行業(yè)最艱難時(shí)期已過去：地產(chǎn)企業(yè)的三季報(bào)顯示，企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入及短期流動(dòng)性改善明顯。

　　投資要點(diǎn)

　　行業(yè)最艱難時(shí)期已過去：地產(chǎn)企業(yè)的三季報(bào)顯示，企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入及短期流動(dòng)性改善明顯；整體負(fù)債率和中期業(yè)績(jī)時(shí)持平，存貨水平略有上升。下一階段，在貨幣供應(yīng)和經(jīng)濟(jì)相對(duì)平穩(wěn)的背景下，預(yù)計(jì)板塊表現(xiàn)將難以避免出現(xiàn)反復(fù)，但行業(yè)渡過周期底部，逐漸復(fù)蘇趨勢(shì)基本得到確立。

　　行業(yè)整體見底的背后是企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)的分化。萬科，保利地產(chǎn)三季度凈利潤(rùn)增速同比分別為124%及95%(行業(yè)平均4%)；三季末預(yù)收賬款相當(dāng)于前一年?duì)I業(yè)收入的2.0/2.1倍(行業(yè)平均1.3倍)，業(yè)績(jī)高度鎖定；三季末短期負(fù)債/貨幣資金為56%及64%(行業(yè)平均87%)，流動(dòng)性充裕。單季經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入總額創(chuàng)歷史新高：房地產(chǎn)板塊上市公司單季經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入創(chuàng)單季度歷史新高，達(dá)2,030億元，環(huán)比/同比分別上升26%/32%，體現(xiàn)了在三季度市場(chǎng)整體銷售回暖的背景下，企業(yè)的銷售回款相應(yīng)得到改善。

　　負(fù)債結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)降低：三季度企業(yè)適度加快投資開工，有息負(fù)債絕對(duì)額環(huán)比上升4.7%至6,131億元，但整體負(fù)債結(jié)構(gòu)沒有出現(xiàn)大的變化，板塊上市公司平均有息負(fù)債率為30.3%(2Q12：31.0%)，平均凈負(fù)債率為67.3%(2Q12：67.5%)。短期有息負(fù)債/貨幣資金比率下降到87%(1Q/2Q12：104%/93%)，短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)得到了一定釋放。收入增長(zhǎng)穩(wěn)健，毛利率仍在下降通道中：三季度行業(yè)收入同比累計(jì)增速18.7%(2Q12：17.3%)，平均結(jié)算毛利率為38.5%(2Q12：38.2%)。根據(jù)主要企業(yè)的結(jié)算均價(jià)判斷，上一輪行業(yè)降價(jià)帶來的行業(yè)毛利率下行尚未結(jié)束，當(dāng)更多前期降價(jià)項(xiàng)目在四季度結(jié)算后，預(yù)計(jì)全年行業(yè)結(jié)算毛利率將有所下降。

　　興業(yè)證券：房地產(chǎn)行業(yè)板塊三季報(bào)點(diǎn)評(píng)