作為盛極一時(shí)的北京地王項(xiàng)目，中信新城從來(lái)不缺乏關(guān)注的目光。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 作為盛極一時(shí)的北京地王項(xiàng)目，中信新城從來(lái)不缺乏關(guān)注的目光。近日，關(guān)于中信新城近兩個(gè)月的成交數(shù)據(jù)卻展示了“地王”項(xiàng)目的尷尬現(xiàn)狀。

　　近日，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，位于北京大興區(qū)亦莊的中信新城，9月簽約均價(jià)為1.92萬(wàn)元/平方米，而10月上半月該數(shù)據(jù)便增至2.15萬(wàn)元/平方米。但伴隨著均價(jià)增長(zhǎng)帶來(lái)的卻是成交量的下滑，10月半月的成交量?jī)H占9月全月的38%。

　　然而，經(jīng)觀點(diǎn)新媒體考證，該項(xiàng)目在價(jià)格和簽約量方面所經(jīng)歷的曲折遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此。

　　價(jià)格拋物線

　　據(jù)北京住建委網(wǎng)站截止10月25日的數(shù)據(jù)顯示，中信新城自開(kāi)盤(pán)至今共獲得兩個(gè)銷(xiāo)售許可證，獲準(zhǔn)銷(xiāo)售的房源為1034套，其中已簽約676套，簽約率在65.3%，回籠現(xiàn)金約17億元。

　　有熟悉該項(xiàng)目的人士稱(chēng)，中信新城的簽約均價(jià)自開(kāi)盤(pán)來(lái)呈現(xiàn)出這樣一個(gè)拋物線：去年7月最高，為2.3萬(wàn)元/平米；今年一二月成交量很少，以致于均價(jià)可忽略不計(jì)；5月的均價(jià)跌至1.8萬(wàn)元/平米，之后有所回升，9月-10月的均價(jià)水平為1.9萬(wàn)-2.1萬(wàn)元/平米。

　　但是，“2.1萬(wàn)元/平米的價(jià)格與市場(chǎng)平均水平基本相若，開(kāi)發(fā)商希望能借此回到最初的銷(xiāo)售情況，但從目前情況來(lái)看，市場(chǎng)并不認(rèn)可”。該人士如此認(rèn)為。

　　而與簽約均價(jià)的變化相對(duì)應(yīng)的是，中信新城的成交量呈現(xiàn)出另一個(gè)相反的趨勢(shì)。

　　自去年7月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售以來(lái)，中信新城已有600多套的成交，但開(kāi)盤(pán)當(dāng)月銷(xiāo)售就占目前已售總量的一半。也就是說(shuō)，從去年8月至今，中信新城僅售出300多套。

　　從時(shí)間軸來(lái)看，今年的5月和9月是其成交量的高峰期，無(wú)論是大戶(hù)型還是小戶(hù)型，中信新城在5月的成交量都是30套，9月總成交量為70套，其中大戶(hù)型占12套。

　　不過(guò)，據(jù)了解，由于中信新城先后獲批的兩批房源戶(hù)型不同，故而，這兩批房源的成交情況有所不同。

　　具體而言，中信新城第一次獲得預(yù)售許可證是在2011年6月30日，共獲批房源716套，截止2012年10月25日，共簽約550套，簽約均價(jià)為2.2萬(wàn)元/平米，簽約率達(dá)到76.8%。從戶(hù)型來(lái)看，該批次房源以適合剛需人群的中小戶(hù)型為主。

　　2011年8月27日，該項(xiàng)目第二次獲得銷(xiāo)售許可證的房源共318套，截止2012年10月25日，項(xiàng)目共簽約126套，簽約均價(jià)為2.02萬(wàn)元/平米，簽約率為39.6%。據(jù)悉，這批房源以大戶(hù)型為主。

　　大戶(hù)型滯銷(xiāo)

　　據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，中信新城目前在售戶(hù)型面積在80-200多平米之間，銷(xiāo)售均價(jià)為2.45萬(wàn)元/平米。當(dāng)下可以享受到的優(yōu)惠有：貸款和一次性付款9.8折，如果能在認(rèn)購(gòu)之日起10個(gè)工作日內(nèi)完成簽約工作，還可以額外享受9.9折的優(yōu)惠。

　　不過(guò)，小戶(hù)型房源目前已所剩不多，而且，項(xiàng)目后期也不再設(shè)計(jì)小戶(hù)型，后期起步戶(hù)型是142平米。

　　截止目前，中信新城大戶(hù)型的簽約率不足四成，但其后期仍以大戶(hù)型為主，在剛需戶(hù)型仍是市場(chǎng)主流的情況下，中信此舉頗令業(yè)內(nèi)費(fèi)解。

　　對(duì)此，中信方面的解釋是，中信新城所處的環(huán)境是北京其他項(xiàng)目所無(wú)法比擬的，且整個(gè)項(xiàng)目體量達(dá)到170萬(wàn)平米，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)分作五六期開(kāi)發(fā)，將會(huì)有比較全面的商業(yè)配套。所以，中信新城的均價(jià)都要比周邊項(xiàng)目均價(jià)貴出1000--2000元/平米。

　　北京業(yè)內(nèi)人士確認(rèn)，中信新城的環(huán)境的確好一些，不過(guò)，項(xiàng)目的整體定位跟企業(yè)自身性質(zhì)有關(guān)。作為國(guó)企，中信地產(chǎn)并不缺錢(qián)，而且，中信地產(chǎn)沒(méi)有上市，各區(qū)域公司的銷(xiāo)售任務(wù)就不會(huì)有特別剛性的要求。

　　另一方面，有了解中信的人士介紹，雖然中信新城銷(xiāo)售不是特別好，但中信地產(chǎn)在北京其他項(xiàng)目賣(mài)得不錯(cuò)，譬如，位于二環(huán)內(nèi)的中信禧園，由于定位剛需，產(chǎn)品非常暢銷(xiāo)，年內(nèi)回籠了不少現(xiàn)金。這就在一定程度上減輕了中信地產(chǎn)的現(xiàn)金壓力，也就不指望著中信新城項(xiàng)目，就不會(huì)像其他公司那樣著急出貨。

　　另外，大戶(hù)型的毛利率普遍要高于小戶(hù)型，或許中信地產(chǎn)是更看重大戶(hù)型的未來(lái)前景，他如此揣測(cè)。

　　多舛的地王

　　曾經(jīng)輝煌一時(shí)的中信地王項(xiàng)目，如今卻面臨著銷(xiāo)售不佳、“不被指望”的境遇?；蛟S，這是誰(shuí)也沒(méi)有想到的。

　　09年3月15日，中信地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)64輪的競(jìng)價(jià)后，以52.4億元的總價(jià)擊敗保利、金融街等房企，競(jìng)得大興亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目（X1-1B）地塊，成為北京當(dāng)時(shí)的總價(jià)地王。

　　掛牌資料顯示，該項(xiàng)目位于五環(huán)外的亦莊板塊，東至三海子?xùn)|路，南至涼水河一街，西至三海子三號(hào)路，北至三海子五號(hào)路。項(xiàng)目占地33.02萬(wàn)平方米，總建筑面積39.12萬(wàn)平方米。其中，不算10萬(wàn)平方米的限價(jià)房外，其余部分折合樓面價(jià)超過(guò)1.7萬(wàn)/平方米，若算限價(jià)房在內(nèi)，其樓面價(jià)也超過(guò)1.3萬(wàn)元/平方米。

　　據(jù)悉，在中信競(jìng)得該地塊之時(shí)，項(xiàng)目周邊二手房均價(jià)僅1.3萬(wàn)元/平米。因此，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目入市價(jià)格將超過(guò)3萬(wàn)元/平米。

　　但由于該地王項(xiàng)目出生后不久便遭遇房地產(chǎn)行業(yè)新一輪調(diào)控，最終僅以2萬(wàn)元/平米出頭的價(jià)格入市。而與此同時(shí)，這個(gè)項(xiàng)目還曾發(fā)生過(guò)狀告北京住建委、團(tuán)購(gòu)風(fēng)波等諸多新聞事件。

　　去年4月26日，因一戶(hù)人家的拆遷問(wèn)題，中信新城向北京大興區(qū)住建委申請(qǐng)裁決，住建委作出房屋拆遷糾紛裁決書(shū)。但幾天后，中信新城卻向大興法院提起訴訟，稱(chēng)住建委裁決的補(bǔ)償款過(guò)高，損害了開(kāi)發(fā)商的合法權(quán)益，故而請(qǐng)求法院判令撤銷(xiāo)大興住建委作出的這份房屋拆遷糾紛裁決書(shū)，訴訟費(fèi)由住建委承擔(dān)。

　　事后，有人爆料稱(chēng)，北京大興區(qū)住建委裁決書(shū)中的補(bǔ)償款決定其實(shí)完全是依據(jù)中信新城呈情所判，對(duì)此，有人指出，中信“反悔”，是因?yàn)橹行旁谥Ц?0多億的土地款后資金吃緊，不得不想其他辦法縮減其他開(kāi)支。

　　而后不久的7月，中信新城又陷入一場(chǎng)團(tuán)購(gòu)風(fēng)波。當(dāng)時(shí)有消息稱(chēng)，中信新城幾百套房源短時(shí)內(nèi)突然由“已預(yù)訂”變綠成“可售”狀態(tài)，而在之前，這4棟樓房源基本顯示為橙色，有市場(chǎng)人士就質(zhì)疑中信新城涉嫌“假認(rèn)購(gòu)”。

　　不過(guò)，后來(lái)中信方面澄清，因?yàn)檫@4棟樓已被團(tuán)購(gòu)，由于中信新城房源較多，未來(lái)得及在網(wǎng)上作業(yè)而已，因?yàn)橐杨A(yù)訂房源若15天之內(nèi)未辦理簽約、也未在交易管理網(wǎng)辦理“網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案”，那么就會(huì)自動(dòng)變回“可售”狀態(tài)。