溢價率49%的最高限制或會暗示一部分高周轉及央企品牌開發(fā)企業(yè)，在不超溢價率49%底線的情況下進一步瘋狂搶地。

　　觀點網 10月17日消息，杭州市國土局日前下發(fā)通知明確，當商品住宅地塊溢價率達到49%時，將調整競價方式，即鎖定地價，“從零開始”競投配建安置用房或保障性住房面積，最終配建保障房量多者得地(以下簡稱：杭州“土地新政”)。

　　據悉，這一通知是在近日的一場杭州拍賣會上，杭州市國土局下發(fā)給參與當日土地競拍企業(yè)的。

　　杭州“土地新政”有何影響？能否起到遏制土地價格過快上漲的作用，其他城市會否效仿這樣的做法，對此，筆者提出以下五點思考與看法。具體而言為：

　　首先，杭州的“土地新政”應該不是所有地塊都按照這樣的方式進行成交的，政府也沒有公開發(fā)文要全部按照這個執(zhí)行，只是在招拍掛前給參與的開發(fā)企業(yè)的限定，應該來說是一個嘗試，還只是個別地塊的成交方式。

　　其次，在市場“基本面”尚未完全回暖的市場背景下，如果沒有人為地降低起拍價格，土地市場溢價率應該還不會普遍達到49%這樣的水平，因此，這樣的條件下實際發(fā)生的地塊成交案例并不會太多。

　　因此，當商品住宅地塊溢價率還沒有達到49%時，是不是就意味著就沒有配建保障房的指標了？這也是一個值得我們思考的問題。另外，當地塊溢價率達到49%及以上時，保障房的配建本身在地塊規(guī)劃上是否合理，開發(fā)企業(yè)最終是否按此執(zhí)行，都會有些問題在里面。

　　此外，對于市中心優(yōu)質地塊，大型開發(fā)企業(yè)勢必會爭搶，如果地塊溢價率達到49%及以上時，配建的豪宅保障房歸誰去住？這些問題還真的值得我們思考。

　　第三，杭州“土地新政”盡管可以控制總的溢價率，甚至還可以配建一部分保障房，盡管可以起到防止土地價格過快上漲的作用，甚至也可以控制溢價過高的“地王”的誕生，但是，這不是最根本有效的辦法。

　　土地資源的稀缺性，尤其是市中心優(yōu)質地塊的推出勢必會導致高溢價率現象產生。通過多渠道持續(xù)增加土地供應，同時，保證一個穩(wěn)定的市場預期是穩(wěn)定土地市場的最關鍵之處，而不是哪里疼醫(yī)哪里。

　　第四，當前市場基本面尚未完全回暖的市場背景下，溢價率49%的最高限制有可能會暗示一部分開發(fā)企業(yè)，尤其是高周轉及央企品牌開發(fā)企業(yè)，在不超過溢價率49%底線的情況下進一步瘋狂搶地，一方面使市中心的優(yōu)質地塊及比較好的地塊資源向這些大型房企手中集中，另外，一定程度上這樣的行為也會助推土地市場價格走高。

　　第五，至于效仿與否，杭州“土地新政”短期內倒是控制土地市場價格過快上漲的一個方法，盡管還有些負面效應，但是，對于一些熱點區(qū)域及熱點地塊的話，采用這樣的方式應該可以控制短期內的土地市場溢價率，起到一定的作用，短期內可以效仿進行操作。但是，杭州“土地新政”總體來講比較難達到中長期控制土地市場價格上漲的預期效果。原因很簡單，土地本身的價值就是值那么多，以人為的方式控制溢價率，而不是市場化的方式去解決土地資源問題，這只能導致土地市場價格一旦沒有這樣的溢價限制，就會出現報復性反彈。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者