放眼全國，10月秋意正濃，而整個房地產行業(yè)是否也將迎來碩果累累之秋？正是在此背景之下，“2012城市觀點論壇成都行”于10月18日盛大開幕。

　　進入專題：2012城市觀點論壇成都行

　　直播實錄：2012城市觀點論壇成都行（二）

　　盼望許久的成都秋交會終于落下帷幕，與北京、深圳秋交會相比，成都樓市則熱鬧不少。

　　成都樓市真的是一片燦爛嗎？未必如此，“先漲價再打折”，“最高10%的折扣”也是成都秋交會的另一面，經歷大半年的消化后，剛需依然是市場主流。

　　放眼全國，10月秋意正濃，而整個房地產行業(yè)是否也將迎來碩果累累之秋？正是在此背景之下，“2012城市觀點論壇成都行”于10月18日盛大開幕。

　　觀點新媒體將聯(lián)手成都商報、每日經濟新聞，與眾多房地產、金融領域精英及成都及四川開發(fā)企業(yè)，共論成都樓市，探討行業(yè)發(fā)展趨勢，預測2013中國房地產市場新的熱點與機會。

2012成都行現(xiàn)場

　　主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們：大家早上好！

　　歡迎大家來到2012城市觀點論壇成都行現(xiàn)場。

　　城市觀點論壇依托于觀點新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產年度盛會--博鰲房地產論壇。自2005年啟動以來，城市觀點論壇遍歷青島、南京、濟南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、文登、廈門、無錫、天津、杭州、常州、昆明等全國眾多著名城市。

　　今天，觀點新媒體攜城市觀點論壇第三次走進四川、走進成都。身居西部、放眼全國，熱議“翻轉的周期 房地產下半年”

　　成都，被譽為“天府之國”，一個在中國人眼里最適合居住的城市，轄四川省府，統(tǒng)西南之都，房地產的未來不可限量。2012下半年，中國房地產也許適逢翻轉新周期，那么，此時的成都是否能抓住契機，準備好迎來新的發(fā)展高峰？

　　為此，我們邀請了眾多著名房地產開發(fā)、金融精英與成都及四川開發(fā)企業(yè)，共話行業(yè)2012年市場變化趨勢，預測2013中國房地產市場新熱點，共創(chuàng)可以預期的良好未來。

　　最后，請允許我再一次代表本次論壇主辦方觀點新媒體，聯(lián)合主辦方成都商報、每日經濟新聞，合作伙伴：萊蒙國際集團有限公司、山東省文登市人民政府、云南俊發(fā)房地產有限責任公司、華譽景觀、德信資本等歡迎各位朋友的到來！

　　下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　住建部政策研究中心主任秦虹女士

　　著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生

　　星河灣集團董事副總裁梁上燕女士

　　山東省文登市市委常委、文登市人民政府副市長曲波先生

　　萊蒙國際集團成都公司總經理羅小華先生

　　成都俊發(fā)房地產開發(fā)有限責任公司總經理羅毅先生

　　北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士

　　新世界中國地產成都公司總經理黃思遠先生

　　文登市城市經營小組副組長、文登市旅游局局長鄭陽先生

　　德信資本董事長陳義楓先生

　　廣州華譽景觀工程設計有限公司董事總經理張明燕女士

　　世邦魏理仕華西區(qū)董事總經理胡港文先生

　　中原地產華西區(qū)董事總經理莊澤寶先生

　　美聯(lián)中國西南區(qū)董事總經理繆鴻裕先生

　　成都商報編委、副總經理蔡軍先生

　　時代周報廣告部總經理秦紅艷女士

　　重慶大學房地產MBA成都教學中心、博眾房地產研究院執(zhí)行院長閻占斌先生

　　觀點新媒體出品人、博鰲房地產論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士

　　本次論壇獲得四川、西南乃至全國眾多實力房地產企業(yè)的參與和支持，我代表主辦方觀點新媒體再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2012城市觀點論壇成都行的朋友們。

　　下面有請成都商報編委、副總經理蔡軍先生為我們致辭！

　　蔡軍：尊敬的各位來賓，女士們，先生們，大家上午好！

　　歡迎大家參加本次城市觀點論壇，我謹代表本次聯(lián)合主辦方成都商報和每日經濟新聞社歡迎各界朋友蒞臨成都共話成都房地產的現(xiàn)狀與未來，城市觀點論壇創(chuàng)辦于2005年，一直以來和成都商報，以及成都商報旗下的每日經濟新聞保持著良好的合作與交流，今天城市觀點論壇第三次走進成都，本次論壇有幸邀請到了住建部政策研究室主任秦虹女士，著名財經專家財政部財政科學研究所所長賈康先生，以及北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士等地產開發(fā)與金融界的精英，與大家共話2012年市場變化趨勢，預測2013年中國房產市場的新熱點，共創(chuàng)可以預測的良好未來。

　　本次論壇的主題翻轉的周期，房地產下半年，這個話題很現(xiàn)實，當然也很殘酷，在宏觀調控調政策下，包括成都在內的全國房地產開發(fā)商都遭遇寒流，然而痛尚未定，我們還必須思痛，尋找樓市良方，作為西南第一的主流大報，成都商報長期致力于推動成都經濟社會以及房地產業(yè)的健康、快速發(fā)展，也分享了這一發(fā)展帶來的巨大利益。

　　朋友們，居四川省府統(tǒng)西南之都的成都依然是一座來了就不想離開的城市，一個在中國人眼里最適合居住的城市，近十年來成都每年迎來三十萬的外來人口，加速推進了城市化的進程，巨大的市場也吸引了全國品牌開發(fā)商的紛紛進駐，可以說成都是一塊福地，希望今天的論壇和未來的發(fā)展都不辜負這座城市所創(chuàng)造的機遇，也不辜負在座各位的智慧與期待！再次感謝各位嘉賓的光臨，預祝本次論壇取得圓滿成功，謝謝大家！

　　主持人：謝謝，謝謝蔡總剛剛的致辭，同時蔡總也提到我們今天的主題，說到了我們目前的房地產也是寒流激進，今天這樣一個盛會應該說是非常難得，也非常感謝觀點新媒體給了我們這樣的機會，今天到場的應該說都是重量級的業(yè)內人士，我們也非常期待在接下來的論壇過程中，能夠激發(fā)出新一輪的頭腦風暴，接下來我們掌聲有請觀點新媒體出品人、博鰲房地產論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士為我們致辭，有請！

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓：上午好！

　　這是城市觀點論壇第三次走進四川，前兩次分別是2006、2010年的上半年。七年期間，中國的房地產市場已經發(fā)生了巨大的變化，記得2010年3月在第二次成都行論壇上，一位開發(fā)企業(yè)是這樣提問巴曙松的：“巴教授，現(xiàn)在連賣肉的都來做房地產了，我們該怎么辦？”，巴曙松毫不猶豫地回答：“如果你是中小開發(fā)商，趕緊把手上的存貨賣完離開房地產行業(yè)”。當然我不知道當年提問的這家企業(yè)是否已經轉行或者又是怎樣的發(fā)展狀況。

　　不過，兩年半已經過去，經濟大環(huán)境正在改變，學界及企業(yè)界都在談論嚴冬是否已經來臨并將持續(xù)3-5年。為此，本次論壇特別定出的主題是：翻轉的周期 房地產的下半年，以期拋磚引玉，由我們的秦主任、賈所長、梁總、杜博士及各位企業(yè)精英來告訴大家，成都乃至四川乃至全國，2012年下半年及2013年的房地產將會怎樣？

　　最后，再次感謝一直支持我們的文登市政府、萊蒙國際、俊發(fā)地產、華譽景觀，感謝我們的合作伙伴成都商報、每日經濟及出席論壇的所有媒體朋友，感謝所有與會來賓，我相信因為大家的共同參與，論壇將更加精彩！謝謝大家！

　　主持人：非常感謝剛剛兩位嘉賓的致辭，接下來就到了論壇的正式嘉賓演講環(huán)節(jié)了。在之前我們也說到了，今天邀請到場的嘉賓重量級都是非常高的，那究竟有哪些嘉賓演講呢？接下來給大家公布一下。

　　今天我們的主題是“翻轉的周期 房地產下半年”。我們演講環(huán)節(jié)也很榮幸的邀請到了住建部政策研究中心主任秦虹女士，著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生，星河灣集團董事副總裁梁上燕女士，文登市城市經營小組副組長，文登市旅游局局長鄭陽先生，萊蒙國際集團成都公司總經理羅小華先生，成都俊發(fā)房地產開發(fā)有限責任公司總經理羅毅先生，北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士，德信資本董事長陳義楓先生等演講嘉賓為我們奉獻精彩演講。

　　接下來我們首先邀請到的是住建部政策研究中心主任秦虹女士為我們演講，有請！

　　秦虹：大家上午好，會議主辦方給我出了一個題目，讓我講房地產市場趨勢和總結，我考慮了一下，應該反過來，先總結后說趨勢，所以我就把這個題調了一下，房地產市場總結與趨勢分析，20分鐘我和大家簡單交流一下。

　　首先我們先看一下過去十年，房地產市場的一個總結，應該說過去十年中國房地產市場得到了一個飛速的發(fā)展，十年，我們房地產市場的份額、銷售額增長了十倍，到2010年，還不到2011年，我們說到2010年的時候，全國商品房銷售額超過了5萬億，而十年前2000年的時候我們才5000億，商品房銷售額增長了10倍，房地產開發(fā)投資額增長了八倍，這就是過去十年房地產市場得到了快速的膨脹。

　　為什么房地產市場如此快速的發(fā)展呢？從市場的角度來講，我個人的總結來說是房地產市場的發(fā)展得益于資金流和人員流的雙流推動，一是錢，一是人，這兩個事情推動了中國房地產市場在過去的十年快速發(fā)展。

　　我們先看資金問題，這個圖顯示了近些年來，我們廣義貨幣M2的增速和商品房銷售面積的增速走勢圖，不是一個月，也不是一年，這么多年來，商品房的銷售面積物理量，商品房的銷售面積的增長速度，和廣義貨幣M2增長速度的走勢高度一致，說明了什么問題呢？從一個方面說明了房地產市場的需求量的增長，和它的降低，和我們貨幣量的發(fā)行量的多少有直接的關系，而我們過去的十年，我們的貨幣發(fā)行是一個什么情況呢？這就是兩個曲線，上面這個曲線是中國從1997年到2011年，我們的貨幣和準貨幣的增長速度，世界銀行提供的數(shù)據，下面這個是世界第一大經濟體美國它的貨幣和準貨幣的增速，可以看到實際上雖然我們的經濟總量比美國相比，我們還差了很多，我們只是它的四分之一左右，但是我們的貨幣的增長速度是遠遠高于美國的。

　　如果說僅僅用貨幣的發(fā)行速度還不足以說我們過去的貨幣比較寬松的話，我們用另一個指標來衡量中國貨幣的寬松程度，就是每年貨幣增發(fā)的速度，扣除GDP增速，就是你的貨幣發(fā)行量一部分被經濟增長所體現(xiàn)出來了，另一部分被通貨膨脹消耗掉了，如果把這兩個部分抵消掉的話，如果扣除的話，還有多少增發(fā)的貨幣，我們把它作為寬松的貨幣的話，我們看到過去的十年，這是2001年到2011年的貨幣的寬松程度，藍色的柱子（PPT），我們過去十年里面絕大多數(shù)的年份，我們的貨幣整體是寬松的，整體是富裕的，所以我們說其實由于我們處于一個比較寬松的貨幣的環(huán)境下，資產價格作為房地產來說它是一個資產，作為一個資產的需求量的一個膨脹和價格的上漲，和這個有直接的關系。

　　那么和貨幣因素另一個有關系就是我們實際利率的變化，對房地產市場的走勢也產生了直接的影響，這個圖是1999年到2012年我們國家的實際利率的變化曲線和商品房的房屋銷售價格的指數(shù)放在一起的走勢圖，放在一起我們可以看到，實際利率下降，我們的房地產的價格往上走，實際利率往上走我們的房地產價格就往下降，也就是說整個房地產由于它不是一個消費品，它是一個既有實物屬性，又有投資屬性的這樣一個產業(yè)，所以它在市場上和消費品市場不同的就是它的市場運行規(guī)律，作為資產屬性的房地產，它在市場的定價力量往往超過它的實用屬性，這種商品的房地產，所以它對貨幣是非常的敏感，貨幣的寬松、利率的高低都和房地產市場的變化起落降低的變化有直接的關系，所以我們說過去的十年房地產市場的一個快速發(fā)展，貨幣流和資金流和人員流，對房地產共同推動資金流是對房地產市場產生不可忽視的影響。

　　那么我們看，再看人員的增長情況，顯然房地產市場的發(fā)展得益于需求的增長，這樣的需求的增長首先是來自于城鎮(zhèn)化，我們在這里也做了兩個圖，我們從1987年到2011年，商品房銷售面積和商品房銷售額與城市化之間的關聯(lián)程度，我們看到的情況是他們這兩個指標，無論是物理量，銷售面積，還是它的價值，貨幣量，銷售額都和城鎮(zhèn)化率的變化相關系數(shù)高達90%以上，首先房地產產生在城市，房地產市場產生在城市里，那么城鎮(zhèn)化提高，城市化率的提高，代表城市人口的增長，城市人口增長代表房地產市場的需求，所以這兩者的關聯(lián)度是高度一致的。

　　如果說僅僅說城鎮(zhèn)化對房地產市場有影響，還不足以說明問題，因為我們說城鎮(zhèn)化的本質是農民變市民。農民變市民，他對房地產市場有多大需求呢？顯然對我們的大城市房地產影響不大，因為他們的購買力是有限的，真正影響中國房地產市場的更主要的因素是來自于我們中小城市，人口之間的流動，也就是說中國是一個大國，我們的一個大國在區(qū)域發(fā)展不平衡，區(qū)域之間，不同地區(qū)之間，不同城市之間還存在著大量的人口流動，不僅僅是農民到城市里來，還有其他城市到另外的城市中去，應該看到由于中國非常大，人口基數(shù)非常多，過去十年里面中國人口流動的規(guī)模和速度是巨大的。

　　我經常在最近問大家一個問題，我說你們知道中國的人口第一大省是哪一個省嗎？很多人告訴我河南省，這個回答對不對呢？應該說這個回答是十年前的情況，2000年第五次人口普查的時候河南省是人口最多的省，在中國。但是現(xiàn)在僅僅是過了十年，河南省的總人口已經從過去的第一位排到了現(xiàn)在的第三位?，F(xiàn)在的人口第一大省是我國的廣東省，人口總量超過了一個億，這說明什么？廣東省的人口的自然增長是不可能、不足以支撐它成為目前中國的第一人口大省，主要是中西部地區(qū)的人口向東部流動，在過去十年這樣一個趨勢，導致了東部地區(qū)人口的急速增長。

　　所以第六次人口普查顯示，中西部地區(qū)的人口在過去和第五次人口普查相比占比的總量是下降的，而東部地區(qū)是上升的，人口的增長畢竟帶來了對住房的一個需求。如果說我們看全省的數(shù)字，也不足以反映我們房地產市場變化的話，我們再看一下城市的數(shù)據，因為城市人口的增長，才實實在在對我們房地產市場有最大的影響，那么我們過去看到的是全國房價最高的，需求量最大的兩個城市，北京、上海過去的十年，平均每年新增常住人口，每年在60萬人左右，超過60萬人，連續(xù)十年，什么叫常住人口??？居住在城市里半年以上的人口叫常住人口，北京、上海過去十年平均每年新增常住人口超過60萬，意味著什么？我們看到的是過去十年里，北京由于家庭戶的減少，北京過去十年平均每年新增家庭25萬戶，每年新增家庭護25萬戶，意味著不考慮拆遷，不考慮城市原有居民的城市住房的更新、改善，僅僅是吸納每年新增25萬戶的城鎮(zhèn)家庭，這一項需求北京應該每年新增至少25萬套住房才能滿足他們的需求，事實是怎樣的？顯然我覺得是沒有達到的，所以北京、上海房子的房地產市場壓力是最大的，價格漲得是最快的，居住條件滿足程度是不好的，因為很多人有群居，住的不好的情況，是在大城市壓力是非常大的。

　　我們也看到了，我們今天來到成都，我們看到過去十年，成都不僅僅在西部，是在中西部一枝獨秀的城市，也就是說它每年新增的常住人口是超過三十萬的，城鎮(zhèn)人口是超過30萬，它是唯一一個東西部城市里面和東部大城市的人口增長是相等的，所以我們研究房地產市場最重要的是要研究需求，因為關注人的流動，關注人的流動就是真正的關注需求，我時常認為脫離了人員需求的房地產市場即使發(fā)展了、即使繁榮了、即使房價上漲了，它也是有問題的，有泡沫的，有風險的市場。

　　脫離了人的需求的房地產市場一定是有風險的市場，我們看這個圖，這個圖是今年國家統(tǒng)計局公布的，70個大中城市房價的走勢圖，這是5月份的數(shù)字，6月，7月都是一樣的。我們看到的情況是70個城市里面絕大多數(shù)的城市，如果說房價增幅下降的話，都在6%以內，國家統(tǒng)計局的數(shù)字，但是有一個城市，它的房價下跌的幅度是其他最多的三倍，下降幅度接近20%，哪一個城市呢？溫州市，溫州市的房價下跌的幅度接近20%，是下降幅度最大城市的三倍。我們也到溫州去看了，實際上溫州房地產市場的價格下跌幅度遠遠超過了國家統(tǒng)計局的數(shù)據。我們去調查的情況，二手房的價格有些項目下跌了40%，甚至有的下跌了50%。

　　為什么在同樣的政策下，我們有的城市房價的變化遠遠的脫離了全國面的一個基本情況。我覺得，如果按照我們前面所說的這個邏輯，我們要考慮人員的需求來衡量一個地區(qū)的房地產市場發(fā)展的一個狀況的話，這就足以說明一個問題。因為我們看到是到去年為止，比如說去年，到溫州去看的時候，我們發(fā)現(xiàn)溫州市的房地產的價格是超過北京接近上海，它隨便一個房子，沒有環(huán)境、沒有配套很差的一個房子，都在四五萬一平米，溫州縣級市的房價破4接近5萬每平米，它是超過北京，是接近上海，但如果我們看到人員的增長情況可以看到，北京一年新增常住人口60萬，而溫州每年新增常住人口不過10萬人，溫州市憑什么你的房地產市場的價格就能超過北京、逼近上海呢，這是過去十年，連續(xù)十年的數(shù)字，如果僅僅靠投資、資金支撐起來的房地產，即使上去了在同樣的政策下也會下來。

　　還有一個城市也可以說明這個問題，就是鄂爾多斯，鄂爾多斯總人口62萬人，每年新增常住人口5、6萬人，但是它的房地產市場的價格和成交規(guī)模遠遠超過了當?shù)氐男枨蟆Ｋ苑康禺a調控在同樣的政策下，沒有對他們這些城市有特別的調控政策，別的城市的房價的變化和穩(wěn)定程度相對是比較好的，但這些城市，房地產市場的變化程度遠遠超過了全國其他城市。所以我覺得，我們在研究房地產市場的時候，一定要關注到人口的增長情況。因為關注人口增長才是真正的關注實際的需求，房地產市場才有條件健康發(fā)展。

　　這是我的簡單一個總結，過去10年房地產市場，資金流和人員流共同推動了房地產市場的發(fā)展。

　　第二個關于趨勢的分析，我覺得關于趨勢的分析是非常重要的，我有一種觀點，房地產企業(yè)就是一個投資性的企業(yè)，投資性企業(yè)跟制造性企業(yè)是不一樣的，你就是要抓住機會進行投資。其實，房地產企業(yè)賺錢的秘密我個人覺得有兩個很關鍵的一方面，一個是前期趨勢判斷，一個是后期的風險控制。你只要把前期的趨勢判斷正確了，哪怕你企業(yè)的管理經驗、營銷技巧差一點，只要趨勢判斷正確你也能賺到錢，你也能得到發(fā)展；如果你趨勢都判斷錯了，你再高明的管理經驗，再高超的經營技巧，再精明的團隊，你也無法對抗的趨勢，你也會受到損失，在房地產的發(fā)展中也會嘗到失敗的苦果，所以趨勢判斷很重要。

　　舉個例子，在北京2010年底的時候有兩個商業(yè)并購案幾乎是同時進行的，我們這次很多來自北京的基金公司或是開發(fā)商大家一定是知道的。第一個是在北三環(huán)金澳國際，原來是誰的項目呢？是中冶集團的項目，它是一個普通寫字樓，被我們一個基金公司收購了，收購之后把它改造成一個高端的寫字樓，2010年11月底收購，2011年8月全部售光。收購的時候每平方米的租金四塊五，現(xiàn)在的租金每平方米八塊。當時收購的時候每平方米的價格兩萬九，它賣出去全部售光的時候價格是每平方米五萬二，一個非常成功的商業(yè)并購案。

　　但是在同時，在比它位置還要好的另外一個地方，北京的東三環(huán)CBD地區(qū)同樣有一個寫字樓項目被并購了，誰的？原來中信集團的贏嘉中心，被我們一個著名企業(yè)收購了，這個收購的項目到現(xiàn)在，據說到現(xiàn)在租售還沒有完畢，已經將近兩年過去了，為什么會出現(xiàn)這樣一種情況？我覺得最重要的是趨勢判斷的不同，這兩個企業(yè)對未來這幾年北京市寫字樓市場的一個判斷不同，第一個企業(yè)穩(wěn)穩(wěn)的抓住了北京市高端寫字樓的需求，他把一個普通寫字樓改造成高端寫字樓，得到了極高的溢價項目取得了極大的成功，而另一個企業(yè)延續(xù)過去的思路和判斷，把一個普通的寫字樓變成一個高端的公寓，因為在過去北京高端公寓賣得好，寫字樓賣得差，叫做商住倒掛。所以我覺得對他們這種判斷呢，是對未來寫字樓市場的一個完全不同的趨勢判斷，所以得出了一個不同的投資策略，也導致了不同的投資結果。

　　所以我們覺得北京過去十年來說，由于產業(yè)結構的調整，對商業(yè)地產來說影響是巨大的，可能很多企業(yè)沒有得到這樣細致的分析。如果從全國來看，過去十年里面從事第三產的人口只增長了7%，但是北京在過去十年里面，從事第三產業(yè)的人口增長了18%；上海增長了14%，那么巨大的產業(yè)結構的調整，和大量從事第三產業(yè)人員的增長，再加上我們2009年四萬億，大量上市公司產生之后，對高端寫字樓的需求，畢竟催生房地產，北京這兩年寫字樓市場的需求變化，過去商住倒掛，現(xiàn)在高端的寫字樓市場在北京是巨大的。所以我們說這個趨勢判斷是很重要，所以我覺得作為企業(yè)來講，對未來的發(fā)展一定要首先做好趨勢判斷。

　　那么，對住宅市場的趨勢判斷是如何呢？我自己有三個觀點供大家參考，不一定正確，這是我自己研究的體會和心得。希望和大家交流。

　　第一句話空間仍然很大，中國未來的房地產住宅市場還是有很大得空間，主要是因為中國的城市人口還在增長，過去十年我們每年平均新增常住人口是2100萬，未來我們城市化進程還在提高，大中小城市之間的人口流動還在持續(xù)，所以我們認為中國房地產所依托的人口的需求在未來的十年里面仍然是大的。

　　如果比較起來中國和美國、歐洲、日本這些發(fā)達國家，房地產市場有什么不同呢？最大的不同我認為中國的房地產市場仍然還是一個以新增住房為主的市場，而發(fā)達國家的房地產市場基本是以存量房交易為主的市場。

　　比如說，中國去年新建商品房銷售面積是9.7億平方米，二手房只交易了2億平方米，在全國，還主要集中在一些特大城市。而美國去年也賣了490萬套房子，91%是二手房交易，新房交易不到10%。發(fā)展階段不同，美國、歐洲的一些發(fā)達國家，城鎮(zhèn)住房總量是超過家庭總戶數(shù)的，所以有條件以二手房交易為主。所以我們說第一是空間大，我們人口在增加，家庭還在持續(xù)，城市之間的人口流動還在進行，所以我們城市房地產市場的住宅空間還很大，我們的企業(yè)要有信心。

　　第二句話增速減緩，我們今后十年和過去十年房地產市場的增速是不可同日而語的。過去十年房地產增長很快，年均銷售面積的增長速度達到18%，價格的增長速度也是非常高的。那么我們未來的十年，不可能有這樣的高速增長，主要因為房地產市場的外部環(huán)境發(fā)生了變化，一個是過去十年我們有住房制度改革的紅利，大量的釋放了市場的需求，而未來十年我們要大力的建保障性住房，要分流一些市場需求。第二個房地產的政策，我們在過去沒有對投機投資性需求進行嚴格的控制，我認為我們今后將持續(xù)控制投機投資性需求。第三個未來我們城鎮(zhèn)化還在持續(xù)，但速度和質量跟前十年不可能相比。第四個中國的貨幣發(fā)行規(guī)模必將受到控制，不可像前十年那樣以年均17%的速度在增長。所以我們說，房地產市場還會有空間，但是空間大每年的增長量就很小了。所以第二個增速減緩對我們企業(yè)意味著什么？謹慎。

　　第三句話分化加劇，我認為未來十年的房地產市場不可能像過去十年那樣出現(xiàn)單邊上漲的情況，無論價格、成交面積都是一路上漲；無論是大中小城市，東中西部地區(qū)，一二三四線城市連縣級市過去十年都是漲的。

　　但是未來十年，我覺得一定是分化，兩個分化。第一城市是分化的，有的城市可能仍然面臨著市場空間、價格上漲的壓力，而另一些城市由于人口的減少，由于產業(yè)增長，產業(yè)吸引人口的減弱，所以它不可能持續(xù)的增長。沒有人口的增長失去了房地產的需求，而開發(fā)量是很大的，需要很多年來消化。所以我們說城市首先是分化的。

　　第二個方面企業(yè)是分化的，因為過去的企業(yè)，無論什么樣的企業(yè)，無論做什么的企業(yè)，無論是不是傳統(tǒng)做房地產的企業(yè)，只要有錢就投房地產，只要投了就賺錢，但是未來的十年對開發(fā)企業(yè)來講，由于我們的市場需求應該是在未來十年，我們政府會持續(xù)的抑制投機、炒房，這樣一些投機性需求，那么市場的需求主體是自住性需求，無論是第一次買房還是改善性需求都是以自住性需求為主。那么這種自住性需求為主的居民，他們購房對產品的品質和服務都產生很高的要求，所以專業(yè)化能力過硬的企業(yè)才有發(fā)展機會，而在這里面沒有專業(yè)化能力的，這些企業(yè)國家勢必需要思考他們是否要退出這個市場，因為它能發(fā)展的空間越來越小。那么分化加劇對我們企業(yè)來講意味著什么？提高。

　　所以我說未來在住宅市場企業(yè)第一要有信心，第二要謹慎，選擇是最重要的，第三個就是要提高，提高你的專業(yè)化能力和服務的水準，才更有發(fā)展的機會，提高你的市場的品牌美譽度，你的市場占有率，你才有可能提高。我的發(fā)言就到這里，謝謝大家。

　　主持人：感謝秦主任的精彩演講，那么秦主任也站在全國的角度，通過數(shù)據分析來告訴我們其實判斷正確的趨勢也是決定我們一個房地產企業(yè)未來走向非常重要的關鍵因素。我注意到一個數(shù)據，十年內城鎮(zhèn)人口增長超過100萬的城市中，成都是排名第五，可見成都未來的一個發(fā)展空間還是相當之大的。

　　接下來我們掌聲有請萊蒙國際集團成都公司總經理羅小華先生演講，有請！

　　羅小華：各位嘉賓大家上午好！剛剛秦主任也是講了一下房地產未來的發(fā)展趨勢，也給我們提供了房地產業(yè)進一步發(fā)展的思路和對策。我的報告就沒有進行太多專業(yè)化的分析，主要是給大家分享一下萊蒙國際的發(fā)展歷程，和在成都的一些發(fā)展近況。

　　萊蒙國際集團是1993年成立于香港，明年就是萊蒙國際集團20周年。萊蒙國際集團是秉承品質地產、品味為生活的企業(yè)使命，專注于中國的房地產。目前萊蒙國際主要業(yè)務是集中于長江三角洲和珠江三角洲地區(qū)，從事城市綜合體的投資與運營，高檔住宅物業(yè)的開發(fā)與銷售，在深圳、常州、杭州、成都、天津等主要城市擁有控股及參股的企業(yè)30多家。萊蒙國際集團以立足中國最優(yōu)的城市綜合體開發(fā)運營商為愿景，以城市綜合體為發(fā)展戰(zhàn)略，在多年發(fā)展中共創(chuàng)輝煌，分享成功的企業(yè)價值觀，與股東、客戶、員工和社會共同成長，參與中國的城市化進程的建設。

　　現(xiàn)在，萊蒙國際正按雙輪驅動的一個運作模式，將城市綜合體和高端住宅同步推進。萊蒙國際集團以英國的房地產業(yè)排名第三位的思嘉伯、美國的沃爾瑪、深圳的農產品股份有限公司、天虹百貨、中國航空工業(yè)集團、洲際酒店管理集團等都有著股權合作和緊密的戰(zhàn)略合作關系。包括我們萊蒙在成都的項目“萊蒙都會”就是收購了思嘉伯成都的一個項目用地。

　　2011年3月23號萊蒙國際在港交所主板成功上市，成為了2011年第一支登錄港交所的內陸股。萊蒙國際集團立足于香港與深圳，在創(chuàng)始人黃俊康先生的領導下分別發(fā)展以“水榭系”為核心的高端住宅項目、“萊蒙系”為核心的城市綜合體項目，并形成一定的規(guī)模效應。萊蒙的城市綜合體的產品線分為兩類，一類是萊蒙都會類，代表項目有被譽為“南二環(huán)商務新中心”的成都萊蒙都會，和“常州新核心”的常州萊蒙都會，以及發(fā)展中的深圳萊蒙都會。

　　另一類是萊蒙商業(yè)廣場，代表項目有常州萊蒙城，杭州萊蒙商業(yè)中心，東莞萊蒙商業(yè)中心，以及正在投入建設中的天津萊蒙城，這兩條產業(yè)線，實際雖然各有側重，但都極大的推動所在區(qū)域的城市發(fā)展。在高端住宅領域開發(fā)了深圳水榭山、深圳水榭花都、深圳水榭春天等區(qū)域標桿項目，規(guī)劃建設中的太湖水榭山、杭州水榭山、深圳水榭藍灣等將繼續(xù)詮釋高端住宅的內涵。從深圳到成都，從珠三角到天府之國，萊蒙國際以立足中國最優(yōu)的城市綜合體開發(fā)運營商為愿景，打造了成都萊蒙都會。

　　剛剛我就介紹了萊蒙國際集團的背景，下面我把成都的這個項目簡單的給大家介紹一下。

　　成都萊蒙都會是位于南二環(huán)的核心區(qū)域麗都板塊，建筑面積是14.5萬方，涵蓋了國際5A甲級寫字樓、迷你辦公空間、休閑情境購街、天虹商場四大業(yè)態(tài)，構筑起一座品質商端、商業(yè)繁華的精致城市綜合體。項目于2011年7月中旬開始發(fā)售，到今年8月底全部售謦，歷時13個月，銷售金額7.6億，月均銷售近6000萬。

　　成都萊蒙都會分別在2011年7月，2012年5月榮獲成都辦公物業(yè)的銷售冠軍，連續(xù)7個月位列銷售排行榜三甲。項目的熱銷源于自身的品質保證，第一是商業(yè)100%的自持，我們引進了深交所上市企業(yè)華南最大的零售百貨企業(yè)天虹商場為主力店，即將開業(yè)運營；另外有7萬平米的情境商業(yè)街已經招商完畢，包括百盛餐飲旗下的三大品牌、屈臣氏、中國黃金、興業(yè)銀行等眾多國內外的知名品牌入駐，形成了成都唯一的曼谷式的購物公園。

　　第二是宮殿級的寫安樓，360度的無敵景觀，成都萊蒙都會，5A甲級寫字樓、迷你辦公空間緊鄰二環(huán)路，頂樓上對應南二環(huán)區(qū)域，一覽無余，遠眺可到香格里拉酒店，形成了南二環(huán)宮殿級的寫安樓集群，視野景觀非常好。

　　第三就是雙鐵交匯，交通有保障，項目所在區(qū)域的三號線、十號線地鐵交匯，離我們項目只有300米，3號線已經動工建設，預計2015年通車，而二環(huán)路的高架建設也將于2013年7月完工，而且會有一個天橋。

　　第四就是中小企業(yè)聚集，出租很省心，紅牌樓區(qū)域有5000多家中小企業(yè)，算上改善性的辦公需求，整個區(qū)域辦公的需求量達百萬方之多，而整個區(qū)域十多萬高端寫字樓供給，所以物業(yè)出租比較省心，目前有很多企業(yè)到我們現(xiàn)場要求租賃。

　　萊蒙國際在2012年調控下大勢下銷售成績一路飄紅，截至8月底，萊蒙國際銷售總額是47億港元，比去年同期增加了19%，完成了全年的銷售目標接近80%，僅深圳萊蒙水榭春天6月12日就狂銷16億人民幣。由此集團對中國房地產市場也持續(xù)看好，在全國進行土地拓展，動作頻頻，5月萊蒙國際斥資6000萬收購一塊位于常州太湖邊上占地4萬平米的土地，以用作太湖萊蒙水榭山發(fā)展用途；6月中旬萊蒙國際斥資2億元購得天津濱海13萬平方米的土地，用作天津萊蒙城的發(fā)展用途；6月29日，萊蒙國際以15億人民幣競得南京河西片區(qū)16號地塊，成為河西的地王；9月27日，萊蒙國際斥資19.2億人民幣成都購得南昌今年出讓最大的綜合性商住用地。

　　成都作為中國第四城，經濟發(fā)展迅猛，天府新區(qū)的獲批以及城市化進程的飛速發(fā)展，為成都的房地產市場發(fā)展提供了動力，萊蒙國際也非?？春贸啥嫉氖袌?，我們也制定了三年的規(guī)劃，目前正在積極進行土地拓展，公司已經做好了深耕成都市場的準備，相信有第一個項目萊蒙都會的拋磚，目的就是為下一步盈利，我們希望在成都得到更大的發(fā)展，最后祝觀點論壇越辦越好，祝各位同仁事業(yè)發(fā)達，身體健康，也請大家繼續(xù)關注萊蒙國際在成都的發(fā)展，謝謝大家！

　　主持人：非常感謝羅總的介紹，接下來我們有請成都俊發(fā)房地產開發(fā)有限責任公司總經理羅毅先生演講，有請！

　　羅毅：尊敬的各位嘉賓，各位在座的業(yè)界同仁，大家好。今天我給大家演講的題目是品質謀發(fā)展，低碳筑人居。

　　房地產調控進入2012年，經濟由控增長轉為穩(wěn)增長，但對于房地產市場，國家調控的意志依然堅決，調控的效果相信在座各位都是感同身受。

　　經過今年3月份開始的市場小幅回暖，雖然目前開發(fā)商拿地意向升高，土地市場升溫，但從最近市場的銷售數(shù)據來看，住宅市場距離真正的回暖還有較大的差距。

　　從中國房地產統(tǒng)計的數(shù)據來看，9月份全國一百個城市住宅平均價格為8753元/平方米，環(huán)比上漲0.17%，這是自今年6月份止跌以后，連續(xù)第四個月環(huán)比上漲，但漲幅繼續(xù)收窄0.07個百分點，和去年同期相比，百城房價連續(xù)跌四個月出現(xiàn)下降，9月份的同比降幅為1.4%，而國慶黃金周期間，樓市也延續(xù)了9月份以來旺季不旺的態(tài)勢。據中原等機構監(jiān)測，全國54個城市10月份前7天新房成交量較9月份同期下降75%，較去年同期微降3.7%，較2012年十一期間下降近三成。

　　“金九銀十”歷來被視為房地產市場的關鍵點，然而今年的金九以及國慶黃金周全國樓市與整體的表現(xiàn)與預期的差距甚大?？梢哉f在嚴厲的調控政策下，房地產市場的競爭環(huán)境已發(fā)生顛覆性變化。如何在嚴厲的調控中立于不敗，如何在激烈的競爭中脫穎而出，這是所有企業(yè)都必須面臨的問題，更是一個異地企業(yè)進入新市場所需要解決的問題。

　　云南俊發(fā)經過15年的快速發(fā)展，目前已進入全國化拓展的發(fā)展階段?？“l(fā)全國化戰(zhàn)略的第一站選擇了成都，是基于成都在西部優(yōu)越的區(qū)域地位，良好的經濟基礎和發(fā)展?jié)摿?，其市場化程度在西部中心城市應該是最高的，當然競爭也最為激烈?/p>

　　據統(tǒng)計，全國排名前50強的房企90%都已進駐了成都，目前俊發(fā)總部也已經把成都確定為公司西部發(fā)展的重心。公司為了業(yè)務發(fā)展和利潤貢獻的核心支撐點，同時我們也將成都作為檢驗公司實力的一個陣地，希望在激烈的市場競爭中檢驗團隊實際運作、經營、管理等方面的能力。

　　在嚴厲的市場形勢下，經過俊發(fā)成都團隊6個月的精心錘煉，俊發(fā)時光俊園8月4日亮相，8月25號開盤，從售樓部開放到開盤，僅僅用了21天。開盤推出房源280套，當天勁銷248套，銷售率達到88%，遠高于近期平均55%的開盤銷售率。截止到昨天，開盤一個半月銷售近500套?？梢哉f時光俊園的產品，在強者如云的一個區(qū)域，在如此嚴峻的市場，經受住了市場考驗，作為一個新進入成都的地產企業(yè)能取得這樣的成績確實深感欣慰。

　　作為云南房地產開發(fā)的領跑者，深耕云南十五載的俊發(fā)地產一直秉持品質鑄就生活的開發(fā)理念，對社會負責、對城市負責、對業(yè)主負責?？“l(fā)地產始終堅持品質專業(yè)為先，并以準確的市場定位、前瞻性的規(guī)劃，國際化的城市設計取得了市場及業(yè)內的高度認同。同時對優(yōu)化區(qū)域經濟結構、促進城市可持續(xù)發(fā)展起到了極大的推動作用。

　　成都時光俊園的首發(fā)成功，是俊發(fā)品質都謀發(fā)展，低碳筑人居開發(fā)理念的必然成果，也源于其對產品品質的不懈追求。時光俊園作為俊發(fā)地產在成都的第一個項目意義十分重大，我們深知品質來源于細節(jié)，對項目運作的每一個環(huán)節(jié)我們都是經過反復推敲和論證，首先在區(qū)域的選擇上，我們把成都的第一個項目放在光華，是基于我們要把在成都的第一個項目放在具有增長潛力、具有較高客戶認知的區(qū)域里。

　　就目前市場情況看，光華片區(qū)的競爭可是十分激烈的，而且區(qū)域集中的都是深耕成都已久品牌開發(fā)商，包括保利、萬科、藍光、中鐵，而眾多大牌開發(fā)商對該區(qū)域的偏好也恰恰說明了這個區(qū)域的優(yōu)越性。首先光華片區(qū)具有良好的區(qū)位條件，成都房地產市場歷來都有南富西貴的一個區(qū)域認知，城西絕對是經過時間檢驗的上風上水的宜居之地。經過多年的發(fā)展城西可開發(fā)的成規(guī)模地塊已經很少，外光華和外金沙可謂是絕版地段，其余剩余地塊都零散分布，且規(guī)模較小，而且外光華片區(qū)還是青羊區(qū)政府重點打造的未來經濟增長點，西部新城的核心區(qū)，未來的前景更值得看好。

　　再者區(qū)域的配套優(yōu)勢非常的明顯，目前已經進入日趨成熟的階段，旁邊中鐵新城的80萬平米商業(yè)綜合體預計2015年將投入運營，今年初開工的地鐵四號線也在項目附近，預計2015年通車，項目旁邊還有一個88畝的大公園，以及青羊公園等多個市政綠化配套，另外這個區(qū)域里面還有一個成都非常好的優(yōu)質教育資源。從06年開始，區(qū)域首批開發(fā)商入駐，到目前萬科、藍光、中鐵，包括俊發(fā)等幾大開發(fā)商雄踞于此，該片區(qū)的居住氛圍和市場成熟度已經逐漸提升，可以說目前已經到了光華區(qū)域收獲的季節(jié)。

　　第二個在總體的定位上，時光俊園面對的客戶群主要是事業(yè)正處在上升期的剛需客戶，他們都是對生活有追求有夢想的，他們希望買到的產品既有性價比，而且還要實用并且有較高的品質感。所以在總體的思路上，我們是希望項目在總體性能上做到極致均優(yōu)。在產品的設計理念上，我們遵循幾個原則，首先不盲從、不跟風，突出自己產品的特點，避免產品的同質化；其次時光俊園要做的產品是在舒適度與性價比之間找到最佳的結合點，絕不單純追求某一方面的極致突破，既要有品質又要遵從面積，但絕不能為了單純的追求功能空間而犧牲消費者的最低舒適生活尺度；在布局上，我們采用的是大圍坡的布局，確保了70%的客戶都可以享受到大中庭的景觀，這在區(qū)域內是絕無僅有的；在戶型上，我們在最充分的狀態(tài)下，同時確保它功能性、實用性，保證每一個戶型用起來好用，住起來舒適；在配套上，結合業(yè)主們的實際需求，我們在小區(qū)有游泳池、羽毛球場、晨跑道等豐富有戶外健身設施，最大程度的給客戶提供一種陽光健康的生活方式；另外在項目的建筑理念上，景觀細部的產品上，我們希望能夠塑造出一種極具品質感和人文氣息的生活氣質，俊發(fā)歷經15年高端住宅的開發(fā)沉淀，建立起了自己的開發(fā)標準和市場美譽度，我們相信只要為客戶想得更多，做得更好，用心也有回報。

　　事實上，最終的銷售數(shù)據也完美的印證了這一點。成都是公司走出云南的首選城市，也是第一個實際性啟動的異地城市，對于成都我們認為是非來不可的市場，它是西部的中心城市，而且要想取得西部地區(qū)消費者的認可，首先是要取得成都消費者的認可，我們在成都也有長遠的發(fā)展計劃，今后俊發(fā)肯定還會在成都拿地，循序漸進，做大做強。今年我們也考慮新增一到兩個項目，目前除成都外目前俊發(fā)已布局北京、貴陽、海南，在云南省內也已進入大理、德宏等城市，已初步形成立足云南，輻射西南、布局全國的戰(zhàn)略布局?？“l(fā)堅持做城市主流運營商，在參與城市建設的同時，以品質謀發(fā)展，低碳筑人居，致力于將房產的品質融合于城市的人文歷史中，并不斷的追求卓越，通過成就建造經典，讓俊發(fā)的產品得到客戶的高度的認可，俊發(fā)的品牌得以流傳。我的演講就到這里，謝謝。

　　主持人：謝謝羅總演講，剛剛羅總也提到了房地產市場的情況，有人說2011年是房地產調控年，2012年是房地產調整年，在這一年里關于未來房地產趨勢的討論是數(shù)不勝數(shù)，但是最后評論是撲朔迷離，在這種情況下開發(fā)商應的路該怎么走？剛剛羅總說到的是品質謀發(fā)展，而說到時光俊園，我之前也去過他們售樓部，我問售樓小姐為什么要取這個名字的時候，她們這樣告訴我，因為她們希望購房者將美好時光留在我們俊園，所以叫時光俊園。

　　好的，接下來我們有請文登市城市經營小組副組長、文登市旅游局局長鄭陽先生演講，有請！

　　鄭陽：尊敬的各位領導，各位來賓，女士們、先生們，大家上午好！非常高興與各位新老朋友相會在這兒休閑之都--成都，希望通過此次論壇開啟我們更深層次的交流與合作。

　　文登市地處膠東半島東部沿海，面積1645平方公里，是中國長壽之鄉(xiāng)、溫泉之都、道教圣地，是一座最適合人類居住的海濱城市。綜合經濟實力居全國百強縣前列，文登的房地產市場從上世紀90年代初啟動，2005年開始進入發(fā)展的快車道，特別是2007年以來更是文登房地產市場加速發(fā)展的五年，2007年全市商品房成交量21萬平米，成交金額3.5億元，到2011年全市成交面積180萬平米，成交金額達到50多億元，四年分別增長了9倍和14倍。即時在2010，2011年，國家宏觀調控政策頻出，房地產業(yè)整體環(huán)境趨緊的情況下，文登的房地產市場也逆勢而上，每年保持了30%以上的增速，是膠東半島縣域房地產市場中增長最快，在我國整個東部沿海的縣域房地產市場中也是名列前茅，并且文登房價一直保持平穩(wěn)增長，年平均增長率10%左右，目前全市房地產均價在4100元左右，依托優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，文登大力發(fā)展商品房外銷市場，2009年以來商品房外銷率始終保持在50%以上，全國有639個城市在我市有購買商品房的記錄，遠期外銷率將達到70%左右，為我市房地產市場的持續(xù)、快速、健康發(fā)展提供了強力的支撐！

　　目前文登有華夏幸?；鶚I(yè)、光耀、寶安、海爾、卓達、天山等國內知名企業(yè)進駐，帶動了住宅開發(fā)、商業(yè)地產，養(yǎng)老地產，養(yǎng)生地產，旅游地產等多種業(yè)態(tài)百花齊放，協(xié)調發(fā)展；形成了城市中心區(qū)、開發(fā)區(qū)、南海新區(qū)三個板塊聯(lián)動齊發(fā)；海景房、溫泉房、森林房三大品牌爭芳斗艷；高端住宅、旅游地產、城市綜合體三大品種全面投放的全方位、立體化發(fā)展的格局，呈現(xiàn)出明顯的上升期特征。

　　文登之所以吸引了這么多知名企業(yè)，形成了健康可持續(xù)的房地產市場，我認為主要基于以下兩點原因，一是文登具有無可比擬的先天優(yōu)勢，文登因秦始皇東巡求養(yǎng)生之術召集天下文人登山而得名，已有1400多的歷史，是膠東半島少有的古縣，孕育了獨具特色的詩學文化、道教文化、旅游文化、紅色文化，久享“文登學”的美譽，是山東歷史文化名城。

　　文登地處北緯37度，依山傍海，山清水秀，四季分明，氣候宜人，是中國優(yōu)秀旅游城市，國家環(huán)保模范城市，國家森林城市，國家園林城市。國家森林公園，國家級自然保護區(qū)“昆崳山”被譽為海上仙山之祖；中國道教全真派發(fā)祥地“圣經山”，天然老子石像栩栩如生；太上老子道德經、摩崖石刻被列為全國重點文物保護單位；省級森林公園天幅山是天然的綠色氧吧；李龍故里回龍山有270多年的廟會史，擁有150公里海岸線，12公里長的天然沙灘、海水浴場，綿延數(shù)十里的萬畝松林，無數(shù)高品質天然溫泉，構筑成中國“溫泉之都”。已建成的天沐、湯泊有兩個溫泉度假區(qū)均被評為國家4A級景區(qū)，海爾原鄉(xiāng)37度國際溫泉旅游小鎮(zhèn)也正在加緊打造，年底部分主體可以完工。正是依托如此優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，文登市委、市政府確定了打造養(yǎng)生人居城市的目標，不斷挖掘潛力、激發(fā)活力有利的促進房地產市場的健康快速發(fā)展。

　　二是文登具有較為雄厚的后發(fā)優(yōu)勢，文登位于青島、煙臺、威海三個海濱城市的中心，是山東半島藍色經濟區(qū)的核心區(qū)域，陸、海、空交通設施完備，309國道，威青高速、濟威鐵路穿境而過，兩小時車程內有5個國家一類開放港口，三個國際機場，境內的威海國際機場已開通了韓國、俄羅斯等20多條國內外航線，正在建設的青煙威城際輕軌2014年通車，30萬噸級南海新港部分投入使用，疏港鐵路已啟動建設，是中國北方唯一擁有海陸空立體交通體系的縣級城市。

　　文登產業(yè)發(fā)展載體完善，城市文化商務區(qū)建設面積34平方公里，圍繞打造文化教育、金融商貿、綜合服務，生活居住，生態(tài)休閑五大組團，形成了縣級一流的市民文化中心、博展中心，體育公園，婦女兒童醫(yī)院等設施，被確定為山東省發(fā)展服務業(yè)的重點區(qū)域。

　　文登經濟開發(fā)區(qū)建設面積40平方公里，進駐企業(yè)總數(shù)達到500多家，躋身于山東省級開發(fā)區(qū)前四強，被聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織確定為國際項目示范園區(qū)；文登南海新區(qū)是省級工業(yè)園和高新區(qū)，規(guī)劃建設面積160平方公里，已完成基礎設施投入60多億元，進駐15家世界或中國500強企業(yè)及上市公司，90多個投資過億元的藍色產業(yè)項目落地開工，形成了三區(qū)聯(lián)動、協(xié)調發(fā)展的格局。尤其是在國務院批復的《山東半島藍色經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中，文登被確定為山東半島重點建設的三大海洋經濟新區(qū)之一，成為國家戰(zhàn)略的重要組成部分，為經濟發(fā)展插上了騰飛的翅膀。

　　目前，正如我們秦主任所說，一二線城市的地產市場整體的壓力變大，開發(fā)企業(yè)只有順應企業(yè)形勢，積極轉型，優(yōu)化布局，從重點關注一二線城市到重點關注三四線城市，比如說文登，才能實現(xiàn)長遠的發(fā)展。文登作為三四線城市中的區(qū)域龍頭，優(yōu)質城市，隨著城市化的進程加快，基礎設施配套和城市功能逐步完善，住宅本身內在價值不斷上升。加上本地剛需以及外來購買需求的強勁增長保證了房價與銷售穩(wěn)步提升，相對較低的地價，充足的發(fā)展空間，又保證了企業(yè)較高的利潤率和足夠的利潤空間。

　　所以無論對于今天參會的開發(fā)商、開發(fā)企業(yè)，還是今天沒有參會的有實力的開發(fā)企業(yè)，文登是你們最好的選擇。我們愿意以最真誠的誠意，最優(yōu)良的環(huán)境，最完善的服務，讓廣大投資者得到最豐厚的回報。歡迎大家到文登考察指導，休閑度假、投資興業(yè)，最后祝各位領導、各位來賓、身體健康！工作順利！闔家幸福！謝謝大家！

　　主持人：感謝鄭局長剛剛精彩的演講，也給我們介紹了一個非常美麗的文登市、非?；盍Φ奈牡鞘?，在文登我們聽到了養(yǎng)生、旅游、道教等等這些詞匯，其實正是這樣一些不可復制的先天優(yōu)勢，才使得這個城市吸引到眾多開發(fā)企業(yè)的入駐。接下來我們有請德信資本董事長陳義楓先生做演講，有請！

　　陳義楓：尊敬的各位領導，各位來賓上午好！

　　很高興來到成都，我記得主持人講過成都是一座來了就不想離開的城市，充分說明了成都適宜居住，我們作為投資基金，我們認為成都同樣適合投資，希望我們不虛此行，能夠找到我們投資的機會，找到我們投資的合作伙伴，我們的開發(fā)商朋友。

　　今天我跟大家分享作為我們地產基金的一個視角，我們地產基金的一些觀點。我們首先站在我們基金的角度來觀察一下我們的宏觀經濟，觀察一下地產行業(yè)，然后重點介紹我們德信資本一些合作的模式，投資的理念。

　　我們不是經濟學家，我們是強調市場實戰(zhàn)的一個投資機構，我們主要分享的是我們的市場感覺，我們認為當前的宏觀經濟情況是十幾年以來最差的情況，當然全球金融危機外力的短暫的沖擊除外。但是我們認為中國的潛在經濟增長率可能會略有下調，但是這種長期、持續(xù)成長的基調仍然不會改變，并且我們認為政府有意愿，也有辦法有手段來刺激經濟，所以我們認為現(xiàn)在的經濟離短期的底部也不遠了，所以我們認為不能盲目樂觀，也不需要過度悲觀。那么在這樣的宏觀經濟背景下，我們怎么來看房地產行業(yè)，我們作為投資機構怎么來評估這個市場？

　　我們可以回顧一下，我們的地產調控，過去兩年多以來，調控的嚴厲程度是史無前例的，大家都有感受，那么，調控的結果是什么呢？從去年的第四季度到今年一季度，樓價是略為下跌，這個略微下跌充分說明了政府是有能力調控房價的，房價不跌不存在這樣的神話，況且還有通脹的因素，所以微跌是調控一個很大的成果。那么大家也看到，今年2季度樓價是止跌的，成交是放量的，說明這個市場富有彈性，剛需依然很旺盛，積累一段時間之后又會釋放。我們還是很高興，同時剛剛有一位開發(fā)商朋友也講過，三季度成交量又重新走低，這說明這個市場不是一個見底上漲的市場，是一個反復的市場，這是我們作為地產基金，對這個行業(yè)的一些評判。

　　那么，未來我們怎么看下一步的市場？我們認為政府擔憂房價泡沫的風險，調控將變成常態(tài)化的措施。那么調控常態(tài)化的結果是什么呢？這個地產可能會相對低迷，同時整個宏觀經濟也不景氣，那么政府又需要通過地產行業(yè)來拉動經濟成長，所以政府不希望地產投資的增幅過度的下滑，政府希望在樓價平穩(wěn)的前提下，能夠實現(xiàn)需求回暖，成交活躍，投資比較平穩(wěn)，我想這是政府希望的。但是樓價平穩(wěn)，樓價不要大漲是一個前提，它有多重目標，有主次之分，因此我們認為這個樓價不漲，成為政府調控的一個心里的目標，也是博弈各方能夠找到的一個交集的地方，大家可能都能接受。當然了不漲不跌，絕對的橫盤是不可能的，因此我們認為是一個振蕩橫盤的走勢，就是樓價振蕩橫盤。

　　大家可能覺得很奇怪，我們好像在猜政府的心思，我們認為政府既然有意愿來調控，他也有能力來調控，那么猜測它的調控目標我們認為非常關鍵。這也許是中國特色，也是我們基金從業(yè)機構不得不采取的一種看問題的角度。

　　房價單邊上漲的趨勢我認為很難出現(xiàn)了，那么行業(yè)的利潤空間收窄，房地產開發(fā)商紛紛需求模式的創(chuàng)新，模式的突圍，這是我們對行業(yè)下一步的一些展望。

　　在這個持續(xù)調控的背景下，房地產開發(fā)商的融資面臨一些困難，也存在一些亂象，當然也有一些令人欣喜的、創(chuàng)新的舉措。

　　首先融資環(huán)境長期偏緊之后，資金壓力與日俱增，大家知道這個短期緊縮一下問題不大，緊的時間長了，這個累積效應就越來越厲害，所以時間很能夠體現(xiàn)調控成果的。在這種背景下，我們最近發(fā)現(xiàn)，金融資源向經濟發(fā)達的地區(qū)，向優(yōu)勢的企業(yè)集中，房地產開發(fā)這個行業(yè)冷暖不均，兩極分化的情況非常嚴重，我們以珠三角為例子，珠三角的一些比較有優(yōu)勢的開發(fā)商，最近拿錢已經明顯的容易了，銀行有很強的貸款沖動，但是有政策的限制怎么辦呢？他們繞個灣來給錢，通過租賃公司，通過一些制造業(yè)的融資平臺，繞著彎來輸送資金，當然金融資源相對稀缺的地方就沒那么好，規(guī)模很小的開發(fā)商就沒有那么好的運氣，這兩極分化。資金融通的能力差異很大。

　　我們在華北，在華北、西北做了一些項目，我們發(fā)現(xiàn)很多省會城市，包括地級市，區(qū)域的優(yōu)勢企業(yè)普遍參與民間集資，比較普遍的有民間集資的現(xiàn)象，也不少企業(yè)面對擠兌的風險，這一點今年一季度比較嚴重，二季度可能釋放一些壓力。那么有了這樣擠兌風險以后，給地方政府也給參與的集資的投資者帶來了很大的壓力，地方政府甚至有維穩(wěn)的壓力，可能最近幾個月大規(guī)模爆發(fā)風險的概率低了，壓力仍然很大。小規(guī)模開發(fā)商不僅是參與民間集資，可能還有一些不合規(guī)的高利貸，月息達到4%以上，那么就很難回頭了。所以我們認為可能持續(xù)偏緊的調控政策下，很多項目會爛尾，做不下去，并購的機會會很多，行業(yè)整合的趨勢會日趨明顯，這也許是強者的機會。

　　當然，我們也觀察到，有一些先知先覺的開發(fā)商，從兩年以前開始有，一年以前更多了，現(xiàn)在更加多了，先知先覺的開發(fā)商借道我們地產基金的模式，實現(xiàn)融資模式創(chuàng)新，渡過資金的難關，甚至還可以逆勢擴張。這時候我們就發(fā)現(xiàn)基本上不受政策調控的基金的投融資模式，在這個背景下非常有優(yōu)勢。

　　房地產基金我們認為有很多優(yōu)勢和特色，比如說它是合法、合規(guī)的，是比較專業(yè)的一個投資模式，是安全的模式，也是創(chuàng)新的模式。它是遵守基本的國家的法律，也有發(fā)改委的政策文件來作為指導，在整個投資過程中也是由專業(yè)團隊來進行專業(yè)管理的，在各個環(huán)節(jié)介入監(jiān)控，這種投資模式對投資者而言，對開發(fā)商使用資金的這一方而言，都是比較安全的，有保障的，是投資、融資各方共贏的模式。當然它也是一個創(chuàng)新的投融資模式，非常靈活，可以量身訂做，基本上不受金融監(jiān)管部門的條條框框的限制，只要安全，只要收益大家能接受，什么模式都行，非常靈活，很創(chuàng)新！這些有機會我們會后可以切磋探討。

　　我們德信資本歷史比較長了，本公司已經有12年多的歷史，從事地產資金的行業(yè)的業(yè)務有接近三年多的時間，是我們業(yè)內最早的一批，從事地產運作的機構，我們產品有四大模式，九種產品，有我們運作很成熟的模式，有我們現(xiàn)在正在積極推廣的模式，有我們正在拓展的，正在啟動的模式，也有我們研發(fā)中的模式，我們這里列了九種產品，四大模式。

　　成熟的模式有單一的固定收益基金，也有結構性的基金，也有夾層基金，可以針對一個城市一級的優(yōu)勢企業(yè)，比如說成都市有一定的優(yōu)勢，有一定的規(guī)模，但是不是那么領先，我們可以用一個簡單的成熟模式來合作，如果你的規(guī)模更大，是一個區(qū)域的龍頭企業(yè)，我們可以用我們的傘型基金，來做大資金規(guī)模滿足你的資金規(guī)模的更大需求，也滿足你多項目持續(xù)的基金需求。如果說你對基金更加看好，希望自己進入到這個領域里面來，不但可以給你輸血，還打造自己的造血功能，那么我們可以協(xié)助你建立一個融資平臺，并且在一段時間內聯(lián)合管理，共同運作。

　　我們的拓展模式，就是我們在業(yè)內跟一線開發(fā)商，聯(lián)手發(fā)起基金，共同管理基金，項目從頭開始做，共同分享項目的收益。當然收益的分配并不是簡單的同股同權，可以靈活的約定，這樣的產品適合一線的開發(fā)商，所以這里講了三種類型，城市的有一定優(yōu)勢的企業(yè)，區(qū)域龍頭企業(yè)，還有全國一線開發(fā)商，我們都有不同的產品來開展合作。

　　最后我們還有研發(fā)中的模式，包括我們的并購基金，剛才我講過我們行業(yè)整合的趨勢會明顯，并購整合的機會凸顯，我們推出并購目的的基金。我們還在研究發(fā)行持有式的基金，在一個比較適中的價位買入并且長期持有物業(yè)等等。

　　我們德信資本在同行里頭，我們有一定的特色，我們這個特色就是我們組建了自己的基金發(fā)行平臺，我們不但創(chuàng)設基金產品，管理基金投資，我們還自辦基金發(fā)行，所以我們擁有自己的獨立自主的資金發(fā)行能力，這樣對于我們跟開發(fā)商合作、保障我們的資金來源是非常有利。

　　最后，希望在成都找到我們心儀的項目，也希望我們能有合作伙伴，最后祝大家事業(yè)成功，謝謝！

　　主持人：感謝陳總剛剛的演講，剛剛陳總說到了房地產基金與房企融資的模式創(chuàng)新，說到投資我并不了解，但是我卻感受到在近幾年融資并購這樣的房企之間這樣的事情時有發(fā)生，而且我也發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在成都的投資市場，住宅受限，大家走向商業(yè)市場，商業(yè)地產中目前像寫字樓、商鋪這些投資的成份可能會相對較高，而且出現(xiàn)了酒店式公寓，產權式公寓等等這些不同類型的投資產品，相信這也是我們市場變化而衍生出來的，我們這些新的事物，新的模式也是根據我們市場變化的一個相應變化的過程。

　　好的，接下來我們有請北京貝塔咨詢中心的合伙人杜麗虹女士做演講，掌聲有請！

　　杜麗虹：大家好！我今天和大家交流的一個問題有一點技術性，主題是當存貨變成資產時，結構決定命運。

　　我們說應該從今年二季度以來，確實一二線城市的地產市場出現(xiàn)了銷售的復蘇。但從整體來看，地產企業(yè)的資產負擔并沒有因此減輕，上半年地產上市公司平均的存量資產周轉率大概是0.26倍，比2011年的時候又慢了8%，比2009年的銷售高峰期下降了42%，也就是說地產行業(yè)平均的投資回收周期從高峰時的兩年延長到了四年左右。那么，在當前的效益水平下可支撐的行業(yè)平均的凈負債率上線，就是說帶息負債減去現(xiàn)金比上凈資產的行業(yè)平均大概是38%左右，但實際中截止到6月30號，上市公司平均的實際凈負債率已經達到了68%。因此，行業(yè)整體在短期中仍然面臨著6%的資金缺口，在長期中面臨著一個百分九到十的中期資金缺口，這是從財務狀況。

　　從供需來看，當前各地的房價，一線城市其實已經高于人們剛需可承受的上限，在二三線城市處于一個剛需可承受的上限邊緣，所以未來房價能否繼續(xù)走高主要依賴于真實收入的增長。然而經濟增速的減緩和結構調整的壓力，正在對高收入人群的投資性需求產生負面影響。我們也看到今年很多奢侈品的購買力是大幅的下降，而且這種影響會逐步的向中等收入人群擴散。所以盡管降息在一定程度上緩解了流動性的壓力，但收入增速的減緩仍然制約著剛性需求的釋放。所以我個人的觀點是，2012年地產行業(yè)并沒有步入到春天，我們仍然在一個秋天里，而且這個秋天可能會很漫長，因為它預示著后土地紅利時代的一個來臨。

　　那么，隨著土地紅利的衰減，長期中地產行業(yè)平均的效率隱含回報是7.2%，什么意思呢？就是說如果不考慮以財務安全為代價的過度負債和非市場化條件下的超額土地紅利的話，行業(yè)當前平均的回報率大概是7.2，這樣一個回報水平是不足以覆蓋企業(yè)的資金成本的，所以既往我們取得的高回報，主要是來自于土地的快速升值和被財務杠桿放大以后更高的這種收益，但是當土地紅利消失的時候，我們知道當一個正收益消失的時候，高杠桿放大的就只能是風險，所以在后土地紅利時代，地產行業(yè)將何去何從呢？

　　在市場整體增速放緩過程中，一些簡單的模式創(chuàng)新曾經創(chuàng)造過一些超額的回報。比如說在10和11年，隨著三四線城市房地產銷售在全國的市場份額的占比從09年35%上升到11年將近50%這樣的水平，在這個過程中，像恒大、碧桂園一些沿城鎮(zhèn)化模式擴張的企業(yè)取得了快速的成長的過程。但是，應該說目前三四線城市的銷售額在全國商品房的銷售額中占比已經在45%—50%這樣的水平上。我個人認為，短期內不太可能會突破50%，也就是說隨著市場份額的增長停滯，這種城鎮(zhèn)化模式的超額收益在消失。

　　除了城鎮(zhèn)化模式，中國的地產市場上還有一類企業(yè)是曾經獲得了很豐厚的超額回報的，就是商業(yè)地產的開發(fā)銷售模式的企業(yè)，典型的代表就像SOHO這一類的企業(yè)。但是這種超額回報也在降低，截止到今年8月底全國累計施工中的辦公樓面積是1.7億平，相當于2011年全面銷售面積的8.5倍，而累計施工中的商業(yè)營業(yè)用房，零售物業(yè)達到5.8億平，相當于11年全年銷售面積的7.4倍。在供給快速增長的同時，商業(yè)地產的銷售速度在減緩，到今年前8個月辦公樓的銷售金額同比是負增長2%，而零售物業(yè)的銷售金額同比只微增了6%，在這樣的背景下，像SOHO以及其他商業(yè)地產的企業(yè)，或主動或被動的轉向了更多的持有商業(yè)物業(yè)。

　　因此，我們看到簡單的模式并不能創(chuàng)造可持續(xù)的超額回報，隨著地產企業(yè)投資物業(yè)的比重上升，我們說當存貨變成資產，也就是當你原來的開發(fā)性的房子的存貨變成了你手中持有的投資物業(yè)的時候，結構就變得比能力更重要了。這里說的結構包含了產品線的結構，企業(yè)的租售比例、以及你的資本結構和融資工具的結構。

　　在資本結構方面，截止到2012年中期，地產上市公司平均大概有22%的資金來自于預售款，13%是來自于各項應付款，18%是短期借款，15%是長期借款，4%是債券發(fā)行，28%是權益資本。剔除掉預售款部分以后，我們的資金來源平均期限大概是2.15年，也就說如果我們投資的地產項目它的資金回籠的期限能夠控制在2.15以內的話，我們資金來源的期限就恰好能夠覆蓋整個項目周期的資金使用，這就不會出現(xiàn)由于融資沒有辦法接續(xù)所導致的資金鏈的問題。但是如果這個項目的資金占用期超過2.15年，就是26個月的話，企業(yè)就會面臨一個再融資的風險，而這個風險在調控或者流動性緊縮的背景下，很可能是致命的。

　　那么，實際情況是怎么樣的呢？實際情況下，在正常的年份，我們開發(fā)項目的周轉率是能夠達到0.45倍以上，也就是說像資金的占用期是能夠控制在26個月以內的。但是在調控的過程中，銷售速度的減緩會導致資金周轉速度減慢，如果銷售持續(xù)低迷的話，資金的占用期可能延長到3—4年，從而使多數(shù)的地產企業(yè)都面臨再融資的問題，尤其是那些持有物業(yè)比例比較高的公司，因為有大量的資金沉淀在一些物業(yè)上，沒有辦法快速收回，這部分企業(yè)平均的資金占用期會從原來的1—2年延長到3—5年，再融資的壓力就更大了。

　　項目周期隨著我們投資物業(yè)的占比在延長，但是資金來源的期限應該說地產企業(yè)資金來源的期限是比較剛性的，過去幾年地產上市公司平均的資金來源期限一直大概是2年到2.2年之間。像新近大家比較使用多的信托和資金融資的期限一般也不超過兩年，所以對多數(shù)企業(yè)來說，唯一比較長的資金來源的一個途徑就是經營性物業(yè)貸，因為債券的發(fā)行只是少數(shù)公司可以使用，經營性物業(yè)貸成為最主要的長期的融資渠道，但是經營性物業(yè)貸通常在項目竣工以后才可以發(fā)放，而且對物業(yè)的完整性是有一定要求的，因次它對緩解建設期的資金壓力并沒有太大的幫助，對現(xiàn)有的投資物業(yè)支持比例也是比較低的。

　　所以我們多數(shù)的企業(yè)平均的銀行貸款的期限應該是不超過三年的，這樣就出現(xiàn)了我們資金占用的期限，隨著投資物業(yè)的占比上升在延長，但資金來源的期限仍然是在兩年左右，從而出現(xiàn)了一個期限上的不匹配，我們說幾乎所有的我們聽到的關于地產企業(yè)資金鏈斷裂的故事，其根源都在于資金占用的期限長于資金來源的期限，以至于當你負債到期的時候，你投入的資金還沒有能夠收回來，這時候如果你遭遇到市場調控或者是其他的市場波動，導致你沒有辦法進行再融資的話，企業(yè)就會出現(xiàn)我們提到的資金鏈斷裂的風險。

　　因此，從這個角度來看，投資物業(yè)的占比對于一個企業(yè)的結構性風險的控制來說是非常重要的。我們做過一個簡單的測算，就是一些產品定位在中高端，在低谷中比較容易受到銷售沖擊，且資金來源期限比較短的企業(yè)，它安全持有物業(yè)的比例不應該超過總資產的10%。即便是那些以剛需產品為主，周期波動小、周轉速度快的企業(yè)，在當前的效率水平和資本結構下，也只能支持15%—20%的持有物業(yè)占比。通過把效率水平提高到行業(yè)的標桿水平以及融資工具的創(chuàng)新，大概可以使持有物業(yè)的比例上升到30%，但要想有更高的持有物業(yè)比例，必須要依賴于輕資產的轉型或者是一些根本上的金融模式的創(chuàng)新，比如說REITS等等。實際上當持有物業(yè)比例達到50%時，它要求我們地產企業(yè)的資金來源的平均期限要達到5年以上，而這也是多數(shù)地產公司都難以達到的，就是我們很難找到5年以上的資金來源。

　　為了彌補這種從開發(fā)轉向租售轉型過程中，資金來源與資金運用的期限結構不匹配而導致的的缺口，09年以來地產企業(yè)不斷地在進行各種融資創(chuàng)新。比如09年的時候有大批的內地的房企業(yè)到香港上市，A股上市的房企也把握這一階段的政策機會，積極的發(fā)行公司債和企業(yè)再融資。

　　2010年被稱為人民幣地產基金的元年，地產信托得到了大發(fā)展，2011年的時候在人民幣升值的普遍預期下，以人民幣計價的美元債券廣受境外投資人的歡迎，所以很多境外上市的房企就借機發(fā)行了離岸人民幣債券。今年我們看到萬科、招商、中糧、金地等企業(yè)開始籌劃海外收購和借殼上市，萬達也開始謀劃分拆影院業(yè)務上市，此外像REITS等證券化融資工具也重新進入到人們的視野中。但是，我個人的一個觀點是，在當前的市場環(huán)境下，即使有了REITS通道，多數(shù)商業(yè)地產的分析也難以落實。

　　因為在當前的產品市場上，商品物業(yè)的轉讓價格普遍偏高，轉讓時候的凈租金回報率，也就是你的租金收入剔除掉直接運營成本之后，通常是不到投資成本的3%。但在資本市場上，無論是REITS還是其他投資產品，都至少要求5%以上的凈租金回報率。因此，即便開通了REITS等融資通道，也只有很少一部分物業(yè)能夠給出符合投資人要求的回報，除非企業(yè)愿意承擔資本市場的估值折價。所以單純倚靠資本市場融資創(chuàng)新，并不能夠解決目前這種期限結構的瓶頸問題，這就要求企業(yè)要同時優(yōu)化資產結構和負債結構。所以，在今年我們就強調地產企業(yè)的資產負債管理。

　　什么是地產企業(yè)的資產負債管理呢，我們說資產負債管理這個概念是起源于20世紀60年代美國，最初是針對當時利率市場化以后，金融機構日益加大的利率波動風險而開發(fā)的一種財務管理手段，后來隨著這種手段的發(fā)展，像非利率風險、流動性風險被納入到資產負債管理中，它的原理以資產負債表左右兩側的期限和收益率對稱為原則，來調整資產負債結構，實現(xiàn)風險可控基礎上的收益最大化。

　　這個聽起來很理論，其實很簡單，我們舉一個例子，銀行，像我國的銀行大概半數(shù)存款都是活期的，也就是儲戶可以隨時提取的，一年以內的存款占存款總額的70%以上，但在貸款一側，我國的銀行60%以上都是中長期貸款，所以銀行是一個典型的短債長投的機構，也就是用期限比較短的存款資金，來支持期限比較長的貸款投放。

　　我們知道，在一般情況下長期資金總是更貴一些的，比如說我們的銀行存款，活期存款利率現(xiàn)在只有0.35，但是5年期的定存利率現(xiàn)在是4.75，前一段最高的時候達到5.5。貸款方面也是一樣的，一年期的基準貸款利率是6，5年期是6.55%，也就是說如果銀行用很便宜的這種活期存款的資金來支持這種很貴的，六點多以上的貸款的話，銀行的利差收益肯定是會擴大的。但是隨著利差收益的擴大它也就面臨一個流動性的風險，因為貸款期限比較長，所以短期內是難以調整貸款規(guī)模的。因此，如果銀行出現(xiàn)了存款的增速減緩，或者是出現(xiàn)前一階段負增長的狀況的話，就會面臨潛在的流動性風險，這也是世界上為什么任何一個銀行都經不起儲戶擠兌的問題。這樣的一個問題不僅出現(xiàn)在金融機構中，它對于所有資產周轉速度慢，投資回收周期比較長的行業(yè)都存在這樣的問題。

　　比如說地產行業(yè)，我們也是個典型的資金來源期限短，但是投資回收期長的這樣的行業(yè)。所以從某種意義上說，地產企業(yè)真正的風險不是房價下降的風險，也不是資金成本上升的風險，真正的風險就在于投資項目與融資工具期限不匹配的風險。

　　那么，怎么計算一個地產企業(yè)的投資項目的平均期限呢？我們說它不像一個債券或者是其他的比較好計算，因為地產項目的投入資金是分次分批逐步投入的，所以我們就定義了一個指標叫地產久期，它主要衡量的是一個地產項目加權平均的資金占用期，它有兩個部分組成，第一個部分叫投資支出久期，第二個部分叫銷售回款久期。投資支出久期是指在不考慮預售模式下，土地款和工程款平均被占用的期限，也就說向各期投資支出占用時間的一個加權平均值，權重就是各期支出現(xiàn)金在總支出中的比重。

　　銷售回款久期是在考慮預售模式下，可以提前多久回籠資金，它是項目未來各期銷售回款提前期，也就是相對于項目竣工提前期的加權平均值，權重也是各期回款現(xiàn)金在總銷售額中的比重。那么從投資支出的久期中減去銷售回款的久期，就是一個項目實際的資金平均占用期了。我們拿實際數(shù)據測算的結果顯示，在正常支付土地款的情況下，我國地產開發(fā)項目的久期一般是在1年到1.5年，就是平均要占用1到1.5年的資金，像一般剛需的周轉速度快的產品大概是在半年到一年，高端項目會達到1.5年以上，但是土地成本的上升，土地儲備周期的延長，資金成本的上升，拆遷工程的延期，以及調控中銷售速度的減緩這些都會導致實際的資金占用期延長，所以我們會看到繁榮期的時候，地產企業(yè)平均的資金占用期只有一到兩年，但是低谷的時候會延長到兩到四年。這是關于住宅開發(fā)項目的。

　　那么，商業(yè)地產項目的久期也是分兩部分組成，投資支出久期和租金回款久期。投資支出久期是在不考慮租金貢獻的情況下，土地款、工程款和運營費用平均被占用的一個時間周期。而租金回款久期是指租金貢獻能夠使你的投資回收期縮短多少，所以兩者的差也項目資金平均的實際占用期。

　　比如說一個商業(yè)地產項目，建設期四年，每年投入十個億，此后投入運營，運營期每年有租金收入四個億，直接的運營費用兩個億，十年后按照公允價值賣掉。那么這個時候，如果這個項目在不考慮租金收入的情況下，它的投入資金平均是被占用了6.85年，考慮到租金收入以后大概可以使它的投資回收期縮短1.72年，差值5.13年就這個項目實際的資金占用的時間。應該說5年多的資金占用期，對于地產企業(yè)來說還是一個很大的挑戰(zhàn)。

　　那么，至于租售并舉的這種城市綜合體項目呢，就很簡單。它的資金占用期是介于開發(fā)項目和純持有項目之間，大概在2-5年。那么項目久期越長，它的意味就是資金回籠的速度越慢，對于項目以外的就是外部資金的占用時間就越長，依賴度也就越高。因此，久期越長的項目一旦調控政策趨緊，導致融資工具的期限結構縮短的時候后，就可能給企業(yè)帶來資金缺口的一個風險。所以我們需要通過資產負債的管理，來實現(xiàn)你的資金來源和資金運用之間的一個期限匹配。

　　資產負債的管理，它有兩個層次。一個是在項目層面，項目層面的資產負債管理我叫做從左到右進行的，也就是說先計算出你這個項目平均的資金占用期，然后再來匹配對應的融資工具和資金來源。比如說一個商業(yè)地產項目，它的資金占用期在5年，假設我這期中母公司投入的資本金占10%，還有40%來自地產基金，50%來自于銀行貸款。那母公司投入的錢我希望在3年內收回用于新項目的擴張，銀行貸款在項目完成后可以轉化為經營性的物業(yè)貸，平均貸款期限是5年。這個時候我為了要匹配我這個5年的項目資金占用期的話，就意味著如果我要發(fā)一個地產基金的話，這個地產基金的期限應該是在5.5年以上，但是實際中很難達到。這個是說如果你要想用基金融資來支持一個商業(yè)地產項目持有的話，大概這個基金的期限要達到5.5年。這就是項目層面的資產負債管理。

　　那么在公司層面，公司層面的資產負債管理是從右往左進行的，就是說先計算出你這個公司平均的一個資金來源的期限，然后再來決定我左側的項目組合。比如說我這個公司有30%的股權資金，這個股權的部分希望能夠在三年內周轉一次，另外有30%的外部的利用（工程、稅項的占款），20%的短期銀行貸款，20%的長期銀行貸款，那么資金來源的期限大概是1.8年。要想進行一個資金匹配的話，就要求你左側項目組合的平均期限也要控制在1.8年以內。

　　假如，我們有中低端住宅、中高端住宅和出租物業(yè)三類產品線，其中中低端剛需產品資金占用期很短，只有0.5年占30%；中高端住宅資金占用期要達1.5年占40%；出租物業(yè)要占用5年的資金占30%；這樣算下來，左側物業(yè)組合的平均的資金占用期就達到了2.25年，要比你資金來源的期限長5.4個月，也就是說你有一個5.4個月的資金缺口的暴露。為了降低這個潛在的時間缺口的話，就應該增加一些短久期項目的比重，降低一些出租物業(yè)的占比。比如在這個例子中，如果剛需產品的占比達到40%，而出租物業(yè)的占比降到20%的話，你就恰好能夠實現(xiàn)一個資金來源和資金運用的期限匹配。

　　所以說，一個地產企業(yè)產品線結構在很大程度上是由它的資金期限結構決定的，就是除了我們企業(yè)本身擅長開發(fā)哪一類產品，很多的時候也是由你的資金結構決定的，如果你的資金來源的期限就是比較短，你可能不太適合做一些很高端或者是持有性的物業(yè)。

　　為什么要做這種資產負債管理，我們說地產企業(yè)，我們有很多的財務風險管理的手段。比如說負債率的管理和現(xiàn)金流的管理，但是負債率的管理它的問題它是一個相對籠統(tǒng)的指標，首先不存在一個統(tǒng)一的負債率安全值適合于所有的企業(yè)，對不同的企業(yè)來說安全負債率水平是不同的。其次負債率通常是財務風險管理的結果，而不是過程，當我們發(fā)現(xiàn)負債率突破了一個安全值的時候，可能你的風險已經失控了。

　　至于現(xiàn)金流的管理，這是地產企業(yè)最常使用的一種風險控制手段，它看上去能夠很好的控制現(xiàn)金流風險，但實際中我們發(fā)現(xiàn)，越是那些精細測算每個項目現(xiàn)金流，可以測算到每周、甚至每一天現(xiàn)金流入流出的企業(yè)，越是這類企業(yè)越容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險，為什么呢？就是因為在地產企業(yè)內部，我們項目層面的現(xiàn)金流并不是封閉的，某一個項目的銷售回款甚至貸款常常被用于另一個項目的土地款或者工程款的支付，從而使各個項目之間形成一種錯綜復雜的現(xiàn)金流關系。結果就會出現(xiàn)我們在每一個項目層面，測算結果顯示這個項目的現(xiàn)金流都是平衡的，但是一個公司整體上卻出現(xiàn)了一個巨大的現(xiàn)金流缺口這樣的一個現(xiàn)象。

　　因此，如果說負債率的指標過于宏觀的話，那么現(xiàn)金流的管理通常是過于微觀的，它使企業(yè)過分關注于細節(jié)的平衡，而忽視了項目組合的風險管理和項目間的風險蔓延。而資產負債管理則是兼顧了這種微觀層面的現(xiàn)金流平衡和相對宏觀層面公司整體項目組合以及融資工具之間的期限匹配，這樣無論我們在項目間現(xiàn)金流資金如何調配，只要項目組合與融資工具組合的期限不匹配，就會提示我們存在一個期限結構缺口。不僅如此，區(qū)別于負債率管理，資產負債管理在警示風險的同時，也給出了我們產品線組合和融資工具組合的調整方向，以及每類物業(yè)的最佳比例和比例上限，從而具有更強的現(xiàn)實指導意義。

　　所以，在土地紅利衰減、杠桿空間萎縮的今天，我們說當?shù)禺a從存貨變成一個資產的時候，企業(yè)需要更精細的資產負債管理。那么在這樣的基礎上，理性的產品線結構和資本結構能夠支持最多20-30%的持有物業(yè)的比例，更高的一個持有物業(yè)比例需要企業(yè)去進行輕資產的模式轉型和金融模式的創(chuàng)新了。

　　最后謝謝大家！

　　直播實錄：2012城市觀點論壇成都行（二）

（審校：勞蓉蓉）