放眼全國，10月秋意正濃，而整個房地產(chǎn)行業(yè)是否也將迎來碩果累累之秋？正是在此背景之下，“2012城市觀點論壇成都行”于10月18日盛大開幕。

　　盼望許久的成都秋交會終于落下帷幕，與北京、深圳秋交會相比，成都樓市則熱鬧不少。

　　成都樓市真的是一片燦爛嗎？未必如此，“先漲價再打折”，“最高10%的折扣”也是成都秋交會的另一面，經(jīng)歷大半年的消化后，剛需依然是市場主流。

　　放眼全國，10月秋意正濃，而整個房地產(chǎn)行業(yè)是否也將迎來碩果累累之秋？正是在此背景之下，“2012城市觀點論壇成都行”于10月18日盛大開幕。

　　觀點新媒體將聯(lián)手成都商報、每日經(jīng)濟(jì)新聞，與眾多房地產(chǎn)、金融領(lǐng)域精英及成都及四川開發(fā)企業(yè)，共論成都樓市，探討行業(yè)發(fā)展趨勢，預(yù)測2013中國房地產(chǎn)市場新的熱點與機(jī)會。

　　進(jìn)入專題：2012城市觀點論壇成都行

　　現(xiàn)場直播：2012城市觀點論壇成都行（一）

　　主持人：感謝杜博士的精彩演講，從她的演講中我也體會到現(xiàn)金流對于我們企業(yè)存亡的重要性。在這里，剛剛杜博士也說到了未來房價依賴于我們真實的收入水平，之前我們私下經(jīng)常開玩笑，說現(xiàn)在這個物價是每年在翻番，但是我們的收入是依然保持不變。

　　在這里我們說到今年的一個新政，叫二手房評估價計稅，在這個稅收出臺之前，應(yīng)該說對成都的二手房市場產(chǎn)生了較大的一個影響，大家預(yù)測可能新政出臺之后二手房會出現(xiàn)一個大幅的下跌。從但是我們之前了解的或是統(tǒng)計的一些數(shù)據(jù)顯示，并不是直線下跌，而只是一個平穩(wěn)的下跌。那么針對政策的一些相關(guān)情況，在接下來我們有請的是著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康先生做演講，掌聲有請！

　　賈康：謝謝主持人，大家好！我用咱們會議安排的大概二十分鐘時間，就論壇設(shè)定的地產(chǎn)新政與房產(chǎn)稅擴(kuò)大這個題目談一下自己做為研究者的基本看法。

　　我們現(xiàn)在仍然在這一輪新的房地產(chǎn)調(diào)控新政的運(yùn)行中間，這個新政的指向性我認(rèn)為是非常清晰的，就是針對著房地產(chǎn)市場的投機(jī)過度，部分城市的房價過快上漲，也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說的泡沫化，當(dāng)然應(yīng)該同時證明是部分的泡沫化，并不是全面的泡沫化。

　　那么，房價的合理回歸，其實我們也要注意到，在溫家寶總理提出這個概念之后，在他的文字稿上，特別標(biāo)明了部分城市，針對性的實現(xiàn)房價合理回歸，就是這個擠泡沫，它實際上也不是說中國700個左右的城市一起擠，他是要有針對性的，在有泡沫發(fā)生的部分城市，通過房地產(chǎn)調(diào)控新政把泡沫擠出去，而且實話實說必須柔性的擠，必須考慮到方方面面。

　　有些朋友談到自己的看法的時候有這種傾向，為什么不能夠利索一點、痛快一點？但是我們實話實說，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的調(diào)控，特別是房地產(chǎn)這樣一個錯綜復(fù)雜的，各個方面的問題千絲萬縷聯(lián)系的這樣一個領(lǐng)域里面，是不能簡單的按照某一個因素極端的強(qiáng)調(diào)，單向的思維就認(rèn)為可以提出理性的對策了。

　　我們現(xiàn)在如果評價一下，在已經(jīng)采取的房地產(chǎn)新政的種種舉措中間，我認(rèn)為，明確的說應(yīng)該認(rèn)識到有一些過度性的措施和權(quán)益的考慮，這是必然的，但同時也有治本的舉措和制度建設(shè)的追求。如果作為研究者要給已經(jīng)進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控新政做一個肯定方面評判的話，我想首先應(yīng)該充分肯定的就是，我們已經(jīng)比較清楚的看到了，在中國房地產(chǎn)調(diào)控中間的所謂雙軌統(tǒng)籌框架。溫家寶在和網(wǎng)民互動的時候非常生動的說到：“保障房的事情總理管，商品房的事情總經(jīng)理管。”這也就是我們討論中經(jīng)常說到的，讓市場的歸市場，政府的歸政府，它是一個雙軌的這樣的必須有所理性認(rèn)識和區(qū)分的這樣的一個事務(wù)，同時又要有統(tǒng)籌，這個統(tǒng)籌我感覺是在一個通盤的，我們從全國具體落實到各個政府轄區(qū)的國土開發(fā)的頂層規(guī)劃之下，保障房、商品房怎么樣納入一個合理的開發(fā)規(guī)劃、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

　　在政府的職能定位方面，我始終認(rèn)為保障房建設(shè)在不斷加快的過程中，它體現(xiàn)的是在政府管規(guī)劃的同時要明確的管托底，進(jìn)而要管準(zhǔn)入和應(yīng)有的退出，這個托底怎么托？從棚戶區(qū)改造到廉租房的建設(shè)，公租房的建設(shè)，要把低收入階層和收入夾心層的住有所居的條件托起來。這是前所未有的明確的，現(xiàn)在越來越把保障房安居工程的重點放在了棚戶區(qū)改造廉租房、公租房的建設(shè)上。所謂經(jīng)濟(jì)適用房的概念正在淡化，也應(yīng)該淡化，而且現(xiàn)在繼續(xù)保留這個概念的地方政府紛紛明確了他是有限產(chǎn)權(quán)，或者叫做所謂共有產(chǎn)權(quán)，是不能像原來北京天通苑、回龍觀那樣拿到手以后你可以再轉(zhuǎn)手取得這種溢價收入的，這樣就封殺了套利空間。這樣的進(jìn)度當(dāng)然還需要我們在管理上進(jìn)一步完善，準(zhǔn)入和退出這個機(jī)制我們還在探索，現(xiàn)在已經(jīng)作出了種種的努力，應(yīng)該使這種寶貴的公共資源真正支持那種低收入階層和收入夾心層，不能讓其他人混進(jìn)來，也不能夠讓說在取得這種保障房居住資格的社會成員，以后收入已經(jīng)大大增長了，他已經(jīng)成為后一階段先富起來的人群以后，他不退出，那么他占據(jù)的這個公共資源跟他以后的收入增長就不對位了，這些問題都要進(jìn)一步探索。

　　另外，市場軌的方面，我們看到政府同樣是一個規(guī)劃要一覽無余，把商品房建設(shè)，包括高端別墅的建設(shè)要一起規(guī)劃在內(nèi)。管規(guī)劃下面接著是什么？管規(guī)則，公平競爭，再往后不可回避的一個問題叫管收稅，交易環(huán)節(jié)要收稅，而且保有環(huán)節(jié)也要收稅。交易環(huán)節(jié)的稅收一度有所強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在有一種理解，我認(rèn)為它的基本的邏輯是成立的，就是借鑒一些海外經(jīng)驗，能不能在住房的持有時間上，采取一種時間越長，稅率遞減的這樣一個調(diào)節(jié)措施。比如說你買了一套住宅，一年之內(nèi)就出手可能是一個相當(dāng)高的交易稅的稅率，三年以后再出手明顯降一個臺階，五年以后出手再降一個臺階，到了八年、十年肯定就是一個比較低頻的一般的稅率。這是鼓勵大家更多的考慮自己的居住需要來中長期持有，而遏制這種短期的炒作，這是必要的。

　　但我覺得，只講交易環(huán)節(jié)的稅收還不足以解決問題。前面說的交易環(huán)節(jié)這樣一種累退稅率為什么遲遲推不出呢？據(jù)我了解，也有管理上的難題。它這個相關(guān)信息的管理還要有進(jìn)一步的具體的考慮，怎么樣能夠如實的掌握這個時間段，怎么樣在這個相關(guān)的另外一些事情上也防止所謂虛假的合同。我們過去不是說增值的考慮嗎？那他就來一個陰陽的合同，他的增值額你不能如實的掌握住。這些管理的問題我們今天不展開，我后面要說到的就是一個很敏感的，我們現(xiàn)在說到的房產(chǎn)稅，這已經(jīng)進(jìn)入改革試點的稅種，它的改革是在保有環(huán)節(jié)上前所未有的形成一個稅收的負(fù)擔(dān)，這個稅收的負(fù)擔(dān)是一個有可預(yù)見性的，可以在以后形成制度框架來實施調(diào)節(jié)功能的一種制度建設(shè)。這是我一向在研究者發(fā)聲的時候，我力主應(yīng)該進(jìn)行積極推進(jìn)的。

　　這樣的一個雙軌統(tǒng)籌規(guī)劃框架，在保障軌和市場軌方面，政府應(yīng)該做的這幾個事情合在一起，我覺得現(xiàn)在已經(jīng)相當(dāng)清晰，這是值得肯定的房地產(chǎn)調(diào)控新政的一個的進(jìn)步。另外還應(yīng)該考慮的，應(yīng)該在通盤的了解情況有別于肯定方面就是，我認(rèn)為我們房地產(chǎn)調(diào)控新政，它確實隨著形勢的演變，一度非常嚴(yán)格的行政手段已經(jīng)出現(xiàn)了定向?qū)捤伞Ｎ覀冊谧罱欢螘r間穩(wěn)增長的導(dǎo)向下，同時也結(jié)合著，比如說第一套房房貸的利率開始有區(qū)別對待，貸款條件有所放松，對于沒有城鎮(zhèn)戶口，但是從農(nóng)村到城鎮(zhèn)有常住的這個記錄，有納稅證明等等，這方面原來很嚴(yán)格的限制，現(xiàn)在已經(jīng)放寬。我認(rèn)為這些定向?qū)捤啥际呛侠淼?、必要的。是對我們?dāng)時不得不采取的一些權(quán)宜之計在開始做良性的、必要的調(diào)整。這也是值得肯定的。我注意到在溫家寶總理最近的經(jīng)濟(jì)專家和行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)人座談會上，正式公布的信息里有一條，房地產(chǎn)調(diào)控實施過程中要更多的強(qiáng)調(diào)運(yùn)用市場手段和法律手段，那么我的解讀就是，要更多的運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿的手段和規(guī)范化的手段，這都是值得肯定的房地產(chǎn)調(diào)控新政里面的重要的信息。

　　那么，我們再簡單談一下兩地的房產(chǎn)稅的試點，這是一個敏感的，有明顯爭議的問題。我認(rèn)為在方向上，我們在年度的改革文件里面，這是有權(quán)威性的，從決策層到管理部門都白紙黑字做表述的，這樣的一個要求叫適時擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點改革范圍，那么大家就反復(fù)討論這個時間表，時間表確實不好說，因為我們還不斷的聽到反對的、置疑的這樣的聲音，也可以體會到在十八大即將召開這樣的情況下，最大的可能性、有所動作呢要在十八大之后了。但是我不覺得這是非常根本性的問題，時間表是最后實際上掌握的快一點、慢一點不是實際所在，中國已經(jīng)形成了漸進(jìn)改革的過度性依賴，我們現(xiàn)在首先要看到的是大方向，大邏輯是在日漸明朗化。按照我的理解，這樣一個制度建設(shè)，實際上是房地產(chǎn)調(diào)控新政里面最重要的事情，中國人都講標(biāo)本兼治，但治本為上，房地產(chǎn)調(diào)控新政跟過去有過幾輪的房地產(chǎn)調(diào)控相比它的水準(zhǔn)體現(xiàn)在哪，應(yīng)該體現(xiàn)在更多的追求制度建設(shè)，這個制度建設(shè)只能漸進(jìn)，那么就要先搭框架，而且在搭框架的過程不能全面齊頭并進(jìn)，只能先找部分地區(qū)的試點，來總結(jié)經(jīng)驗。而實際上這些做法都是和十八大之后，我們至少決策層要通盤考慮的。

　　十年的一個眼界，以及這十年，在2020年要實現(xiàn)全面小康以后，要與2050年鄧小平所勾畫的偉大民族復(fù)興的三步走戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)銜接在一起。那么這里面一個基本的邏輯，我覺得應(yīng)該再次強(qiáng)調(diào)，中國是要通過經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)軌走向一個現(xiàn)代國家?，F(xiàn)代國家、現(xiàn)代社會需要有現(xiàn)代的稅制，這個現(xiàn)代的稅制，我們在漸進(jìn)的過程中去逐步的接近它，你就不能回避稅制本身的可塑性問題。

　　有一種意見是說稅制不可能設(shè)計，它自然而然的發(fā)展，比如我最近說的直接稅比重在中國偏低。反對意見是說直接稅比重高或低是自然演變的過程，跟稅制改革無關(guān)，是跟生產(chǎn)力的水平相關(guān)。我不同意這種看法，稅制當(dāng)然不能任意設(shè)計，但是它存在一定的可塑性，我們的決策主體、管理部門和社會大眾共同參與的這個稅制的改革，就帶有主動設(shè)計的彈性空間，我們設(shè)計的好一點就能更好的適應(yīng)現(xiàn)代化的要求，我們設(shè)計的差一點就可能背離現(xiàn)代化的要求，歷史會檢驗，我們在這歷史性的考驗過程中間我們做得到底如何。

　　在這個角度來說，作為研究者，還有我覺得各個研究相關(guān)的方方面面的努力應(yīng)該是大家盡可能的形成一個比較好的，能夠順應(yīng)客觀需要、經(jīng)得起歷史考驗的中國的稅制改革方案。

　　在建設(shè)現(xiàn)代國家、建設(shè)現(xiàn)代稅制、適當(dāng)提高直接稅比重、更好的優(yōu)化收入分配以及給配套改革提供一系列的條件，同時也使我們的房地產(chǎn)這樣的產(chǎn)業(yè)，它能夠在發(fā)揮中國經(jīng)濟(jì)，在城鎮(zhèn)化過程中的引擎、支柱作用的同時，避免一些泡沫化的風(fēng)險和由于泡沫化過度造成的負(fù)面影響，這樣的過程中，我們來尋求人民群眾公共利益的最大化，無非就是這樣一個邏輯關(guān)系，所以我們必須要通過理性的討論來化解一些阻礙。而且不客氣的說，中國的配套改革碰到的阻礙都是實實在在的，和既得利益直接相關(guān)的這樣的阻礙。

　　說到房產(chǎn)稅的改革是動感情的，有時候唱衰是非常激烈的，你要在網(wǎng)上、微博上無所顧忌的情況下，很多人跳出來首先要來罵了，這種情緒我覺得可以理解，但是我推崇的仍然是理性的探討。

　　往下，我想進(jìn)一步再簡單的說幾句。時間關(guān)系，我認(rèn)為兩地試點要充分肯定他們?yōu)樘煜孪?，已?jīng)形成了兩個地方各有特點的初步方案，有共性也有一些差異，但首先要看他們的共性，第一它們都是漸進(jìn)的，有意的不要把這個方案一開始沖擊波造成很大的一種狀態(tài)，讓社會更好的來適應(yīng)和觀察，看看這個稅是不是像有人說的洪水猛獸，會不會造成多么嚴(yán)重的問題。先建一個基本框架，而這個基本框架又有一個非常明顯的特征，就是調(diào)節(jié)高端。

　　上海明確的說是調(diào)增量，我不動存量，但你具體看這個方案，你出手這是增量，買房子，買房子的增量信息系統(tǒng)來認(rèn)證你原來有多少房子，合在一起計算稅率，那么就把存量一塊拉進(jìn)來了，這個調(diào)節(jié)上考慮存量實際上派生的形成一個紐帶。

　　重慶一般的存量不考慮，但是它的轄區(qū)內(nèi)3000多套所謂花園別墅，就是有院落的獨(dú)立別墅，那是明確無誤的作為存量也要覆蓋的，但是它有一個180平米的起征點，180平米以內(nèi)免稅，比如我這個花園洋房就是180平米，那么你照樣一分錢稅都不用交。

　　這種調(diào)節(jié)方面的試點方案的設(shè)計我認(rèn)為是非常必要的，是可以為以后的改革試點提供重要借鑒的。所以也可以借此討論一下，中國以后房地產(chǎn)稅改革，我認(rèn)為是要循序漸進(jìn)，酌情擴(kuò)大試點范圍的，它里面很重要的要領(lǐng)就是不能簡單的源于美國那種普遍征收模式，而必須借鑒日本的首套房免征模式，這才適合中國的基本國情。

　　另外，很多人說中國人很多人買房子，第二套也是給自己買一個商業(yè)性的社會保障，為什么呢？大家看到城市化還要走好幾十年，這個過程中間房價在中心區(qū)、好地段它是一個上升的趨勢，我自己有能力我買第二套房等于是我買了一個社會保險，這是商業(yè)化的社會保險。這個說也不無道理，我個人認(rèn)為這個完全可以討論。

　　第一套房免征，或者說家庭人均標(biāo)準(zhǔn)之下做為第一單位免征，這個之后，第二套房或者是第二單位可以考慮稅率，完全可以考慮這樣的一個具體區(qū)別對待。但是對不起，高端的按照支付能力原則，有多少套房子的，有多么高水平豪宅的，在高端上調(diào)節(jié)是符合支付能力原則的，也是符合現(xiàn)代稅制適當(dāng)抽回補(bǔ)收原則的，就必須把這個原則明確起來。

　　這樣一來我覺得可以給社會大眾吃定心丸，包括先富起來的人，不是要他們傷筋動骨，是要大家一起尋求共贏，一起來建設(shè)一個和諧社會，來尋求長治久安，這個制度建設(shè)要抓住不放。那么在短期考慮和中長期考慮銜接方面，我覺得中國的現(xiàn)實決定我們必須援引鄧小平的改革智慧，就是在某種階段要更強(qiáng)調(diào)一點，不爭論。

　　我們現(xiàn)在不能說完全不爭論，但不能停留于爭論。有人說要把這個房地產(chǎn)稅的所有的事情爭論清楚以后，人大來做一個規(guī)范的立法，在全國一起推行，說起來有道理，實際上沒有任何可行性。這樣一種要讓人大全面立法，把這個稅細(xì)節(jié)定好以后全國一起推的思路，真的會應(yīng)了有的人說的150年以后會有結(jié)果。

　　我們必須援引鄧小平改革的智慧就是，在一個大的方向看出來以后，還要允許大膽的試，大膽的闖，現(xiàn)在我們不這么說，這個意識仍然在。要允許試驗，要在探索、開拓、創(chuàng)新方面有所做為。所以我始終認(rèn)為，在正式立法尚待時日的過程中，我們非常值得看重的仍然是要堅定的，在推進(jìn)法制建設(shè)的過程中間允許某些爭議很大的改革的局部試驗來總結(jié)經(jīng)驗，那么兩地的改革試點就是起這個作用。所謂適時擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點范圍，就是在漸進(jìn)的改革路徑依賴之下，我們必須繼續(xù)往前推進(jìn)這個過程的一個非常明確官方的指向。

　　這樣一些基本觀點說過之后，我還想占幾分鐘的時間簡單的回應(yīng)一些大家關(guān)心的問題，我注意到很多人都在提出，房產(chǎn)稅的法理依據(jù)方面是不是有硬傷？

　　我簡單的說一下，不占大家太多的時間。第一點就是土地出讓金的問題，我反復(fù)說，土地出讓金是地租，而這個稅和租的性質(zhì)不一樣，他們之間可以形成并行不悖的關(guān)系，有人說這不是重復(fù)征收嗎？確實存在所謂重復(fù)的問題，我們的稅制按現(xiàn)代化的框架叫做多種稅、多環(huán)節(jié)、多次征它必然就有重復(fù)，只是重復(fù)的合理與否的問題，而不能說整個的征收政府只有一種稅，那是真不重復(fù)了，但是不可能。這是一個現(xiàn)代的稅制，和現(xiàn)代的稅、租和其他收費(fèi)等等合理的分流歸位，再形成一個合理協(xié)調(diào)的關(guān)系的這么一個問題。

　　第二個就是有人說，我如果接受前面這一點，但我也不能接受我原來買的不動產(chǎn)的房子，它那土地出讓金那么高的價位已經(jīng)把這個房價表現(xiàn)的很高了。然后你推出新的稅收調(diào)節(jié)以后，房價下了一個臺階，我這個心理是不平衡的。我覺得這個問題確實存在，你如果有了一個普遍征收的保有環(huán)節(jié)稅收之后，土地批復(fù)環(huán)節(jié)不會動不動就炒出一個天價來。

　　那么它下一個臺階的價格構(gòu)成因素會影響以后的房價表現(xiàn)，那么我們援引中國漸進(jìn)改革制度無非就是老房老地老辦法，新房新地新辦法，區(qū)別對待，沒有硬傷、沒有硬障礙。不是說這方案就不可設(shè)計，我們的社會保障不是叫老人、中年人、新人，分三種情況嗎，這是中國改革里面完成提供的相關(guān)的借鑒的。

　　第三點，這個觀點現(xiàn)在還不斷的有人說。中國的所有城鎮(zhèn)土地，進(jìn)入開發(fā)狀態(tài)的土地都是國有的，人家搞的房地產(chǎn)稅可是私有權(quán)基礎(chǔ)上的征收。我這個不動產(chǎn)地皮是國家的，你跟我征什么稅??？現(xiàn)在不斷還有同志、有朋友提這樣的疑問。我的基本看法如實跟各位匯報一下，也請各位批評指正，我認(rèn)為這方面實際上要談兩點，就是國有土地終極所有權(quán)對房地產(chǎn)使用權(quán)持有者開征房地產(chǎn)稅之間，從國際經(jīng)驗和我們改革實踐來看都是沒有硬沖突的。第一國際經(jīng)驗比如說英國，也比如海外經(jīng)驗，比如我們的香港，房地產(chǎn)稅它可以對私有的、公有的不動產(chǎn)一視同仁全覆蓋。

　　你像英國，他分成中央政府持有的，地方政府持有的，公共組織持有的，私人持有的。但他不這么細(xì)分，他分兩大類，一類可以翻譯為無條件持有的，他就是私有的、就是他自己是終極產(chǎn)權(quán)所有者。另外一類稱為契約持有，我是通過一個契約持有他，在英國這個地皮持有最長年限的可以長達(dá)999年。不論兩種是什么樣的區(qū)別，他這個可以稱為市政稅的地方不動產(chǎn)稅可以說是全覆蓋的。當(dāng)然可以在里邊有所區(qū)別，但是這個稅全覆蓋毫無疑義的。

　　另外，從我們國家的改革實踐來看，國有企業(yè)在八十年代要實行“利改稅”解決什么問題。通過兩步利改稅，國有企業(yè)上交跟其他的企業(yè)一樣的所得稅。那么按這種邏輯來說，我這個企業(yè)都是國家的，你跟我要所得稅，這不是自己跟自己較勁嗎？但對不起，那時候意識到要搞有計劃的商品經(jīng)濟(jì)，必須把國有企業(yè)放在跟其他企業(yè)一樣的公平競爭環(huán)境里去，你這個企業(yè)產(chǎn)權(quán)是國家的，但是你有相對獨(dú)立的物質(zhì)利益，我要調(diào)節(jié)你這種物質(zhì)利益，把你推進(jìn)公平競爭，需要有稅的調(diào)節(jié)。

　　我們現(xiàn)在同樣的道理，雖然終極產(chǎn)權(quán)是國有的，但是掌握土地使用權(quán)的主體無論是企業(yè)還是個人，他具有自身相對獨(dú)立的物質(zhì)利益。那么根據(jù)客觀需要，我們完成可以通過一定的立法程序以后，以稅收手段對利益主體的利益情況施加必要的調(diào)節(jié)，以利于公平競爭和優(yōu)化的分配。這是我盡量簡短來說應(yīng)該提到的兩點相關(guān)分析依據(jù)，那么還有一個房地產(chǎn)稅它的管理問題，不多說了。

　　有人說這個稅復(fù)雜得不得了，中國人要學(xué)會一百年以后再說吧，不是這個情況。我們物業(yè)稅實際上就是房地產(chǎn)稅的原來的稱呼，已經(jīng)有6個城市擴(kuò)大到10個城市多年的模擬空轉(zhuǎn)試點，它相關(guān)的所有的管理都已經(jīng)在計算機(jī)程序里軟件化，都可以在這方面通過一定的人員培訓(xùn)，在操作方面相對順暢的來實施。但是人員的繼續(xù)培訓(xùn)是必要的，公眾對這方面進(jìn)一步的參與、優(yōu)化調(diào)整都是必要的，但是一句話，沒有硬障礙。

　　最后一點，我們還有一些復(fù)雜的問題，比如中國的小產(chǎn)權(quán)房等等，這些歷史遺留問題要解決起來比較棘手，但我認(rèn)為它不足以引出一個結(jié)論說因為有了這些歷史遺留問題，中國的房產(chǎn)稅改革就無法推行，不是這個邏輯。我們需要在條件成熟的情況下、在配套改革中間去化解原來的小產(chǎn)權(quán)房等等的歷史遺留問題，而整個的大方向、大邏輯，我認(rèn)為仍然是可以清晰的認(rèn)知的，這些看法匯報請各位批評指正，謝謝大家！

　　主持人：感謝賈康先生精彩的演講，通過剛剛的演講我們也提到了房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的試運(yùn)行一出來，應(yīng)該說在市場上都引起了大家非常激烈的討論，而對購房者來說也是幾家歡喜幾家愁，而我們有一類人這樣說，說中國的房地產(chǎn)市場是政策下的市場，溫總理說了，我們2012年市場是預(yù)調(diào)、微調(diào)鞏固調(diào)的，而且專門提出了差別化對話，最后請上我們的最后一位演講嘉賓，星河灣集團(tuán)董事副總裁梁上燕女士，有請！

　　梁上燕：尊敬的秦老師，各位同行，來自全國各地的媒體朋友，以及見到很多老朋友，新朋友，大家中午好，我希望在25分鐘內(nèi)結(jié)束演講。

　　早上是從南邊往這邊走，結(jié)果塞車一個小時。昨天很多媒體問我的時候，他說你覺得成都的發(fā)展在哪里，變化有多大？因為11年前我是在成都做了一個項目，那時候成都還只有二環(huán)非常稀少的人群，往南走沒有任何一個樓盤，那時候一直走過去只有農(nóng)家樂，所以昨天專門走兩個小時看，我說你是數(shù)不清的，今年國慶節(jié)我在成都待了八天，每天在古鎮(zhèn)古城里面走，昨天來我就告訴大家，接下來來成都可以在一個月內(nèi)一天三餐吃不同的東西，不重復(fù)。在這里代表雅居樂的主席、星河灣的董事長歡迎各位朋友有機(jī)會到我們鉑雅苑，歡迎大家在最美麗的季節(jié)來到成都感受幸福。

　　我剛剛查了一下，哈爾濱今天是2—7度，北京7—20度，在廣州是31度，成都今天是21—23度，非常的舒服，在過去三個月我在中國跑了十多個城市，我的伙伴加起來40多個城市，我們幾乎把西部的新疆、拉薩、蘭州、重慶，跑過很多的城市，我們共同在分享一個話題，叫“雙城生活幸福成都”，當(dāng)你向往世界，世界羨慕成都，我不知道我們有多少是來自成都，來自全國，今天參會有500多人，我很驚訝，在廣州臨走的時候我跟廣州日報的總經(jīng)理探討，我說我明天就回成都，他告訴我，01年到05年，成都的朋友無論房地產(chǎn)、無論媒體，每一年都在全國各地交流、學(xué)習(xí)，尤其在南方，因為當(dāng)年是從廣東開始，廣州的謝總說，他說是從05、06年以后不再見成都的媒體朋友進(jìn)行交流，因為他們的操作已經(jīng)非常領(lǐng)先，非常超前，從05年開始成都的媒體操作商業(yè)的項目，包括房地產(chǎn)的項目是四面開發(fā)。從我們過去看到的三千多年不變的中心往南移，未來新的開發(fā)區(qū)叫天府新區(qū)，隨著過去十年的變化天翻地覆，未來十年要增加一百萬的人口，新增的房產(chǎn)就是600萬，很多朋友說競爭這么大？能去嗎？

　　從我過去對四川的理解，方方面面可以做養(yǎng)生的，養(yǎng)老的，旅游的，商業(yè)的，小商業(yè)的，綜合體的，包括今天見到的論壇里有文登市長，到這邊去推介文登，我最近講的最多的是在700萬的爆炸性的發(fā)展過程中，包括所有的二三線城市有無數(shù)的商業(yè)機(jī)會，是做文化創(chuàng)意還是產(chǎn)業(yè)引進(jìn)？無論他做任何產(chǎn)業(yè)，發(fā)展之中安居才能樂業(yè)，而房地產(chǎn)來講打開國門，向全世界的發(fā)展，我們能非做到世界的文登，世界的成都？我們能不能做到改變千城一面，因為現(xiàn)在大家都是所有文章一個抄，如果一個抄下一個十年里面，我們帶出來的全中國都是千城一面，我們在世界上還會像過去十年一樣只是拷貝，從中國制造，能不能完成中國創(chuàng)造，成為世界一張獨(dú)一無二的名片呢？我覺得中國的每一個城市都有他非常大的特點，如果在我們現(xiàn)在做的過程中，我們吸收剛剛所說前五六年，我們成都的朋友是跟全中國交流，以至于成就了他們未來5—6年的發(fā)展，未來十年我們能否是這樣南北的交流，所以今天非常感謝觀點走進(jìn)成都，除了在博鰲，還能走進(jìn)成都，我經(jīng)常說我有一個紅蘋果，在座有一個青蘋果，有一個黃蘋果，如果兩個人的交流只是各自擁有一個蘋果，但是如果觀點給我們提供的交流使我們少走很多的彎路。今天我跟大家分享的是一個幸福成都共贏下一個黃金十年，我相信過去在世界上發(fā)展最快的是中國，大家都說下一個黃金十年也許還應(yīng)該在中國，如果我們還像過去一樣拷貝的話，不能完成從中國制造到中國創(chuàng)造，我相信我們中國的企業(yè)不能贏得世界的尊重，所以我們有一個普適的價值觀符合未來的潮流，未來五年十年我們做出品牌才能贏得世界的尊重。

　　此時此刻這兩天好多的媒體聲音說定位在西部時間，中國的目光聚集在成都，今年上半年中國的GDP平均是7—8，也許全年下來也差不多，但是西部是多少呢？程度上半年是13，全部的省會城市里面排第一，我去到新疆他是18，平均下來的西部今年已經(jīng)完完全全超過東部，因此在過去的三個多月里面，我們開始跟很多的同行，接到很多的咨詢，大家都在說，為什么品牌企業(yè)都在西部、成都聚集，我也通過兩個多月去看的時候，我也發(fā)現(xiàn)成都承載的是西部五個大省，那邊很多是高原，而離成都一個小時就可以看到雪山，看到高原，我這次從海螺溝走出來的時候，我真的感覺到三十年前我們從小理解的天府之國在哪里，它的植被的豐富，它的地貌的豐富性，為它未來的十年，如果成為世界的四川，世界的成都絕對有可能。在我特別感動于川渝媒體的敬業(yè)精神，因為一年多以來大家朝夕守望我們的鉑雅苑的成功，我們也感謝合作伙伴的支持，因為有你們?yōu)殂K雅苑獻(xiàn)計獻(xiàn)策，不辭辛苦才有了今天被大家譽(yù)為的超級的合作項目，我們感恩各位川籍精英把我們的信息傳播到全國乃至世界。這是臺灣金石獎的評委來到鉑雅苑。

　　我很多朋友對成都很了解，就是少不入川，最近一年流行一句話，老不離川，張藝謀說來了就不想離開的城市，我們看看有哪些是讓我們?yōu)橹|目的，千年錦城，世界之都，馬上我們又看到繼北上廣后，成都被譽(yù)為第四城，很多城市說為什么成都是第四城，我們的很多實力比他強(qiáng)，八年前它做了一個二探第四城，我們看2011年被財富雜志評為全球最佳新興商務(wù)城市之一，有15座，成都就在其中，在創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)，人居環(huán)境總優(yōu)，城市綜合力最強(qiáng)的城市里面西部也是排在前面的，很多朋友可能沒有注意到城市外交的第三城，除了北京、上海，咱們中國有那么多的大城市，為什么成都可以成為目前在美、德、法、韓等九個國家在這兒設(shè)立領(lǐng)事館，其實成都的第二個航空港剛剛開始一個月，馬上第三航空港又要呈現(xiàn)，但是一票難求，我們看到成都雙流機(jī)場的吞吐量僅次于北京、廣州、上海，穩(wěn)居航空的第四城這樣一個港口。明年還有更大的利好是2013年財富全球論壇在成都，這是繼上海、香港、北京之后成為中國第四座舉辦這頂級論壇的城市，財富雜志主編說選擇成都，這里有健全的基礎(chǔ)設(shè)施，濃厚的城市底蘊(yùn)，政府積極的態(tài)度以外，他們更看重成都對世界而言更有吸引力。如果我們沒有一個獨(dú)具一格的獨(dú)一無二的城市名片的話，繼續(xù)拷貝的話肯定我們做不到像成都這樣的后勁。這就是成都的遠(yuǎn)見和它的前瞻。

　　我們跟新周刊在兩個月前推出了一個共同幸福第四城，已經(jīng)不是第四城，而是幸福第一城，在過去三個月我跟中國地理雜志的老師共同去看，根據(jù)四川政府定位的世界現(xiàn)代的田園城市這樣一個觀點，我們走進(jìn)成都，理解更多，我們會發(fā)現(xiàn)成都這個城市張弛有度，這里的人在休閑中創(chuàng)作，在創(chuàng)作中休閑，我們知道在座是來了就離開呢？還是來理解為什么財富論壇進(jìn)來，讓他成為最矚目的城市里面，這里有游不完的鄉(xiāng)村古鎮(zhèn)，我們?nèi)ゴ罄?，去開一個商務(wù)會議，飛回去要三個小時，兩個小時，在成都半個小時就是這種游不玩的善存的文化，在周邊的古鎮(zhèn)里面我們有吃不夠的中華美食。媒體昨天采訪我就說成都為什么跟其他的不一樣呢？11年后沒有變的是什么呢？無論你開奔馳、法拉利，你還是可以開著6萬的奧拓也好，150萬的跑車也好沒有人評你，成都人說因為我們的腳步，我們在賺錢的同時，我們知道生活最終的目的是尋找幸福，在他們休閑的外表中，可能很多的老板一晚上趕三個茶館，在閑聊之中，打麻將之中就成就了他們的生意，互相之間把平臺拉開。在這里有喝不盡的香醇的老酒，這里有擺不玩的龍門鎮(zhèn)，無論在農(nóng)家樂、城市的鄉(xiāng)村，我們發(fā)現(xiàn)很多老的女的老的少的都在擺龍門，尤其禮拜六傾城出動，出去休閑，在成都越來越有這種幸福的感覺，沒有人去吵架。

　　千年天府，千年傳承，張弛有度，在休閑中創(chuàng)造，在創(chuàng)造中休閑，這就是成都，杭州需要嗎？蘇州需要嗎？在中國15個城市都在急急忙忙追趕GDP的過程中，我們的生活質(zhì)量好了，夫妻離婚率高了，因此在短短過去的一年中大家流行一個雙城生活，讓自己喘一口氣，在這里介紹一個典型的例子，中國在商業(yè)文化，高端商業(yè)街里面，我覺得有一座比新天地，比我們現(xiàn)在正在看的商業(yè)街里面更成功，因為今年的中秋節(jié)9月30號我在這個巷子里面渡過的，那天這個巷子5萬人，有人告訴我這兩天還不算多，明后天我們有信心8—10人，這就是三條巷子，這三條巷子號稱一條巷子征服一座城市。我們請了30多位拍蘇東園林、故宮的老師，我們用了三個月走進(jìn)這些古鎮(zhèn)，我們把它譽(yù)為國際都市田園詩（音），我們把這些照片，把一萬多幅照片選了200幅，讓所有的朋友在整個四川走四個月才能走遍，比如熊貓，大家知道他在雅安嗎？不，真正的熊貓，過去出沒的地方有六個古鎮(zhèn)，我們走過去，三百年來熊貓就在這里出沒，我們就走進(jìn)這個古鎮(zhèn)，我們發(fā)現(xiàn)熊貓有好多，在熊貓苑里面還有很多的一些動物，這個天主教堂，我不知道在座有多少朋友去過，一個澳門的人過來說我要去看教堂，我問了很多的人他說不知道在哪里，進(jìn)去以后發(fā)現(xiàn)非常美，西方人在當(dāng)年進(jìn)入成都的時候，把那么美的一個教堂建在這兒，但是進(jìn)去以后發(fā)現(xiàn)方方的柱子，圓圓的木墩，（PPT）這個情景就是我說的大家看到的，這是我說的無數(shù)的古鎮(zhèn)，在成都的周邊有無數(shù)這樣的古鎮(zhèn)，消費(fèi)一百塊錢過一個晚上。這是我們擺的照片，我們發(fā)現(xiàn)很多游客從這些地方重新去拍照片，把休閑文化推廣到全國去，這是成都的寬窄巷子，大家可以留意到，有一個舊的文樓，因為剛好我們在這邊擺了一個裝置，我們會發(fā)現(xiàn)大家看到這個門樓沒有？星巴克，黃色的裝置樓上是星巴克，這是全世界最賺錢的一個星巴克，香港的媒體報道，全世界有無數(shù)的星巴克，在美國、巴黎、香港、倫敦，但是在成都有全世界最賺錢的星巴克，這個門樓不是綠色的，是黑色的，是在成都的老建筑的門樓，寬窄巷子的一個門樓，但是是全世界最盈利的星巴克。寬窄巷子為什么成功呢？不是把所有的旅游品都弄過去，我們看寬窄八仙經(jīng)營的是什么呢？有文化的人，有作家，讓他們用理解中的文化去經(jīng)營寬窄巷子，時間關(guān)系我會過得很快，在寬窄八仙里面我們看到一個老人家拿著兩米長的大煙斗，你愛賣就賣，由于時間關(guān)系我就把所有的跳過。

　　在這樣一個平臺上，大家問為什么雅居樂和星河灣敢于在這里？因為我們看好了未來，我們星河灣跟大家分享的是除了水泥鋼筋，我們從四面墻到這樣的大社區(qū)，未來的十年我們相信看不見的東西比看得見的鋼筋水泥更重要，就是品牌，品牌的背后是什么呢？這次雅居樂和星河灣為大家?guī)碓谘啪訕返?0年的基礎(chǔ)上，星河灣17年的基礎(chǔ)上，帶來一個真正的配合，在四川我們帶來了水泥鋼筋的生活平臺、事業(yè)平臺、修為平臺，我們帶來的是一個解決生活之外的事業(yè)和交融的平臺，同時我們也帶來了一個在鄰居之外的朋友和伙伴，這些平臺我就不一一介紹了，因為下午大家可以看到！我相信鉑雅苑集雅居樂星河灣二十年品質(zhì)的承載，我們共同將四川成都的美一起進(jìn)行結(jié)合。

　　大家問我你的市場在哪里，你向全中國說幸福成都，為什么？我說我只有幾百套房子，但是我們希望未來的同行跟我們一樣去分享，所有朋友來了，去向我們?nèi)拇ǖ耐幸黄鸸餐窒?，未來的黃金十年，我相信賣的只是幾百套，但是在幾萬套的四川的眾多的同行里面，我們是共贏的，因為我們一起在美麗的四川共同綻放，我相信這個平臺一定是共贏，我相信它將會成為2012年第四季度的一個流行詞，因為四川有大家想要的幸福生活，當(dāng)你的節(jié)奏緊張的時候，可以在四川安一個家，讓我們共同一起把握著未來市場的發(fā)展機(jī)會，共贏下一個黃金十年，現(xiàn)在大家看到的是我們在10月11號兩大集團(tuán)一起向外的聯(lián)合公告，不但讓大家有更好的產(chǎn)品，我們希望帶來的是一個全中國的同行，媒體朋友共享的一個平臺，我相信這個平臺不僅是我們擁有，應(yīng)該在巴黎、倫敦都沒有，我相信未來當(dāng)中國的人都在向西方歐洲走的時候，其實中國有自己的創(chuàng)作的中國，中國有非常美的西部。

　　最后給大家分享您向往世界，世界羨慕成都，最后祝大家有一個愉快的旅程，希望大家到美麗的四川，美麗的成都，以及美麗的鉑雅苑作客！謝謝大家！

　　主持人：感謝梁總精彩的演講，剛剛您說到了西部成都，共贏下一個黃金十年，讓我想到另一個話，給我時間我將還你一個強(qiáng)大的俄羅斯，我們更有信心成都會更美，因為這是一個宜居的城市，這是一個幸福的城市。我雖然不是一個地地道道的成都人，但是是選擇在成都居住的人，所以希望到這兒走一走，看一看我們的幸福生活。

　　接下來到我們城市觀點論壇中國行成都圓桌會議，我們的主題是翻轉(zhuǎn)的周期，房地產(chǎn)下半年地產(chǎn)第五極西部的機(jī)會，接下來我們?yōu)榇蠹医榻B成都商報編委副總經(jīng)理蔡軍先生，他將作為我們這一輪的主持嘉賓，有請！同時還要請上的是本次圓桌對話的嘉賓，住建部政策研究中心主任秦虹女士，著名財經(jīng)專家財政部財政科學(xué)研究所所長賈康先生；星河灣集團(tuán)董事副總裁梁上燕女士；成都俊發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任有限公司總經(jīng)理羅毅先生；北京貝塔咨詢公司合伙人杜麗虹女士；廣州華譽(yù)景觀工程設(shè)計有限公司董事總經(jīng)理張明燕，世邦魏理仕華西區(qū)董事長胡港文先生；中原地區(qū)華西區(qū)董事總經(jīng)理莊澤寶先生，美聯(lián)中國西南區(qū)董事總經(jīng)理繆鴻裕先生。

　　蔡軍：好的，現(xiàn)在已經(jīng)12點了，我們在聽完了梁總剛才長達(dá)20多分鐘成都的宣傳片播出完了以后，我們現(xiàn)在進(jìn)入最后的環(huán)節(jié)，我在最近聽了無數(shù)次梁總的稱贊，作為地地道道的成都人，確實要感謝梁總，因為說到一個城市的房地產(chǎn)價值，我想跟它的城市價值是密不可分的，或者是一個非常決定性的因素，我剛才聽梁總發(fā)言的時候，我就在想，如果我們所有的人都這么看好成都，都這么熱愛成都，實際上我們討論這個話題都沒有意義了，無論市場怎么翻轉(zhuǎn)，我想成都的房地產(chǎn)，乃至各行各業(yè)的發(fā)展前景都是一片光明。臺上的嘉賓我也看了一下非常有代表性，有我們知名的房地產(chǎn)金融專家，我們的秦主任和賈所長，有我們房地產(chǎn)企業(yè)的代表梁總和俊發(fā)的羅總，有我們房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，包括我們世邦的胡總，中原的莊總，美聯(lián)的繆總，以及景觀方面的張總，我們首先請我們的中介機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)的代理機(jī)構(gòu)，從他們的角度把成都房地產(chǎn)市場，你們所感覺到的翻轉(zhuǎn)的情況簡單的給大家做一個介紹。

　　莊澤寶：那我先開一個頭，其實今天的主題翻轉(zhuǎn)的周期，翻轉(zhuǎn)確實今年比較大的轉(zhuǎn)，因為金九銀十有趨勢，但是反過來比較好，本身這個跟現(xiàn)在的發(fā)展階段，因為這種常態(tài)化也好，市場的外圍的一種因素也好，現(xiàn)在房地產(chǎn)周期變得越來越大，傳統(tǒng)淡旺季也有點拉平的感覺，只不過今年的發(fā)展我覺得還是有它一些各方面的原因，房企在今年年初應(yīng)該說都從了，都認(rèn)了，也算是以價算量，在二季度和三季度初，這個走量走得非常好，反過來到9月份，包括該出售的一些剛需也爆發(fā)出來，后續(xù)的力量就比較小，所以就出現(xiàn)這種翻轉(zhuǎn)，我不認(rèn)為以后都會有這種情況，今年是比較特殊，說回成都的機(jī)會吧，其實剛剛梁總非常細(xì)的分析，但是有一些是成都本身的底蘊(yùn)也好，西部成都是一個龍頭，無論從GDP也好，可支配收入和社會的零售消費(fèi)一些指標(biāo)都是非常的驚人，發(fā)展很強(qiáng)勁，其實更重要的是一個軟環(huán)境方面，因為除了剛剛提到的一些文化底蘊(yùn)也好，各方面，成都由于在產(chǎn)業(yè)方面是比較多元，比較豐富的，無論在工業(yè)也好，服務(wù)行業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)也好等等，都是比較均衡、比較多元，而且成都人剛剛提到了，比較休閑，也是消費(fèi)欲比較強(qiáng)的，中國經(jīng)常說三駕馬車，投資、需求、出口，投資比較疲軟，也不能每年都搞四萬億，這個也不太現(xiàn)實，內(nèi)需是一個可以比較大的空間去拉動，成都人的消費(fèi)欲望比較強(qiáng)烈。

　　綜合來說從整個全國的發(fā)展來說也在談結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，沿海的租金也好、地價也好、人工也好都在上漲，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整也給了西部，特別是像成都很好的機(jī)會，這些產(chǎn)業(yè)也開始轉(zhuǎn)移，而轉(zhuǎn)移成都也是一個比較優(yōu)先的選擇，看到機(jī)遇的同時我們也要看到一些競爭方面的東西，剛剛也提到成都是北上廣深以外，一些大型開發(fā)商很早就來了，像萬科、中海早在十多年前就已經(jīng)來到成都，所以競爭的激烈程度，包括水平都是比較高的，除了外地全國性的，包括本地的，因為成都的發(fā)展又跟北上廣深不一樣，不完全是那個水平，所以很多本地的企業(yè)有各方面的渠道，所以這種競爭局面是比較激烈的。除了這個競爭以外，成都已經(jīng)從二線城市向一線靠攏，受到這種大的政策和大趨勢的影響更大，我們可以看到這些大政策和大的趨勢有一些危機(jī)，也有一些機(jī)遇，剛剛秦主任提到的我非常的認(rèn)同，因為房地產(chǎn)有一些大的改變，我自己看歸納為兩方面，一個是從需求方面，需求方面是往所謂大眾化、民生化去發(fā)展，因為政府的調(diào)控，和諧社會為了均衡各方利益，本身一直在說在這個區(qū)域去投資，這種限貸、限購充分體現(xiàn)所謂的趨杠桿趨投資，這是從需求看，從供應(yīng)方面來看，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，邁向一種專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展也是必然的，市場的集中度會越來越提高，包括做強(qiáng)做精，所以我們作為市場參與者和房地產(chǎn)企業(yè)來說，要做的確實是提高我們的專業(yè)能力，而這個專業(yè)度我自己看，這個我歸納是知易行難，我們剛剛說外圍的環(huán)境也好，中國的環(huán)境是比較復(fù)雜的，某種程度上感覺是有點知難行難，我們要知和行。對房企的要求是結(jié)合自身的判斷力，要結(jié)合企業(yè)和自身的項目情況，來去有一個好的判斷。第二是行，關(guān)于一個房企能不能滿足和服務(wù)好市場需求的能力。成都是往周邊發(fā)展的，這種戰(zhàn)略布局也是要繼續(xù)考慮的。

　　蔡軍：因為我們做媒體的，整體跟人接觸，跟人吹牛，具體的情況、數(shù)據(jù)還掌握在我們研究機(jī)構(gòu)的手中，今年成都的房地產(chǎn)秋交會，我想在成都的各位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士每年都去，我本人從03年在做成都商報的房產(chǎn)，今年確實非常的寒冷，可能有這個情況，這是我們的直觀感覺，我作為業(yè)內(nèi)的從業(yè)人員很關(guān)注這個問題，我希望接下來我們另外兩個中介機(jī)構(gòu)，世邦、和美聯(lián)，你們有沒有數(shù)據(jù)，在數(shù)據(jù)上給我們講一下，現(xiàn)在這個房地產(chǎn)市場到底怎么樣？是接著降溫還是觸底？

　　胡港文：我今年才加入世邦魏理仕，這是第二次來成都，第一次在成都是04、05年，很明顯我這一次來到成都的時候，我沒有04、05年休閑的感覺，因為現(xiàn)在我們世邦魏理仕成都分公司是作為華西地區(qū)的區(qū)域總部，雖然說我是住在成都，但很多時候是一天往返重慶，一天往返昆明，一天往返西安，所以離開了成都六年，第二次再來成都的時候，給我一個完全不一樣的感覺，這是我個人的感覺。

　　至于說我們公司第三季度的數(shù)據(jù)，我們很快會公布，這幾天很忙，我還沒有看過數(shù)據(jù)。我現(xiàn)在有一些我們做的工作和項目跟大家分享一下，坦白來講我們世邦魏理仕是一家專注在商業(yè)房地產(chǎn)方面的企業(yè)，可能跟莊總他們在住宅方面的數(shù)據(jù)不太一樣，今年我們也看到在房交會的時候情況不太一樣，但是我們在做商業(yè)房地產(chǎn)的時候，不是這么冷，反而比較火，第一我們看到一些統(tǒng)計數(shù)據(jù)說，我們現(xiàn)在成都二三線城市都出現(xiàn)一個商業(yè)房地產(chǎn)的供應(yīng)過多的現(xiàn)象，這個如果很簡單的去看的話，從它的總量，就是每一種關(guān)系，甲級、超甲級不同等級的辦公樓，形態(tài)的購物中心、商業(yè)的物業(yè)來看，尤其是你把新增的供應(yīng)量和存量加起來，這真的是非常驚人的數(shù)字，但是我們看到現(xiàn)在，雖然在供應(yīng)方面是有一點挑戰(zhàn)，但是我們看到需求方面成都方面是不斷增加，包括我們自己公司在內(nèi)，我相信我們在六年多前的時候沒有想到成都會成為區(qū)域的西部中心，包括我們現(xiàn)在的客戶在尋找新的辦公地點，或者是新來成都開分公司的時候，很多的企業(yè)都開始把成都作為他們的企業(yè)區(qū)域中心定位，我記得以前有一些客戶給我們談租戶需求的時候，以前我們看到租600平米的已經(jīng)是大客戶，今年我們看到已經(jīng)成交了很多兩千平米的，這些作為區(qū)域中心的客戶，我們也看到有一些發(fā)展比較好的民企、國營企業(yè)開始在投資我們的辦公樓市場，所以從種種的辦公樓市場看到在需求上是有所增加，但是我同意因為供應(yīng)的問題我們也有挑戰(zhàn)，這也是我們成都作為發(fā)展的機(jī)遇，為什么這樣講？我認(rèn)為在這樣的供應(yīng)量里面，我們會遇到供不應(yīng)求的問題，總量上會遇到供不應(yīng)求的問題，但是有更多的企業(yè)會從以前環(huán)境不太好的辦公地點，搬到一些比較好的辦公樓，所以在這里可以看到一些挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

　　另一個在購物中心方面，我們現(xiàn)在也看到，比如從表象上來看，有一些跟辦公樓一樣，供不應(yīng)求的現(xiàn)象，但是在未來，我估計在明年、后年，會有更多的國際品牌，國際的一二線品牌，他們的直營店直接進(jìn)來成都，因為現(xiàn)在已經(jīng)有好幾個大的項目，他們背后的招商已經(jīng)很成功，我們接到有一些非常好的標(biāo)桿性的項目，現(xiàn)在的招商已經(jīng)達(dá)到90%多，這樣會引進(jìn)一些，很多的品牌在西南地區(qū)，還是作為一個代理商、經(jīng)營商這種的，經(jīng)營模式會改變，成為一個經(jīng)營商的經(jīng)營，當(dāng)經(jīng)營商進(jìn)來一個城市的時候不可能開一個店，肯定是要具備規(guī)模的運(yùn)營，我們看到未來在這些好的一些商場、購物中心，還會有大量的新來的需求，所以在商業(yè)方面就是這樣的情況。

　　蔡軍：好的胡總，胡總從商業(yè)的角度談了談，我不知道美聯(lián)，美聯(lián)有沒有特有的角度？

　　楊小華：首先跟大家道歉，因為我們繆總有事情，開了一個電話會議，派我過來參加會議，我是成都這邊美聯(lián)的負(fù)責(zé)人楊小華。

　　成都對我來說是比較熟悉的，我自己本身是重慶人，我11年來到這個城市，的確也看到了成都在近十年來的變化，我是做二手經(jīng)紀(jì)入行的，完全能感受到房地產(chǎn)點滴的變化，這個城市從只有二環(huán)路，到現(xiàn)在我們看到的一個大圈層所謂的第四圈層去到繞城以外的第四圈層，把周邊幾個所謂的郊區(qū)，也就是未來我們的一個其他的行政區(qū)域，成都從過去剛剛過去的房交會，房交會這次的數(shù)據(jù)情況來看，肯定是成交比較好的，有機(jī)會賣出去的，這個實際的東西肯定是在新房的占比是比較大的，因為二手的優(yōu)勢為什么少了很多？因為二手是每個小業(yè)主的個體，他所能承受市場的價格的波動力量要強(qiáng)得多，因為畢竟是一個個體，但開發(fā)商相對來說是一個團(tuán)體，它的資金的來源跟它的一些后面的資助，可能存在的時間就不一樣，再加上資金的壓力，所以在價格的策略上，他調(diào)整的速度一定快于二手。

　　二手從去年的年初到現(xiàn)在，持續(xù)的走量，除了在今年的7月1號以前的成都的評估指導(dǎo)價調(diào)整以來，在4、5、6這三個月，可能二手出現(xiàn)了比較大的交易量，剛剛過去的7、8、9月份，這段時間二手房的交易量都是積壓于4、5、6的沒有過戶的量，我相信在這個季度，10、11、12二手房交易量還是會持續(xù)走低的局面，這個低可能是一個相對的低點，一直會秩序到明年一季度完，可能二手房交易量才會有一個明顯的轉(zhuǎn)變，但是新房的交易量不一樣？新房的交易量從今年參展所有開發(fā)商能在三環(huán)路以內(nèi)有住宅項目的極少，大部分的參展項目都集中在繞城以外，為什么會出現(xiàn)這樣的狀況？因為在今年7、8月份以前，在第一第二季度，很多的剛需項目，消化的量是非常大的，因為11年的積壓力量在這兒爆發(fā)以后，正好迎合了市場的胃口，不管是開發(fā)商的想法還是消費(fèi)者的需求，正好形成對應(yīng)，所以上半年的成交大家都很看好，結(jié)果也令大家滿意，所以延續(xù)到房交會之前的數(shù)據(jù)，從我們自身來看，也很明顯感覺到我整體的業(yè)績支撐有60%是得益于一手的分銷代理，我的看法是到明年3月份，二手在明年可能有一個量的轉(zhuǎn)變，這個量的轉(zhuǎn)變有一個市場的調(diào)節(jié)因素。

　　蔡軍：你的意思是說現(xiàn)在市場還可以？但是和中央差不多。應(yīng)該說市場的銷售情況還是不錯。

　　楊小華：對，后市比較看好。

　　蔡軍：對今年，我自己是比較悲觀的，中國的暴利，尤其我們這些不是搞房地產(chǎn)的，覺得很大，所以我看到梁總第一次到這兒來，我說星河灣晚來了五年，因為有一點內(nèi)容是比較真實的，就是我覺得今年做房地產(chǎn)，尤其做高端項目一定比較艱難，因為我們也接觸很多開發(fā)商的項目，比如說有一個公司，有剛需盤，有高端盤，上半年基本上出貨出得很快，但是下半年基本走不動了，很難受，我想接下來我們請開發(fā)商代表梁總，今年到成都來做了這個超級項目鉑雅苑，你覺得時機(jī)怎么樣？梁總的氣場也很強(qiáng)大，我們希望您說一點具體的細(xì)節(jié)。

　　梁上燕：其實就像剛才所說的，我蠻有意思聽到三個嘉賓的說法，非常的專業(yè)，因為他們從二手、商鋪看到，也是蔡總剛剛您說的，機(jī)會把握在你自己的手里，就是你的觀念轉(zhuǎn)變和操作方式，同樣高端產(chǎn)品如果隨著未來的商業(yè)和市場潛伏有需求的話，西部的所有城市，因為剛剛說是西部之星，所有的五大省退休之后的，離休之后的，還有準(zhǔn)備買商業(yè)寫字樓的，原來是二線、外省的來到這里，安居才能樂業(yè)，未來成都的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，才會支撐它七百萬人的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)是政府很早就做的，這些產(chǎn)業(yè)政府帶進(jìn)來都是世界五百強(qiáng)和高端，同時跟進(jìn)來的商業(yè)大佬進(jìn)來是補(bǔ)充剛需以外的這部分，我們的市場空間是來自全國各地，剛剛說了它的GDP已經(jīng)超越總部，而且50%以上超越，這可能會讓大家從原來南方、廣州、深圳珠三角到長三角，這十年我們風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)到西部，有多少的中國財富轉(zhuǎn)到這里來？向西部走。我們等到他呈現(xiàn)的時候我們是否還能抓住呢？目標(biāo)群不是我們大家看到的，我同意三位嘉賓看到的，看可能要看三個月、半年、一年后，你才能抓住機(jī)會，同時我剛剛說中國的發(fā)展過程中，二三線城市中商業(yè)、旅游、養(yǎng)生無論的機(jī)會，如果我們用過去十年的機(jī)會做房地產(chǎn)，圈地賣市場等政策變的話，永遠(yuǎn)沒有指望，但是如果我們要從拷貝變成創(chuàng)造的話，這中間比是百倍的增長，我的銷售同樣是如此。

　　蔡軍：好的，梁總其實剛剛講了一個很重要的觀點，是我們今天上午主題發(fā)言的時候，很多專家講的，就是我們開發(fā)商的專業(yè)能力，現(xiàn)在你靠土地溢價，靠單向的房子賣了就漲，這是不可能的，這對我們公司自己觀念的轉(zhuǎn)變很重要，梁總剛剛說了，不是來晚了，對有能力的人來說任何時候來都不晚，我們俊發(fā)的老總，也請講一下，現(xiàn)在你們來了幾個月以后，對成都市場是符合你們的預(yù)期嗎？和昆明比，你們覺得有什么特別之處？

　　羅毅：目前的市場雖然很嚴(yán)峻，但是還有有值得樂觀的，其實今年9月份的數(shù)據(jù)可以看到有一些市場機(jī)會，我也關(guān)注了一下房交會的成交數(shù)據(jù)，全國是下降了70%我們看一下成都的數(shù)據(jù)，一些具有高價性價比的樓盤走得非常好的，我看國慶期間成交最多的成交了一百多套，我們的樓盤還可以，只做到60多套，只要你產(chǎn)品做好，應(yīng)該說機(jī)會是很大的。

　　第二剛剛蔡總說這個話，我們企業(yè)一直在云南發(fā)展，現(xiàn)在進(jìn)入一個全國化拓展的階段，我們把這個公司拓展的第一步選擇在成都，也是對成都良好前景的看好，相比于其他城市，因為我原來是做土地拓展，我在很多城市都跑過了，相比其他城市成都有兩個特點，第一是它的市場化程度很高，這在西部中心城市當(dāng)中，應(yīng)該說是市場化程度最高的，我們都知道昆明、重慶，要進(jìn)入這個城市難度是很大的，你進(jìn)入這個地方首先要拿地，但是是很難的，但是成都這個市場你完全可以通過市場化的方式拿到地，當(dāng)然競爭也很高，這個競爭主要是來自于兩方面，一個是大家都看好這個市場，成都這個市場大家有一個共同的認(rèn)識，它的包容性，任何人在這里都可以找到自己的位置，第二個是它地位，大家在西部城市首選的就是成都，第三是它的增長，還有一個承載了一些技術(shù)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在看到成都的富士康，還有其他的一些產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)到成都來，帶來了新的大量的人群，成都的市場前景是很大的，當(dāng)然對俊發(fā)來說，有高度的認(rèn)可，但是我們的項目虧損了，我們覺得自己的前景是非常好的，應(yīng)該來說是超出我們的預(yù)期，因為作為俊發(fā)來說以前一直在云南發(fā)展，我們過來成都覺得這個市場的消費(fèi)者是理性，只要你的產(chǎn)品得到客戶的認(rèn)可，就一定有發(fā)展的空間。

　　蔡軍：我想問一下杜總，因為成都的房地產(chǎn)市場參與的主體有一個大洗牌，由原來的中小企業(yè)現(xiàn)在在收縮、乃至出局，我們能看到現(xiàn)在在報紙上做廣告的，在市場上活躍的基本上是外來的品牌開發(fā)商，我想代表這些中小企業(yè)咨詢一下我們的杜總，像現(xiàn)在這樣的形勢下，我們的企業(yè)在財務(wù)上，在資金上，在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上，最容易犯的錯誤是什么？要注意什么？

　　杜麗虹：其實地產(chǎn)企業(yè)不分大小，現(xiàn)在容易犯的一個錯誤，之前有很多企業(yè)犯了這個錯誤，就是地產(chǎn)企業(yè)有時候會盲目的崇拜于自己的產(chǎn)品或者地段，會有很多的地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為只要產(chǎn)品做得好，只要位置好，我的東西就一定賣得出去，我就不存在任何的財務(wù)風(fēng)險，但是這個觀點已經(jīng)在08、11年這兩次波動中證明是錯誤的，其實在國外地產(chǎn)這個行業(yè)是泛金融行業(yè)的，我們不僅做咨詢，我們還有金融機(jī)構(gòu)，所以地產(chǎn)是算在泛金融行業(yè)，很多時候你的產(chǎn)品的能力和地段都很好，但如果你在金融和財務(wù)上做得不好，你就會出現(xiàn)致命性的風(fēng)險，所以我覺得可能地產(chǎn)企業(yè)無論是大企業(yè)還是小企業(yè)，在現(xiàn)階段最容易犯的錯誤是對產(chǎn)品或者是對土地的一個盲目崇拜。這是從風(fēng)險的角度來說，至于說中小地產(chǎn)企業(yè)，其實我覺得在現(xiàn)在的市場，以及未來的一段時間可能會有一個新的機(jī)遇，因為我個人認(rèn)為地產(chǎn)企業(yè)隨著土地紅利的衰減，地產(chǎn)會逐步的進(jìn)入到一個輕資產(chǎn)的時代，也就是說持有土地它所直接貢獻(xiàn)的回報會越來越少，所以未來像一些代工的模式，包括地產(chǎn)基金支持下的具有特色化的和效率優(yōu)勢的中小企業(yè)可能會在這個市場，從土地偏向效率的轉(zhuǎn)型過程中，從中獲益，所以我覺得未來我比較看好一些，無論是在地產(chǎn)開發(fā)的某個環(huán)節(jié)拿地，還是開發(fā)建設(shè)還是銷售物業(yè)管理或者招商運(yùn)營某個環(huán)節(jié)，比如說像星河灣這樣的高端產(chǎn)品，可能有一些工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)這些特殊的產(chǎn)品線上具有特殊的品牌優(yōu)勢，我覺得可能在未來的市場中有一個更大的成長空間，因為未來不見得是土地儲備多少的資本時代。這是我的觀點。

　　蔡軍：你說的中小企業(yè)要具有專業(yè)能力，不僅是代工，說到專業(yè)企業(yè)，我說的成都本土開發(fā)商，在成都立足多年，覺得自己景觀方面是不錯的，成都的開發(fā)商一直都比較自負(fù)的，我們今天來了一位華譽(yù)，從我們剛剛這個話題，因為華譽(yù)在全國都從事這個，從你們的眼光來看，我們說到專業(yè)能力，我們在景觀方面，我們在成都市場還有哪些可以提升的空間？

　　張明燕：剛剛幾位專家中介機(jī)構(gòu)對市場的分析，我這里有一點自己的看法，實際上無論是華南市場，還是西南市場，整個中國的地產(chǎn)現(xiàn)在的形勢，我可以借用一位軍事專家對于中國南海局勢的一句話“不是無所謂，也不是大不了”，雖然10.1黃金周看起來雖然看淡，但并不代表它是一個很壞的信號，可能是剛才講到的是一些剛需的提前釋放，“不是無所謂”所指的是現(xiàn)在最嚴(yán)厲的調(diào)控大家都看不到，“不是大不了”就是一個城市化的需求，以及第二個就是市場的判斷，包括政策見底啊，成交見暖啊，供需各方面相對的穩(wěn)定，這是我對市場的看法，而這些看法也是基于我們長期服務(wù)的這些客戶，他們項目的情況，這是我想分享的第一個。

　　第二個就是下半年的主題，就是我特別體會到的是一個企業(yè)的分化，剛剛有的發(fā)展商就說，只要我的東西做得好，我就可以賣得好，財經(jīng)專家就說你不要盲目崇拜你的產(chǎn)品，對于我來說我是如何看待這個東西呢？實際上就感受到很重要的一點，感受到下半年幾個特點，我非常贊同剛剛秦虹女士的發(fā)言，有空間放慢發(fā)展，我所強(qiáng)調(diào)的分化，包括城市分化、市場分化、企業(yè)分化，這個城市分化大家都已經(jīng)看到了，有一些城市因為過度開發(fā)，它的潛力已經(jīng)慢慢降低了，市場分化就包括供應(yīng)、剛需，改善性需求、高端的需求，剛剛蔡總問了我一個問題，就是園林方面的需求，尤其在改善性需求上，它的附加值的需要，尤其是它的性價比，實際上成為評價一個產(chǎn)品是否在市場上受歡迎的一個很重要的程度，另外一點就是企業(yè)這方面的分化，企業(yè)這方面的分化就是我們特別體會到，我們的客戶分兩大類，第一大集團(tuán)客戶，第二中小集團(tuán)客戶，大集團(tuán)客戶就是具有綜合的能力要求，就像我們最近跟華南保利的老總見面，他說現(xiàn)在發(fā)展商不好做，尤其你拿一塊大一點的地，很多跟市政是聯(lián)系在一起的，然后就包括有些還要建橋，建路、建歌劇院、博物館，反倒對這種人才的需求、技術(shù)需求、資金的需求是中小企業(yè)更困難了，所以我們的客戶現(xiàn)在也呈現(xiàn)出，我們的客戶里面，資金出問題的中小企業(yè)占80%，80%我們的客戶里面中小客戶都出問題了，而大客戶都沒有出問題。

　　第三剛剛蔡總所說到的景觀方面，景觀方面過去大家都比好看，誰做的搶眼球，能夠有沖擊力，我們在華南地區(qū)做設(shè)計的時候，大概是五年以前會更追求，現(xiàn)在我們在做設(shè)計的時候，我們更多的是追求什么呢？利因，就是我們對造價控制的能力，第二同樣的造價產(chǎn)生的價值，第二個就是特色化，現(xiàn)在我要求做西班牙風(fēng)格做很純正的西班牙風(fēng)格，我要求你做這種現(xiàn)代的，整個對于設(shè)計的要求也越來越高，而且這個價格同樣的會用五年，比如三百快的造價你能做出來比別人更好的產(chǎn)品，所以我現(xiàn)在體會到是對我們這種專業(yè)公司來說很重要的，當(dāng)你沒有這種技術(shù)能力的時候就存在越來越難了，這是我的觀點。

　　蔡軍：最后我們兩位專家，請你們兩位壓軸，剛剛嘉賓都講了，根據(jù)他們所講的問題，我知道很多企業(yè)到了年底，跟我們一樣很有壓力，要完成年度的指標(biāo)，在目前的情況下現(xiàn)階段短期的發(fā)展，專家有什么高見？

　　賈康：我先說幾句，然后請秦主任來壓軸，我剛才跟秦主任也交流了幾句，有一個共同的感受，所談?wù)摰倪@一輪的房地產(chǎn)新政，實際上在我們業(yè)界的表現(xiàn)上，咱們合作者來看，最嚴(yán)峻的是10.1過去以后還真沒有什么倒閉潮，當(dāng)然有一些為了資金鏈的需要，甚至帶有割肉性的一些操作，但總體來說現(xiàn)在既然已經(jīng)過了最嚴(yán)峻的階段，再往前看我覺得就更有信心了，這樣有壓力的情況下來調(diào)整，可能中長期是健康的，對我們業(yè)界來說有一個健康的因素加在一起以后，當(dāng)然今后還要看大勢，剛剛也說到了，對剛開始秦主任規(guī)定的幾條也知道了，你要看到以后分化中的情況，要有對大勢的研判和戰(zhàn)略的分析以后，還要有一點苦練內(nèi)功方面的能力，這方面如果能夠結(jié)合得好，我覺得在下一階段，整個經(jīng)濟(jì)肯定在第四季度進(jìn)一步回暖，而今年會比較平穩(wěn)，每年一季度可能會比現(xiàn)在更樂觀。在這樣的氛圍下，包括像很多發(fā)言者談到的，特定的文化的積淀，城市的綜合的品位，以成都或者是更有特點的區(qū)域為主要的經(jīng)營主要的區(qū)域?qū)ο?，我覺得都有很多的發(fā)展機(jī)會，大家在公平競爭和合作的基礎(chǔ)上，在這個嚴(yán)峻的時期過去以后，大家一定會有新的提升，新的感悟，政策方面我前面已經(jīng)談到了，我個人是一句話，我認(rèn)為以后還是要對政策的演變環(huán)境要加大力度的關(guān)注，這是在經(jīng)濟(jì)大勢里面不可排除的組成部分。

　　秦虹：其實每個企業(yè)的情況千差萬別的，沒有說一定要怎么做是好的，總而言之，如果一定要說建議的話，恐怕就是謹(jǐn)慎樂觀，每個企業(yè)總體上還是要有信心的，但是對企業(yè)來講，謹(jǐn)慎的一個開發(fā)節(jié)奏，把握好開發(fā)節(jié)奏，謹(jǐn)慎的財務(wù)的安排是最重要的，這是原則上我提的建議，我想我們開發(fā)企業(yè)在企業(yè)的管理上，應(yīng)該尋求特點，對企業(yè)的自身有所了解，提高自己的管理水平、產(chǎn)品的品質(zhì)，品牌的美譽(yù)度，這些都是非常重要的。

　　蔡軍：好的，我聽完了房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)專家的意見，我覺得這個階段論壇的題目取的稍微有點過了，可能沒有翻轉(zhuǎn)，翻轉(zhuǎn)我的理解是打一個顛倒，有挑戰(zhàn)，有機(jī)遇，也有困難，感謝我們臺上的嘉賓，也感謝臺下的各位聽眾，大家中午用餐愉快，本場論壇到此結(jié)束。

　　主持人：各位來賓，親愛的朋友們，2012年對于中國房地產(chǎn)行業(yè)而言是特別的一年，而我們有幸在成都相聚，共同研判形勢、尋找房企全新發(fā)展之策，我們?nèi)匀黄谕康禺a(chǎn)有一個美好的未來，再一次感謝今天參加我們論壇的各位來賓和各位朋友，感謝各位在論壇當(dāng)中對我們的支持，我們今天的論壇到此結(jié)束。下午的活動環(huán)節(jié)是品鑒俊發(fā)成都一號作品俊發(fā)時光俊園及雅居樂.星河灣成都合作項目鉑雅苑，歡迎大家參與！謝謝大家！我們下午再見！

（審校：勞蓉蓉）