未來商業(yè)部分可為嘉凱城帶來的利潤將比之更多，故此次出售對嘉凱城來也是好事一樁。

　　觀點網 梁嘉欣 上海中凱豪生酒店也要易主了。2008年開業(yè)至今，中凱豪生酒店屹立在上海南京西路商圈已達四年之久。當然，這也只是近期上海眾多酒店整售的案例之一而已。

　　12月24日，由新華信托股份有限公司和中邦置業(yè)集團有限公司共同出資組建的大普基金宣布，中邦集團和新滬商集團日前聯(lián)合收購了上海中凱城市之光剩余物業(yè)及兩棟大樓資產，總價近13億元，大普基金擔任投資和并購顧問。

　　其中大樓所在地內的上海中凱豪生酒店，將打造成五星級中邦精品藝術酒店，剩余2萬多平方米的存量房則將改造為成套國際公寓，作為二手房出售。

　　據(jù)悉，目前該交易已經完成，項目正在交接，預計需要一個月左右的時間。調整以后，中凱豪生酒店將會重新開業(yè)。

　　基金并購

　　其實早在一個月前，中凱豪生酒店將出售的消息已經傳遍整個上海圈。事緣于11月發(fā)行的一則名為“新華信托·中邦系列穩(wěn)健型并購投資基金集合信托計劃4號”的信托產品。

　　根據(jù)該信托推介資料顯示，中邦集團董事長衛(wèi)平和新滬商集團法人代表陳曉(原國美電器董事局主席)將分別出資1億元，聯(lián)合中邦4號并購基金共同收購上海中凱豪生酒店。同時，雙方還共同為中邦4號并購基金首期募資還款，并提供個人無限連帶責任。

　　貸款發(fā)完3個月內，中邦置業(yè)集團有限公司轉讓98%的中邦世家房地產開發(fā)有限公司股權給新華信托股份有限公司，屆時新華信托有限公司將取得中凱豪生酒店的處置權。

　　該項基金總規(guī)模為4.95億元，2年期，預期收益率9%-12%，并已于11月28日下午完成了資金募集。

　　據(jù)了解，按照大普基金計劃，中邦4號目前所募集的4.95億元募資款，僅為基金首期募資款，基金還計劃安排后續(xù)兩輪均為1.5年期的募資計劃，主要用于歸還首期部分募資款與酒店改建費用。

　　按照改造計劃，明年5月1日，中邦藝術酒店將正式開業(yè)，酒店式公寓也將正式開售。不僅如此，整修改造以后，中邦藝術酒店作為精品酒店，將高過現(xiàn)有房價。

　　推介資料披露，本次信托對應的項目收購成本僅3.9萬/平方米，預計開盤價格不低于7.5萬元/平方米。“項目在地標地段，周邊二手房價格普遍都在7萬元/平方米以上，有些還超過10萬元/平方米。增值空間大。”陳曉表示。

　　這顯然令大普基金對項目改造后的回報具有十足信心：“項目銷售保守估計超過19億元，銷售收入完全覆蓋投資。”

　　戰(zhàn)略調整

　　對嘉凱城來說，中凱豪生酒店的開業(yè)，曾經也是旗下中凱集團從開發(fā)、銷售的模式，逐步轉變到開發(fā)銷售和持有物業(yè)相結合發(fā)展模式的標志性事件。

　　如今選擇出售，于嘉凱城而言，也是為了符合整體戰(zhàn)略方向調整的需要。

　　嘉凱城董事會辦公室相關人員接受觀點新媒體采訪時透露，選擇出售中凱豪生酒店這一存量物業(yè)，主要是基于嘉凱城商業(yè)公司在準確把握商業(yè)資產運營的產品定位，對旗下各類商業(yè)資產、酒店等物業(yè)進行分析與研究后，調整現(xiàn)有自持商業(yè)物業(yè)結構、對不符合公司在商業(yè)資產運營產品定位的相關存量物業(yè)加快去化速度的一個有計劃、按步驟的部署與安排。

　　就在一周以前，嘉凱城才發(fā)布系列公告宣布，成立商業(yè)、物業(yè)及貿易公司，意在打造專業(yè)的運營能力和統(tǒng)一平臺，在專業(yè)細分領域培育新的業(yè)務方向和利潤增長點。

　　至于商業(yè)公司未來運營產品定位于消費性城鎮(zhèn)商業(yè)，是指位于城市中心最貼近老百姓生活的社區(qū)商業(yè)或一二線城市周邊經濟較發(fā)達的中心城鎮(zhèn)結合部，以“鄰里中心”、“形象街”、“特色商業(yè)街”、“休閑美食街”等形式存在的商業(yè)物業(yè)。

　　相關人士亦對觀點新媒體坦言，其實中凱豪生酒店每年給嘉凱城帶來的凈利潤只有一兩千萬元，經過產品定位的調整，未來商業(yè)部分可為嘉凱城帶來的利潤將比之更多，故此次出售對嘉凱城來也是好事一樁。

　　而嘉凱城方面更透露，除了此次中凱城市之光存量物業(yè)出售，下一步公司還會加快對不符合公司在商業(yè)資產運營產品定位上不一致的相關存量物業(yè)的去化速度。

　　不過，對于嘉凱城這一舉動，外界更多還是理解為流動資金不足的表現(xiàn)。相關分析早前曾指，如果出售大型商業(yè)套現(xiàn)，將大大緩解嘉凱城當下的資金壓力，甚至有余力發(fā)展其他利潤較高的業(yè)務。畢竟在過去的一年多里，嘉凱城的財務表現(xiàn)無法令人滿意，直到今年三季度，才開始逐漸改善。

　　“市場對于嘉凱城現(xiàn)金流的問題過于緊張了。”上海證券研究員舒廷飛認為，嘉凱城三季度以來去庫存速度明顯加快，1至9月，嘉凱城回籠資金超過40億元，同時，根據(jù)公司銷售節(jié)奏的安排，預計在第四季度，嘉凱城還有近30億現(xiàn)金的流入。

　　不僅如此，嘉凱城三季報也顯示，前三季度公司經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為2億多元，改寫了過去兩年該指標持續(xù)為負的狀態(tài)。

　　陳曉接盤

　　除此之外，市場更為有興趣的，還是此次中凱豪生酒店的接盤手。以上海新滬商實業(yè)(集團)有限公司總裁這一新身份亮相的陳曉，就足以令這項交易徒添更多話題性。

　　值得一提的是，盡管陳曉在中邦4號基金中有所出資，但中邦基金投決會5名成員名單中，并沒有陳曉的名字。五名成員包括新華信托副總經理郝雅軍、合規(guī)法律部總經理徐潤環(huán)、風險管理部總經理張林、上海中邦置業(yè)有限公司總裁衛(wèi)平及財務總監(jiān)趙群鋒。

　　相關人士指出，陳曉還是希望僅僅擔當財務投資者的身份。據(jù)了解，離開國美后的陳曉就轉行做投資人，并先后投資了一站式家居生活體驗館“名巢靚家”旗艦店和車王認證二手車超市，但沒有過多參與企業(yè)經營決策。

　　至于新東家新滬商集團，翻閱官網資料介紹，該公司由陳曉聯(lián)合上海本地近30位著名企業(yè)家共同發(fā)起，成立于2011年12月。其下設3家全資控股子公司：上海琥珀資產管理有限公司、上海新滬商商務咨詢有限公司和上海新滬商俱樂部有限公司。

　　此次陳曉把投資目光聚焦到房地產，相關人士認為，一貫保守投資的陳曉，對中凱豪生酒店改建項目的投資信心，在于酒店原規(guī)劃性質為70年產權住宅，無需變更審批。

　　據(jù)了解，中凱豪生酒店其主要為住宅產權。該項目房間總數(shù)334間，地上建筑面積2.8萬平方米，其中4至30層為住宅產權，2至3層為辦公產權。

　　另據(jù)資料顯示，大普基金是專門為管理中邦4號并購基金而設立的，主要員工來自中邦集團房地產開發(fā)團隊。故此次陳曉聯(lián)合中邦置業(yè)衛(wèi)平打造該項目，被業(yè)內視為“強強聯(lián)合”。然而，相關人士指出，改造后的中凱豪生酒店最終是否如愿成功，還是取決于兩者的操盤能力。

　　當然，對中邦置業(yè)而言，類似的重整改造項目也不是第一次接觸。今年上半年，中邦置業(yè)接手了重慶一個十年爛尾項目--東啟幻境酒店別墅項目。