(lián)合體以總價(jià)56.8億元納入囊中。

　　方興地產(chǎn)于26日晚公告表示，聯(lián)合體已與上海土地交易中簽署成交確認(rèn)書(shū)。根據(jù)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，威旺置業(yè)與上港集團(tuán)將就該土地的收購(gòu)和發(fā)展成立項(xiàng)目公司，雙方各占50%的權(quán)益。

　　該土地的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、經(jīng)營(yíng)等工作均由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)實(shí)施。而項(xiàng)目公司的任何盈利、虧損以及風(fēng)險(xiǎn)均由威旺置業(yè)與上港集團(tuán)按照各自于項(xiàng)目公司的股權(quán)比例分享、承擔(dān)。

　　方興地產(chǎn)還表示，該土地位于上海市北外灘中心區(qū)域，是北外灘商圈的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和未來(lái)的建設(shè)中心。另外，該土地定位為高端精品大型綜合體項(xiàng)目，可與公司在售及在建的上海港國(guó)際客運(yùn)中心項(xiàng)目及上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心項(xiàng)目形成周期和功能上的協(xié)同和銜接，有利于確保公司北外灘各項(xiàng)目取得最大的集合收益。

　　壓不住的“地王”

　　針對(duì)地王頻出的情況，國(guó)土部在12月18日召開(kāi)的2012年房地產(chǎn)管理調(diào)控情況發(fā)布會(huì)上，明確要求各地保持地價(jià)平穩(wěn)信號(hào)，減少對(duì)市場(chǎng)的誤導(dǎo)和干擾。其中特別要求避免出現(xiàn)所謂“地王”誤導(dǎo)市場(chǎng)。

　　為此，國(guó)土部還提出了一系列建議，其一，是要求各地對(duì)總價(jià)較高的地塊，實(shí)行分割處理，劃為多宗地供應(yīng)。對(duì)地段較好、單價(jià)較高的優(yōu)質(zhì)地塊，綜合采用多種競(jìng)價(jià)方式或招標(biāo)出讓；或提高付款難度；或與條件較差的土地在放在一起供應(yīng)。

　　受此新政影響，原本將在本月底揭曉謎底的北京農(nóng)展館地王，于12月19日被北京國(guó)土局宣布因故暫停出讓。

　　但隨后的6天時(shí)間內(nèi)(12月20-26日)，佛山、南寧、天津以及上海4地的地王紀(jì)錄不斷被刷新。

　　12月20日上午，廣東佛山市四幅土地入市，其中位于南海區(qū)桂城街道A18街區(qū)地段的佛南(掛)2012-072號(hào)地塊由中海地產(chǎn)以28.4億元摘得，折合樓面價(jià)6585.07元/平方米，溢價(jià)率26.22%。該價(jià)格刷新了2012年度佛山的總價(jià)和樓面地價(jià)“雙料地王”。

　　12月21日，4幅位于南寧市廂竹大道東側(cè)地塊競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓，萬(wàn)科首次進(jìn)軍南寧，近36億元拿下兩幅土地，成南寧總價(jià)地王。

　　12月24日下午，在經(jīng)過(guò)192輪激烈爭(zhēng)奪后，魯能以46.2億元力壓融創(chuàng)將天津天塔道地塊收入囊中，樓面地價(jià)達(dá)到15000元/平方米，溢價(jià)率24.53%。該地塊也成為了今年天津新的雙料地王。

　　12月26日上午，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，方興地產(chǎn)全資附屬公司威旺置業(yè)與上港集團(tuán)聯(lián)合體以總價(jià)56.8億將上海海門路55號(hào)商辦地塊納入囊中，樓板價(jià)23330元/平方米，溢價(jià)21.11%。該地塊刷新了上海今年土拍的最高總價(jià)記錄，也刷新了2012年全國(guó)土地總價(jià)紀(jì)錄。

　　對(duì)于全國(guó)地王再次被刷新，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，無(wú)論何種形式以何種方式讓土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”不是一件好事情。如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009-2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊。