在市場不佳的背后，或許還隱藏著國際投資者對中國房地產(chǎn)市場及內(nèi)地物業(yè)的擔憂。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 盡管最近內(nèi)房企在香港頻頻發(fā)債，但這并不代表境外的投資者對于包裝中國概念地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全盤接受。因為即便貴為華人首富，近期李嘉誠旗下一例房地產(chǎn)信托在新加坡市場上市一事，依然吃了“閉門羹”。

　　據(jù)外媒10月24日消息稱，李嘉誠旗下持有的新加坡房地產(chǎn)投資信托基金Dynasty REIT已暫停籌資至多9.56億新元(約合7.78億美元)的人民幣計價首次公開募股，原因在于市況不佳。

　　叫停了的REIT

　　據(jù)了解，Dynasty REIT此次IPO本將成為中國大陸以外的第二宗以人民幣為計價單位的IPO個案。公開資料披露，Dynasty REIT由新加坡泓富資產(chǎn)設(shè)立，由香港富豪李嘉誠提供支持。李嘉誠手中去年在香港進行的規(guī)模為16億美元IPO“匯賢產(chǎn)業(yè)信托”，是中國大陸以外第一宗人民幣IPO個案，李嘉誠和泓富資產(chǎn)亦參與了交易。

　　泓富資產(chǎn)在公告中稱，雖然Dynasty REIT的IPO認購得到了機構(gòu)和散戶投資者，以及基礎(chǔ)投資者的大力支持，但全球市場的疲弱狀況依然對總體市場需求造成拖累，并有可能對Dynasty REIT上市后的市場表現(xiàn)造成不利影響。

　　泓富資產(chǎn)稱，該公司已暫停了Dynasty REIT的IPO，在與相關(guān)銀行家磋商之后會發(fā)布進一步信息。公告還表示，可能會考慮晚些時候發(fā)起設(shè)立一只專注于中國大陸的REIT。

　　對于叫停的原因，外媒報道有分析人士稱，主因是市況欠佳、兼且受熱錢流竄刺激新加坡元升值、致令人民幣定價產(chǎn)品頓欠吸引。

　　而此次IPO從宣布分拆項目計劃在新加坡上市，到因市場原因而暫停計劃，不過才兩個月的時間。

　　今年8月22日媒體稱，長實持股的新加坡房地產(chǎn)基金管理公司ARA Asset Management正計劃于10月底前重啟當?shù)厝嗣駧臝PO，集資6.4億美元。

　　當時有報道即稱，這將是長實繼匯賢房托后再次將內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆上市，亦將會是新加坡當?shù)厥鬃谝匀嗣駧庞媰r的股票交易。

　　該報道還指出，該REIT年收益率可能在6至7%，目前正爭取大型中資機構(gòu)投資者成為基礎(chǔ)投資者。

　　9月12日再有消息稱，Dynasty REIT有望于當周內(nèi)獲準于新加坡上市，并最快于10月以人民幣及坡元計價掛牌，集資8億新加坡幣。

　　同時，Dynasty REIT計劃用作上市吸引融資的內(nèi)地物業(yè)也首次曝光，分別是南京國際金融中心、大連天興羅斯福國際中心以及上海盛邦國際大廈三項商用物業(yè)項目，合計35萬平方米。

　　10月上旬，Dynasty REIT向新加坡金管局提交的初步募股說明書中顯示，Dynasty REIT將面向散戶和機構(gòu)投資者發(fā)售8.939億至9.013億份基金單位，指導價區(qū)間為每單位0.86至0.92新元，上市后的基金單位將同時用人民幣及新元交易。

　　文件透露，Dynasty REIT當時已落實兩大基礎(chǔ)投資者：瑞信和東方匯理。資料顯示，東方匯理為法國農(nóng)業(yè)信貸集團和法國興業(yè)銀行合資組建的資產(chǎn)管理公司。兩大機構(gòu)將總計認購約1.376億份基金單位。

　　此外，星展銀行、渣打和麥格理負責安排此次IPO交易。按照當時合約細則顯示，此次IPO將于10月19日開始接受認購，10月24日截止。

　　遇冷的中國概念？

　　然而，在IPO認購的最后一天，長實卻不得不宣告終止。

　　事實上，對于長實分拆內(nèi)地業(yè)務(wù)于香港上市卻遭遇失敗的原因，目前大部分的報道都是以“市場不佳”四個字草草收場。

　　然而，在市場不佳的背后，或許還隱藏著國際投資者對中國房地產(chǎn)市場及內(nèi)地物業(yè)的擔憂。

　　高通智庫研究員司建偉對觀點新媒體表示，長實信托分拆的暫停，或許表現(xiàn)了投資者對市場悲觀的預期，特別是對人民幣計劃模式發(fā)行信托的不認可。

　　而這種看法與外媒的分析頗為一致，此前有外媒報道稱，今年以來新加坡元兌美元已急升約5.9%，這使得人民幣產(chǎn)品的吸引力相對驟降。

　　司建偉認為，另一方面，人民幣國際化的道路還不穩(wěn)定，認可程度還有待提高，這些不確定性都體現(xiàn)在了長實此次的計劃上。

　　值得注意的是，雖然長實于新加坡的信托分拆計劃未能進行下去，但這段時間眾多內(nèi)房股卻在香港大力發(fā)行債券融資，以目前的發(fā)行情況來看，幾乎所有企業(yè)都取得了不錯的認購

　　最新的一個融資安排為SOHO中國，將發(fā)行兩筆總額為10億美元的優(yōu)先票據(jù)。

　　根據(jù)公告，這兩筆優(yōu)先票據(jù)分別為：于2017年到期的6億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率5.75%；于2022年到期的4億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率7.125%。

　　針對近期香港出現(xiàn)的頻密發(fā)債，標普分析師符蓓稱，這表示投資者對內(nèi)房企是非常支持的。

　　然而，同樣是國際投資者，為何在香港對待內(nèi)房企融資和在新加坡對待長實融資竟會有如此不同的反應(yīng)呢？

　　對此，符蓓推測或許是由于發(fā)行信托和發(fā)行債券的預期不同。其稱，信托更重要的是看回報，如果企業(yè)IPO估值和市場預期出現(xiàn)差距，也會有這樣的表現(xiàn)。

　　司建偉表示，近期在香港融資的內(nèi)房企，所發(fā)行的債券大部分是以美元為計價單位，少量或許也有以港元為計價，但都還沒有發(fā)行人民幣債券的企業(yè)出現(xiàn)。

　　另一方面，司建偉亦指出，這或許還是表示了國際投資者對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場前景的不確定。

　　其稱，長實資源豐富，商業(yè)地產(chǎn)的運作經(jīng)驗也比國內(nèi)很多企業(yè)強，但在目前的環(huán)境下，長實擬用作IPO的三個項目似乎知名度還不夠，因此其經(jīng)營前景如何還有待觀察。

　　事實上，在住宅地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了很長一段時間的今日，商業(yè)地產(chǎn)是否會成為下一個調(diào)控的目標也成為眾人關(guān)注的焦點之一。

　　從目前來看，包括深圳在內(nèi)的個別省市已經(jīng)出臺了或大或小的針對商業(yè)地產(chǎn)的新措施，有許多分析人士認為，這是預示著中央政府可能出手商業(yè)地產(chǎn)的開端。