在傭金方面，深圳、北京、上海等國(guó)內(nèi)一線城市的傭金都比香港高，這也是美聯(lián)必須要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 張媛娜 武瑾瑩 將張錦成從香港調(diào)到內(nèi)地，或許是美聯(lián)中國(guó)做出的一個(gè)較為“現(xiàn)實(shí)”的選擇。

　　從1987年進(jìn)入美聯(lián)開始，時(shí)至今日，張錦成已成為美聯(lián)集團(tuán)執(zhí)行董事兼中國(guó)部行政總裁。

　　“之前美聯(lián)不太重視內(nèi)地市場(chǎng)，這兩年才開始逐漸重視并作為重點(diǎn)，所以把我從香港調(diào)到內(nèi)地。”張錦成對(duì)觀點(diǎn)新媒體坦言。

　　實(shí)際上，早在1993年美聯(lián)在上海和北京開設(shè)分行的時(shí)候，張錦成就都多參與，只不過(guò)彼時(shí)他并非直接管理美聯(lián)中國(guó)部。

　　張錦成指出，將他從香港調(diào)到內(nèi)地，并不是因?yàn)橄愀蹣鞘胁痪皻?，而是面?duì)現(xiàn)實(shí)。“香港只是一個(gè)城市，是中國(guó)的一個(gè)城市而已。而且在傭金方面，深圳、北京、上海等國(guó)內(nèi)一線城市的傭金都比香港高，這也是美聯(lián)必須要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。”

　　同時(shí)他強(qiáng)調(diào)，美聯(lián)要發(fā)展，要未來(lái)，一定要強(qiáng)攻內(nèi)地市場(chǎng)。

　　與此同時(shí)，在全國(guó)地產(chǎn)代理公司規(guī)模發(fā)生諸多變化的2012年，美聯(lián)也隨著市場(chǎng)情況做出了相應(yīng)調(diào)整。

　　張錦成透露，2012年美聯(lián)沒(méi)有門店關(guān)閉，但是在2011年第二季度，美聯(lián)曾將規(guī)?？s小，主要在華北和華東地區(qū)。

　　“例如在上海和北京，美聯(lián)關(guān)閉了部分店面，關(guān)閉之前分行大概有280間，之后大概有200間。”

　　其稱，美聯(lián)對(duì)華南地區(qū)比較有信心，而華北和華東地區(qū)，受政策或供應(yīng)量等方面影響，市場(chǎng)未必會(huì)在短期內(nèi)好轉(zhuǎn)。

　　不過(guò)，“市場(chǎng)一旦回暖，我們會(huì)繼續(xù)將規(guī)模擴(kuò)大。”張錦成表示。

　　此外，張錦成還與觀點(diǎn)新媒體闡釋了他對(duì)市場(chǎng)狀況、未來(lái)政策走向的看法，并分享其三十多年的地產(chǎn)代理經(jīng)驗(yàn)。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)美聯(lián)集團(tuán)執(zhí)行董事兼中國(guó)部行政總裁張錦成先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：從全國(guó)來(lái)看，今年很多代理公司的規(guī)模都發(fā)生了變化，美聯(lián)的大致情況是怎樣的？

　　張錦成：簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，2012年美聯(lián)沒(méi)有關(guān)閉店面，但在2011年第二季度，美聯(lián)曾將規(guī)模縮小，主要在華北和華東地區(qū)。

　　例如在上海和北京，因?yàn)轭A(yù)測(cè)到去年下半年到今年上半年兩地市場(chǎng)形勢(shì)不好，關(guān)閉了部分店面，關(guān)閉之前分行大概有280間，之后大概有200間。

　　到2012年，我們的分行數(shù)量已經(jīng)恢復(fù)到接近250間，主要是華南區(qū)域有所增長(zhǎng)，另外在重慶和成都也有一些增長(zhǎng)。相對(duì)而言，美聯(lián)對(duì)華南地區(qū)比較有信心，而華北和華東地區(qū)，受政策或供應(yīng)量等方面影響，市場(chǎng)未必會(huì)在短期內(nèi)好轉(zhuǎn)。

　　雖然美聯(lián)在2011年縮小了北京和上海的規(guī)模，但是一旦市場(chǎng)回暖，我們會(huì)繼續(xù)將規(guī)模擴(kuò)大。

　　觀點(diǎn)新媒體：美聯(lián)正在推出自己開發(fā)沈陽(yáng)美聯(lián)大廈，項(xiàng)目進(jìn)展情況如何？

　　張錦成：美聯(lián)大廈是由集團(tuán)主席黃建業(yè)先生發(fā)起的，黃先生幾年前在沈陽(yáng)投資了一塊地皮，期間也有不少開發(fā)商要求收購(gòu)或合作，但是最后他決定自己發(fā)展這塊地。

　　美聯(lián)大廈包括商場(chǎng)、寫字樓和服務(wù)式公寓。今年9月份的時(shí)候發(fā)售服務(wù)式公寓，第一期三十多個(gè)單位已經(jīng)全部售完；商場(chǎng)部分不打算散售，一次性整體賣出去或者出租。

　　觀點(diǎn)新媒體：從全國(guó)來(lái)看，今年很多代理公司的規(guī)模都發(fā)生了變化，美聯(lián)的大致情況是怎樣的？

　　張錦成：簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，2012年美聯(lián)沒(méi)有關(guān)閉店面，但在2011年第二季度，美聯(lián)曾將規(guī)?？s小，主要在華北和華東地區(qū)。

　　例如在上海和北京，因?yàn)轭A(yù)測(cè)到去年下半年到今年上半年兩地市場(chǎng)形勢(shì)不好，關(guān)閉了部分店面，關(guān)閉之前分行大概有280間，之后大概有200間。

　　到2012年，我們的分行數(shù)量已經(jīng)恢復(fù)到接近250間，主要是華南區(qū)域有所增長(zhǎng)，另外在重慶和成都也有一些增長(zhǎng)。相對(duì)而言，美聯(lián)對(duì)華南地區(qū)比較有信心，而華北和華東地區(qū)，受政策或供應(yīng)量等方面影響，市場(chǎng)未必會(huì)在短期內(nèi)好轉(zhuǎn)。

　　雖然美聯(lián)在2011年縮小了北京和上海的規(guī)模，但是一旦市場(chǎng)回暖，我們會(huì)繼續(xù)將規(guī)模擴(kuò)大。

　　觀點(diǎn)新媒體：剛才說(shuō)的是二手代理方面嗎？那一手代理的情況呢？

　　張錦成：對(duì)，剛才主要指的是二手代理方面，是分行的數(shù)量。

　　美聯(lián)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)很多年，但是一手代理業(yè)務(wù)還很少。過(guò)去十年，平均一手代理的傭金僅占到收入的一成；而到了2012年，一手傭金已經(jīng)占到了大概五成的比例，這個(gè)比例符合全國(guó)每一個(gè)城市所有地產(chǎn)代理一二手業(yè)務(wù)分布的比例。

　　在一手代理方面，只要美聯(lián)有分行的城市，百分之九十的開發(fā)商都是主動(dòng)找我們，這是很大的進(jìn)步。

　　觀點(diǎn)新媒體：在調(diào)控大環(huán)境下，美聯(lián)一手代理貢獻(xiàn)為什么會(huì)有這么大的提升？是不是市場(chǎng)越低迷的時(shí)候，對(duì)于代理業(yè)務(wù)而言，越是好的機(jī)會(huì)？

　　張錦成：首先，美聯(lián)以前并沒(méi)有專注于一手代理方面，現(xiàn)在則是正常投放。

　　第二是開發(fā)商的委托模式有所改變。以前開發(fā)商喜歡獨(dú)家代理，或者從買地、建設(shè)到銷售都是同一家代理商在做。

　　但是現(xiàn)在開發(fā)商項(xiàng)目建成后，更多采用與香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)同樣的一二手聯(lián)動(dòng)方式，將業(yè)務(wù)交給有品牌、有信心、有歷史的代理公司，地產(chǎn)代理公司也有更多的機(jī)會(huì)參與一手銷售，這是美聯(lián)一手代理業(yè)務(wù)占比上升的主要原因。

　　一手代理和二手代理的區(qū)別在于，開發(fā)商的價(jià)錢更貼近市場(chǎng)，市場(chǎng)需要減他就會(huì)減。但是在二手市場(chǎng)，市場(chǎng)需要減的話，二手業(yè)主可能就不會(huì)配合，所以開發(fā)商的定價(jià)永遠(yuǎn)是最快、最貼近市場(chǎng)的。

　　開發(fā)商還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是在貸款方面，可以組合一些財(cái)團(tuán)以及銀行提供按揭和優(yōu)惠。二手市場(chǎng)就不一樣，客戶要自己找銀行做按揭。

　　不能說(shuō)市場(chǎng)越低迷對(duì)于代理公司越是好機(jī)會(huì)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)代理最怕的就是市場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)。市場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)會(huì)使賣家不愿意降價(jià)，買家也不愿意加價(jià)，成交量就會(huì)很低。

　　市場(chǎng)好的時(shí)候成交自然也會(huì)好；不過(guò)，如果市場(chǎng)不好的時(shí)候，買家肯加錢，開發(fā)商也愿意降價(jià)的話，成交量一樣也不錯(cuò)。對(duì)于房地產(chǎn)代理來(lái)說(shuō)，最主要的還是看成交量。

　　現(xiàn)在市場(chǎng)就存在拉鋸戰(zhàn)的情況，所以相信我們一手代理的占比還會(huì)提高，甚至在有的城市，個(gè)別月份一手代理收益占到美聯(lián)傭金的七成。

　　中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商就像一個(gè)工廠，買地回來(lái)之后是買材料，建成產(chǎn)品后就會(huì)入市，并不會(huì)與市場(chǎng)脫節(jié)。

　　仔細(xì)觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn)，全國(guó)十大開發(fā)商市場(chǎng)占有率達(dá)到一半以上，他們就是以工廠的形式進(jìn)行運(yùn)作，樓建成后一定馬上按市場(chǎng)價(jià)賣出去，不會(huì)囤積。

　　過(guò)去十年，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展十分迅速，變化之大，甚至可以稱得上是世界第一。無(wú)論是在建筑質(zhì)量還是周邊配套水平，都取得了很大進(jìn)步。

　　舉個(gè)例子，一般市民買十年前的二手樓，在香港的話不會(huì)有太大差別，但是在國(guó)內(nèi)，十年前的樓和現(xiàn)在的樓簡(jiǎn)直是天壤之別，所以一手市場(chǎng)對(duì)買家的吸引力才是最大的。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎樣看當(dāng)前的市場(chǎng)狀況？今年市場(chǎng)成交量是否在預(yù)期之內(nèi)？

　　張錦成：個(gè)人認(rèn)為，無(wú)論是美聯(lián)的房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)，還是我本人做任何工作，最重要的是看前景如何。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景肯定是美好和樂(lè)觀的，因?yàn)橹袊?guó)的剛性需求和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及購(gòu)房能力，在全世界都是數(shù)一數(shù)二的。

　　不過(guò)，國(guó)家有理由、有需要去調(diào)控樓市。從2010年開始，2010到2011年是政府調(diào)控樓市力度最大的兩年，現(xiàn)在來(lái)看，最艱苦的兩年已經(jīng)過(guò)去。

　　在這種情況下，很多人會(huì)問(wèn)2012年、2013年政府會(huì)不會(huì)放寬調(diào)控政策？我覺(jué)得不會(huì)那么快放寬調(diào)控，政府不希望看到房?jī)r(jià)大跌，也不希望看到大幅度上升。

　　2013年房?jī)r(jià)是升還是跌？我個(gè)人認(rèn)為一定是偏向于上升。因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)每年都會(huì)有5%-10%的通脹，房?jī)r(jià)的上升符合通脹的幅度，這個(gè)是政府可以接受的。目前我還看不到有什么原因會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，但是大幅度上升的可能性也沒(méi)有。我個(gè)人認(rèn)為樓價(jià)上升在2013年有1成左右。

　　觀點(diǎn)新媒體：觀察近期土地市場(chǎng)，可以看到很多開發(fā)商在積極買地，是不是反映了開發(fā)商對(duì)后市比較看好？您認(rèn)為現(xiàn)在是開發(fā)商大規(guī)模買地的好時(shí)機(jī)嗎？

　　張錦成：開發(fā)商可以控制花多少錢去買地，但是卻不可以控制多少錢賣樓。賣樓的時(shí)候一定是按市價(jià)去賣，如果是高價(jià)買地，到時(shí)候市場(chǎng)不好，一樣是要低價(jià)賣樓。開發(fā)商買入土地的價(jià)錢與最終賣樓的價(jià)錢不會(huì)直接掛鉤。

　　開發(fā)商就等于工廠，如果貨要虧本或者沒(méi)有什么錢賺，一樣還是要賣，但如果有錢賺的話就會(huì)賺到最高。開發(fā)商在買地過(guò)程中會(huì)慎重考慮，計(jì)算成本、計(jì)算地價(jià)，看看究竟有沒(méi)有錢賺。

　　但是過(guò)去十年出現(xiàn)很多周期，包括香港也有很多開發(fā)商是虧錢賣樓的。最近一年，我們看到開發(fā)商買地等各方面都是量力而為，沒(méi)有太過(guò)進(jìn)取。

　　所以，降價(jià)幅度較大的開發(fā)商，不排除他們是想快一點(diǎn)套現(xiàn)，然后去買地、規(guī)劃新的樓盤。

　　我覺(jué)得現(xiàn)在是開發(fā)商買地的好時(shí)機(jī)，正如我前面說(shuō)的，中國(guó)房地產(chǎn)前景一定是樂(lè)觀的?，F(xiàn)在中國(guó)大城市，平均樓價(jià)在3萬(wàn)元/平米，與世界很多城市，如倫敦、紐約、東京、臺(tái)北等相比都是偏低；也就是說(shuō)，3萬(wàn)元/平米是偏低的、合理的價(jià)格。至于豪宅市場(chǎng)，即使達(dá)到5萬(wàn)元/平方米、8萬(wàn)元/平方米都是偏低的，現(xiàn)在全世界很多地方房?jī)r(jià)都已經(jīng)超出了中國(guó)。

　　當(dāng)然，政府需要控制高房?jī)r(jià)，也要照顧那些沒(méi)有能力買房的人，于是就有了保障房的出現(xiàn)。保障房的出現(xiàn)是為了解決買不起房的人的住房需求，當(dāng)這方面需求被解決的時(shí)候，原則上政府就不會(huì)再控制房?jī)r(jià)了。

　　觀點(diǎn)新媒體：您的意思是指當(dāng)中國(guó)保障房市場(chǎng)構(gòu)建差不多完成、低收入人群住房問(wèn)題基本解決的時(shí)候，中國(guó)就不再需要調(diào)控？您認(rèn)為大概需要多久？

　　張錦成：人民的“衣食住行”中，“住”是非常重要的。如果讓租金平穩(wěn)，讓房?jī)r(jià)平穩(wěn)，解決低收入人群的住房需求，政府沒(méi)有理由再去干預(yù)樓市或者出臺(tái)什么政策。

　　不過(guò)，解決這個(gè)問(wèn)題的時(shí)間至少還需要三至五年。因?yàn)檫@不僅僅是房?jī)r(jià)的問(wèn)題，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及通貨膨脹的問(wèn)題，是多方面因素的綜合。

　　但是，當(dāng)大家都認(rèn)為房?jī)r(jià)回歸到合理水平的時(shí)候，我相信政府的調(diào)控措施肯定也會(huì)放松。

　　觀點(diǎn)新媒體：剛才您也提到，調(diào)控最艱苦的兩年已經(jīng)過(guò)去，那么您認(rèn)為接下來(lái)會(huì)有新的政策出來(lái)嗎？

　　張錦成：是的，我認(rèn)為調(diào)控最痛苦的兩年已經(jīng)過(guò)去，但不代表現(xiàn)在就很好，而是大家都已經(jīng)習(xí)慣了。

　　開發(fā)商也好，購(gòu)房者也罷，都已經(jīng)適應(yīng)了調(diào)控的狀況。地產(chǎn)代理應(yīng)該不會(huì)再收縮，因?yàn)樵谶^(guò)去兩年，該調(diào)整的都已經(jīng)調(diào)整得差不多了。

　　我認(rèn)為未來(lái)出臺(tái)新的政策的可能性不大，除非樓價(jià)出現(xiàn)大幅度變動(dòng)。如果樓價(jià)上升幅度超過(guò)每年兩成的話，政府就會(huì)繼續(xù)進(jìn)行調(diào)控。換句話說(shuō)，如果樓價(jià)下跌超過(guò)兩成，政府可能也會(huì)有支持樓市的政策出臺(tái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您如何看待房產(chǎn)稅？從美聯(lián)在上海和重慶這兩個(gè)試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市業(yè)務(wù)各方面來(lái)看，您認(rèn)為房產(chǎn)稅有起到作用嗎？

　　張錦成：對(duì)于房產(chǎn)稅，我個(gè)人是既不支持也不反對(duì)。從世界范圍來(lái)看，全世界很多地方賣樓都是要繳納5%的稅款，我相信市場(chǎng)及買賣雙方都會(huì)慢慢適應(yīng)房產(chǎn)稅的。

　　從美聯(lián)在上海和重慶兩地的業(yè)務(wù)來(lái)看，房產(chǎn)稅的確還是起到了作用。

　　觀點(diǎn)新媒體：近兩年很多區(qū)域性地產(chǎn)代理公司開始全國(guó)性發(fā)展，您怎么看待這種現(xiàn)象？代理公司在異地?cái)U(kuò)張的時(shí)候最重要的是什么？美聯(lián)的獨(dú)特之處在哪里？

　　張錦成：區(qū)域性地產(chǎn)代理公司向全國(guó)發(fā)展是必然的趨勢(shì)，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常活躍。

　　但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍已經(jīng)有二十年，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的光輝只是過(guò)去十年的事情。除了北京之外，我們還沒(méi)有看見有任何一家主營(yíng)三級(jí)市場(chǎng)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在某個(gè)城市的市場(chǎng)占有率超過(guò)10%，這意味著代理市場(chǎng)還具有很大的競(jìng)爭(zhēng)空間。

　　也就是說(shuō)，現(xiàn)在上海、廣州、深圳沒(méi)有一家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)說(shuō)“我已經(jīng)贏了”，代理行挑戰(zhàn)的空間就在這里。

　　為什么現(xiàn)在越來(lái)越多的代理行開始全國(guó)性擴(kuò)展？那是因?yàn)檫^(guò)去幾年他們已經(jīng)累積了足夠多的財(cái)富和經(jīng)驗(yàn)。時(shí)機(jī)到了，代理行和開發(fā)商是一樣的都要向外擴(kuò)展，這是一種必然的發(fā)展趨勢(shì)。

　　我估計(jì)大概五年時(shí)間后，會(huì)出現(xiàn)一家或者兩家在全國(guó)都做得非常好的代理行，也會(huì)有一張名次表。當(dāng)然，我期望排在第一位的是美聯(lián)。

　　對(duì)于地產(chǎn)代理而言，有兩樣?xùn)|西最重要：一是系統(tǒng)，二是人才。如果系統(tǒng)和人才不完善的話，貿(mào)然進(jìn)入新的城市與市場(chǎng)，基本上都會(huì)失敗的。

　　美聯(lián)也遇到過(guò)這方面的問(wèn)題，例如在剛剛進(jìn)入上海的時(shí)候，沒(méi)有找到熟悉上海市場(chǎng)的人才，所以2011年美聯(lián)在上海進(jìn)行了大規(guī)模的收縮。

　　不過(guò)美聯(lián)最獨(dú)特的地方是系統(tǒng)方面，包括電腦系統(tǒng)、盤源系統(tǒng)和人事管理系統(tǒng)等。美聯(lián)在香港已經(jīng)有四十多年的歷史，各方面的系統(tǒng)都運(yùn)作了幾十年，是最貼合市場(chǎng)需求的系統(tǒng)，不需要花費(fèi)時(shí)間去做新的系統(tǒng)。

　　但是很多代理行的經(jīng)驗(yàn)只有三到五年，或者更加短的日子，他們進(jìn)入一個(gè)新的市場(chǎng)后，要嘗試系統(tǒng)是否適用，這就是美聯(lián)在系統(tǒng)上面的優(yōu)勢(shì)。

　　90年代初期，美聯(lián)在北京、上海等地有分行，但真正開始重視內(nèi)地市場(chǎng)發(fā)展還是最近幾年的時(shí)間，所以這兩年，美聯(lián)將發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到內(nèi)地。

　　觀點(diǎn)新媒體：美聯(lián)從香港進(jìn)入內(nèi)地，有怎樣的具體發(fā)展計(jì)劃？

　　張錦成：美聯(lián)目前在內(nèi)地涉及的城市不多，只有深圳、廣州、珠海、重慶、北京等，在上海也有一個(gè)辦事處。

　　未來(lái)兩年，美聯(lián)要在已經(jīng)立足的城市強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取做到第一?，F(xiàn)在美聯(lián)在所進(jìn)駐的城市中已進(jìn)入前五位，但是還沒(méi)有做到第一。我相信美聯(lián)現(xiàn)在的人力資源以及管理層方面是十分成熟的，每一個(gè)地區(qū)的管理層都有超過(guò)十年以上的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)就是我們最大的財(cái)富，也是我們過(guò)往最大的投資。

　　在未來(lái)，美聯(lián)分行的數(shù)目會(huì)大幅度增加，2013年的目標(biāo)就是將內(nèi)地業(yè)務(wù)規(guī)模增大一倍。

　　具體而言，是門店數(shù)量增加一倍，不過(guò)也要配合市場(chǎng)和業(yè)務(wù)等各方面需求。美聯(lián)現(xiàn)在的分行數(shù)量不到300家，增加一倍的話也只有500多家，可擴(kuò)展空間還很大。

　　每個(gè)城市能容納的代理分行有一個(gè)飽和點(diǎn)，美聯(lián)如何開設(shè)新分行，決定于在市場(chǎng)上提高競(jìng)爭(zhēng)力，淘汰對(duì)手。

　　當(dāng)其他代理行被淘汰后，就會(huì)有兩個(gè)資源流出--一是分行，二是人才。這兩個(gè)資源美聯(lián)都會(huì)爭(zhēng)取，這樣才可以開更多的分行或吸納更多的人才。

　　其實(shí)，市場(chǎng)困難的時(shí)候未必會(huì)有那么多代理行被淘汰。相反，在市場(chǎng)復(fù)蘇的時(shí)候，比如現(xiàn)在這兩個(gè)月，會(huì)有一些中小型代理行被淘汰。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在有很多房地產(chǎn)開發(fā)商開始做代理機(jī)構(gòu)，這對(duì)專業(yè)的代理公司會(huì)不會(huì)產(chǎn)生影響？

　　張錦成：開發(fā)商做地產(chǎn)代理的規(guī)模不會(huì)大，因?yàn)槌杀痉矫鏁?huì)有很大問(wèn)題。做地產(chǎn)代理，如果只是代理一個(gè)品牌的物業(yè)，肯定是沒(méi)有多少利潤(rùn)的。

　　開發(fā)商成立地產(chǎn)代理銷售自己的樓盤，并不節(jié)省傭金，所以最有效益的方式就是交給其他代理公司做。

　　開發(fā)商自己做地產(chǎn)代理的情況并不多，也不會(huì)大規(guī)模發(fā)生，對(duì)我們不會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)，但也會(huì)產(chǎn)生影響。因?yàn)槠焚|(zhì)最好、最便宜、最有競(jìng)爭(zhēng)力的單位，開發(fā)商會(huì)用自己的代理去銷售，代理行的傭金就會(huì)受到影響。

　　觀點(diǎn)新媒體：您在美聯(lián)有幾十年了，之前一直都在香港那邊，這兩年調(diào)到內(nèi)地是不是和香港樓市不景氣有關(guān)？

　　張錦成：確切的說(shuō)，我是1987年進(jìn)入美聯(lián)工作。作為美聯(lián)集團(tuán)的執(zhí)行董事，1993年美聯(lián)在上海和北京開設(shè)分行的時(shí)候，我都有參與，但是我并不直接管理美聯(lián)中國(guó)部。

　　之前美聯(lián)不太重視中國(guó)市場(chǎng)，這兩年才開始逐漸重視，并作為美聯(lián)的重點(diǎn)，所以把我從香港調(diào)到內(nèi)地。

　　不能說(shuō)是因?yàn)橄愀蹣鞘胁痪皻?，而是面?duì)現(xiàn)實(shí)。香港只有800多萬(wàn)人，而全中國(guó)有十四億人。

　　香港只是一個(gè)城市，是中國(guó)的一個(gè)城市而已。而且在傭金方面，深圳、北京、上海等國(guó)內(nèi)一線城市的傭金都比香港高，這也是美聯(lián)必須要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

　　所以，美聯(lián)要發(fā)展，要有未來(lái)，一定要強(qiáng)攻內(nèi)地市場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：近日香港推出新政，包括針對(duì)非港人置業(yè)的買家印花稅及「加強(qiáng)版」特別印花稅，對(duì)此您怎么看政策影響？

　　張錦成：香港新政出臺(tái)后，內(nèi)地買家心態(tài)發(fā)生顯著變化，在229個(gè)有效調(diào)查樣本中，顯示不再考慮購(gòu)買香港物業(yè)的內(nèi)地買家占3%，半年內(nèi)不會(huì)購(gòu)買的為62%；視乎樓價(jià)走勢(shì)再作決定的為35%。由此可見，國(guó)內(nèi)買家暫時(shí)選擇觀望，未來(lái)樓價(jià)走勢(shì)成為他們是否購(gòu)買香港樓盤的重要依據(jù)。

　　另一方面，政策亦引發(fā)新的現(xiàn)象：港人來(lái)深圳看樓數(shù)量劇增。今時(shí)今日，是符合條件的港人來(lái)深圳置業(yè)的最佳時(shí)機(jī)。來(lái)自美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心資料，從2012年初開始，深港二手樓價(jià)差距已逐步擴(kuò)大。伴隨歐美推出新一輪寬松貨幣政策，大量熱錢涌入香港，導(dǎo)致香港樓價(jià)節(jié)節(jié)攀升；反觀深圳，受國(guó)家調(diào)控政策影響，當(dāng)前樓價(jià)相較香港而言，走勢(shì)平穩(wěn)，意味著深圳二手房不僅更具性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，且有更大上升空間。隨著深港兩地聯(lián)系愈加緊密，相信將有更多的港人在深圳置業(yè)。

　　港人在內(nèi)地買樓的話，會(huì)更看重寫字樓或者商鋪。因?yàn)楝F(xiàn)在香港住宅的樓價(jià)跟深圳只有幾倍的距離，但是商鋪的樓價(jià)以及寫字樓的樓價(jià)至少十幾倍的距離。尤其是商鋪，深圳商鋪的回報(bào)率十分好，而且前景也十分好。

（審校：劉滿桃）