9月18日，由觀點(diǎn)新媒體、山東省文登市人民政府聯(lián)合主辦的2012城市觀點(diǎn)論壇文登行暨第三屆國際養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)峰會(huì)盛大開幕。

　　2012年，房地產(chǎn)在調(diào)控與經(jīng)濟(jì)低迷中尋找平衡與發(fā)展的可持續(xù)之路，眾多開發(fā)商正在由傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)向復(fù)合型地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等成為新的熱點(diǎn)。

　　隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱潮不斷蔓延，如何抓住產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海的土地先機(jī)？轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)參照怎樣的地產(chǎn)模型？如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)突圍？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱潮能持續(xù)多久？

　　9月18日，由觀點(diǎn)新媒體、山東省文登市人民政府聯(lián)合主辦的2012城市觀點(diǎn)論壇文登行暨第三屆國際養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)峰會(huì)盛大開幕。

　　進(jìn)入專題：2012城市觀點(diǎn)論壇文登行

　　直播實(shí)錄：2012城市觀點(diǎn)論壇文登行（一）

　　主持人：接下來我們將進(jìn)入歷屆論壇的保留節(jié)目，城市觀點(diǎn)論壇中國行文登圓桌，本次圓桌主題是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在文登。

　　首先，為大家介紹本次圓桌對話的主持嘉賓，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉先生；參與本次圓桌論壇的嘉賓有中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一先生；文登市人民政府副市長姜進(jìn)軍先生；金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生；奧宸地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司執(zhí)行副總裁陳陪才先生；洲聯(lián)集團(tuán)（WWW5A)·五合新力總經(jīng)理張穎女士；陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司獨(dú)立董事徐祥圣先生；上海和融投資管理有限公司執(zhí)行總經(jīng)理張寶偉先生；蘇州金賓士房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理劉勁先生；內(nèi)蒙古萬錦開元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長鄒招波先生，以及全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，文登市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。有請張宏偉先生為我們開啟今天這場城市觀點(diǎn)論壇中國行文登圓桌對話。

　　張宏偉：各位政府領(lǐng)導(dǎo)，各位開發(fā)商朋友，各位媒體朋友，我是同策咨詢張宏偉。主辦方今天給的題目是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在文登，我想了一下，整個(gè)論壇分成兩個(gè)部分合適一點(diǎn)。

　　就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的一些比較關(guān)心的話題和大家共同商討一下，想聽一下各位的高見。

　　第二，就文登市目前的地產(chǎn)現(xiàn)狀，包括一些問題請大家出謀劃策，為我們文登市未來迎來一個(gè)比較好的發(fā)展契機(jī)。

　　首先，我們看第一個(gè)話題，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。其實(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的確迎來了一個(gè)比較新的發(fā)展時(shí)機(jī)。因?yàn)椋瑢τ诔鞘衼碇v，對于政府來講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一方面為整個(gè)城市提供了更多的發(fā)展空間，同時(shí)也為政府提供了更多的就業(yè)、稅收。這是個(gè)政府比較歡迎的行業(yè)和產(chǎn)業(yè)。

　　對于企業(yè)來講，在住宅行業(yè)現(xiàn)在限購比較明顯的市場背景下，可能發(fā)展空間會(huì)越來越有限。對于企業(yè)現(xiàn)金流來講，他可能是一個(gè)短平快盈利方式。

　　需要形成長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)還是需要考慮其他的方式來運(yùn)作，比如說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，還有其他的一些運(yùn)營模式和方式。

　　現(xiàn)在來講，我們今天這個(gè)話題是針對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我想就這個(gè)話題請我們的朱會(huì)長和姜市長首先就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的背景給大家做分析。我想首先請問朱會(huì)長，剛才你也談到，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要做到產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，剛才只是提到了這一點(diǎn)，現(xiàn)在如何做到協(xié)調(diào)發(fā)展？就這方面請朱會(huì)長給全國和文登市提幾點(diǎn)建議，包括以前接觸的城市，做過一些項(xiàng)目，可以分享你的經(jīng)驗(yàn)。

　　另外，你提到養(yǎng)老、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策。據(jù)我了解，現(xiàn)在政策是有，但更多的是宏觀的引導(dǎo)性政策，具體可以落地的政策并不是太多?；蛘哒f現(xiàn)在大家可能通過一些途徑知道的不是太多，想通過朱會(huì)長了解一下，現(xiàn)在有哪些政策是在扶持的，通過哪些渠道可以了解這方面的信息？

　　朱中一：實(shí)際上這些問題都點(diǎn)到了，我首先講一個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)定位的問題。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)里面產(chǎn)業(yè)是最主要的，城市發(fā)展的動(dòng)力是產(chǎn)業(yè)的支撐，而地產(chǎn)是一個(gè)載體。

　　比如說在家里燒菜，肉是基本的，如果白菜炒肉就是白菜炒肉，粉絲炒肉就是粉絲炒肉，是這樣一個(gè)關(guān)系。

　　產(chǎn)業(yè)是主要的，是支撐城市發(fā)展的動(dòng)力和基礎(chǔ)，地產(chǎn)是個(gè)載體。所以，我為什么講在這個(gè)位置的時(shí)候，房地產(chǎn)也是個(gè)先導(dǎo)性，基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，這一點(diǎn)必須要明確。

　　第二，我們房地產(chǎn)調(diào)控有五句話：總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)的發(fā)展和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，這就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。這五句話高度概括了調(diào)控的目的，這五句話就講清楚了。

　　為什么我舉鄂爾多斯的例子，鄂爾多斯的產(chǎn)業(yè)比較多，有煤、畜牧業(yè)等等。但是，他的房地產(chǎn)猛發(fā)展就出來了問題，通過高利貸集資，然后資金鏈斷裂，煤炭現(xiàn)在銷售不暢，就造成了現(xiàn)在的結(jié)果。所以，中央提出一個(gè)協(xié)調(diào)發(fā)展，這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的問題。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)從國家層面來說，2011年下發(fā)了一個(gè)文件，去年國務(wù)院十二五的老年人事業(yè)規(guī)劃，還有去年12月底國務(wù)院頒布社會(huì)養(yǎng)老文件，還有一個(gè)今年7月20號民政部出臺(tái)的關(guān)于怎么樣吸引民營資本加入養(yǎng)老公積金的文件。

　　這個(gè)文件里面提到的政策不少，一條條很多。但是，政策的落實(shí)在國內(nèi)有一個(gè)過程，為什么呢？因?yàn)?，這個(gè)文件是民政部預(yù)加的，比如說像稅收政策，土地政策，稅費(fèi)的政策，但是到地方政府之后政府是不是完全認(rèn)。有的地方發(fā)改委的文件認(rèn)，民政部的文件就不認(rèn)。

　　所以，他提出這個(gè)方向，如果地方政府重視就得到了這個(gè)政策。地方政府不重視，可能要拖一段時(shí)間等政策。但是，既然中央政府出臺(tái)這個(gè)文件就肯定要維護(hù)政府文件的權(quán)威性。而且，民政部是我們國家養(yǎng)老的規(guī)則部門。

　　比如說養(yǎng)老這一塊涉及的部門很多，據(jù)我了解有20多個(gè)部門在協(xié)調(diào)。跟住建部有關(guān)系的主要是標(biāo)準(zhǔn)體系，標(biāo)準(zhǔn)體系我剛才講了，原來的有的可能要進(jìn)行修改，現(xiàn)在正在制定的是養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的國家標(biāo)準(zhǔn)，估計(jì)可能不要太長的時(shí)間就會(huì)出臺(tái)，這些政策都在抓緊時(shí)間辦。

　　張宏偉：非常感謝朱會(huì)長給我們提供了這樣一個(gè)消息，對整個(gè)行業(yè)來講，通過朱會(huì)長的這個(gè)介紹也會(huì)有一點(diǎn)認(rèn)識(shí)和未來方向的把握。

　　剛才朱會(huì)長也講了中央方面的文件也出臺(tái)了，關(guān)鍵是地方政府這邊能不能把握好，怎么認(rèn)識(shí)這個(gè)文件的重要性，他是怎么來協(xié)調(diào)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

　　朱中一：這個(gè)是我的判斷，十二五期間，中央政府很重要的精力是3600萬套的保障房。但是，客觀來說，十二五以后是不是還要建那么大的規(guī)模，這不一定，可能將來是以租賃為主。

　　到了十三五以后，養(yǎng)老的問題就凸顯了。所以，在7月20號民政部的文件里面就把養(yǎng)老地產(chǎn)位置提得很高，把它當(dāng)成是全社會(huì)關(guān)注的重大問題，已經(jīng)提到了這么高的位置。

　　所以，隨著時(shí)間的推移，養(yǎng)老的問題肯定會(huì)走進(jìn)千家萬戶。用通俗的話說，家家都有老人，人人都會(huì)老。就在前段時(shí)間連續(xù)在播的"明天我們?nèi)绾勿B(yǎng)老"，為什么中央臺(tái)這個(gè)節(jié)目做了那么長的時(shí)間還要播。包括我們將來老年住區(qū)，我們也要建立一些項(xiàng)目。包括中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，中國老年人協(xié)會(huì)，還有中國投資規(guī)劃協(xié)會(huì)，我們也找一些示范性的項(xiàng)目進(jìn)行推廣。

　　張宏偉：剛才朱會(huì)長的介紹讓我們清楚的認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，對于地方政府來說，姜市長這邊怎么認(rèn)識(shí)養(yǎng)生養(yǎng)老行業(yè)的政策，地方政府這邊是怎么做的？政府在做招商引資的時(shí)候，以什么一樣的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選擇？

　　因?yàn)椋晕覀€(gè)人的了解來看，一般引進(jìn)開發(fā)的企業(yè)更多的還是做一些住宅和商業(yè)開發(fā)，做地產(chǎn)的比較多。做產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在相對來說還比較滯后，在一些城市表現(xiàn)得比較明顯，比如說新區(qū)和開發(fā)區(qū)，甚至一些旅游度假區(qū)。甚至海南，做得比較成熟的都是大盤項(xiàng)目，現(xiàn)在來看都還是一些住宅項(xiàng)目。

　　旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品中真正把產(chǎn)業(yè)能夠做起來的現(xiàn)在還非常少，而且做成功的也確實(shí)比較少。文登市在這方面有什么樣的打算？

　　姜進(jìn)軍：剛才大家說到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比較快，有不斷的新概念推出，在座的各位都是這個(gè)行業(yè)的代表性企業(yè)和專家。我結(jié)合文登的情況做一些介紹，供大家參考。

　　文登在全國是一個(gè)縣級市，它是什么樣的一個(gè)層次呢？它基本上屬于經(jīng)濟(jì)適度發(fā)展，而環(huán)境特別優(yōu)秀的縣級市。為什么說經(jīng)濟(jì)適度發(fā)展呢？因?yàn)?，相比我們南方一些特別發(fā)達(dá)的城市而言，我們文登不如南方的一些城市。

　　但是，我們的環(huán)境絕對在全國數(shù)一數(shù)二。所以，在這個(gè)階段，我覺得我們文登市委市政府在環(huán)境方面的決心非常大。實(shí)際上我們也有很多機(jī)會(huì)引進(jìn)一些大的項(xiàng)目，特別是一些化工類的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目也到我們這里來談。

　　但是，我們?yōu)榱宋牡浅掷m(xù)的發(fā)展，為了優(yōu)質(zhì)環(huán)境的保護(hù)，我們在很多項(xiàng)目的談判當(dāng)中給他們亮出了紅牌，這說明我們當(dāng)?shù)卣畧?jiān)決把環(huán)境作為最具競爭力的優(yōu)勢繼續(xù)做下去。

　　作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，過去文登的發(fā)展過程是這樣的。最早地產(chǎn)地產(chǎn)的狹義概念是工業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目最早指的是工業(yè)項(xiàng)目。最早的時(shí)候，我們這里也有一些廠房的開發(fā)，這都是十幾年一切的事了。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種狹義的概念是種層次比較低的看法。這幾年隨著文登的發(fā)展，有一些地產(chǎn)企業(yè)自發(fā)到文登投資建寫字樓，辦公大樓，這些項(xiàng)目都逐步多起來，總部經(jīng)濟(jì)也多起來了。但是，總體感覺發(fā)展得不是太好。

　　隨著文登啟動(dòng)南海新區(qū)的建設(shè)，文登本來是一個(gè)沿海的城市，但是市區(qū)不靠海，我們同時(shí)啟動(dòng)了在生產(chǎn)力的布局方面，把兩大板塊并駕齊驅(qū)發(fā)展作為我們的整體布局，啟動(dòng)了南海新區(qū)的發(fā)展。

　　我們今天與會(huì)的企業(yè)代表也去參觀過了，那里非常適合居住，休閑，旅游的板塊。在這個(gè)板塊里面，目前政府投資了幾十億把基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境做好。

　　同時(shí)，我們文登整合了文登的一些優(yōu)質(zhì)要素，加大了宣傳力度。我們在一些重要的媒體里面也加大了宣傳，今天很多到文登來的人從各個(gè)不同的媒體了解了我們。我們加大了中國長壽之鄉(xiāng)，濱海養(yǎng)生之都的品牌營銷。

　　文登原來大家不太熟悉，現(xiàn)在在全國各個(gè)地方得到了很多投資者的關(guān)注。所以，我們把品牌營銷作為我們招商的一個(gè)重要內(nèi)容。

　　另外，加強(qiáng)區(qū)域的環(huán)境打造，使文登這種天然、優(yōu)質(zhì)氣候、環(huán)境、生態(tài)的東西在一個(gè)小區(qū)內(nèi)更好的展現(xiàn)出來。

　　剛才說到養(yǎng)老地產(chǎn)，我對養(yǎng)老地產(chǎn)不是太懂。我覺得養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在在準(zhǔn)備階段，可能它還沒有到最成熟的時(shí)候，為什么呢？可能現(xiàn)在一些年輕人，特別是獨(dú)生子女還沒有到感覺負(fù)擔(dān)非常重的時(shí)期，他們的父母身體都還不錯(cuò)，年齡還沒有到?？赡茉龠^幾年，養(yǎng)老的市場需求才會(huì)充分的釋放出來。

　　但是，現(xiàn)在是前面進(jìn)入準(zhǔn)備階段。目前也有一些項(xiàng)目到文登也打著養(yǎng)老的招牌，我認(rèn)為它現(xiàn)在還處在概念階段，營銷只是做了個(gè)概念。

　　張宏偉：基本上還是賣住宅。

　　姜進(jìn)軍：對，只是賣個(gè)概念，關(guān)鍵是要整合要素。我覺得單純氣候和環(huán)境不是主要的，環(huán)境不錯(cuò)是一個(gè)方面，大家在這里住一個(gè)月，逐漸熟悉以后就沒有感覺到它的珍貴，關(guān)鍵要在這基礎(chǔ)上把養(yǎng)老的要素整合到這里面來。

　　比如說就醫(yī)的問題，比如說老人的勞動(dòng)問題，因?yàn)閬磉@里不能閑著。還有他的再教育問題，文化的需求等等，這些要素都要進(jìn)行整合。

　　這些整合有的是靠政府來打造，比如說我們在南海已經(jīng)建立了基本的衛(wèi)生服務(wù)，比如說南海醫(yī)院?？赡苓@也滿足不了老人養(yǎng)老的高層次需求，還需要采取市場的方法吸引一些投資者。

　　現(xiàn)在到文登來投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是說不好，大家要耐得住寂寞。這就好像先有雞還是先有雞蛋的問題，你只有先進(jìn)來做一些投入，為什么要耐得住寂寞呢？可能投資了以后，回報(bào)還需要經(jīng)過一段時(shí)間。

　　所以，前期要把環(huán)境保護(hù)好，把這些要素建立好，才會(huì)逐步的吸引消費(fèi)群體到我們這里來。這需要政府和投資者共同努力，共同在這個(gè)時(shí)期把準(zhǔn)備工作做好，迎接很快到來的市場機(jī)遇。

　　張宏偉：非常感謝姜市長對我們提的這樣一些建議和方向，政府作為規(guī)劃方，他只是給我們提供了規(guī)劃文件和政策的引導(dǎo)，還有一些市場環(huán)境。具體落實(shí)還是需要我們開發(fā)企業(yè)，甚至是一些運(yùn)營機(jī)構(gòu)做落地的工作。

　　剛才我也說了，具體落實(shí)運(yùn)營，或者一些管理工作不只是簡單的地產(chǎn)開發(fā)問題，更多是地產(chǎn)以外的配套產(chǎn)業(yè)如何進(jìn)行的問題。我想就這個(gè)問題請?jiān)谧拈_發(fā)企業(yè)，因?yàn)槲覄偛怕牭綆孜患钨e都涉及到旅游地產(chǎn)和養(yǎng)生地產(chǎn)，你們在做這些項(xiàng)目的時(shí)候，你們是怎么處理配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？

　　從各個(gè)角度來講，我不想讓大家更多談一些地產(chǎn)方面的問題，因?yàn)榈禺a(chǎn)大家都會(huì)做，無非是蓋房子，賣房子的問題。更多的想讓大家介紹你們在具體做配套產(chǎn)業(yè)中招商和運(yùn)營時(shí)候的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，你們?nèi)绾翁幚磉@個(gè)問題？

　　尤其是剛才姜市長提到的，你們?nèi)绾文偷米〖拍?，如何在這樣一個(gè)時(shí)間段獲取中長期的效益。有請李總講一下。

　　李戰(zhàn)洪：憑我們的理解，我提幾個(gè)建議。第一個(gè)建議，掛羊頭賣狗肉的問題。說產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)的概念，我覺得還是不要掛地產(chǎn)的頭，要掛產(chǎn)業(yè)的頭，不要掛產(chǎn)業(yè)的頭賣地產(chǎn)的肉，避免都加上地產(chǎn)，這更有利于文登的發(fā)展。

　　我有一個(gè)小的建議，產(chǎn)業(yè)的投入要把它做出特點(diǎn)出來，這也比較簡單。根據(jù)我們的體會(huì)來講，有一句話叫做：尋求使一點(diǎn)更強(qiáng)之路，創(chuàng)新之為一點(diǎn)特?？赡茉谀骋稽c(diǎn)上面做一點(diǎn)小小的投入，你可能就可以讓文登在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面能夠有比較大的突破。所以，關(guān)鍵能不能單點(diǎn)突破，由點(diǎn)突破帶動(dòng)整個(gè)面的突破。

　　第二個(gè)建議，文登的發(fā)展，在訴求方面，包括我們具體在產(chǎn)業(yè)的建設(shè)過程中，建議把概念的訴求和功能的訴求盡量的相結(jié)合。很多人都知道了文登，這在地級市里面做得相當(dāng)好。但是，他可能在功能上面過度，在概念方面有所欠缺，概念訴求和功能訴求單靠一個(gè)都會(huì)顯得不足。

　　第三，傳播設(shè)計(jì)方面，一般是媒體的推廣設(shè)計(jì)，但是傳播一個(gè)是口碑傳播，視覺傳播，以及一些類比的暗示傳播，傳播是綜合性的口碑。

　　比如說我們在企業(yè)里面做的時(shí)候，比如說在重慶，我們?yōu)榱税?quot;金溝環(huán)"這個(gè)品牌形成，我們就有一個(gè)解釋，通過類比形成口碑。比如說在重慶要干三件事，到南濱路看夜景，到解放碑看美女，到金科買房子。通過前面兩個(gè)就能夠帶出另外一個(gè)。在傳播設(shè)計(jì)方面，在口碑，事件再做足一點(diǎn)。

　　第四個(gè)，要借勢上位搶點(diǎn)，我覺得占位特別重要。比如說要打養(yǎng)生牌就養(yǎng)生牌，要打溫泉牌就把溫泉牌做足。比如說溫泉牌，世界上三大溫泉中心之一在文登，我就想起了德國的巴登巴登，捷克的阿卡法利拉，中國的文登。

　　比如說通過這兩個(gè)一對比，因?yàn)榍懊鎯蓚€(gè)特別有名，通過這種方式就讓文登就上位了。如果打養(yǎng)生，最好帶世界上兩個(gè)好的養(yǎng)生機(jī)構(gòu)，然后能夠在文登在借勢的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)占位搶點(diǎn)。

　　第五，設(shè)計(jì)要制造市場第一記憶點(diǎn)。就是概念訴求與功能訴求，比如說綠色養(yǎng)生之都，不老的傳說，文登等等。我覺得功能訴求和概念訴求要有一個(gè)巧妙的結(jié)合，比如說文登養(yǎng)生之都，還不如說養(yǎng)生之都，不老的傳說，文登。類似這種類型，加一句比較感性，代表性的句子，這樣可能更利于傳播。謝謝！

　　張宏偉：奧宸地產(chǎn)的陳總有什么觀點(diǎn)？

　　陳陪才：我覺得房地產(chǎn)越做越復(fù)雜了，比如說早期的房地產(chǎn)公司很多沒有自己蓋酒店。通過當(dāng)?shù)睾蛥^(qū)域的需求，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司都有自己的酒店，并且自己管理。

　　未來也是一樣，通過老年化和產(chǎn)業(yè)可以看得出，房地產(chǎn)也要進(jìn)軍很多不同的項(xiàng)目，包括養(yǎng)老業(yè)，醫(yī)院，還有現(xiàn)在說的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)要通過不同的年代，不同政府的策劃，全國不同的方向去制造未來想象要做的計(jì)劃和步驟。

　　剛才姜市長說他認(rèn)為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是早期，對我們來說，雖然是早期，如果我們的地拿得太大，我們就要考慮未來。

　　比如說我們在芒市拿了一個(gè)80平方公里的地，我們會(huì)在未來的二十年、三世年、四十年進(jìn)行規(guī)劃。

　　從我們公司的角度來看，我們肯定會(huì)有不同的規(guī)劃，近期達(dá)到在未來五年、十年、十五年的去做。

　　比如說我們騰沖的項(xiàng)目，它并不是很多，只有2000多畝。我們會(huì)為未來五年到八年的布局籌備我們的不同項(xiàng)目，達(dá)到我們的利益，或者當(dāng)?shù)卣睦妗?/p>

　　養(yǎng)老在馬來西亞，在日本，在泰國，早在我2003年去那里的時(shí)候，他們已經(jīng)做起來了。最令我感到非常好的是，馬來西亞的政策非常好，為什么很多歐洲人喜歡到泰國或者是馬來西亞，第一個(gè)是天氣。

　　除了天氣之外，因?yàn)樘鞖饪赡軙?huì)使他住上一兩個(gè)月。如果是一個(gè)養(yǎng)老的地方，我們要籌備一個(gè)比較長遠(yuǎn)，長住的地方和區(qū)域。從設(shè)施配套，天氣方面能夠讓這些老年人適應(yīng)這個(gè)區(qū)域。

　　馬來西亞非常好，在60歲以上的外國人如果要到馬來西亞做養(yǎng)老投資，他就有很多的簽證，或者有其他很多的政策。

　　因?yàn)槲襾碜試?，國外的養(yǎng)生理念在早期就開始有這個(gè)理念，中國是最近幾年開始的，為老年人規(guī)劃養(yǎng)老的計(jì)劃還剛剛起步。

　　所以，從養(yǎng)老可以延伸出很多項(xiàng)目，比如說水療，剛才張總都談到他們的項(xiàng)目以水療為主。這是房地產(chǎn)在逐步規(guī)劃未來十年、十五年不同節(jié)點(diǎn)做項(xiàng)目。

　　張宏偉：由于時(shí)間關(guān)系，下面進(jìn)入文登市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)話題的討論環(huán)節(jié)。在談這個(gè)話題的時(shí)候，大家有什么建議也可以就以上的話題展開觀點(diǎn)性的討論。我想問一下朱會(huì)長，如果對現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)進(jìn)軍類似文登這樣的三、四線城市，您有什么樣的一些建議？因?yàn)?，剛才文登市政府的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)講了很多優(yōu)勢，有道路交通，環(huán)境的資源，產(chǎn)業(yè)的政策，有很多企業(yè)進(jìn)來。

　　對于這一類城市，進(jìn)入這些城市，你對開發(fā)商有什么樣的建議，或者風(fēng)險(xiǎn)方面的提示？

　　朱中一：我覺得開發(fā)企業(yè)比我們更有經(jīng)驗(yàn)，首先，肯定要做市場調(diào)查，不管是做什么產(chǎn)業(yè)，做住宅也要做市場需求調(diào)查。如果做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也要調(diào)查這個(gè)地方的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成怎么樣，基礎(chǔ)設(shè)施怎么樣。比如說你想做旅游，要看當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源怎么樣。

　　當(dāng)然，文登的旅游資源還是非常不錯(cuò)的，因?yàn)槲牡侨绻ㄒ粋€(gè)很大的旅游景點(diǎn)，大型的交通設(shè)施很重要。

　　我們在8月1、2號在黑龍江伊春建一個(gè)旅游城，冬天可以去滑雪，夏天可以去避暑。當(dāng)時(shí)我就提出來，伊春的機(jī)場很小，伊春一天只有三個(gè)航班，而且這三個(gè)航班不是直達(dá)的，有的是從北京到伊春的，是北京到哈爾濱經(jīng)過伊春。另外，從上海到威海，再到伊春。廣州的也一樣，從廣州到威海的伊春。

　　他的航班很少，我說如果這樣，想要建國際旅游城根本不可能。所以，要做之前有很多的先決條件。

　　包括如果你想真的做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，你的通訊網(wǎng)絡(luò)、信息網(wǎng)絡(luò)要發(fā)展完善，物流網(wǎng)絡(luò)也要發(fā)展。作為企業(yè)，這些方面都要考慮清楚。

　　張宏偉：對于開發(fā)企業(yè)來講，朱會(huì)長也講了他們有很多這方面的經(jīng)驗(yàn)。具體在操作項(xiàng)目的時(shí)候，你們?nèi)绻M(jìn)軍類似文登這樣的一些三、四線城市，要做產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，你們有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)驗(yàn)。首先，請陽光股份的徐總。

　　徐祥圣：具體的操作層面我不想說，我就說兩點(diǎn)。因?yàn)?，我最近一直關(guān)注中國可持續(xù)發(fā)展，今天的主題一個(gè)是文登，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

　　我覺得無論一個(gè)城市也好，還是一個(gè)企業(yè)也好，一定要從更長遠(yuǎn)未來做好后發(fā)勢的準(zhǔn)備工作，這一點(diǎn)非常關(guān)鍵。我覺得姜市長說得很好，這件事五年以后什么樣，十年以后什么樣，十五年以后什么樣，考慮清楚了。要不然資源一塊放滿了以后，這個(gè)城市怎么發(fā)展，這個(gè)地方的資源配套怎么承載確實(shí)是一個(gè)很大的問題。所以，要在長遠(yuǎn)的眼光，更大的空間看待這件事情，要著眼于未來做好準(zhǔn)備。

　　大家都在講產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不同的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有不同的政策。據(jù)我了解，很多房地產(chǎn)關(guān)于都在利用這些不同的產(chǎn)業(yè)政策，實(shí)際上還是做以房地產(chǎn)開發(fā)為主的工作，作為拿地的手段。

　　實(shí)際上這對一個(gè)區(qū)域，對公司來講，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的布局，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不一定是好事。如果真的想做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就要考慮怎么做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)怎么來配備產(chǎn)業(yè)的元素，有沒有這個(gè)元素，怎么配備，講清楚了再做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

　　如果要做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，拿地做地產(chǎn)對整個(gè)區(qū)域和整個(gè)企業(yè)的布局都是有害的，從長遠(yuǎn)來看。我就講這兩點(diǎn)，給企業(yè)和政府一點(diǎn)建議。

　　張宏偉：和融的張總，你也來到了文登，我相信你也非常關(guān)心文登的發(fā)展，對文登這樣的三、四線城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，就您的經(jīng)驗(yàn)來講，你有什么跟大家分享。

　　張寶偉：我覺得文登具有非常好的自然資源，這是這個(gè)城市最好的資源。我覺得做旅游地產(chǎn)最主要的是在資源方面做文章。

　　首先，做旅游地產(chǎn)一定要尊重當(dāng)?shù)氐馁Y源。我們做旅游地產(chǎn)和養(yǎng)生地產(chǎn)的時(shí)候，首先要充分利用良好的自然資源，不能去破壞自然資源。所以，我認(rèn)為做旅游地產(chǎn)一定要充分發(fā)揮利用提升當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源，從形成一個(gè)良好的循環(huán)經(jīng)濟(jì)這個(gè)點(diǎn)上做文章。

　　第二，在旅游地產(chǎn)中我們的眼界一定要高，剛才我們幾個(gè)嘉賓都在談，這個(gè)旅游地產(chǎn)相對住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)是剛剛興起。雖然我們也有很多旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目，但是好的項(xiàng)目還是比較少，同質(zhì)化的項(xiàng)目比較多，低層次的比較多。所以，大家一提旅游地產(chǎn)，有很多失敗的案例，或者幾年之后就經(jīng)營不下去。

　　我的第二個(gè)觀點(diǎn)是，在做這個(gè)事情的時(shí)候，眼界一定要高，投資的時(shí)候大家要想得開，想得遠(yuǎn)，而不僅僅是拿地去做，否則做完之后會(huì)留下很多后遺的東西，會(huì)產(chǎn)生社會(huì)的問題，我們做旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)一定要考慮到社會(huì)的責(zé)任和社會(huì)的持續(xù)發(fā)展。

　　第三，大家做旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)起點(diǎn)一定要高，我們一定要尊重優(yōu)質(zhì)的自然資源。所以，我們要和國內(nèi)比較高端的資源結(jié)合，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)一定要高端一些。

　　張宏偉：站得高，看得遠(yuǎn)。我們請內(nèi)蒙古過來的周總給大家分享一下，因?yàn)閮?nèi)蒙古也是大家關(guān)注的焦點(diǎn)，比如說諤爾多斯，你自己也經(jīng)歷過很多的事情，你有什么經(jīng)驗(yàn)跟大家分享一下。

　　鄒招波：我是溫州人，不是內(nèi)蒙人，但是我在內(nèi)蒙呆了31年，我們做的城市綜合體比較多。目前我們城市綜合體做得還可以，商業(yè)部分我們年銷售額大概在80多億，住宅和商業(yè)方面做出了一定的品牌。

　　不管是旅游地產(chǎn)也好，養(yǎng)生地產(chǎn)也好，還是綜合體都是做產(chǎn)品。那么，你首先把產(chǎn)品定位好，什么地段定什么位置，首先把位置定好。產(chǎn)品做好了，我相信有很多的客戶來買你的產(chǎn)品。

　　房地產(chǎn)雖然在受打壓，但是我認(rèn)為中國的剛性需求還在那里?，F(xiàn)在說養(yǎng)老也好，旅游也好，比如說上海、北京有全國各地的人去那里住，如果說內(nèi)蒙的人到文登來住，我認(rèn)為這樣的人也不多。

　　住在一個(gè)區(qū)域的客戶，夸張的講，比如說他是昆明區(qū)住，他到新城區(qū)住的可能性不大。雖然昆明區(qū)周邊的環(huán)境差一點(diǎn)，他覺得有很多的老年人在一起，聊一聊天，氣氛比較好。

　　我認(rèn)為在哪個(gè)地方做房地產(chǎn)，你只要把周邊的環(huán)境打造好，做好你的產(chǎn)品，這是你真正的一個(gè)目標(biāo)。

　　剛才朱會(huì)長提到鄂爾多斯，我們在內(nèi)蒙市各個(gè)地方都有項(xiàng)目，鄂爾多斯我們沒有進(jìn)入。鄂爾多斯我們當(dāng)時(shí)感覺就不對，第一，鄂爾多斯的人口太少，2001年、2002年他的財(cái)政收入只有20億，現(xiàn)在財(cái)政收入將近六、七百億。他的財(cái)政收入來源是地下的煤，他本身的人很少，煤很多。

　　過去煤是20萬到40萬一個(gè)煤礦，后來是十幾個(gè)億一個(gè)煤礦。過去賣一噸煤是賣了七、八十元一噸，后來賣到四、五百元一噸。所以，它的暴利造成很多人到北京其他地方買樓，一買就是一棟，不是一套套的買。

　　當(dāng)時(shí)諤爾多斯買房的人，很多老百姓的地被占了，拿了很多的錢。當(dāng)時(shí)他到我們買房子是這樣說的，他說：周總，我到你這買房。第一，我不認(rèn)識(shí)字。第二，我不懂管理。第三，我有錢，我占了地，給了錢，我就買了房子，我在諤爾多斯已經(jīng)買了七個(gè)店鋪，七套住宅，我?guī)状硕加蟹孔印?/p>

　　鄂爾多斯在大家都有房子的情況下，房子賣給誰。房子是產(chǎn)品，如果說你家買了一個(gè)洗衣機(jī)，再買一個(gè)好一點(diǎn)的，如果買幾十個(gè)洗衣機(jī)放在家里堆著可能嗎，不可能。所以，房子是產(chǎn)品。

　　鄂爾多斯是一個(gè)比較特殊的城市，他的人口少，產(chǎn)品一下子做得太多了。在任何一個(gè)城市，要適合一個(gè)城市，一個(gè)地區(qū)做產(chǎn)品。做養(yǎng)老地產(chǎn)也好，做旅游地產(chǎn)也好，做旅游地產(chǎn)就打造好的環(huán)境，做好產(chǎn)品就有人去買。如果沒有好的環(huán)境，誰去買你的旅游地產(chǎn)。

　　張宏偉：所以，我們還是要吸取鄂爾多斯的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，尤其是我們國內(nèi)的一些三、四線城市。

　　鄒招波：不管在什么城市，你做的產(chǎn)品適合不適合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者最關(guān)鍵。不是說你做這個(gè)產(chǎn)品讓北京人來買你的房子，這個(gè)可能性不大，只有個(gè)別的人。

　　張宏偉：最后，我們請洲聯(lián)國際的張總從設(shè)計(jì)的角度提些意見和建議。

　　張穎：我覺得從設(shè)計(jì)角度來講，具體的案例需要具體的分析，我簡單說一下觀點(diǎn)。我想說一個(gè)趨勢，一個(gè)現(xiàn)象，一個(gè)判斷。因?yàn)椋覀冞@個(gè)行業(yè)也是要走南闖北，出差，和一、二、三、四線的政府和開發(fā)企業(yè)進(jìn)行交流。

　　我覺得有一個(gè)趨勢，目前很多沿海一線城市，像北京、上海、廣州將他們傳統(tǒng)的制造業(yè)和密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到二、三、四線城市或者內(nèi)陸地區(qū)。但是，內(nèi)地的二、三、四線城市并不甘于承接這些相對勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。他們往往想保存自己城市的生態(tài)環(huán)境，將這些轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)放在他們城市之間的大面積黑地作為產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，這是一個(gè)趨勢。

　　第二個(gè)現(xiàn)象，我們發(fā)現(xiàn)很多國家級的貧困縣恰恰是森林植被覆蓋率最高的地方，地方的財(cái)政收入可能不高，但是人民的豐衣足食的幸福感指數(shù)反而是最高的，這是一個(gè)有趣的現(xiàn)象。

　　最后我想說一個(gè)判斷，可能過去的十年我們看的城市熱點(diǎn)，關(guān)注點(diǎn)是在產(chǎn)業(yè)、重工業(yè)、煤炭、鋼鐵非常發(fā)達(dá)的這些城市，他的GDP非常高。

　　下一個(gè)十年，可能我們更多關(guān)注的是自然資源非常好，服務(wù)配套非常全，像文登這樣具有很好后發(fā)優(yōu)勢的城市，這也是我們跟各位專家和領(lǐng)導(dǎo)的一致判斷。

　　張宏偉：謝謝各位嘉賓的探討，最后我想請?jiān)谧母魑患钨e對現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或者文登市未來的發(fā)展愿景用一句話表達(dá)。

　　李戰(zhàn)洪：文登是個(gè)好地方，有錢，有閑就來文登，要想讓自己不老就來文登。

　　陳陪才：來文登、威海、龍城之前，我覺得這個(gè)地方其實(shí)是非常的漂亮，也是一個(gè)非常適合居住的好地方。只不過這個(gè)地方以后被哪個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，政府開發(fā)的時(shí)候要考慮怎么樣讓外面來這里的旅客有在這里長住的想法。

　　徐祥圣：做好底層設(shè)計(jì)，保持后發(fā)優(yōu)勢。

　　張寶偉：尊重自然資源，文登值得投資，值得居住。

　　鄒招波：文登是個(gè)投資的好環(huán)境，做適合文登的產(chǎn)品。

　　張穎：希望文登政府的領(lǐng)導(dǎo)能夠把文登建設(shè)得更美好。

　　張宏偉：謝謝大家對文登的建議，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一些建議，我們這個(gè)論壇環(huán)節(jié)到此結(jié)束。

　　主持人：謝謝各位嘉賓為我們奉獻(xiàn)的精彩對話，隨著今天對話的結(jié)束，我們今天的文登行論壇也告一段落，謝謝各位嘉賓的參與。親愛的各位來賓，朋友們，2012年對中國房地產(chǎn)行業(yè)而言是極為艱難的一年，而我們有幸在文登相聚，共同研判形勢，尋找房地產(chǎn)全新發(fā)展對策，我們?nèi)匀幌Ｍ康禺a(chǎn)有一個(gè)美好未來。再次感謝今天參加我們論壇的各位來賓和各位朋友，感謝各位在論壇當(dāng)中對我們的支持。

（審校：勞蓉蓉）