　　根據(jù)土地出讓公告，該地塊屬于金融街西擴(kuò)后首次土地出讓。項(xiàng)目位于月壇南街，東至西二環(huán)、南至月壇南街、西至地塊二東邊界、北至南禮士路46號院回遷住宅用地和月壇體育館南邊界。該地塊土地面積為1.62萬平，建筑面積為11.255萬平。土地用途為商業(yè)金融用地和體育用地。按照34.2477億總價(jià)(其中25.56億補(bǔ)償費(fèi)將支付一級開發(fā)單位)測算，該項(xiàng)目樓板價(jià)在3.04萬元每平?？紤]到近期金融街內(nèi)無可參照寫字樓進(jìn)行價(jià)格對比，而同級別CBD近期在售商業(yè)當(dāng)前售價(jià)在5.5到6.5萬元之間。按照以上價(jià)格測算，項(xiàng)目未來具備優(yōu)秀盈利能力。

　　2012年西城區(qū)政府已制定計(jì)劃要求金融街西擴(kuò)改造今年新開工100萬平方米，置換20萬平方米。目前伴隨原光電設(shè)備廠、月壇體育中心拆遷逐步完畢，金融街西擴(kuò)工作已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。從北京土地資源網(wǎng)可以看到，金融街西擴(kuò)范圍內(nèi)第二處土地已經(jīng)掛牌。我們認(rèn)為作為金融街區(qū)域最早的開拓者，上市公司有望繼續(xù)拓展。

　　2012年7月11日公司公告高管本次累計(jì)增持149.29萬股，按照收盤價(jià)計(jì)算累計(jì)增持金額982.22萬元。公司歷史上累計(jì)有三次增持行為，前兩次高管累計(jì)增持100.9萬股，折合累計(jì)增持729.72萬元。本次增持從規(guī)模上超過前兩次增持總和。我們認(rèn)為公司高管增持體現(xiàn)出管理層對公司中長期發(fā)展信心。

　　截至2011年末，公司總計(jì)擁有近63萬平米自持物業(yè)。相關(guān)項(xiàng)目主要集中在北京、天津、惠州。公司北京自持物業(yè)主要集中在金融街區(qū)域范圍內(nèi)，累計(jì)建筑面積在42.38萬平。近幾年北京市甲級寫字樓平均租金呈現(xiàn)爆發(fā)式上漲過程。寫字樓單位面積每平米每月租金從2010年6月的237.95元，上漲至2012年8月的449元。租金漲幅接近翻倍。從公司項(xiàng)目入市時(shí)間和我們測算情況看，金融街區(qū)域內(nèi)以金融街中心項(xiàng)目(目前已提租到350元每平米每月，預(yù)計(jì)漲幅在59%)為代表的公司自持物業(yè)自2012年起將陸續(xù)進(jìn)入新租續(xù)約期。公司自持物業(yè)收入近幾年有望持續(xù)受益。

　　至報(bào)告期末，公司可開發(fā)項(xiàng)目建筑面積約796萬平，擁有近63萬平優(yōu)質(zhì)自持物業(yè)。我們預(yù)計(jì)公司1-9月累計(jì)合同銷售金額在97億左右?？紤]4季度中信城等核心商業(yè)項(xiàng)目入市，公司全年銷售有望達(dá)150億以上。預(yù)計(jì)公司2012年和2013年每股收益在0.79和1.04元。

　　截至2012年9月25日，公司股價(jià)收盤于5.72元，低于前期股東6.57元增持價(jià)格，對應(yīng)2012年和2013年P(guān)E分別是7.24倍和5.5倍，對應(yīng)RNAV在12.16元。給予公司2012年10倍PE，對應(yīng)7.9元，維持"買入"評級。

　　主要內(nèi)容:

　　1.公司摘得金融街西擴(kuò)首塊土地。根據(jù)土地出讓公告，該地塊屬于金融街西擴(kuò)后首次土地出讓。項(xiàng)目位于月壇南街，東至西二環(huán)、南至月壇南街、西至地塊二東邊界、北至南禮士路46號院回遷住宅用地和月壇體育館南邊界。該地塊土地面積為1.62萬平，建筑面積為11.255萬平。土地用途為商業(yè)金融用地和體育用地。按照34.2477億總價(jià)(其中25.56億補(bǔ)償費(fèi)將支付一級開發(fā)單位)測算，該項(xiàng)目樓板價(jià)在3.04萬元每平?？紤]到近期金融街內(nèi)無可參照寫字樓進(jìn)行價(jià)格對比，而同級別CBD近期在售商業(yè)當(dāng)前售價(jià)在5.5到6.5萬元之間。按照以上價(jià)格測算，項(xiàng)目未來具備優(yōu)秀盈利能力。

　　海通證券：金融街西擴(kuò)大幕正式拉開

（審校：楊曉敏）