城市觀點(diǎn)論壇中國行成都圓桌：地產(chǎn)第五極西部的機(jī)會(huì)

　　主持嘉賓：成都商報(bào)編委副總經(jīng)理蔡軍先生

　　圓桌對話嘉賓：住建部政策研究中心主任秦虹女士；著名財(cái)經(jīng)專家財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康先生；星河灣集團(tuán)董事副總裁梁上燕女士；成都俊發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任有限公司總經(jīng)理羅毅先生；北京貝塔咨詢公司合伙人杜麗虹女士；廣州華譽(yù)景觀工程設(shè)計(jì)有限公司董事總經(jīng)理張明燕，世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文先生；中原地區(qū)華西區(qū)董事總經(jīng)理莊澤寶先生，美聯(lián)成都負(fù)責(zé)人楊小華先生。

　　蔡軍：好的，現(xiàn)在已經(jīng)12點(diǎn)了，我們在聽完了梁總剛才長達(dá)20多分鐘成都的宣傳片播出完了以后，我們現(xiàn)在進(jìn)入最后的環(huán)節(jié)，我在最近聽了無數(shù)次梁總的稱贊，作為地地道道的成都人，確實(shí)要感謝梁總，因?yàn)檎f到一個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)值，我想跟它的城市價(jià)值是密不可分的，或者是一個(gè)非常決定性的因素，我剛才聽梁總發(fā)言的時(shí)候，我就在想，如果我們所有的人都這么看好成都，都這么熱愛成都，實(shí)際上我們討論這個(gè)話題都沒有意義了，無論市場怎么翻轉(zhuǎn)，我想成都的房地產(chǎn)，乃至各行各業(yè)的發(fā)展前景都是一片光明。臺(tái)上的嘉賓我也看了一下非常有代表性，有我們知名的房地產(chǎn)金融專家，我們的秦主任和賈所長，有我們房地產(chǎn)企業(yè)的代表梁總和俊發(fā)的羅總，有我們房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，包括我們世邦的胡總，中原的莊總，美聯(lián)的繆總，以及景觀方面的張總，我們首先請我們的中介機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)的代理機(jī)構(gòu)，從他們的角度把成都房地產(chǎn)市場，你們所感覺到的翻轉(zhuǎn)的情況簡單的給大家做一個(gè)介紹。

　　莊澤寶：那我先開一個(gè)頭，其實(shí)今天的主題翻轉(zhuǎn)的周期，翻轉(zhuǎn)確實(shí)今年比較大的轉(zhuǎn)，因?yàn)榻鹁陪y十有趨勢，但是反過來比較好，本身這個(gè)跟現(xiàn)在的發(fā)展階段，因?yàn)檫@種常態(tài)化也好，市場的外圍的一種因素也好，現(xiàn)在房地產(chǎn)周期變得越來越大，傳統(tǒng)淡旺季也有點(diǎn)拉平的感覺，只不過今年的發(fā)展我覺得還是有它一些各方面的原因，房企在今年年初應(yīng)該說都從了，都認(rèn)了，也算是以價(jià)算量，在二季度和三季度初，這個(gè)走量走得非常好，反過來到9月份，包括該出售的一些剛需也爆發(fā)出來，后續(xù)的力量就比較小，所以就出現(xiàn)這種翻轉(zhuǎn)，我不認(rèn)為以后都會(huì)有這種情況，今年是比較特殊，說回成都的機(jī)會(huì)吧，其實(shí)剛剛梁總非常細(xì)的分析，但是有一些是成都本身的底蘊(yùn)也好，西部成都是一個(gè)龍頭，無論從GDP也好，可支配收入和社會(huì)的零售消費(fèi)一些指標(biāo)都是非常的驚人，發(fā)展很強(qiáng)勁，其實(shí)更重要的是一個(gè)軟環(huán)境方面，因?yàn)槌藙倓偺岬降囊恍┪幕滋N(yùn)也好，各方面，成都由于在產(chǎn)業(yè)方面是比較多元，比較豐富的，無論在工業(yè)也好，服務(wù)行業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)也好等等，都是比較均衡、比較多元，而且成都人剛剛提到了，比較休閑，也是消費(fèi)欲比較強(qiáng)的，中國經(jīng)常說三駕馬車，投資、需求、出口，投資比較疲軟，也不能每年都搞四萬億，這個(gè)也不太現(xiàn)實(shí)，內(nèi)需是一個(gè)可以比較大的空間去拉動(dòng)，成都人的消費(fèi)欲望比較強(qiáng)烈。

　　綜合來說從整個(gè)全國的發(fā)展來說也在談結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，沿海的租金也好、地價(jià)也好、人工也好都在上漲，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整也給了西部，特別是像成都很好的機(jī)會(huì)，這些產(chǎn)業(yè)也開始轉(zhuǎn)移，而轉(zhuǎn)移成都也是一個(gè)比較優(yōu)先的選擇，看到機(jī)遇的同時(shí)我們也要看到一些競爭方面的東西，剛剛也提到成都是北上廣深以外，一些大型開發(fā)商很早就來了，像萬科、中海早在十多年前就已經(jīng)來到成都，所以競爭的激烈程度，包括水平都是比較高的，除了外地全國性的，包括本地的，因?yàn)槌啥嫉陌l(fā)展又跟北上廣深不一樣，不完全是那個(gè)水平，所以很多本地的企業(yè)有各方面的渠道，所以這種競爭局面是比較激烈的。除了這個(gè)競爭以外，成都已經(jīng)從二線城市向一線靠攏，受到這種大的政策和大趨勢的影響更大，我們可以看到這些大政策和大的趨勢有一些危機(jī)，也有一些機(jī)遇，剛剛秦主任提到的我非常的認(rèn)同，因?yàn)榉康禺a(chǎn)有一些大的改變，我自己看歸納為兩方面，一個(gè)是從需求方面，需求方面是往所謂大眾化、民生化去發(fā)展，因?yàn)檎恼{(diào)控，和諧社會(huì)為了均衡各方利益，本身一直在說在這個(gè)區(qū)域去投資，這種限貸、限購充分體現(xiàn)所謂的趨杠桿趨投資，這是從需求看，從供應(yīng)方面來看，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，邁向一種專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展也是必然的，市場的集中度會(huì)越來越提高，包括做強(qiáng)做精，所以我們作為市場參與者和房地產(chǎn)企業(yè)來說，要做的確實(shí)是提高我們的專業(yè)能力，而這個(gè)專業(yè)度我自己看，這個(gè)我歸納是知易行難，我們剛剛說外圍的環(huán)境也好，中國的環(huán)境是比較復(fù)雜的，某種程度上感覺是有點(diǎn)知難行難，我們要知和行。對房企的要求是結(jié)合自身的判斷力，要結(jié)合企業(yè)和自身的項(xiàng)目情況，來去有一個(gè)好的判斷。第二是行，關(guān)于一個(gè)房企能不能滿足和服務(wù)好市場需求的能力。成都是往周邊發(fā)展的，這種戰(zhàn)略布局也是要繼續(xù)考慮的。

　　蔡軍：因?yàn)槲覀冏雒襟w的，整體跟人接觸，跟人吹牛，具體的情況、數(shù)據(jù)還掌握在我們研究機(jī)構(gòu)的手中，今年成都的房地產(chǎn)秋交會(huì)，我想在成都的各位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士每年都去，我本人從03年在做成都商報(bào)的房產(chǎn)，今年確實(shí)非常的寒冷，可能有這個(gè)情況，這是我們的直觀感覺，我作為業(yè)內(nèi)的從業(yè)人員很關(guān)注這個(gè)問題，我希望接下來我們另外兩個(gè)中介機(jī)構(gòu)，世邦、和美聯(lián)，你們有沒有數(shù)據(jù)，在數(shù)據(jù)上給我們講一下，現(xiàn)在這個(gè)房地產(chǎn)市場到底怎么樣？是接著降溫還是觸底？

　　胡港文：我今年才加入世邦魏理仕，這是第二次來成都，第一次在成都是04、05年，很明顯我這一次來到成都的時(shí)候，我沒有04、05年休閑的感覺，因?yàn)楝F(xiàn)在我們世邦魏理仕成都分公司是作為華西地區(qū)的區(qū)域總部，雖然說我是住在成都，但很多時(shí)候是一天往返重慶，一天往返昆明，一天往返西安，所以離開了成都六年，第二次再來成都的時(shí)候，給我一個(gè)完全不一樣的感覺，這是我個(gè)人的感覺。

　　至于說我們公司第三季度的數(shù)據(jù)，我們很快會(huì)公布，這幾天很忙，我還沒有看過數(shù)據(jù)。我現(xiàn)在有一些我們做的工作和項(xiàng)目跟大家分享一下，坦白來講我們世邦魏理仕是一家專注在商業(yè)房地產(chǎn)方面的企業(yè)，可能跟莊總他們在住宅方面的數(shù)據(jù)不太一樣，今年我們也看到在房交會(huì)的時(shí)候情況不太一樣，但是我們在做商業(yè)房地產(chǎn)的時(shí)候，不是這么冷，反而比較火，第一我們看到一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說，我們現(xiàn)在成都二三線城市都出現(xiàn)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的供應(yīng)過多的現(xiàn)象，這個(gè)如果很簡單的去看的話，從它的總量，就是每一種關(guān)系，甲級、超甲級不同等級的辦公樓，形態(tài)的購物中心、商業(yè)的物業(yè)來看，尤其是你把新增的供應(yīng)量和存量加起來，這真的是非常驚人的數(shù)字，但是我們看到現(xiàn)在，雖然在供應(yīng)方面是有一點(diǎn)挑戰(zhàn)，但是我們看到需求方面成都方面是不斷增加，包括我們自己公司在內(nèi)，我相信我們在六年多前的時(shí)候沒有想到成都會(huì)成為區(qū)域的西部中心，包括我們現(xiàn)在的客戶在尋找新的辦公地點(diǎn)，或者是新來成都開分公司的時(shí)候，很多的企業(yè)都開始把成都作為他們的企業(yè)區(qū)域中心定位，我記得以前有一些客戶給我們談租戶需求的時(shí)候，以前我們看到租600平米的已經(jīng)是大客戶，今年我們看到已經(jīng)成交了很多兩千平米的，這些作為區(qū)域中心的客戶，我們也看到有一些發(fā)展比較好的民企、國營企業(yè)開始在投資我們的辦公樓市場，所以從種種的辦公樓市場看到在需求上是有所增加，但是我同意因?yàn)楣?yīng)的問題我們也有挑戰(zhàn)，這也是我們成都作為發(fā)展的機(jī)遇，為什么這樣講？我認(rèn)為在這樣的供應(yīng)量里面，我們會(huì)遇到供不應(yīng)求的問題，總量上會(huì)遇到供不應(yīng)求的問題，但是有更多的企業(yè)會(huì)從以前環(huán)境不太好的辦公地點(diǎn)，搬到一些比較好的辦公樓，所以在這里可以看到一些挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

　　另一個(gè)在購物中心方面，我們現(xiàn)在也看到，比如從表象上來看，有一些跟辦公樓一樣，供不應(yīng)求的現(xiàn)象，但是在未來，我估計(jì)在明年、后年，會(huì)有更多的國際品牌，國際的一二線品牌，他們的直營店直接進(jìn)來成都，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)有好幾個(gè)大的項(xiàng)目，他們背后的招商已經(jīng)很成功，我們接到有一些非常好的標(biāo)桿性的項(xiàng)目，現(xiàn)在的招商已經(jīng)達(dá)到90%多，這樣會(huì)引進(jìn)一些，很多的品牌在西南地區(qū)，還是作為一個(gè)代理商、經(jīng)營商這種的，經(jīng)營模式會(huì)改變，成為一個(gè)經(jīng)營商的經(jīng)營，當(dāng)經(jīng)營商進(jìn)來一個(gè)城市的時(shí)候不可能開一個(gè)店，肯定是要具備規(guī)模的運(yùn)營，我們看到未來在這些好的一些商場、購物中心，還會(huì)有大量的新來的需求，所以在商業(yè)方面就是這樣的情況。

　　蔡軍：好的胡總，胡總從商業(yè)的角度談了談，我不知道美聯(lián)，美聯(lián)有沒有特有的角度？

　　楊小華：首先跟大家道歉，因?yàn)槲覀兛娍傆惺虑?，開了一個(gè)電話會(huì)議，派我過來參加會(huì)議，我是成都這邊美聯(lián)的負(fù)責(zé)人楊小華。

　　成都對我來說是比較熟悉的，我自己本身是重慶人，我11年來到這個(gè)城市，的確也看到了成都在近十年來的變化，我是做二手經(jīng)紀(jì)入行的，完全能感受到房地產(chǎn)點(diǎn)滴的變化，這個(gè)城市從只有二環(huán)路，到現(xiàn)在我們看到的一個(gè)大圈層所謂的第四圈層去到繞城以外的第四圈層，把周邊幾個(gè)所謂的郊區(qū)，也就是未來我們的一個(gè)其他的行政區(qū)域，成都從過去剛剛過去的房交會(huì)，房交會(huì)這次的數(shù)據(jù)情況來看，肯定是成交比較好的，有機(jī)會(huì)賣出去的，這個(gè)實(shí)際的東西肯定是在新房的占比是比較大的，因?yàn)槎值膬?yōu)勢為什么少了很多？因?yàn)槎质敲總€(gè)小業(yè)主的個(gè)體，他所能承受市場的價(jià)格的波動(dòng)力量要強(qiáng)得多，因?yàn)楫吘故且粋€(gè)個(gè)體，但開發(fā)商相對來說是一個(gè)團(tuán)體，它的資金的來源跟它的一些后面的資助，可能存在的時(shí)間就不一樣，再加上資金的壓力，所以在價(jià)格的策略上，他調(diào)整的速度一定快于二手。

　　二手從去年的年初到現(xiàn)在，持續(xù)的走量，除了在今年的7月1號(hào)以前的成都的評估指導(dǎo)價(jià)調(diào)整以來，在4、5、6這三個(gè)月，可能二手出現(xiàn)了比較大的交易量，剛剛過去的7、8、9月份，這段時(shí)間二手房的交易量都是積壓于4、5、6的沒有過戶的量，我相信在這個(gè)季度，10、11、12二手房交易量還是會(huì)持續(xù)走低的局面，這個(gè)低可能是一個(gè)相對的低點(diǎn)，一直會(huì)秩序到明年一季度完，可能二手房交易量才會(huì)有一個(gè)明顯的轉(zhuǎn)變，但是新房的交易量不一樣？新房的交易量從今年參展所有開發(fā)商能在三環(huán)路以內(nèi)有住宅項(xiàng)目的極少，大部分的參展項(xiàng)目都集中在繞城以外，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的狀況？因?yàn)樵诮衲?、8月份以前，在第一第二季度，很多的剛需項(xiàng)目，消化的量是非常大的，因?yàn)?1年的積壓力量在這兒爆發(fā)以后，正好迎合了市場的胃口，不管是開發(fā)商的想法還是消費(fèi)者的需求，正好形成對應(yīng)，所以上半年的成交大家都很看好，結(jié)果也令大家滿意，所以延續(xù)到房交會(huì)之前的數(shù)據(jù)，從我們自身來看，也很明顯感覺到我整體的業(yè)績支撐有60%是得益于一手的分銷代理，我的看法是到明年3月份，二手在明年可能有一個(gè)量的轉(zhuǎn)變，這個(gè)量的轉(zhuǎn)變有一個(gè)市場的調(diào)節(jié)因素。

　　蔡軍：你的意思是說現(xiàn)在市場還可以？但是和中央差不多。應(yīng)該說市場的銷售情況還是不錯(cuò)。

　　楊小華：對，后市比較看好。

　　蔡軍：對今年，我自己是比較悲觀的，中國的暴利，尤其我們這些不是搞房地產(chǎn)的，覺得很大，所以我看到梁總第一次到這兒來，我說星河灣晚來了五年，因?yàn)橛幸稽c(diǎn)內(nèi)容是比較真實(shí)的，就是我覺得今年做房地產(chǎn)，尤其做高端項(xiàng)目一定比較艱難，因?yàn)槲覀円步佑|很多開發(fā)商的項(xiàng)目，比如說有一個(gè)公司，有剛需盤，有高端盤，上半年基本上出貨出得很快，但是下半年基本走不動(dòng)了，很難受，我想接下來我們請開發(fā)商代表梁總，今年到成都來做了這個(gè)超級項(xiàng)目鉑雅苑，你覺得時(shí)機(jī)怎么樣？梁總的氣場也很強(qiáng)大，我們希望您說一點(diǎn)具體的細(xì)節(jié)。

　　梁上燕：其實(shí)就像剛才所說的，我蠻有意思聽到三個(gè)嘉賓的說法，非常的專業(yè)，因?yàn)樗麄儚亩?、商鋪看到，也是蔡總剛剛您說的，機(jī)會(huì)把握在你自己的手里，就是你的觀念轉(zhuǎn)變和操作方式，同樣高端產(chǎn)品如果隨著未來的商業(yè)和市場潛伏有需求的話，西部的所有城市，因?yàn)閯倓傉f是西部之星，所有的五大省退休之后的，離休之后的，還有準(zhǔn)備買商業(yè)寫字樓的，原來是二線、外省的來到這里，安居才能樂業(yè)，未來成都的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，才會(huì)支撐它七百萬人的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)是政府很早就做的，這些產(chǎn)業(yè)政府帶進(jìn)來都是世界五百強(qiáng)和高端，同時(shí)跟進(jìn)來的商業(yè)大佬進(jìn)來是補(bǔ)充剛需以外的這部分，我們的市場空間是來自全國各地，剛剛說了它的GDP已經(jīng)超越總部，而且50%以上超越，這可能會(huì)讓大家從原來南方、廣州、深圳珠三角到長三角，這十年我們風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)到西部，有多少的中國財(cái)富轉(zhuǎn)到這里來？向西部走。我們等到他呈現(xiàn)的時(shí)候我們是否還能抓住呢？目標(biāo)群不是我們大家看到的，我同意三位嘉賓看到的，看可能要看三個(gè)月、半年、一年后，你才能抓住機(jī)會(huì)，同時(shí)我剛剛說中國的發(fā)展過程中，二三線城市中商業(yè)、旅游、養(yǎng)生無論的機(jī)會(huì)，如果我們用過去十年的機(jī)會(huì)做房地產(chǎn)，圈地賣市場等政策變的話，永遠(yuǎn)沒有指望，但是如果我們要從拷貝變成創(chuàng)造的話，這中間比是百倍的增長，我的銷售同樣是如此。

　　蔡軍：好的，梁總其實(shí)剛剛講了一個(gè)很重要的觀點(diǎn)，是我們今天上午主題發(fā)言的時(shí)候，很多專家講的，就是我們開發(fā)商的專業(yè)能力，現(xiàn)在你靠土地溢價(jià)，靠單向的房子賣了就漲，這是不可能的，這對我們公司自己觀念的轉(zhuǎn)變很重要，梁總剛剛說了，不是來晚了，對有能力的人來說任何時(shí)候來都不晚，我們俊發(fā)的老總，也請講一下，現(xiàn)在你們來了幾個(gè)月以后，對成都市場是符合你們的預(yù)期嗎？和昆明比，你們覺得有什么特別之處？

　　羅毅：目前的市場雖然很嚴(yán)峻，但是還有有值得樂觀的，其實(shí)今年9月份的數(shù)據(jù)可以看到有一些市場機(jī)會(huì)，我也關(guān)注了一下房交會(huì)的成交數(shù)據(jù)，全國是下降了70%我們看一下成都的數(shù)據(jù)，一些具有高價(jià)性價(jià)比的樓盤走得非常好的，我看國慶期間成交最多的成交了一百多套，我們的樓盤還可以，只做到60多套，只要你產(chǎn)品做好，應(yīng)該說機(jī)會(huì)是很大的。

　　第二剛剛蔡總說這個(gè)話，我們企業(yè)一直在云南發(fā)展，現(xiàn)在進(jìn)入一個(gè)全國化拓展的階段，我們把這個(gè)公司拓展的第一步選擇在成都，也是對成都良好前景的看好，相比于其他城市，因?yàn)槲以瓉硎亲鐾恋赝卣梗以诤芏喑鞘卸寂苓^了，相比其他城市成都有兩個(gè)特點(diǎn)，第一是它的市場化程度很高，這在西部中心城市當(dāng)中，應(yīng)該說是市場化程度最高的，我們都知道昆明、重慶，要進(jìn)入這個(gè)城市難度是很大的，你進(jìn)入這個(gè)地方首先要拿地，但是是很難的，但是成都這個(gè)市場你完全可以通過市場化的方式拿到地，當(dāng)然競爭也很高，這個(gè)競爭主要是來自于兩方面，一個(gè)是大家都看好這個(gè)市場，成都這個(gè)市場大家有一個(gè)共同的認(rèn)識(shí)，它的包容性，任何人在這里都可以找到自己的位置，第二個(gè)是它地位，大家在西部城市首選的就是成都，第三是它的增長，還有一個(gè)承載了一些技術(shù)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在看到成都的富士康，還有其他的一些產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)到成都來，帶來了新的大量的人群，成都的市場前景是很大的，當(dāng)然對俊發(fā)來說，有高度的認(rèn)可，但是我們的項(xiàng)目虧損了，我們覺得自己的前景是非常好的，應(yīng)該來說是超出我們的預(yù)期，因?yàn)樽鳛榭“l(fā)來說以前一直在云南發(fā)展，我們過來成都覺得這個(gè)市場的消費(fèi)者是理性，只要你的產(chǎn)品得到客戶的認(rèn)可，就一定有發(fā)展的空間。

　　蔡軍：我想問一下杜總，因?yàn)槌啥嫉姆康禺a(chǎn)市場參與的主體有一個(gè)大洗牌，由原來的中小企業(yè)現(xiàn)在在收縮、乃至出局，我們能看到現(xiàn)在在報(bào)紙上做廣告的，在市場上活躍的基本上是外來的品牌開發(fā)商，我想代表這些中小企業(yè)咨詢一下我們的杜總，像現(xiàn)在這樣的形勢下，我們的企業(yè)在財(cái)務(wù)上，在資金上，在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上，最容易犯的錯(cuò)誤是什么？要注意什么？

　　杜麗虹：其實(shí)地產(chǎn)企業(yè)不分大小，現(xiàn)在容易犯的一個(gè)錯(cuò)誤，之前有很多企業(yè)犯了這個(gè)錯(cuò)誤，就是地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)候會(huì)盲目的崇拜于自己的產(chǎn)品或者地段，會(huì)有很多的地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為只要產(chǎn)品做得好，只要位置好，我的東西就一定賣得出去，我就不存在任何的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但是這個(gè)觀點(diǎn)已經(jīng)在08、11年這兩次波動(dòng)中證明是錯(cuò)誤的，其實(shí)在國外地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是泛金融行業(yè)的，我們不僅做咨詢，我們還有金融機(jī)構(gòu)，所以地產(chǎn)是算在泛金融行業(yè)，很多時(shí)候你的產(chǎn)品的能力和地段都很好，但如果你在金融和財(cái)務(wù)上做得不好，你就會(huì)出現(xiàn)致命性的風(fēng)險(xiǎn)，所以我覺得可能地產(chǎn)企業(yè)無論是大企業(yè)還是小企業(yè)，在現(xiàn)階段最容易犯的錯(cuò)誤是對產(chǎn)品或者是對土地的一個(gè)盲目崇拜。這是從風(fēng)險(xiǎn)的角度來說，至于說中小地產(chǎn)企業(yè)，其實(shí)我覺得在現(xiàn)在的市場，以及未來的一段時(shí)間可能會(huì)有一個(gè)新的機(jī)遇，因?yàn)槲覀€(gè)人認(rèn)為地產(chǎn)企業(yè)隨著土地紅利的衰減，地產(chǎn)會(huì)逐步的進(jìn)入到一個(gè)輕資產(chǎn)的時(shí)代，也就是說持有土地它所直接貢獻(xiàn)的回報(bào)會(huì)越來越少，所以未來像一些代工的模式，包括地產(chǎn)基金支持下的具有特色化的和效率優(yōu)勢的中小企業(yè)可能會(huì)在這個(gè)市場，從土地偏向效率的轉(zhuǎn)型過程中，從中獲益，所以我覺得未來我比較看好一些，無論是在地產(chǎn)開發(fā)的某個(gè)環(huán)節(jié)拿地，還是開發(fā)建設(shè)還是銷售物業(yè)管理或者招商運(yùn)營某個(gè)環(huán)節(jié)，比如說像星河灣這樣的高端產(chǎn)品，可能有一些工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)這些特殊的產(chǎn)品線上具有特殊的品牌優(yōu)勢，我覺得可能在未來的市場中有一個(gè)更大的成長空間，因?yàn)槲磥聿灰姷檬峭恋貎?chǔ)備多少的資本時(shí)代。這是我的觀點(diǎn)。

　　蔡軍：你說的中小企業(yè)要具有專業(yè)能力，不僅是代工，說到專業(yè)企業(yè)，我說的成都本土開發(fā)商，在成都立足多年，覺得自己景觀方面是不錯(cuò)的，成都的開發(fā)商一直都比較自負(fù)的，我們今天來了一位華譽(yù)，從我們剛剛這個(gè)話題，因?yàn)槿A譽(yù)在全國都從事這個(gè)，從你們的眼光來看，我們說到專業(yè)能力，我們在景觀方面，我們在成都市場還有哪些可以提升的空間？

　　張明燕：剛剛幾位專家中介機(jī)構(gòu)對市場的分析，我這里有一點(diǎn)自己的看法，實(shí)際上無論是華南市場，還是西南市場，整個(gè)中國的地產(chǎn)現(xiàn)在的形勢，我可以借用一位軍事專家對于中國南海局勢的一句話“不是無所謂，也不是大不了”，雖然10.1黃金周看起來雖然看淡，但并不代表它是一個(gè)很壞的信號(hào)，可能是剛才講到的是一些剛需的提前釋放，“不是無所謂”所指的是現(xiàn)在最嚴(yán)厲的調(diào)控大家都看不到，“不是大不了”就是一個(gè)城市化的需求，以及第二個(gè)就是市場的判斷，包括政策見底啊，成交見暖啊，供需各方面相對的穩(wěn)定，這是我對市場的看法，而這些看法也是基于我們長期服務(wù)的這些客戶，他們項(xiàng)目的情況，這是我想分享的第一個(gè)。

　　第二個(gè)就是下半年的主題，就是我特別體會(huì)到的是一個(gè)企業(yè)的分化，剛剛有的發(fā)展商就說，只要我的東西做得好，我就可以賣得好，財(cái)經(jīng)專家就說你不要盲目崇拜你的產(chǎn)品，對于我來說我是如何看待這個(gè)東西呢？實(shí)際上就感受到很重要的一點(diǎn)，感受到下半年幾個(gè)特點(diǎn)，我非常贊同剛剛秦虹女士的發(fā)言，有空間放慢發(fā)展，我所強(qiáng)調(diào)的分化，包括城市分化、市場分化、企業(yè)分化，這個(gè)城市分化大家都已經(jīng)看到了，有一些城市因?yàn)檫^度開發(fā)，它的潛力已經(jīng)慢慢降低了，市場分化就包括供應(yīng)、剛需，改善性需求、高端的需求，剛剛蔡總問了我一個(gè)問題，就是園林方面的需求，尤其在改善性需求上，它的附加值的需要，尤其是它的性價(jià)比，實(shí)際上成為評價(jià)一個(gè)產(chǎn)品是否在市場上受歡迎的一個(gè)很重要的程度，另外一點(diǎn)就是企業(yè)這方面的分化，企業(yè)這方面的分化就是我們特別體會(huì)到，我們的客戶分兩大類，第一大集團(tuán)客戶，第二中小集團(tuán)客戶，大集團(tuán)客戶就是具有綜合的能力要求，就像我們最近跟華南保利的老總見面，他說現(xiàn)在發(fā)展商不好做，尤其你拿一塊大一點(diǎn)的地，很多跟市政是聯(lián)系在一起的，然后就包括有些還要建橋，建路、建歌劇院、博物館，反倒對這種人才的需求、技術(shù)需求、資金的需求是中小企業(yè)更困難了，所以我們的客戶現(xiàn)在也呈現(xiàn)出，我們的客戶里面，資金出問題的中小企業(yè)占80%，80%我們的客戶里面中小客戶都出問題了，而大客戶都沒有出問題。

　　第三剛剛蔡總所說到的景觀方面，景觀方面過去大家都比好看，誰做的搶眼球，能夠有沖擊力，我們在華南地區(qū)做設(shè)計(jì)的時(shí)候，大概是五年以前會(huì)更追求，現(xiàn)在我們在做設(shè)計(jì)的時(shí)候，我們更多的是追求什么呢？利因，就是我們對造價(jià)控制的能力，第二同樣的造價(jià)產(chǎn)生的價(jià)值，第二個(gè)就是特色化，現(xiàn)在我要求做西班牙風(fēng)格做很純正的西班牙風(fēng)格，我要求你做這種現(xiàn)代的，整個(gè)對于設(shè)計(jì)的要求也越來越高，而且這個(gè)價(jià)格同樣的會(huì)用五年，比如三百快的造價(jià)你能做出來比別人更好的產(chǎn)品，所以我現(xiàn)在體會(huì)到是對我們這種專業(yè)公司來說很重要的，當(dāng)你沒有這種技術(shù)能力的時(shí)候就存在越來越難了，這是我的觀點(diǎn)。

　　蔡軍：最后我們兩位專家，請你們兩位壓軸，剛剛嘉賓都講了，根據(jù)他們所講的問題，我知道很多企業(yè)到了年底，跟我們一樣很有壓力，要完成年度的指標(biāo)，在目前的情況下現(xiàn)階段短期的發(fā)展，專家有什么高見？

　　賈康：我先說幾句，然后請秦主任來壓軸，我剛才跟秦主任也交流了幾句，有一個(gè)共同的感受，所談?wù)摰倪@一輪的房地產(chǎn)新政，實(shí)際上在我們業(yè)界的表現(xiàn)上，咱們合作者來看，最嚴(yán)峻的是10.1過去以后還真沒有什么倒閉潮，當(dāng)然有一些為了資金鏈的需要，甚至帶有割肉性的一些操作，但總體來說現(xiàn)在既然已經(jīng)過了最嚴(yán)峻的階段，再往前看我覺得就更有信心了，這樣有壓力的情況下來調(diào)整，可能中長期是健康的，對我們業(yè)界來說有一個(gè)健康的因素加在一起以后，當(dāng)然今后還要看大勢，剛剛也說到了，對剛開始秦主任規(guī)定的幾條也知道了，你要看到以后分化中的情況，要有對大勢的研判和戰(zhàn)略的分析以后，還要有一點(diǎn)苦練內(nèi)功方面的能力，這方面如果能夠結(jié)合得好，我覺得在下一階段，整個(gè)經(jīng)濟(jì)肯定在第四季度進(jìn)一步回暖，而今年會(huì)比較平穩(wěn)，每年一季度可能會(huì)比現(xiàn)在更樂觀。在這樣的氛圍下，包括像很多發(fā)言者談到的，特定的文化的積淀，城市的綜合的品位，以成都或者是更有特點(diǎn)的區(qū)域?yàn)橹饕慕?jīng)營主要的區(qū)域?qū)ο?，我覺得都有很多的發(fā)展機(jī)會(huì)，大家在公平競爭和合作的基礎(chǔ)上，在這個(gè)嚴(yán)峻的時(shí)期過去以后，大家一定會(huì)有新的提升，新的感悟，政策方面我前面已經(jīng)談到了，我個(gè)人是一句話，我認(rèn)為以后還是要對政策的演變環(huán)境要加大力度的關(guān)注，這是在經(jīng)濟(jì)大勢里面不可排除的組成部分。

　　秦虹：其實(shí)每個(gè)企業(yè)的情況千差萬別的，沒有說一定要怎么做是好的，總而言之，如果一定要說建議的話，恐怕就是謹(jǐn)慎樂觀，每個(gè)企業(yè)總體上還是要有信心的，但是對企業(yè)來講，謹(jǐn)慎的一個(gè)開發(fā)節(jié)奏，把握好開發(fā)節(jié)奏，謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)的安排是最重要的，這是原則上我提的建議，我想我們開發(fā)企業(yè)在企業(yè)的管理上，應(yīng)該尋求特點(diǎn)，對企業(yè)的自身有所了解，提高自己的管理水平、產(chǎn)品的品質(zhì)，品牌的美譽(yù)度，這些都是非常重要的。

　　蔡軍：好的，我聽完了房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)專家的意見，我覺得這個(gè)階段論壇的題目取的稍微有點(diǎn)過了，可能沒有翻轉(zhuǎn)，翻轉(zhuǎn)我的理解是打一個(gè)顛倒，有挑戰(zhàn)，有機(jī)遇，也有困難，感謝我們臺(tái)上的嘉賓，也感謝臺(tái)下的各位聽眾，大家中午用餐愉快，本場論壇到此結(jié)束。