　　9月板塊跑輸大盤0.7%，主要系樓市銷售不達預期。7月，滬深300指數(shù)上漲4.0%，申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲3.3%，房地產(chǎn)板塊跑輸大盤0.7%，表現(xiàn)基本符合我們上月預期。板塊略跑輸大盤的主要原因是：9月主要城市簽約數(shù)據(jù)不達投資者普遍預期，金九成色不足。

　　9月主要城市銷售面積有所回落，主要系由于前兩月持續(xù)旺銷導致今年季節(jié)性因素不突出和觀望情緒再起，預計10月銷售在9月基礎(chǔ)上持平或者略降。

　　申萬跟蹤的31大城市銷售面積9月銷售面積合計為1790萬平米，環(huán)比下降了6%，主要原因是：1)今年7-8月，市場銷售整體處于高位，由此使得今年的9月相對于過往季節(jié)性因素相對更不明顯；2)價格優(yōu)惠和利率優(yōu)惠的減少，部分城市觀望情緒再起，以萬科為例，當月的去化率有所回落，由此前的60%降低至55%左右。從四大龍頭開發(fā)商的銷售來看，9月銷售額達到264億元，較7-8月平均250億元仍有增長，強者恒強局面持續(xù)。由于短期信貸環(huán)境難有大的變化，開發(fā)商降價將成后續(xù)市場博弈關(guān)鍵，給定目前資金面情況，我們認為開發(fā)商平價出貨概率較大，10月主要城市銷售較難在9月基礎(chǔ)上獲得增長。

　　土地市場略有回落，一線城市土地再成房企爭奪熱點。前9月土地累計成交面積為8億方，成交金額為8514億元，累計同比增速分別-23%和-31%，較此前增速繼續(xù)收窄；9月單月成交8474萬方，較8月1.03億方有所回落，這一回落主要出現(xiàn)在二三線城市，一線城市反而較8月上升140%。我們認為，開發(fā)商繼續(xù)回歸一線城市，表明其對后市并不看好，剛需較多的一線城市仍是其投資重點。整體看開發(fā)商的平倉策略將維持，投資開工的大幅增長在短期內(nèi)難以看到。

　　地產(chǎn)板塊仍以配置價值為主，銷售和業(yè)績確定性是選擇標的的核心。目前的信貸環(huán)境和政策環(huán)境難有大的變化，銷售難有大的表現(xiàn)，正向的催化劑偏弱，取得大幅超額收益較難。但整體看，前期地產(chǎn)板塊調(diào)整隱含的負面預期仍較為充分，板塊的配置價值仍存，維持標配或略超配的投資建議。從投資標的的選擇上，我們認為個股分化還將繼續(xù)，公司銷售為王的特征將更為明顯，標的選擇為保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、萬科A、華夏幸福、榮盛發(fā)展、首開股份、榮盛發(fā)展、蘇寧環(huán)球等銷售好、今年業(yè)績確定的公司。

　　申銀萬國月報：金九銀十表現(xiàn)平淡，個股配置銷售為王

（審校：楊曉敏）