房企介入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，一方面是因?yàn)樵诙?jí)市去拿地有一定的優(yōu)勢(shì)，另一方面參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益也相對(duì)保險(xiǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 陳業(yè) 一級(jí)土地開(kāi)發(fā)似乎已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商眼中的新蛋糕，不少企業(yè)開(kāi)始紛紛搶食，新湖中寶也不例外。

　　新湖中寶近日發(fā)布公告稱，控股子公司平陽(yáng)利得公司擬與浙江溫州平陽(yáng)縣人民政府簽訂《平陽(yáng)西灣海涂圍墾項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)協(xié)議書(shū)》，雙方就平陽(yáng)西灣海涂圍墾項(xiàng)目的建設(shè)及后續(xù)開(kāi)發(fā)等事宜達(dá)成了協(xié)議條款。

　　平陽(yáng)圍墾

　　新湖中寶子公司平陽(yáng)利得公司已取得西灣圍墾項(xiàng)目的海域使用權(quán)，圍墾區(qū)域位于平陽(yáng)縣東海岸鰲江與飛云江之間，用海面積共計(jì)803.4公頃，平陽(yáng)利得公司已向平陽(yáng)政府全額繳納相應(yīng)海域使用金。

　　根據(jù)該項(xiàng)目的規(guī)劃初稿顯示，圍墾項(xiàng)目分南、北兩個(gè)片區(qū)共兩期工程實(shí)施，其中，南片區(qū)初步確定的圍墾土地面積為5211畝，而北片區(qū)的圍墾土地面積為7390畝。

　　同時(shí)，在整個(gè)圍墾土地面積中，用于居住、商業(yè)用途的土地出讓面積為5400畝，其中，南片區(qū)約2500畝，北片區(qū)約2900畝，建筑面積暫定在820萬(wàn)平方米內(nèi)。

　　截至目前，南片區(qū)圍墾工程已完工，北片區(qū)圍墾工程也已于2010年12月開(kāi)工，目前正在建設(shè)中。

　　據(jù)公告披露，新湖中寶需力爭(zhēng)在二年內(nèi)完成項(xiàng)目北片區(qū)域建設(shè)用海規(guī)劃報(bào)批手續(xù)，同時(shí)，按相關(guān)約定要求完成南片圍墾工程及北片二期圍墾工程的進(jìn)度，同時(shí)按平陽(yáng)政府批準(zhǔn)的建設(shè)方案及時(shí)投入資金、開(kāi)展西灣項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　據(jù)悉，該項(xiàng)目是浙江平陽(yáng)縣迄今為止最大的招商引資項(xiàng)目，也是單體規(guī)模最大的民間投資項(xiàng)目，項(xiàng)目主要包括海涂造地、區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施和項(xiàng)目外的市政配套建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總投資為750億元。

　　新湖中寶稱，西灣項(xiàng)目是公司近年來(lái)最重大的綜合類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之一，項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)面積近800萬(wàn)方，計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期13年。項(xiàng)目將建設(shè)成集人居、商務(wù)、休閑、生態(tài)于一體的現(xiàn)代化濱海新城，打造“世界溫州人家園”。

　　一級(jí)開(kāi)發(fā)

　　新湖中寶早在三年前就開(kāi)始介入一級(jí)土地開(kāi)發(fā)當(dāng)中。

　　據(jù)了解，除平陽(yáng)西灣海涂圍墾項(xiàng)目外，新湖中寶于2009年至2012年間，還曾介入過(guò)3個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括浙江啟東圓陀角項(xiàng)目、天津靜海項(xiàng)目、大連金州項(xiàng)目，涉及范圍包括華東及華北區(qū)域，總占地面積約2300萬(wàn)平米。

　　不過(guò)四個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，真正落定的僅有溫州平陽(yáng)西灣海涂圍墾項(xiàng)目及啟東圓陀角項(xiàng)目。

　　新湖中寶相關(guān)人士透露，天津項(xiàng)目由于涉及政府規(guī)劃變動(dòng)，所以公司沒(méi)有拿到一級(jí)開(kāi)發(fā)地塊。至于大連金州項(xiàng)目，新湖中寶至今也只是僅與政府簽署前期意向協(xié)議，仍未到投入資金開(kāi)發(fā)的階段。

　　新湖中寶方面表示，未來(lái)公司若遇到合適的項(xiàng)目，也會(huì)考慮介入更多土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　新湖中寶認(rèn)為，參與一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，有助于公司大幅度地獲取潛在優(yōu)質(zhì)土地，進(jìn)一步擴(kuò)展地產(chǎn)主業(yè)規(guī)模，增強(qiáng)公司收入來(lái)源和發(fā)展后勁。

　　相關(guān)分析師亦指出，在宏觀調(diào)控大背景下，房企介入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，一方面是因?yàn)樵诙?jí)市去拿地有一定的優(yōu)勢(shì)，另一方面參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益也相對(duì)保險(xiǎn)。

　　不過(guò)相關(guān)分析人士同時(shí)也表示，雖然企業(yè)做一級(jí)開(kāi)發(fā)在拿地時(shí)擁有一定優(yōu)勢(shì)，但需要跟政府有較好的關(guān)系。此外，一級(jí)開(kāi)發(fā)周期不確定，市場(chǎng)不好時(shí)，地塊出讓的價(jià)格規(guī)模都具有不確定性，因此有一定的收益風(fēng)險(xiǎn)。

　　收益待考

　　從目前來(lái)看，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)除了令新湖中寶的土儲(chǔ)量大增以外，至今仍未給創(chuàng)造更多的收益。

　　僅以啟東圓陀角項(xiàng)目為例，新湖中寶于2010年開(kāi)始介入該項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目占地面積為400萬(wàn)平方米，預(yù)估建筑面積為480萬(wàn)平方米，項(xiàng)目計(jì)劃建一個(gè)集旅游、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)及高檔住宅于一體的大型綜合度假社區(qū)。

　　相關(guān)分析指出，啟東項(xiàng)目的總投資不低于15億，預(yù)計(jì)將有不低于3000畝土地出讓，按50萬(wàn)/畝的填海“七通一平”成本，加上財(cái)務(wù)等成本預(yù)計(jì)在60萬(wàn)/畝。

　　另?yè)?jù)悉，恒大啟東海上威尼斯項(xiàng)目于2010年時(shí)的估價(jià)就達(dá)到350萬(wàn)/畝。若以此來(lái)看，新湖中寶啟東項(xiàng)目的收益相當(dāng)可觀。

　　按原計(jì)劃，圓陀角項(xiàng)目包含200萬(wàn)平方米的商住用地，其中，2011年出讓80萬(wàn)平方米、2013年出讓其余120萬(wàn)平方米。

　　但據(jù)了解，截止目前，該項(xiàng)目2011年并未實(shí)現(xiàn)出讓，而預(yù)計(jì)出讓的時(shí)間為2012年的4季度，出讓的面積大約在500畝左右。

　　關(guān)于延遲出讓的原因，新湖中寶方面表示，前期開(kāi)發(fā)量已可滿足“招拍掛”的需要，但由于涉及土地出讓指標(biāo)問(wèn)題才沒(méi)有入市。

　　一位熟悉新湖中寶土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的分析師則表示，土地延遲入市一方面是政府出于土地能否賣一個(gè)好價(jià)錢的考慮，另一方面啟東目前已有恒大海上威尼斯項(xiàng)目在售，供給量較為充足，因此當(dāng)?shù)匦枨竽芊窀献≌_(kāi)發(fā)的速度也是值得考慮的問(wèn)題。

　　瑞銀更透露出對(duì)啟東房地產(chǎn)市場(chǎng)難以承受如此大規(guī)模的土地儲(chǔ)備的擔(dān)憂，因此也將2013-14年的出讓規(guī)模預(yù)測(cè)值下調(diào)至70及30萬(wàn)/平方米。