在我國繼續(xù)城鎮(zhèn)化的過程中，提高一些交通便利的三線城市對人口的吸納將是必然的選擇。因此，長期看，三線城市房地產(chǎn)市場預計仍將面臨巨大發(fā)展空間。

　　研究結(jié)論：

　　過去幾年三線城市外延式人口增長明顯慢于一二線城市。2006-2010年，鎮(zhèn)江、南通、揚州常住人口增長明顯慢于一二線城市(其中南通常住人口幾乎沒增長、鎮(zhèn)江常住人口增長了4%，而深圳常住人口增長了19%，北京總?cè)丝谠鲩L率24%)，這可能是這幾年來一二線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展更快的重要原因。這些三線城市外延式人口增長不大，但本地人口城鎮(zhèn)化帶來的人口集中較明顯(比如：南通常住人口中的城鎮(zhèn)人口增長了19%，鎮(zhèn)江常住人口中的城鎮(zhèn)人口增長了8.8%)。

　　三線城市或是未來人口集聚重心。2010年27個一二線重點城市(直轄市及省會城市)常住人口約2.5億人，相當于我國總?cè)丝诘?0%，但很多一二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了諸如交通擁擠、資源短缺、環(huán)境污染、幸福感降低等方面的問題，對人口的接納力將面臨考驗，所以，在我國繼續(xù)城鎮(zhèn)化的過程中，提高一些交通便利的三線城市對人口的吸納將是必然的選擇。因此，長期看，三線城市房地產(chǎn)市場預計仍將面臨巨大發(fā)展空間。

　　受調(diào)控影響，三線城市近幾年商品房銷售面積也出現(xiàn)了較大幅度的萎縮，堪比一二線城市狀況。比如南通2011年商品房成交面積僅相當于2009年的50%，常熟相當于58%，鎮(zhèn)江相當于38%。而今年市場看，鎮(zhèn)江復蘇幅度更大一些，1-8月已經(jīng)同比正增長，但南通與常熟仍同比負增長。?投資需求占比顯著下降。從購房客戶的動機來看，09年-10年的投資需求較重，來自于部分樓盤銷售人員反饋，這個比例可能在10%-40%，這通過一些樓盤2010年交付時入住率50%-60%的情況可得到一些驗證。而從目前的成交情況看，預測投資需求占比估計在5%左右(普遍應(yīng)該在10%以內(nèi))。

　　庫存壓力比一二線城市大。南通：商品房庫存約150萬平米，去化周期約12月；常熟：假設(shè)經(jīng)過09、10年兩年成交活躍期后，基本沒有存貨，則常熟商品房目前剩余庫存約100萬平米，去化周期約8個月。鎮(zhèn)江：假設(shè)經(jīng)過09、10年兩年成交活躍期后，基本沒有存貨，則鎮(zhèn)江商品住房目前剩余庫存約100萬平米，去化周期約11個月。平均來看，庫存去化周期比一二線城市(約8個月)要大。"金9"成色不足。南通、常熟、鎮(zhèn)江從去年11-12月市場開始變差，從今年3月開始漸漸復蘇，但6-7月基本達到今年高點，之后成交量便開始下滑，9月仍未見"金9"出現(xiàn)，預測原因主要是：1、目前市場以剛需為主，經(jīng)過前期釋放后，跟進不足。2、9月部分銀行優(yōu)惠利率逐漸收縮，從85折提高到9折甚至基準。3、一些樓盤優(yōu)惠取消或漲價對客戶購買力造成影響。4、目前新增供應(yīng)不多，9月底或10月推盤量將會比較多。?行業(yè)風險提示：重點城市10月成交量繼續(xù)下滑，對地產(chǎn)股不利。

　　東方證券調(diào)研：長期看，三線城市房地產(chǎn)預計仍大有可為