CPI增速放緩并呈企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解，在此基礎(chǔ)上，樓市政策“微調(diào)”，差別化的樓市調(diào)控政策導(dǎo)致市場(chǎng)成交量逐步回暖。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 2012年9月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲1.9%。其中，城市上漲2.0%，農(nóng)村上漲1.7%；食品價(jià)格上漲2.5%，非食品價(jià)格上漲1.7%；消費(fèi)品價(jià)格上漲1.8%，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲2.3%。1-9月平均，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲2.8%。

　　9月CPI比8月2.0%有小幅回落，但總體上看，近期CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解。與此同時(shí)，按照現(xiàn)在CPI的同比增速態(tài)勢(shì)，全年CPI同比增長(zhǎng)目標(biāo)控制在4%的問(wèn)題也不大，這也為年內(nèi)“降準(zhǔn)”或“降息”1-2次刺激宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇“穩(wěn)增長(zhǎng)”提供了基礎(chǔ)的市場(chǎng)環(huán)境。

　　另外，中國(guó)人民銀行13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，廣義貨幣(M2)增長(zhǎng)14.8%，狹義貨幣(M1)增長(zhǎng)7.3%。M2今年以來(lái)首次突破14%表明，流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，有望成為經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的動(dòng)力。

　　今年以來(lái)，總體來(lái)看，CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解，在此基礎(chǔ)上，樓市政策“微調(diào)”，差別化的樓市調(diào)控政策導(dǎo)致市場(chǎng)成交量逐步回暖。與此同時(shí)，在降準(zhǔn)與降息之下，市場(chǎng)流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，總體上也推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向回暖靠近。

　　在這樣的市場(chǎng)背景下，有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年9月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8753元/平方米，環(huán)比8月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續(xù)第4個(gè)月環(huán)比上漲。

　　在CPI企穩(wěn)的市場(chǎng)背景下，全國(guó)百城房?jī)r(jià)仍然出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月上漲的現(xiàn)象，這一定程度上說(shuō)明，在未來(lái)貨幣政策走向定向或定量寬松之時(shí)，市場(chǎng)面臨的通脹預(yù)期壓力正在上升，無(wú)論是出于自住購(gòu)房目的，還是投資購(gòu)房目的，防止口袋中貨幣進(jìn)一步貶值購(gòu)買(mǎi)力降低成為當(dāng)務(wù)之急。因此，在股市大盤(pán)走低、通脹預(yù)期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道的市場(chǎng)之下，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)成為資產(chǎn)保值升值的首選投資項(xiàng)之一，這一定程度上也會(huì)助推房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的持續(xù)回升，從而最終傳導(dǎo)到價(jià)格的上漲與反彈。

　　從價(jià)格未來(lái)趨勢(shì)角度來(lái)看，盡管當(dāng)前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房?jī)r(jià)降幅正在收窄，能夠帶來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)性下跌的市場(chǎng)基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的動(dòng)力正在逐步消失。從當(dāng)前來(lái)看，全國(guó)百城房?jī)r(jià)連續(xù)4月上漲現(xiàn)象已經(jīng)表明當(dāng)前價(jià)格已經(jīng)接近“市場(chǎng)底”，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的市場(chǎng)背景下，房?jī)r(jià)不可能重回大幅降價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境。

　　一定意義上來(lái)講，本輪調(diào)控以來(lái)，購(gòu)房者已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價(jià)的最佳購(gòu)房“時(shí)間窗”。盡管在去投資化的調(diào)控政策的影響下，全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始有小幅回升的趨勢(shì)，今年有可能一直處于這個(gè)階段性的“市場(chǎng)底”，但是，購(gòu)房者已經(jīng)很難在短期內(nèi)找到之前大幅降價(jià)的購(gòu)房時(shí)間窗口。在第四季度甚至更長(zhǎng)時(shí)間段內(nèi)，小幅優(yōu)惠或微幅降價(jià)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流和趨勢(shì)。在市場(chǎng)基本面趨好的背景下，購(gòu)房者應(yīng)該抓緊房企由于企業(yè)年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)、短期拿地資金需求、回籠資金采購(gòu)原材料及資金面短期內(nèi)確實(shí)較為緊張等策略性的降價(jià)時(shí)機(jī)進(jìn)行購(gòu)房，而不是持續(xù)觀望，等待市場(chǎng)基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤(pán)開(kāi)始漲價(jià)時(shí)再買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。

　　從整個(gè)市場(chǎng)“基本面”來(lái)看，2012年整個(gè)1-8月，盡管全國(guó)的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模(土地市場(chǎng)交易)、也包括整個(gè)商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積和金額增速下滑幅度縮小，但是，當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)出的是僅僅是狹義的市場(chǎng)成交量回暖，整個(gè)市場(chǎng)“基本面”尚未出現(xiàn)完全回暖的特征，房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象并不一定說(shuō)明市場(chǎng)基本面馬上會(huì)有驚天大逆轉(zhuǎn)。

　　市場(chǎng)“基本面”是否真正意義回暖還有待市場(chǎng)成交量的持續(xù)回暖并且可以持續(xù)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資等基本指標(biāo)持續(xù)回升。

　　應(yīng)該來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)尚處于恢復(fù)的階段過(guò)程中，在限購(gòu)限貸政策的之下房?jī)r(jià)不會(huì)出快速上漲的趨勢(shì)，在房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)的階段，仍然是自住需求、剛需一族相對(duì)合理的購(gòu)房時(shí)間“窗口”，在這個(gè)階段，首套房“自住需求”將繼續(xù)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回暖。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者