9月18日，由觀點新媒體、山東省文登市人民政府聯(lián)合主辦的2012城市觀點論壇文登行暨第三屆國際養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)峰會盛大開幕。

　　2012年，房地產(chǎn)在調(diào)控與經(jīng)濟低迷中尋找平衡與發(fā)展的可持續(xù)之路，眾多開發(fā)商正在由傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)向復(fù)合型地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等成為新的熱點。

　　隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱潮不斷蔓延，如何抓住產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)藍海的土地先機？轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)參照怎樣的地產(chǎn)模型？如何實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)突圍？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱潮能持續(xù)多久？

　　9月18日，由觀點新媒體、山東省文登市人民政府聯(lián)合主辦的2012城市觀點論壇文登行暨第三屆國際養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)峰會盛大開幕。

　　進入專題：2012城市觀點論壇文登行

　　直播實錄：2012城市觀點論壇文登行（二）

　　主持人：親愛的各位來賓，大家早上好！

　　中國長壽之鄉(xiāng)濱海養(yǎng)生之都--歡迎大家來到2012城市觀點論壇文登行現(xiàn)場。

　　城市觀點論壇依托于觀點新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產(chǎn)年度盛會--博鰲房地產(chǎn)論壇。自2005年啟動以來，城市觀點論壇遍歷青島、南京、濟南、西安、三亞、大連、深圳、長沙、沈陽、呼和浩特、廣州、武漢、鄭州、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、杭州、昆明常州等全國眾多著名城市。

　　而今，城市觀點論壇邀請大家再一次走進山東文登，感受國家戰(zhàn)略中的“養(yǎng)生之都”的魅力與商機。匯聚全國范圍的房地產(chǎn)行業(yè)精英，剖析產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱潮下的文登樣本，探討現(xiàn)在與未來。

　　文登，位于膠東半島東部，總面積1645平方公里，海岸線長156公里，并擁有12公里金色沙灘以及豐富的地?zé)豳Y源，是一座適合人類居住的海濱城市、生態(tài)城市、旅游城市，素有“長壽之鄉(xiāng)”、“溫泉之都”、“道教圣地”等美譽。

　　因此，以尋找產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)藍海為主題，城市觀點論壇選擇了文登。相信有著八載成功經(jīng)驗的城市觀點論壇，必然會在文登地產(chǎn)發(fā)展進程中留下濃墨重彩的一筆，激發(fā)最純粹的房地產(chǎn)思想火花。

　　最后，請允許我再一次代表本次論壇主辦方山東省文登市人民政府、觀點新媒體歡迎各位朋友的到來！

　　下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生

　　文登市人民政府副市長姜進軍先生

　　金科地產(chǎn)集團股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　奧宸地產(chǎn)(集團)有限公司執(zhí)行副總裁陳培才先生

　　同策咨詢與研發(fā)中心副總經(jīng)理李衍民先生

　　洲聯(lián)集團（WWW5A)o五合新力總經(jīng)理張穎女士

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉先生

　　陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司獨立董事徐祥圣先生

　　上海和融投資管理有限公司執(zhí)行總經(jīng)理張寶偉先生

　　蘇州金賓士房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理劉勁先生

　　內(nèi)蒙古萬錦開元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長鄒招波先生

　　本次論壇獲得全國眾多實力房地產(chǎn)企業(yè)的參與和支持，我代表主辦方山東省文登市人民政府及觀點新媒體再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2012城市觀點論壇文登行的朋友們。

　　主持人：下面有請文登市人民政府副市長姜進軍先生為我們致辭。

　　姜進軍：尊敬的各位來賓，女士們、先生們、朋友們：

　　第三屆城市觀點論壇文登行活動今天在這里隆重開幕了。值此，我代表文登市政府，對出席活動的各位企業(yè)老總和新聞媒體的朋友們，表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！

　　文登是中國著名的長壽之鄉(xiāng)、溫泉之都、道教圣地，是中國優(yōu)秀旅游城市、生態(tài)城市；是最適宜人類居住的文化之城、養(yǎng)生之城。這里物華天寶、人杰地靈，自古就有“文登學(xué)”的美譽。擁有156公里金色海岸，陽光、沙灘、海浪、松濤、島礁，盡呈美麗無邊的海洋風(fēng)光；擁有聚福祥瑞的4座名山，昆崳山為“海上仙山之祖”，圣經(jīng)山為道教全真派發(fā)祥地，天福山是天賜福地，回龍山是李龍故里，山山有靈氣，處處有福氣。擁有5處溫泉和豐富的地?zé)豳Y源，養(yǎng)生源起，久負盛名。

　　文登也是一座充滿生機與活力的藍色產(chǎn)業(yè)新城，培植起了機電工具、汽車及零部件、工藝家紡三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，全部列入省百億產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展規(guī)劃；新能源、新材料、新醫(yī)藥三大新興產(chǎn)業(yè)加速崛起，成為全市經(jīng)濟新的增長點；正在崛起的南海新區(qū)，被確定為山東重點崛起的海洋經(jīng)濟新區(qū)，成為國家戰(zhàn)略的重要組成部分，展現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摵蛷V闊的發(fā)展前景。

　　這次城市觀點論壇文登行活動，為研討區(qū)域經(jīng)濟與地產(chǎn)發(fā)展搭建了一個良好的平臺，對全面展示文登優(yōu)美的自然環(huán)境、豐富的人文資源、獨特的區(qū)位優(yōu)勢、加快對外交流合作、推動文登經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展具有積極作用。希望各位來賓，借助這次活動進一步了解文登、關(guān)注文登，加強交流合作，實現(xiàn)共贏發(fā)展。

　　最后祝第三屆城市觀點論壇文登行活動圓滿成功，祝各位來賓在文期間心情愉快，萬事如意，謝謝大家！

　　主持人：謝謝姜進軍先生。接下來，有請觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士為我們致辭。

　　陳詩濤：尊敬的姜市長、朱會長及各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來自全國及文登的房地產(chǎn)界朋友，上午好！

　　很高興城市觀點論壇第三次走進文登。三年期間，文登市正逐漸從一個區(qū)域之城發(fā)展成為一個以養(yǎng)老、旅游文化地產(chǎn)著稱的宜居之城。

　　三年期間，文登市與城市觀點論壇與觀點一起走過廣州、杭州、成都、昆明、廈門、長沙、天津、武漢、青島、福州、常州、無錫、博鰲等十余個房地產(chǎn)高速發(fā)展的城市，與近萬家開發(fā)企業(yè)面對面，我記得今年上半年有家上市開發(fā)企業(yè)總裁就在我面前說，在中國一個三四線城市這樣踏實地走向全中國推廣自己，宣傳自己，文登市做得最值得尊敬的！

　　一個城市的發(fā)展離不開政府領(lǐng)導(dǎo)的眼界、魄力及實干精神，我們看見，因為有這樣的文登政府領(lǐng)導(dǎo)，才有越來越美麗的文登市，才可以吸引實力房企前來考察、前來投資，特別是我們國家房地產(chǎn)經(jīng)歷過多次調(diào)整正逐漸向有序健康的方向發(fā)展，房地產(chǎn)區(qū)域的疆界正逐級拓展，那么對于擁有特殊資源的文登市無疑蘊藏著最大的商機，可以說，文登必將是這一輪房地產(chǎn)復(fù)蘇周期后的獨特關(guān)注亮點！

　　最后，讓我們預(yù)祝論壇圓滿召開，更祝福我們的文登市未來更很美好！

　　主持人：謝謝陳詩濤女士。今天的嘉賓致辭就到這里，接下來將進行論壇的正式議程。

　　我們今天2012城市觀點論壇文登行的議程主題是：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在文登

　　下面即將展開今天論壇的演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸的邀請到：

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生

　　奧宸地產(chǎn)(集團)有限公司執(zhí)行副總裁陳培才先生

　　同策咨詢與研發(fā)中心副總經(jīng)理李衍民先生

　　洲聯(lián)集團（WWW5A)·五合新力總經(jīng)理張穎女士

　　金科地產(chǎn)集團股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　等演講嘉賓，將為我們奉獻精彩的演講。

　　主持人：接下來，我很榮幸地請出我們今天論壇的第一位演講嘉賓，有請中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生。

　　朱中一先生的演講題目是：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)，有請！

　　朱中一：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，大家上午好。很高興到文登來參加本次論壇，文登我已經(jīng)是第三次來了，每次都是匆匆來匆匆走，但是我對文登也好，對威海也好都留下了美好的印象。

　　會議的主辦方要我講的是“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)”這個題目，因為這個會議是城市觀點論壇的會議，它突出的是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個問題，所以我想借這個機會講三個問題。

　　第一個問題我想講的就是，對房地產(chǎn)的定位和對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的認識。因為這涉及到整個課題，所以這個問題比較重要。

　　對房地產(chǎn)的定位，咱們有了幾個版本--國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)或者是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，社會各方面關(guān)注的重要的民生行業(yè)，但實際上咱們最早的時候，在這兩個版本以前還有一種提法，就是房地產(chǎn)是先導(dǎo)性的基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)。過去這三個提法在各個時期的不同用法都是可以的。

至于這段時間對于支柱產(chǎn)業(yè)沒有提，我想這也無關(guān)大體，因為這個行業(yè)是不是成為支柱產(chǎn)業(yè)，根據(jù)國際上的通行標準，主要是看這個行業(yè)的增加值是不是對國民經(jīng)濟的貢獻率能夠達到5%了，自然而然就是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　說到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，實際是從房地產(chǎn)的先導(dǎo)性基礎(chǔ)性方面講的，因為講產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是什么產(chǎn)業(yè)跟房地產(chǎn)結(jié)合它就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括我們講的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等等都叫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個重要問題就是，有關(guān)的產(chǎn)業(yè)要跟房地產(chǎn)業(yè)，要跟城鎮(zhèn)化，要稀缺化的，我認為這個是相當重要的。因為房地產(chǎn)作為一個基礎(chǔ)性行業(yè)，是給各個行業(yè)提供生產(chǎn)場所、工作場所和居住的一種行業(yè)，居住就是住宅地產(chǎn)這一塊，所以它首先是有一個先導(dǎo)性，當然它肯定是可以和相關(guān)行業(yè)的發(fā)展是相協(xié)調(diào)的，如果滯后了，就會影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市的發(fā)展；如果是超前了，就會造成資源能源的浪費，就會形成泡沫。

　　應(yīng)該說，前十幾年房地產(chǎn)行業(yè)為老百姓居住條件的改善，為城鎮(zhèn)面貌的改善，為當?shù)亟?jīng)濟社會的發(fā)展都做出了貢獻。但同時也出現(xiàn)了一些問題，就是我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化中經(jīng)常提到的兩個問題，一個就是我們土地的城鎮(zhèn)化快于人口的城鎮(zhèn)化，土地的城鎮(zhèn)化大大地消耗土地資源，以致城鎮(zhèn)城市面積越來越大，很多原來的農(nóng)民雖然進城了但沒有享受到居民的待遇，所以大量的農(nóng)民工沒有沒有成為真正的居民，這是一個問題。第二個就是房地產(chǎn)的發(fā)展快于城市實體經(jīng)濟的發(fā)展，這也是我們研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時要考慮的問題，就是怎么讓房地產(chǎn)的發(fā)展要和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，這是個重要的課題。

　　在文登開這個會很有意思是，剛剛文登市長也說了，文登這個地方產(chǎn)業(yè)還是比較多的，有汽車的零配件產(chǎn)業(yè)，有基建工具產(chǎn)業(yè)，另外還有新型的材料、醫(yī)藥、另外還有養(yǎng)生等，產(chǎn)業(yè)門類很多，這些產(chǎn)業(yè)如果能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，我覺得憑著文登這樣一個得天獨厚的自然條件，這個城市肯定可以上一個很好的臺階。

　　但是也有些城市走過頭了，最典型的就是鄂爾多斯，鄂爾多斯也有很好的產(chǎn)業(yè)，講得通俗一點就是羊、煤、土、氣。“羊”就是畜牧業(yè)，“煤”就是煤炭，“土”就是稀土，“氣”就是天然氣。所以說鄂爾多斯有很好的產(chǎn)業(yè)，有很好的資源。這些資源前幾年快速地開發(fā)之后，造成了不少老百姐手頭很有錢，很有錢就造成了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，而房地產(chǎn)建設(shè)的這些錢很多都是老百姓集資的，有些是高利貸集資，這個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩以后，尤其是這兩年經(jīng)濟有一點下行，煤炭這一塊銷售不暢的時候，這個問題就暴露出來了。現(xiàn)在很多樓蓋了是空的，有的項目蓋著蓋著就蓋不起來了，因為有些項目蓋的資金是從老百姓那里高利貸集資的，這就造成了債務(wù)問題。另外，房地產(chǎn)價格高了以后，由于煤炭不景氣之后，有些人就外流了，這樣人口少了，產(chǎn)業(yè)也下來了，城市也蕭條了。所以說為什么專門說一下房地產(chǎn)的定位問題和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的問題，就是咱們的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該給相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是相協(xié)調(diào)的，這點特別重要，而且和我們的城鎮(zhèn)化是相協(xié)調(diào)的，滯后了會拖后腿，但超前了就會造成資源能源的浪費，就是泡沫，泡沫的典型就是鄂爾多斯，這是我講的第一個觀點。

　　第二個觀點就是關(guān)于養(yǎng)生、休閑和旅游的問題，主要是講一下怎么引導(dǎo)休閑旅游地產(chǎn)的發(fā)展問題，因為這次主題突出的是養(yǎng)生。休閑也好，養(yǎng)生、旅游也好，它們的概念、內(nèi)容和外延都不一樣，但也都是密切相關(guān)的，休閑與養(yǎng)生可以是當?shù)鼐用窬涂梢粤?，但與旅游一結(jié)合，主要是側(cè)重于外地居民了。但是，不管怎么樣這些關(guān)系要處理好。

　　發(fā)展休閑和旅游業(yè)可以擴大內(nèi)需、促進消費，滿足人們多層次的物質(zhì)文化需求，現(xiàn)在各地也比較關(guān)心，我們的企業(yè)也比較關(guān)注。對于我們國家來講，既有這方面的需求也有這方面的可能，這種可能就是我們國家歷史悠久，地域遼闊，自然資源和人文資源相當豐富，既有一大批像北京、天津、西安、桂林、上海、杭州、青島、威海等一批知名的旅游城市，擁有一大批資源，像有世界級的文化遺產(chǎn)，自然文化遺產(chǎn)42個，國家級的風(fēng)景名勝區(qū)218個，省級風(fēng)景名勝區(qū)700多個，各類自然保護區(qū)2300多個，還有一批可以發(fā)掘的紅色旅游線路和創(chuàng)意性的旅游活動場所，所以我們國家既有這種需求，又有這種可能。現(xiàn)在，全國27個省區(qū)市已經(jīng)把旅游產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或者是地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭者的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在和今后一段時期，肯定是旅游產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的時期。

　　但考慮到休閑和旅游大多數(shù)依托自然資源和旅游資源，這使得進入休閑旅游這個領(lǐng)域的時候一定要把握以下五個方面的問題。

　　第一，不管怎么樣，進入這兩個領(lǐng)域基本上是以持有為主的，它的產(chǎn)品不是以銷售為主的，所以開發(fā)企業(yè)必須要考慮資金的承受能力，還有考慮相關(guān)的人才、運營等各方面的經(jīng)驗。這是第一點，這是通常的問題。更重要的是下面這幾點。

　　第二點，就是堅持對自然資源、旅游資源的保護和開發(fā)并重，防止對自然資源、旅游資源的過度開發(fā)，破壞生態(tài)環(huán)境。

　　第三，開發(fā)的項目一定反映出本地的自然特色和文化特色，防止同質(zhì)化。因為自然資源和旅游資源是有本地特色的，現(xiàn)在有些地方同質(zhì)化的問題，往往是沒有生命力的。

　　第四點，一定要將旅游資源的開發(fā)，旅游產(chǎn)品的設(shè)計和旅游服務(wù)體系的建設(shè)通盤考慮，要制定規(guī)劃、培養(yǎng)人才、借鑒經(jīng)驗、加強營銷、提高服務(wù)，實現(xiàn)精品開發(fā)和服務(wù)水平上檔次，防止重視開發(fā)，忽視頂層設(shè)計和運營管理的問題。

　　現(xiàn)在我們一些資源性的城市在開發(fā)的時候往往重視的是資源的開發(fā)，而沒有整體地考慮旅游產(chǎn)品的設(shè)計和整個服務(wù)體系的建設(shè)，這是很要命的一個問題。而開發(fā)資源的時候盲目開發(fā)和過度開發(fā)。

　　第五個問題，就是開發(fā)休閑旅游地產(chǎn)也要把握好總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理，產(chǎn)品的價格和游客的支付能力相適應(yīng)的問題。為了說明這個問題我舉一個例子就是海南，海南是我們國家的國際旅游島，有獨特的旅游資源。

　　七月份我在鄂爾多斯開會，他們也提出要建設(shè)成一個旅游城市，還提出“南有三亞，北有鄂爾多斯”；然后8月1-2號，我們在伊春，它也提出“南有三亞，北有伊春”；昨天我到了威海機場，也是“南有三亞，北有威海”。

　　這說明什么？大家都認為三亞市一個好地方，但我們總結(jié)一下，就出來這個問題了，你要建一個國際旅游島，國際旅游島的產(chǎn)品，房地產(chǎn)它肯定是帶有國際為了旅游而制造的產(chǎn)品，并不是做一般的房地產(chǎn)開發(fā)，你這個定位可能就有問題了，那樣定位現(xiàn)在很明顯示了，比如海南，開始是東海岸，后來是西海岸，現(xiàn)在土地已賣得差不多了，房子也蓋得差不多了，賣出去的空置程度也相當高，有的地方是80%，有些地方超過80%。那么大量的房子空置要怎么辦，這暴露的問題就是，對資源的開發(fā)很快，但對整個旅游產(chǎn)品的設(shè)計，尤其是旅游服務(wù)體系的建設(shè)考慮失衡。

　　所以一個資源性的城市，一定要把旅游資源的開發(fā)、旅游產(chǎn)品的設(shè)計、旅游服務(wù)體系的建設(shè)安排好，因為今天不是專門講旅游為主的，時間只有20分鐘，我就不展開了。但這個問題一定要考慮，旅游產(chǎn)品里起碼要包括吃、住、行、游、購等問題，你怎么去考慮這些問題呢？所以這是旅游的問題。

　　第三個，講一下養(yǎng)生和養(yǎng)老的問題。主要是講一下怎么樣積極探索老年住區(qū)開發(fā)建設(shè)和對應(yīng)管理的模式問題。養(yǎng)生和養(yǎng)老的關(guān)系很密切，但是這個概念以后完全一樣。

　　養(yǎng)生可以是全生命周期的，從小就要注意養(yǎng)生，養(yǎng)老則指老年人。但它們的關(guān)聯(lián)之處就是，養(yǎng)生基礎(chǔ)好了，將來養(yǎng)老壽命也長了。我倒很主張把這兩個概念聯(lián)系起來，把養(yǎng)生和養(yǎng)老聯(lián)系起來，從經(jīng)濟意義上講是好的，如果僅僅講養(yǎng)老，有些養(yǎng)老又辦得不是很理想的，有些老人只在養(yǎng)老院等死，那肯定是消極的，所以想更多地增加經(jīng)濟的因素，包括養(yǎng)老的項目里怎么更多地增加養(yǎng)生的內(nèi)容來增加老人的活力、增加老人的凝聚力，我認為這兩者的關(guān)系相當重要。

　　就目前來說，我們國家的老齡化比較嚴峻，從國家層面看，要抓緊建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為支撐的服務(wù)體系，在這個服務(wù)體系中，房地產(chǎn)也占到了相當?shù)姆蓊~。和房地產(chǎn)關(guān)系比較密切的，在國務(wù)院辦公廳去年12月印發(fā)的社會養(yǎng)老服務(wù)體系的十二五規(guī)劃中，有一段話，要求“各地要將社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)擺上各地政府的重要議事日程和目標責(zé)任的考核范圍，縣級以上城市，至少建有一處以收養(yǎng)失能、半失能老年人為主的老年養(yǎng)護設(shè)施。新建小區(qū)要統(tǒng)籌規(guī)劃，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入公建配套實施方案。鼓勵通過整合、轉(zhuǎn)換或轉(zhuǎn)變用途等方式，將閑置的醫(yī)院、企業(yè)、農(nóng)村集體閑置房屋以及各類公辦培訓(xùn)中心、活動中心、療養(yǎng)院、小旅館、小招待所等設(shè)施資源改造用于養(yǎng)老服務(wù)。通過用地保障、信貸支持、補貼和政府采購等多種形式，積極引導(dǎo)和鼓勵企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、運營和管理。鼓勵社會辦養(yǎng)老機構(gòu)收養(yǎng)政府供養(yǎng)對象，共享資源，共擔責(zé)任。”這是國務(wù)院辦公廳的一段話。

　　作為企業(yè)，我們要結(jié)合自身的設(shè)計，開發(fā)建設(shè)與居家養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)相適應(yīng)的小區(qū)，或在新建的小區(qū)當中增加養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，也可以開發(fā)城市公寓型的老年公寓和幾個護理型的醫(yī)療看護型的養(yǎng)老院、護理院，還可以在旅游度假區(qū)開發(fā)休閑的養(yǎng)老社區(qū)。我覺得這是我們行業(yè)的任務(wù)。

　　那么老年住區(qū)的問題，既可以解決老年人在哪里住的問題，還有就是采取什么方式養(yǎng)老的問題，而養(yǎng)老又涉及到了醫(yī)療看護等養(yǎng)老設(shè)施和文化娛樂設(shè)施的配套，和養(yǎng)老服務(wù)的到位問題。

　　所以我覺得養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和運營，需要多個領(lǐng)域和行業(yè)的協(xié)調(diào)、配合，它環(huán)境很多，非常復(fù)雜，這樣我們現(xiàn)階段相關(guān)的政策制度還不配套，護理的人才和專業(yè)的管理還比較缺乏，因此，許多企業(yè)目前還停留在前期階段的和方案的籌劃階段。

　　前不久，7月24號，民政部印發(fā)了《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間資本進入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實施意見》，這個實施意見也提到了很多優(yōu)惠政策，大家可以認真學(xué)一下這個文件。當然，我自己也感覺到，因為這個文件是民政部一家貫徹的國務(wù)院文件印發(fā)的，有一些優(yōu)惠政策能不能馬上直接到位可能還有一個過程，但不管怎么樣，它提出了這個方向，對大家總還是好的。

　　另外，我們協(xié)會還有一個“老年住區(qū)委員會”，我們這個“老年住區(qū)委員會”將協(xié)助政府有關(guān)部門對老年住區(qū)的有關(guān)標準、規(guī)范進行制訂和修訂，現(xiàn)在已經(jīng)有9個了，最近的養(yǎng)老設(shè)施的國家標準也要印發(fā)，有些標準還在修改。另外，我們也借鑒境外的以及國內(nèi)已經(jīng)開發(fā)的一些小區(qū)，對他們的模式進行梳理，進行比較研究，此外還將組織考察和培訓(xùn)活動，一是想通過這些活動完善標準規(guī)范，二是培訓(xùn)人才，三是加強項目的試點、示范和宣傳推廣。我們有一個專家組，最近我們協(xié)會和全國老齡協(xié)會、還有中國城市規(guī)劃協(xié)會，準備搞中國老年住區(qū)項目的試點示范工作。

　　我們想通過這些引導(dǎo)企業(yè)和社會力量積極參與到老年住區(qū)的開發(fā)和建設(shè)運營中來，共同為促進養(yǎng)老公共事業(yè)的未來發(fā)展做出貢獻。謝謝大家！

　　主持人：謝謝朱中一先生的精彩演講，請您就坐休息。

　　下面，我們請出今天論壇的第二位演講嘉賓，他是：奧宸地產(chǎn)(集團)有限公司執(zhí)行副總裁陳培才先生。

　　陳培才先生的演講題目是：旅游地產(chǎn)在中國的發(fā)展探討，有請！

　　陳培才：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，媒體們，朋友們，大家早上好！首先，很感謝觀點團隊邀請我這次到文登來，這個地方非常漂亮。我為什么這樣講，其實，我本身是來自新加坡，對于我今天要用國語演講還是個挑戰(zhàn)，因為我的母語是英語，國語還在學(xué)習(xí)中。

　　之前我還沒有到中國的時候，我在澳洲是專門管理酒店與旅游地產(chǎn)的項目。居住過的地方很多，在泰國的普吉島，美國的關(guān)島，日本的宮崎，2003年到達美麗漂亮的中國云南，在香格里拉，麗江，昆明，杭州都呆過，最后到達了深圳的總部。

　　今天我講三個方面，第一部分，奧宸的基本介紹。第二部分，旅游地產(chǎn)在中國發(fā)展的探討。第三部分，我們集團在這一期所做的旅游地產(chǎn)項目，包括在云南、北京等等。

　　奧宸地產(chǎn)已經(jīng)在云南生根了16年，在2006年把總部搬到深圳。因為，不管是云南，北京、深圳市場我們都非常有信心。作為一個有競爭力的本地開發(fā)商，我們將繼續(xù)釋放異彩，推動各區(qū)域與城市的經(jīng)濟發(fā)展。奧宸集團也將本著成就世界人居夢想的理念，與各位同行，合作伙伴一起啟航。

　　公司具有獨特的國際化平臺，我們在美國的房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)業(yè)務(wù)能夠引領(lǐng)到中國業(yè)務(wù)的國際化水平。

　　通過16年在中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗的累計，奧宸已經(jīng)變成了一個具備全國布局，一二級聯(lián)動的全程開發(fā)能力，和集中了住宅、商業(yè)、酒店等多元化的綜合開發(fā)商。

　　我們更看好行業(yè)機構(gòu)性發(fā)展帶來的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融等細分領(lǐng)域的機會。我們一方面在全國范圍內(nèi)，特別是在云南進行旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)項目的布局。另外一方面，在公司內(nèi)部加快推進旅游產(chǎn)品線和養(yǎng)老產(chǎn)品線的研發(fā)。

　　奧宸還成立了自己的基金管理公司，鴻博基金，致力于發(fā)展旅游地產(chǎn)基金和城市發(fā)展基金。

　　作為從云南最先走向全國的開發(fā)商之一，奧宸在全國市場中的努力也充分獲得了行業(yè)內(nèi)的認可。我們在今年中國地產(chǎn)協(xié)會排名中間榮膺第68位，更是連續(xù)四年獲得選為中國房地產(chǎn)百家企業(yè)。

　　這張圖是我們集團所有的項目，還有未來布局的其他項目，包括旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)的盈利模式及發(fā)展的新方向，隨著現(xiàn)在大家對這個行業(yè)深入的探討之后，大家對旅游地產(chǎn)的內(nèi)涵挖掘越來越深。現(xiàn)在旅游更多的意思是休閑、度假、深度餐旅結(jié)合，這就給予旅游地產(chǎn)帶來很大的變化。

　　當前，旅游地產(chǎn)的發(fā)展勢不可當，市場十分混亂，但是發(fā)展的潛力十分巨大。旅游地產(chǎn)顧名思義一定是旅游和地產(chǎn)的相結(jié)合，而且旅游和地產(chǎn)的相結(jié)合一定有旅游產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容，包括酒店、商業(yè)、旅游景點、高爾夫球等等，也應(yīng)該有地產(chǎn)的內(nèi)容。

　　我們的旅游地產(chǎn)怎么去定義它，我希望這兩者都是能夠發(fā)展得很好，是一種主題地產(chǎn)形式，我認為這是旅游地產(chǎn)的一個內(nèi)容。

　　目前在三、四線城市新區(qū)開發(fā)方面，利用我們自己獨特的商業(yè)運作模式，結(jié)合三、四線城市的產(chǎn)業(yè)的特點，市場需求，以及城市運營方面的需求、包括特別需求都涵蓋在里面。

　　關(guān)于旅游地產(chǎn)，我認為這個模式如果深入研究會發(fā)現(xiàn)是比較難的事情，它跟房地產(chǎn)不一樣。首先，對旅游的理解與地產(chǎn)的理解是不一樣的。傳統(tǒng)意義上的旅游是以觀光為主，但是隨著大家對這個行業(yè)深入探討之后，大家對旅游地產(chǎn)內(nèi)涵的挖掘，旅游更大意義是休閑、度假，深度餐旅的結(jié)合，這是旅游地產(chǎn)帶來的很大變化，也是我們面臨的很多挑戰(zhàn)與機遇。

　　隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民的富足，這個時候很多人就有旅游和休閑度假，甚至深度文化開發(fā)參與過程。這就呼喚旅游地產(chǎn)朝著縱深，而且是整合的方向去發(fā)展。隨著經(jīng)濟發(fā)展越來越好，旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景會越來越開闊。

　　旅游地產(chǎn)大家感官上認知比較高，有高爾夫球場，房地產(chǎn)的開發(fā)，主題公園。在文登也好，龍城，威海也有類似的地產(chǎn)開發(fā)。我們?nèi)珖灿泻芏嗟某晒Ψ独谶@個階段里面也不乏以地產(chǎn)為主，配建一些旅游設(shè)施，甚至也有人做旅游建設(shè)牌子。

　　實際上房地產(chǎn)項目，度假別墅開發(fā)，這些都是有的。還有一個階段，順應(yīng)中國旅游發(fā)展的趨勢，走旅游地產(chǎn)更加密切結(jié)合路子，就是旅游綜合體的建立。

　　包括之前我在杭州做的一個項目，西溪天堂。這個項目位置非常好，因為杭州是一個經(jīng)濟發(fā)展非常好的一個區(qū)，這個項目又是在西溪濕地。從房地產(chǎn)的開發(fā)、酒店、商業(yè)方面都做得不錯。

　　大家也關(guān)心旅游地產(chǎn)的盈利模式，我相信在座的很多同業(yè)朋友與人員都容易找到共同點。也就是說，從我們做房地產(chǎn)投資策劃的時候，旅游地產(chǎn)或是其他地產(chǎn)投資要講究投資的邏輯與回報。其中，盈利模式是分幾個部分的。

　　首先，很多公司在開發(fā)一個地產(chǎn)的時候會問自己定位是什么，市場是什么，有誰會買我們的房子，旅客是哪個方向的。

　　這個也是我接下來會講解的幾個案例，從這個PPT里面可以看到，我們奧宸也從房地產(chǎn)開發(fā)到房地產(chǎn)綜合服務(wù)，包括一級、二級聯(lián)動開發(fā)，布局養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、房地產(chǎn)基金。

　　剛才我說到定位之前會考慮旅游目的地，旅游目的地從某種程度上來講我們可以創(chuàng)造需求。但是，我個人認為在創(chuàng)造需求的過程中，如果你們沒想清楚，或者沒有一個可行的報告，了解當?shù)卣囊蟮那闆r，這就會遇到一個非常困難的過程。

　　比如說不是每個地區(qū)，或者說每個項目都要有高爾夫球場，這是跟當?shù)氐奶鞖?，客流量，當?shù)氐母郀柗蚯蛳M習(xí)慣有關(guān)聯(lián)，這會影響到我們項目的盈利模式。

　　很多人跟我說，比如說把旅游產(chǎn)業(yè)作為一個概念，然后用這個概念圈了很多地。坦白說，這個模式很難判斷是好還是不好。因為，作為投資者來說，他希望從從雙方面都獲得合理的匯報，不管是住宅也好，別墅也好，旅游項目也好。我覺得我們旅游地產(chǎn)的盈利模式應(yīng)該是旅游度假的這塊資源比房地產(chǎn)更盈利。

　　第三，我們強調(diào)旅游地產(chǎn)除了地產(chǎn)之外還有產(chǎn)業(yè)運營的內(nèi)容。產(chǎn)業(yè)運營內(nèi)容這方面我們要去琢磨，這種情況下我們要想其他定位，策劃，內(nèi)容的構(gòu)成。其實，這些方面的前期工作都要做好，這就會帶來我們盈利模式最重要的觀點。

　　房地產(chǎn)跟旅游地產(chǎn)不一樣，旅游地產(chǎn)是長線的投資。比如說酒店，很多酒店現(xiàn)在的情況是在12年或者15年才有利潤回報。旅游是長線的投資，盈利周期會比較長，而房地產(chǎn)會比較快，所以這兩者結(jié)合可以形成優(yōu)勢互補。

　　比如說我們做旅游資源的開發(fā)，把周邊的環(huán)境做得非常好的時候，改善了周邊的環(huán)境，做旅游的資源開發(fā)吸引人氣。我們一些項目在很偏遠的地方，但是做了旅游開發(fā)以后把人氣吸引過來，對于整個片區(qū)或者是房地產(chǎn)的開發(fā)也是個品牌價值的提升。基于這幾點，在這周圍的房地產(chǎn)項目土地的價值升值了。

　　所以，房地產(chǎn)的開發(fā)會有更多的利潤，從這個角度來講，旅游和地產(chǎn)就可以形成優(yōu)勢的互補，能夠?qū)崿F(xiàn)共贏。這是我們下個月要公布的國際文化中心的小鎮(zhèn)，奧宸的文化旅游小鎮(zhèn)。

　　旅游地產(chǎn)包括酒店、高爾夫球，我想從我一個酒店管理者的談一下可能會出現(xiàn)的問題。因為，很多開發(fā)商覺得每個項目都需要五星級酒店，但是之前我們沒有注意到的是我們的地理位置在哪里，客流量在哪里。

　　每個旅游地都有酒店，過去短時間內(nèi)開發(fā)太多的商業(yè)地產(chǎn)及綜合體，目前仍然有很多的酒店在不斷建設(shè)中。其中，60%是高端酒店，未來宏觀經(jīng)濟不看好的情況下，新增的酒店如何良好的運營，這是一個問號，這是行業(yè)必須考慮的問題。

　　市場一定需要一段時間調(diào)整，以消耗這些龐大的供應(yīng)量，特別是城市，比如說朱會長說的三亞。

　　不過，三、四線的目的地還是有很大的盈利空間。比如說騰沖地區(qū)，現(xiàn)在這里只有一家當?shù)氐奈逍羌壘频?，未來兩三年只有兩家，一個是御龍莊，還有是未來我們與喜達屋合作的騰沖納帕溪山酒店。

　　除了我剛才分享的一些項目之外，可能很多房地產(chǎn)公司也希望在養(yǎng)老地產(chǎn)有所發(fā)展。因為，隨著老齡化的速度加快，據(jù)當?shù)氐慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)，到了2050年中國60歲以上的人口由現(xiàn)在的12.3%增加到31.1%。

　　也就是說未來老年人會提高得非常大，在調(diào)控及社會歷史的雙重推動下，養(yǎng)老地產(chǎn)迎來的發(fā)展機遇非常大。房地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)的轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)住宅開發(fā)還有15到20年可以做，20年以后中國將步入老齡化高峰期，養(yǎng)老地產(chǎn)空間巨大?，F(xiàn)在有一些傳統(tǒng)公司計劃未來十年要建一百家養(yǎng)老院。

　　大家可以看到我們在騰沖的一個1000畝的項目，我們是以商業(yè)、酒店、會所、住宅為主。這1000畝包括加州納帕溪山的風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)，這個酒店將在2015年開業(yè)，一共有62000平方米。

　　這是我們德宏州芒市的一個規(guī)劃，可以看到，在我們做這個項目的時候，里面的規(guī)劃還是很大的，因為這個地總占地面積是80平方公里。

　　這是撫仙湖國際旅游小鎮(zhèn)，明年3月份開始動工。包括家庭式的的度假酒店，會所，商業(yè)街，以古鎮(zhèn)為文化背景的開發(fā)綜合體，總共占地15000畝。

　　現(xiàn)在我的演講到此為止，祝大家身體健康，工作愉快，謝謝！

　　主持人：謝謝陳培才先生的精彩演講，請到臺下稍事休息。

　　接下來有請今天論壇的第三位演講嘉賓：同策咨詢與研發(fā)中心副總經(jīng)理李衍民先生

　　李衍民先生的演講題目是：最好的時代來臨：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)城市進入選擇分析，演講時間為15分鐘，有請！

　　李衍民：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位朋友，非常高興今天能夠借我們城市觀點論壇這個機會，把我們對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究的這樣一個專題跟大家做一個分享。

　　我記得同策最早開始做有關(guān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項目是從2001年開始的，這十幾年做下來之后，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖然還叫地產(chǎn)，但實際上它和我們傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)開發(fā)有非常本質(zhì)的區(qū)別，為什么？因為產(chǎn)業(yè)在前，地產(chǎn)在后。

　　從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇，整個的開發(fā)模式，包括盈利模式，再開發(fā)模式都和我們原來常規(guī)住宅開發(fā)會有本質(zhì)的區(qū)別。對于宏觀政策的影響，住宅項目會受到很多的宏觀政策影響，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在今年這樣一個整體形勢不是特別好的情況下反而迎來了一個非常好的發(fā)展時代。

　　在8月份的時候，西山版的擴容，當時是把上海的張江，武漢的東湖，包括天津的濱海和北京的中關(guān)村這八個園區(qū)企業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該是國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的龍頭，把他們納入到西山版里面。應(yīng)該說這幾個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走在國內(nèi)前列的一些園區(qū)，他們已經(jīng)開始把金融納入到整個園區(qū)的運營里面，應(yīng)該說他迎來了一個非常新的，非常有發(fā)展前途的時代。

　　我們在2006年開始做了大概有幾十個類似產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項目，包括和張江，東湖合作都很多。我們會發(fā)現(xiàn)目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)包括了四大類型：第一個類型，功能區(qū)管委會的模式，以政府牽頭做，引進一些企業(yè)。

　　國內(nèi)最典型的，發(fā)展最好是張江科技園區(qū)，整個4.66平方公里的項目?，F(xiàn)在大家比較熟悉的是張江北區(qū)，大概只占到整個規(guī)劃一半不到的面積，現(xiàn)在在全力開發(fā)的是它的中區(qū)，可能在2013年開始會啟動南區(qū)的建設(shè)。它是以政府為主導(dǎo)，引進企業(yè)，同時在配套酒店、辦公、住宅。

　　第二種類型，主體企業(yè)開發(fā)，這種開發(fā)模式是以開發(fā)商為主的背景來做的。這種對企業(yè)的要求非常高，他一定要有比較強的實力，并且在住宅，在產(chǎn)業(yè)上面都要有非常雄厚的背景。比較典型的例子是紫江科學(xué)園，他的開發(fā)商背景是紫竹，他在上海閔行區(qū)，在上海交大和華師大旁邊做了大概7平方公里的這樣一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。引進了像英特爾，IBM的亞洲中心。

　　第三種類型，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)進入到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，更多還是選擇和政府合作。其實，地產(chǎn)商在幫助政府做很多的事情。

　　第四種類型，類住宅的開發(fā)模式，我覺得這種更多是擦邊球的模式，我們今天不展開分析。

　　從整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中，它會碰到幾個階段。剛開始，發(fā)展商準備拿地，以拿地為目的，我們要看這個區(qū)位適不適合我們投資，這個地塊適合不適合我們發(fā)展。到已經(jīng)拿到地以后進行定位，包括在建設(shè)過程中開始進行招商，運營。當然，最好的現(xiàn)在有一些成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由于原來的園區(qū)里面發(fā)展得非常成熟，之后再找新園，選擇新的地方發(fā)展。

　　無論怎么說，整個過程中，整個園區(qū)從零開始，建設(shè)得非常好，然后再建一個新園。在這個過程中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)在每個環(huán)節(jié)都與地產(chǎn)的開發(fā)不一樣。最主要的原因是它受到的影響因素不一樣。

　　舉個例子，一般我們住宅地產(chǎn)的開發(fā)，大家最關(guān)注的是整個宏觀政策，國家有沒有調(diào)控，政府有沒有調(diào)控。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)更多關(guān)注的是什么？更多關(guān)注這個城市所在城市的政府產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。

　　包括我們在住宅地產(chǎn)開發(fā)里面，我們關(guān)注的是我們的客戶群是誰，周邊有多少常住人口，有多少外來人口，他們的購買力，收入水平怎么樣。

　　而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中，我們更多的是關(guān)注高素質(zhì)人才的數(shù)量，我們科技發(fā)展的數(shù)量，甚至大學(xué)和學(xué)院高等教育的數(shù)量。因為，它會給產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來很大的支撐。

　　比如說住宅地產(chǎn)就像我們關(guān)注配套一樣，在住宅的開發(fā)里面，我們關(guān)注的是公交、地鐵這樣一些配套是不是合適。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面，我們更多關(guān)注機場、高鐵這樣的一些大的交通配套，給這個城市所帶來的好處。

　　所以，因為這樣的一個不同，在整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇上，它的評估指標，它的判斷和住宅有本質(zhì)的不一樣。

　　這里我們把我們整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資區(qū)位的選擇做了一些分析，羅列出了一些指標和分析的方法，在這里跟大家分享。因為，今天我看到有很多政府的領(lǐng)導(dǎo)和發(fā)展商朋友都在這邊。其實，發(fā)展商都會碰到很多可以去投資的地塊和投資的城市，也是希望通過這樣一個機會拋磚引玉，我們關(guān)注一些城市適合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的因素。

　　我們選擇了四個比較大的核心因素，第一個，城市開放度和政策。這個和城市的經(jīng)濟總量本身沒有太多的關(guān)系，它更多反應(yīng)的是政府對于產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展是不是有足夠的動力來做。

　　第二，我們關(guān)注的是城市基礎(chǔ)設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施我們更多會關(guān)注大的基礎(chǔ)設(shè)施，比如說鐵路、比如說航運。

　　第三，城市的人力資源方面，我們更多關(guān)注的是整個高素質(zhì)人才儲備量和現(xiàn)有的人數(shù)。

　　第四，創(chuàng)新能力方面，這在過去地產(chǎn)開發(fā)里面大家基本上不怎么關(guān)心，而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)里面，他對創(chuàng)新能力的關(guān)注非常高。比如說我們每年能夠有的專利數(shù)量，每年能夠有的發(fā)明數(shù)量。

　　剛才我在看我們文登的介紹片里面，我覺得非常好，我們文登的專利數(shù)量一直在山東省名列前茅。在創(chuàng)新能力方面，我們可能還是走在了前面。

　　選擇了四個指標之后，我們來搭建整個的評價體系。在做這個評價體系的過程中，我們秉持了客觀、中立的原則。我們做區(qū)位判斷和項目投資的時候，大家經(jīng)常喜歡拍腦袋，或者是專家訪談，或者說主觀論證。我們在做這個體系的時候，我們基本上把所有的專家訪談，打分的方法全部剔除了。我們?nèi)渴侨フ?，去城市獲得第一手數(shù)據(jù)，最真實客觀的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，通過這些數(shù)據(jù)的分析推導(dǎo)結(jié)果。

　　這里面我們會看到，比如說在市場開放度和政策里面，我們選擇了經(jīng)濟的國際化程度，區(qū)域化程度，人文的國際化程度，社會交流指數(shù)，產(chǎn)權(quán)保護指數(shù)，市場發(fā)育程度等等指標。

　　城市基礎(chǔ)設(shè)施里面關(guān)注的是市內(nèi)基礎(chǔ)配套，對外基礎(chǔ)配套，信息技術(shù)的基礎(chǔ)配套和基礎(chǔ)設(shè)施的成本支出，這里特別提出的是信息技術(shù)的基礎(chǔ)配套，這一點非常重要。

　　我們曾經(jīng)在江蘇的某個地級市，政府拿出一個非常好的地塊來做一個金融行業(yè)的基地，前面談得都非常好，最后落地不了，就是因為他的光纖的容量達不到金融行業(yè)的保密要求和數(shù)據(jù)的寬度，在這種情況下就沒辦法落地。因為，無論地塊怎么好，都沒辦法干這個事。

　　包括人力資源，人力資源我們關(guān)注的是人力資源的指數(shù)，包括教育質(zhì)量等等。

　　創(chuàng)新能力剛才講了科技實力，科技創(chuàng)新能力，科技轉(zhuǎn)換能力。在這之下我們再去選擇指標，當然今天這些指標我們不展開講。你們會發(fā)現(xiàn)我們所有的指標都是通過數(shù)據(jù)來進行分析。

　　比如說我們在經(jīng)濟國際化程度里面，我們會選擇城市的外貿(mào)依存度，外企占到城市企業(yè)總數(shù)量的比重等等。

　　而整個的宏觀區(qū)位里面，我們特別強調(diào)比如說產(chǎn)權(quán)保護制度，像政府審批和管理流程，這些數(shù)據(jù)都是非常重要的。

　　而整個配套我們關(guān)注的是港口的設(shè)施指數(shù)，航空設(shè)施指數(shù)，因為這個對于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移是非常重要的一個東西。

　　人力資源里面，我們除了關(guān)注城市總的人口和容量之外，我們更多關(guān)注從業(yè)人員的文化素質(zhì)，專業(yè)人員的指數(shù)等等。

　　創(chuàng)新能力方面，我們特別會強調(diào)大學(xué)，科技院所的轉(zhuǎn)換能力，我們研發(fā)中心的數(shù)量，研發(fā)機構(gòu)的總數(shù)，包括我們的專利產(chǎn)品數(shù)，論文數(shù)。這些都會發(fā)現(xiàn)一個城市在創(chuàng)新能力方面的狀況。

　　在后面我們會對一百多個指數(shù)進行分析，具體的分析方法和邏輯我這里只是簡單的講邏輯。我們通過數(shù)量上的分析，統(tǒng)計學(xué)上的分析，我們會把這些指數(shù)在做個歸類。我們舉了一個技術(shù)創(chuàng)新的例子，技術(shù)創(chuàng)新大概有一百多個指數(shù)，這些指數(shù)通過我們的指數(shù)分析之后可能有四個主要的因子來判斷。

　　另外，我們剛才講到了四個大的方面關(guān)鍵指標，21個中間指標，以及65個細化指標。特別要強調(diào)的是，這65個細化指標都是數(shù)據(jù)，都是從政府的統(tǒng)計年檢，或者從發(fā)改委能夠拿到數(shù)據(jù)進行評估的。

　　舉個例子，2006年的時候，我們和上海的一個軟件園合作，它之前在浦東2001年開始做他的第一個軟件園，大概到2006年的時候做得比較成熟，在上海引進了非常多的軟件企業(yè)。因為，他的位置非常好，大概在陸家嘴這塊，整個地已經(jīng)非常緊張。并且，產(chǎn)業(yè)有往外遷移的導(dǎo)向。

　　我們從2002年開始跟他們合作，他后來碰到一個問題，他要在其他區(qū)域開分園，當時主要的選擇是長三角。他當時選擇跟周邊的一些城市談，選擇兩個城市，他還是希望能夠在整個上海一小時經(jīng)濟圈里面選擇。最后，他選擇了兩個城市，一個是昆山，昆山是全國縣級市里面排名比較靠前的。還有一個是浙江的嘉興。

　　他當時碰到一些問題，雙方政府，區(qū)位上都沒有什么太大的本質(zhì)區(qū)別，他碰到的問題是選哪個對他來說比較合適。我們當時把這個模型和他一起做一些分析。

　　最后，我們發(fā)現(xiàn)嘉興在很多分數(shù)上都領(lǐng)先很多，但是他在城市開放度和政策上是遠遠落后于昆山。因為，昆山在之前有大量的臺企和外資進駐，他整個城市的政策，包括經(jīng)濟開放度都比嘉興要好，整體的得分要高一點。最后，這個軟件園企業(yè)落戶在昆山，在2006年底開了他的昆山分園，到今天發(fā)展得很不錯，大概五年的時間。

　　應(yīng)該說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在整個發(fā)展過程中，它的第一步的區(qū)位選擇非常重要。我的演講就這么多，我總結(jié)一下我的觀點。

　　第一個，在整個房地產(chǎn)形勢碰到很大問題的時候，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是整個地產(chǎn)行業(yè)非常好的機會。但是，我們還是要提醒各位，產(chǎn)業(yè)在前，地產(chǎn)在后，一定要先做好產(chǎn)業(yè)，后面才會才會帶來更多的地產(chǎn)發(fā)展機會。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，他對于整個投資區(qū)位的選擇，運營模式，盈利模式，包括復(fù)制模式都和原來的住宅開發(fā)有很大的區(qū)別。

　　第二個，區(qū)位選擇應(yīng)該是整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)里面最核心的一個問題。我們今天的題目叫“頭關(guān)不攻，二關(guān)難破”。就是一開始區(qū)位的選擇幾乎在很大程度上決定了這個園區(qū)未來能不能有很好的發(fā)展。

　　而它的區(qū)位的選擇指標跟傳統(tǒng)的房地產(chǎn)指標會不一樣，請各位更多的去關(guān)注我們的城市開放度，我們的創(chuàng)新能力，我們的人力資源和基礎(chǔ)設(shè)施分析方法。我們也希望在這些項目里面大家有更多的合作機會。謝謝！

　　主持人：接下來請我們論壇的第三位演講嘉賓，洲聯(lián)集團，五合新力總經(jīng)理張穎女士，她演講的題目是“旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢”。

　　張穎：各位領(lǐng)導(dǎo)嘉賓上午好，今天我想從旅游地產(chǎn)的角度跟大家分享我們這些年在這方面的實踐，經(jīng)驗，以及觀點。

　　從這張全國的地圖上我們可以看到，北到新疆的庫車，內(nèi)蒙的阿爾山，南到?？冢齺?，蜈之州，在全國近十年來，旅游地產(chǎn)項目持續(xù)升溫。

　　而在這樣一個現(xiàn)象的背后，我們認為有一些相關(guān)的背景原因。首先，全球化的背景，二十一世紀中國已經(jīng)步入全球化進程之中，這個全球化主要表現(xiàn)在兩個方面：第一，經(jīng)濟全球化。

　　中國的產(chǎn)業(yè)分工已經(jīng)不僅僅是制造業(yè)，而是逐漸像產(chǎn)業(yè)鏈的高端，包括決策、研發(fā)方面轉(zhuǎn)移。另外，物理空間，形成了很多城市帶和城市走廊。

　　第二，城鎮(zhèn)化背景。建設(shè)部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到2011年底，中國城鎮(zhèn)人口從改革開放之初的1.7億達到6.9億人。

　　第三，產(chǎn)業(yè)化背景。第三產(chǎn)業(yè)的增長速度遠遠超過第二產(chǎn)業(yè)，城市產(chǎn)業(yè)和人口的外遷和分散必然導(dǎo)致城市外圍出現(xiàn)一些新的以不同產(chǎn)業(yè)為主的區(qū)域城鎮(zhèn)群體，形成了新的城市形態(tài)，新城和新鎮(zhèn)的出現(xiàn)。

　　第二個，我們想探討什么是旅游地產(chǎn)。我們認為旅游地產(chǎn)是指在特定的土地下開發(fā)，與某類旅游區(qū)域在內(nèi)外空間，和主題內(nèi)涵方面具有明確關(guān)聯(lián)性的地產(chǎn)項目，我們認為旅游地產(chǎn)有以下幾個類別。

　　第一個，旅游景觀地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)為游客活動建造的各種觀光，休閑和娛樂項目。

　　第二個，旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要是指在旅游區(qū)，或者旅游區(qū)的附近提供旅游相關(guān)的商業(yè)餐飲，會議展覽，場所等項目。

　　第三個，旅游度假地產(chǎn)，主要是為游客和度假者提供直接用于旅游休閑度假的酒店，度假村和產(chǎn)權(quán)公寓等等。

　　第四個，旅游住宅的開發(fā)，主要是和旅游相關(guān)聯(lián)的住宅開發(fā)項目。一般意義上的旅游地產(chǎn)指的是旅游住宅地產(chǎn)，但是現(xiàn)在在一些大型的旅游地產(chǎn)項目里面，我們往往是旅游住宅地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)，旅游商務(wù)地產(chǎn)，旅游景觀地產(chǎn)這四個層面結(jié)合在一起的項目。

　　旅游地產(chǎn)的核心價值我們認為實現(xiàn)是提升地區(qū)的區(qū)域品質(zhì)，促進地方的發(fā)展。剛才各個嘉賓也談到旅游地產(chǎn)的投資額非常大，這無疑會提升周邊的地價，拉動地方經(jīng)濟的增長。

　　第二個，為開發(fā)企業(yè)帶來高額的回報。因為，旅游地產(chǎn)在操作過程中往往伴隨著土地性質(zhì)的變動，國有土地和農(nóng)村集體土地的兼容，購地和租地的相結(jié)合的開發(fā)模式，也使得開發(fā)企業(yè)的土地成本會大大降低。

　　另外，生態(tài)居住模式的創(chuàng)新和探索。旅游地產(chǎn)的核心訴求就是要擁有自然優(yōu)美生態(tài)環(huán)境。旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)滿足了社會居民對居住環(huán)境日益增長的心理需求。

　　后面我想舉三個案例講一下我們對旅游地產(chǎn)的一些探索，第一個，海南海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)。第二個項目，海爾文登的項目。第三個，云南昆名。

　　海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)是我們和泰康人壽保險集團一起合作的項目，泰康人壽主要產(chǎn)業(yè)是人壽、保險和金融。他來做養(yǎng)生社區(qū)首先在專業(yè)實力上有一定的支撐，這個項目位于海南三亞的海棠灣，繼三亞灣和亞龍灣之后，海棠灣目前被重新定位為國家海岸。

　　在這個區(qū)域目前也定位了一個點，就是大家所熟知的蜈之州島。一個帶就是沿海的高檔酒店帶，我們這個項目就位于蜈之州島正對面的圓形區(qū)域。

　　在我們這個區(qū)域周邊已經(jīng)了海洋大學(xué)，國際頂級品牌濱海酒店帶，奧體村，國際醫(yī)療服務(wù)這些大型的市政公共服務(wù)配套設(shè)施。這些無疑為我們這個地塊提供了有利的支撐。

　　我們這個地塊用地面積是3。7平方公里，區(qū)內(nèi)的景觀資源包括大面積的綠地，同時有5平方公里的大小的龍?zhí)乃?，整個面積是圍繞龍?zhí)乃娲嬖诘摹?/p>

　　整體的開發(fā)思路我們認為是一個從物理空間到精神層面的逐層遞進，首先是一個CCRC養(yǎng)老社區(qū)。之后是海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)，再往高端是海棠灣國際養(yǎng)生論壇，最后形成養(yǎng)生示范傳播基地。

　　這里就簡單解釋什么是CCRC養(yǎng)老社區(qū)，CCRC起源于美國的教會組織，至今已經(jīng)有一百多年的歷史。他兼顧了衣食住行，醫(yī)療健康，心理關(guān)注，自我價值再認識和社會生活等老年生活的各個部分，是老年人退休之后的全新方式。

　　99年美國的一項學(xué)術(shù)調(diào)查顯示，居住CCRC老年的余命年齡是非居住于CCRC的1。5倍。它的本身的區(qū)域分成四個部分，獨立生活區(qū)，協(xié)助生活區(qū)，專業(yè)護理區(qū)和老年癡呆照顧區(qū)。其實，就是一個人退休之后從可以自理到完全不能自理這樣一個過程的全方位的全程照顧。

　　目前在世界上CCRC主要有兩種模式，第一種是在美國和亞洲施行的政府扶持加發(fā)展商盈利的模式。第二種在歐洲，基本上是政府福利性的模式。在中國目前出于市場空白階段。

　　我們把CCRC國際社區(qū)引入到海棠灣這個項目里，我們希望通過CCRC這個養(yǎng)老社區(qū)能夠在全國形成一個示范作用。通過養(yǎng)生主題酒店板塊提升土地價值與物業(yè)價值，提高文化創(chuàng)意街區(qū)板塊打造整個區(qū)域的核心競爭力。另外，通過海棠灣國際養(yǎng)生論壇形成養(yǎng)生品牌的旗幟，這是整個經(jīng)營發(fā)展的理念。

　　在業(yè)態(tài)構(gòu)成上，我們一個龍疆團，外面包圍三個社區(qū)的組團，主要形成CCRC活力社區(qū)組團，海棠養(yǎng)生主題酒店組團和養(yǎng)生文化創(chuàng)意街區(qū)外在團。

　　CCRC活力社區(qū)外在團主要由熱帶濱海風(fēng)情打造，及持續(xù)照顧，養(yǎng)生度假，養(yǎng)生居住，養(yǎng)生休閑為一體的活力社區(qū)。養(yǎng)生主題酒店是利用龍江棠獨特的資源和平湖秋月作為濱水平景觀資源，為精英階層提供最具特色的養(yǎng)生體驗平臺，品味高端的休閑生活。

　　文化創(chuàng)意街區(qū)是利用文化藝術(shù)獨特的吸引力，將博物館，文化街區(qū)，固化的音樂吧，書店，咖啡廳，茶藝中心等等，成為整個社區(qū)的核心競爭力和活力中心。

　　這是規(guī)劃之后的總平面圖，我們在里面分成了CCRC老年社區(qū)板塊，養(yǎng)生主題酒店板塊，南側(cè)的創(chuàng)意文化街區(qū)板塊。

　　在這些板塊周圍是大面積的開放綠地和半開放的綠地，以及水艇，整個資源景觀環(huán)境非常優(yōu)質(zhì)。

　　從整體來看，我們用一條共同的交通連廊將這些板塊聯(lián)系在一起。剛才提到的三個板塊在功能上是互補的，在交通上互相聯(lián)系，這也滿足了甲方提出他想整體拿下這塊地的目的。因為，這塊地當時是分地塊進行招拍掛的，我們這個設(shè)計保證整個圍繞龍?zhí)淖顑?yōu)質(zhì)，土地價值最大化的原則，希望能夠被一個企業(yè)整體開發(fā)。

　　在具體的節(jié)點設(shè)計上，像CCRC協(xié)助生活區(qū)，老年人還有一點自理能力，我們采取的是半圍合的形式。里面有內(nèi)院，可以進行公共的交流。建筑設(shè)計也有很多連廊，供人進行社會的交往和休閑。

　　像專業(yè)護理區(qū)，老年人的自理能力比較弱，基本上是一個全圍合的形式，保證老年人的安全。

　　像記憶恢復(fù)照顧區(qū)基本上是不能自理的老人，相當于整個居住的養(yǎng)老建筑，圍繞中心一個小型的公共醫(yī)療服務(wù)建筑，相當于一個小型的醫(yī)院，這樣保證在最短的距離，最短的時間，保證這些生活能力比較差，完全不能自理的癡呆老人的健康。

　　另外，我們還創(chuàng)造了一些高尚生活家園，也就是高檔的度假產(chǎn)品，高端企業(yè)的養(yǎng)生專屬會所，以及高端企業(yè)的養(yǎng)生專屬島。

　　在建筑上我們采取人性化的設(shè)計，在一層形成活躍的生活區(qū)的居住單元，布置公共活動和交往空間。在樓上的每一層，在邊緣位置布置活動空間，公共廚房和呵護站。同時，在整個樓層的核心筒位置布置護士站和活動空間，全是為老年人的需求而設(shè)計。

　　同時，還要大型的綜合服務(wù)區(qū)，就像我們在城市生活的市政服務(wù)中心，里面包括健康管理中心，金卡體檢中心，運動養(yǎng)生館，養(yǎng)生劇院，養(yǎng)生保健，才藝公房，國際養(yǎng)生培訓(xùn)中心等等所有的公共服務(wù)配套，在一個組團內(nèi)解決。

　　同時，剛才提到八大主題酒店，我們考慮的是商務(wù)簡約主題、藝術(shù)品鑒主題、中醫(yī)理療主題、SPA水療主題、上善民俗主題、北歐風(fēng)情、禪宗靜心、東南亞頤養(yǎng)主題。

　　同時，我們在酒店主題的核心位置布置了會展中心，作為養(yǎng)老、養(yǎng)生的舉辦地。舉個例子，像SPA水療和東南亞頤養(yǎng)主題酒店，我們采用的是南亞的熱帶風(fēng)情的建筑風(fēng)格，也突出了當?shù)氐奶厣?。包括一些藝術(shù)家公寓，養(yǎng)生創(chuàng)意休閑街區(qū)。

　　最后，這個項目創(chuàng)立了新的旅游品牌，我們考慮至少可以產(chǎn)生5000個就業(yè)機會。酒店的接待能力，我們預(yù)算客房是500間。雖然投資巨大，開發(fā)周期較長，但是對整個區(qū)的帶動作用還是非常明顯的。開發(fā)過程中可以給當?shù)卣畮砀哳~的物業(yè)建設(shè)稅，銷售稅，項目建成后的各項商業(yè)經(jīng)營活動也可以為政府帶來穩(wěn)定長期的經(jīng)營稅。

　　同時，來此參觀體驗的游客，社區(qū)居民的日常生活還可以帶來可觀的消費稅。從社會效應(yīng)來說，引領(lǐng)是三亞旅游地產(chǎn)走向了高端的方向。

　　對社區(qū)貢獻，我們考慮是一個曲線上升的過程，從最初開始的養(yǎng)生自住公寓，養(yǎng)生度假別墅開始，之后是CCRC活力社區(qū)，同時配套的是養(yǎng)生主題酒店，以及中期的養(yǎng)生康體學(xué)院和高爾夫游艇這些旅游休閑設(shè)施。到最后是整體產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動，拉動片區(qū)價值的提升。最終實現(xiàn)政府，目標客戶群，當?shù)孛癖姾烷_發(fā)企業(yè)的四方共贏。

　　第二個項目，我簡單說一下海爾龍城大英溫泉養(yǎng)生度假區(qū)，這個項目現(xiàn)在改名叫原鄉(xiāng)37度，剛才建設(shè)局的領(lǐng)導(dǎo)也提到了。我們跟海爾集團合作，完成了他的復(fù)制性詳細規(guī)劃和概念性規(guī)劃。這個項目現(xiàn)在正在進行一期的招標和建設(shè)，預(yù)計2014年會建成，也是因為來文登開會，所以特意選取了這個項目。

　　山東省目前人均GDP超過3000美元就會產(chǎn)生比較強烈的休閑度假需求，文登目前所在的膠東半島人均GDP已經(jīng)超過4000美元，所以文登的旅游地產(chǎn)發(fā)展空間還是非常廣闊的。

　　文登市目前城市總體規(guī)劃提出，整個城市空間向東向北是經(jīng)濟技術(shù)和空港產(chǎn)業(yè)板塊，向東南方向是休閑度假發(fā)展軸，而我們這個項目就位于這條休閑度假發(fā)展軸的方向。

　　項目區(qū)位位于文登的葛家鎮(zhèn)，距機場，火車站，包括主要道路的距離都在一個小時的車程內(nèi)。

　　在葛家鎮(zhèn)總體規(guī)劃里面，我們這個項目定位為大英溫泉度假區(qū)，包括度假商業(yè)服務(wù)和居住功能。剛才各位領(lǐng)導(dǎo)也提到了，文登有五大溫泉，大英溫泉在區(qū)位、規(guī)模、環(huán)境和水質(zhì)方面均列全市第一。

　　這個項目整個的范圍是2500畝，可建設(shè)用地大概在2300畝左右，也就是圖中的這個紅色區(qū)域，在葛家鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府向南一些。

　　我們提出的幾大理念，溫泉療養(yǎng)，休閑商業(yè)，養(yǎng)生康體，生態(tài)易居。整個這個區(qū)域我們考慮和主干道相連，在主入口的位置布置了主題酒店群和商業(yè)街。同時，這個公共服務(wù)板塊也是溫泉所在的核心區(qū)，周圍分布了各個組團，形成養(yǎng)生、溫泉度假小鎮(zhèn)，在南側(cè)臨近高爾夫的位置是高爾夫別墅區(qū)。

　　每個組團都是以卵型自由形態(tài)的分布，形成度假的空間特色。一期主要開發(fā)入口附近的酒店群和商業(yè)街，這是大概的一個空間效果，占地面積非常大。這是入口處的商業(yè)街和酒店群，主要采用的是西班牙的風(fēng)格。

　　包括一些對地中海風(fēng)格的酒店，還有一些體檢中心。整個這個項目我們認為也實現(xiàn)了這樣幾個綜合價值。

　　第一，多重人氣的聚集，迅速提升這個地區(qū)的影響力。未來我們預(yù)計商業(yè)水街可以吸引30萬左右的游客，養(yǎng)生藥草農(nóng)業(yè)預(yù)計是20萬左右，溫泉療養(yǎng)最大容量是2000人。同時，酒店公寓的最大住宿接待能力是6000人左右。

　　另外，為地方政府增加了各種稅收，同時促進了當?shù)鼐蜆I(yè)，保守估計大概在2000到3000人左右，同時促進了產(chǎn)業(yè)升級，吸引高素質(zhì)流向文登。

　　第三個項目是在昆明安寧的心景禪溫泉度假酒店，這個項目在云南昆明安寧市北側(cè)的溫泉鎮(zhèn)，距離昆明42公里，距離安寧17公里，也屬于一小時車程范圍內(nèi)的距離。

　　這個基地的特色是西部式龍山佛教文化板塊，東側(cè)是鳳山森林公園板塊，北側(cè)是秋木園主題公園板塊，本身又有溫泉資源。同時，由主要的道路連接到主要的城市。所以，它本身的區(qū)位價值是非常優(yōu)質(zhì)的。

　　因為在安寧市本身溫泉資源豐富，所以在那里開辦了很多溫泉酒店。但是，我們發(fā)現(xiàn)有幾個問題。第一，產(chǎn)品單一，傳統(tǒng)項目開發(fā)偏多。

　　第二，千篇一律，地域文化特色不強。

　　第三，低檔競爭，品牌保護意識淡薄。

　　所以，我們應(yīng)對的策略是豐富的產(chǎn)品內(nèi)涵，包括中高端產(chǎn)品組合，進行整體包裝與精細化設(shè)計。同時，昆明溫泉旅游開發(fā)中具有引領(lǐng)和示范作用，希望達到這樣的一個效果。

　　這個紅色的部分是我們這個項目的基地所在地，它的特點，右邊是一個河道，西邊是云南佛學(xué)院和歷史古跡漕溪寺。整個地勢是東北低，西南高，相當于面水的地方低，靠山，靠寺的地方高。

　　結(jié)合這樣一個地勢特色，我們規(guī)劃了這樣一個總平面圖，包括三個板塊。首先是大型建筑和中間水的公共區(qū)域，南側(cè)是酒店的客房區(qū)域，再南側(cè)的位置是世外的泡泉區(qū)域。

　　在整個的路線分析上，外面是一些車型線與主干道相連，內(nèi)部黃色的是一條步行的景觀軸，我后面會詳細說一下景觀軸的考慮。中間紅色區(qū)域是內(nèi)部的酒店人行流線。在整個的規(guī)劃上，我們考慮了佛靜中軸和禪靜院落這樣兩個主題。

　　人在游覽佛山名寺的時候，都是山路之行即是心路旅程。所以，我們在整個佛靜中軸，人們步行上山道路上考慮了一系列的景觀序列，形成修行者參禪的心境。

　　酒店的客房我們采取的是禪靜院落的立意，比喻為隱于世外的幽靜庭院，是超脫世俗的心靈居所。在佛靜中軸上我們設(shè)置了明鏡臺，蓮花池步，萬字印心湖，水月空門，坐看云起處，松林幽靜，無量心梯，香海慈云，曲水流逍。

　　在禪靜院落里我們用禪修經(jīng)舍來代表聯(lián)排別墅，用禪悅客棧代表雙拼別墅，用心靜雅筑來代表獨棟別墅。

　　同時，在外面設(shè)計了室外溫泉舞臺區(qū)，歐美區(qū)，亞太區(qū)，山嶺野趣，休閑燒烤等不同的室外套餐和類型。

　　我們整個項目就形成了三個方面的結(jié)合：第一個，修禪主題和溫泉養(yǎng)生的結(jié)合。

　　第二個，整個地勢的起伏和我們整個臺地的建筑層層上升布局的封建化。

　　第三個，人工規(guī)劃的溫泉養(yǎng)生酒店和山體上歷史古寺的結(jié)合。

　　最后，我說一下旅游地產(chǎn)的幾個主要趨勢。第一個，規(guī)模超大，往往開發(fā)面積比較大，涉及到生態(tài)環(huán)境保護，住宅開發(fā)，旅游開發(fā)和配套設(shè)施。

　　第二個，功能復(fù)合，可以說是一個小型的造鎮(zhèn)，或者造新城的活動。里面也是涉及生態(tài)保護，旅游休閑，文化體育，商務(wù)、商業(yè)，度假酒店，會議、會展，居住，居民安置等等多功能的復(fù)合。

　　另外，業(yè)態(tài)創(chuàng)新，需要旅游+文化+地產(chǎn)，目前這是一個創(chuàng)新的主要方向。

　　所以，鑒于我國城市發(fā)展模式和土地制度的特殊性，大盤旅游地產(chǎn)的開發(fā)將成為中國旅游地產(chǎn)發(fā)展的主要趨勢。

　　旅游地產(chǎn)未來不僅僅是策劃創(chuàng)意，還是開發(fā)模式的創(chuàng)新，產(chǎn)品類型的創(chuàng)新，復(fù)合的功能和創(chuàng)新的業(yè)態(tài)要求規(guī)劃設(shè)計策劃機構(gòu)必須具有駕馭項目策劃、規(guī)劃、設(shè)計、建筑、景觀等多方面的超強能力，我們也希望是一個綜合的團隊為企業(yè)和政府實現(xiàn)這樣一個目標。謝謝大家。

　　主持人：接下來有請我們今天論壇的第五位演講嘉賓，金科地產(chǎn)集團股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生，他演講的題目是“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢選擇”。

　　李戰(zhàn)洪：兩年之前，同樣的文登也做過一個主題演講，金科已經(jīng)進入了18個城市，35個項目在運作。本來我想說說我們的項目，因為我們也有旅游、養(yǎng)老、商業(yè)項目，后來我想了想，我就不推介我們的產(chǎn)品，不說我們?nèi)魏蔚捻椖?，說一說大家比較關(guān)心的事情。

　　關(guān)于這個題目，我曾經(jīng)問過很多人，包括我們在拿地的過程中，包括我們在建設(shè)過程中，我們其實犯了一個大忌，這也是我自己的一個體會。不要把什么東西都叫地產(chǎn)，比如說住宅地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，酒店地產(chǎn)等等。

　　其實，酒店就是酒店產(chǎn)業(yè)，旅游就是旅游產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)只是在這個過程中為它提供配套，為它提供支持。所以，當所有的產(chǎn)業(yè)都冠上地產(chǎn)以后，有可能在各方面的政策支持，包括地塊取得方面都會出現(xiàn)一些問題，難度系數(shù)可能會加大。但是，我今天還是按照旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)來說。

　　最近我在博鰲的時候，有一些地產(chǎn)大師在辯論，所以我最近所有的演講都會加上這句話。當外部環(huán)境發(fā)生急變的時候，昔日的成功模式有可能成為今日的智庫，在商業(yè)叢林中適者生存，因為企業(yè)才能持久成功。

　　再說到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型選擇的時候，我一直說要明道才能用術(shù)，明道就是要知道方向。

　　第一個，政策左右下的非常態(tài)樓市特征，它的一個特點是充滿不確定性，是一個循環(huán)。一抓就死，一死就降，一降就半，一半就活，一活就亂，一亂又抓，一抓又死。所以，現(xiàn)在這個階段處在叫的階段，包括我們政府在叫，銀行在叫，開發(fā)商在叫，購房者在叫。

　　包括我們的一部分專家，一部分專家說明年三月份要大漲，另一部分說要大跌。反正都是在叫，這個階段各個層級都在叫。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的走勢主要是以三個階段完成調(diào)整，一個是量的下降，一個是價的下降，另外一個是房地產(chǎn)投資的下降。

　　另外，三分天下的格局正在形成，在這個過程中，三分之一企業(yè)強大，三分之一在增長，三分之一在退出。

　　企業(yè)的形態(tài)現(xiàn)在這個階段是以生存為目的，以現(xiàn)金流為導(dǎo)向。在轉(zhuǎn)型之前，我們不得不關(guān)注這個問題，所有的調(diào)整其實分兩個方面的調(diào)整，一個叫周期性調(diào)整，一個叫結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　對付周期性調(diào)整的時候，房地產(chǎn)的對策就兩個字，叫等待，等在那里，解放軍就會來。結(jié)構(gòu)性調(diào)整的企業(yè)對策就要轉(zhuǎn)型，這也是為了后面轉(zhuǎn)型做鋪墊。

　　第三，行業(yè)的關(guān)系在轉(zhuǎn)變，包括合作發(fā)展，觀念發(fā)展，這一塊現(xiàn)在正在發(fā)生變化。

　　第四，組織關(guān)系在變化，一切房地產(chǎn)企業(yè)面臨兼并，就是我說的三分天下。三分之一在逐步強大，三分之一在掙扎，三分之一被兼并或者退出。

　　第五，開發(fā)產(chǎn)品的提升，開發(fā)業(yè)態(tài)的拓展，包括我們后面說的轉(zhuǎn)型。從住宅地產(chǎn)到酒店商業(yè)、商務(wù)、旅游、休閑、養(yǎng)老等多元化的拓展。

　　第六，企業(yè)盈利點的設(shè)計，這個時候盈利點的設(shè)計很重要，所以多元發(fā)展非常重要。

　　第七，換價格，換產(chǎn)品，換客戶，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的時候更多是要換產(chǎn)品，換客戶，我們的客戶群體不僅僅是滿足他們的居住訴求。

　　用術(shù)方面，要懂得轉(zhuǎn)型。其實產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型有三次浪潮，為什么有三次浪潮。地產(chǎn)的發(fā)展有它的規(guī)律，最關(guān)鍵的是我們能夠用階段論的方法去把握機會，能夠讓我們走在前面。所以，我用三次浪潮進行歸納。

　　整個產(chǎn)業(yè)的趨勢的判斷，也叫階段論分析，三次浪潮的房地產(chǎn)機會。第一個，企業(yè)的生態(tài)，我們這個行業(yè)其實是三個階段。

　　第一個階段，利用機會制勝。

　　第二個階段，利用資源制勝。

　　第三個階段，利用能力制勝?，F(xiàn)在已經(jīng)到了能力制勝的階段。

　　商業(yè)地產(chǎn)我們關(guān)注它的業(yè)態(tài)發(fā)展，關(guān)注業(yè)態(tài)發(fā)展進程非常重要，這是我們往商業(yè)轉(zhuǎn)型的時候怎么做。包括我們?nèi)痔煜?，每個階段我們的做法是不一樣的。

　　旅游地產(chǎn)大家都知道，有觀光旅游到休閑度假，再到體驗旅游。養(yǎng)老地產(chǎn)是9073法則，機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老。

　　第一部分，企業(yè)的生態(tài)，開發(fā)商的生態(tài)其實是三個階段，第一個階段是機會制勝階段，也就是說初級階段，房地產(chǎn)開始起步階段。這個時候誰把握了機會，誰拿到了地塊就一定能夠讓企業(yè)獲得利潤，獲得發(fā)展。

　　第二階段，誰手上有土地資源，資金資源，市場資源，你就能夠讓企業(yè)快速獲得發(fā)展

　　現(xiàn)在這個階段是靠能力制勝階段，這個時候要利用技術(shù)的專業(yè)能力，我們的現(xiàn)代企業(yè)機制，包括我們的管理水平，我們的人才，要通過這個方面獲得發(fā)展。僅僅把握了機會，你有資源不一定能夠成功。

　　商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型也是三個階段：第一個階段，最初的階段我們只有購物，實現(xiàn)購物，100%的購物業(yè)態(tài)，這就已經(jīng)叫商業(yè)了。

　　第二階段，我們叫503218的規(guī)劃原則，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，這個時候我們50%是購物，32%的業(yè)態(tài)規(guī)劃是餐飲，18%是優(yōu)秀娛樂。到了現(xiàn)在這個階段，隨著經(jīng)濟發(fā)展水平發(fā)展到一定階段的時候，購物、餐飲、休閑娛樂三分天下。其實現(xiàn)在可以看得出來，很多開發(fā)商有自己的影院，有自己的休閑娛樂的業(yè)務(wù)，在把這部分做強。

　　所以，根據(jù)不同的階段，我們輻射的范圍不一樣。轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)這一塊要參考經(jīng)濟水平，這一塊在很多年前，我在工作室的時候?qū)ｉT做專題研究得出來一個結(jié)果。

　　在世界歷史里，某種業(yè)態(tài)出現(xiàn)有一定的規(guī)律性，人均GDP到1000美元的時候，百貨商店興起。2000到3000美元的時候，超級市場興起。6000美元的時候，便利店興起。8000美元的時候，船主倉儲式商店興起。12000美元的時候，購物中心興起，包括網(wǎng)上購物，店商。

　　城市化率是商業(yè)地產(chǎn)的一個重要因素，城市化率在30%以下的時候，它屬于初級階段，這個時候零售行業(yè)，包括選址，包括發(fā)展，零售行業(yè)有新的要求，開始向幾何中心集聚。

　　中級階段，70%以下的時候，中國現(xiàn)在在70%以下，50%多一點，現(xiàn)在正處于移心分散的階段。城市人口的幾何中心，也就是我們說的主動發(fā)展這塊，我們在做商業(yè)地產(chǎn)的時候要往這塊走

　　高級階段，70%以上，日本、美國，這些是叫離心聚集，這個時候由幾何中心再向郊區(qū)化發(fā)展。所以，這個時候我們能夠把握城市化率也知道怎么去做。

　　剛才說到三亞問題，我覺得重點還是在旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型有三個發(fā)展階段，在世界的旅游地產(chǎn)歷史中有發(fā)展期，騰飛期和成熟期。中國落后了30年，所以我們要在后面加30年。

　　發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的時候也經(jīng)過了觀光旅游，休閑度假旅游，體驗旅游這樣幾個階段，旅游產(chǎn)業(yè)將成為世界上最大的產(chǎn)業(yè)之一，到2020年的時候。16億人次，收入將達到2萬億美元。

　　所以，我們在往旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的時候要記住幾個拐點，300美元的時候，800美元的時候，3000美元的時候，8000美元的時候。

　　從七月份到八月份兩個月里面，大理的房子賣得很好，有一句話叫移民大理，很多地產(chǎn)的老總，北京央視主持人，大導(dǎo)演，大記者，大畫家都集中到大理那里的休閑旅游度假的地方居住。

　　所以，旅游地產(chǎn)的發(fā)展要經(jīng)過三次浪潮，第一次，觀光旅游的時候，當時以深圳華僑城為代表。

　　第二次，以博鰲、三亞、麗江的崛起為代表。

　　下一步，幾乎就把養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)涵蓋進來了，剛才說到一個數(shù)據(jù)，十二五期間，老年人口是一個增長高峰，60歲以上的老年人每年要新增800萬，總數(shù)由1.78億到2.27億，老年人的人口比例由13.3%增長到16%。

　　未來的五到十年，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景是巨大的。所以，這里面就有一個問題，我們?nèi)プ瞿囊粋€，在養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)方面有一個9073法則。

　　機構(gòu)養(yǎng)老3%，社區(qū)養(yǎng)老7%，居家養(yǎng)老90%。2.27億的老年人口里面你做哪一塊，你做3%是3%的做法，做7%是7%的做法，90%是90%的做法。

　　9073的養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)怎么做，3%做慈善，先把果勾出來，然后在后面結(jié)繩，一般人都喜歡順藤摸瓜，我來順瓜摸藤，先把瓜掏出來，然后再去摸出一個個的藤。3%做慈善，7%做市場，90%做復(fù)合。

　　3%因為是機構(gòu)養(yǎng)老，開發(fā)商在這個過程中盡量盡社會責(zé)任，企業(yè)做慈善。我今天看到一個新聞，美國又有一個11個億萬富翁把自己的資產(chǎn)捐獻給慈善機構(gòu)。

　　機構(gòu)養(yǎng)老方面，比如說資助養(yǎng)老院，比如說綠城提出一個口號，十年要做100家養(yǎng)老院，能夠叫養(yǎng)老院我都認為是機構(gòu)養(yǎng)老。3%乘以2.27億，大概在600萬人口左右，如果按照1.5個人一套房子計算，這個市場形勢也還不錯。

　　7%的社區(qū)養(yǎng)老，這塊做市場，用市場化運作。其實，7%相當于1500萬老年人，如果按照2個兩個人來算，都有700萬套房子。如果按照1。5，這就相當于住建部提出的1000套保障房的規(guī)模了，這個市場也是很大的。

　　所以，產(chǎn)品類型比如說租賃型的養(yǎng)老公寓，銷售型的親情社區(qū)，老年健康生活社區(qū)，學(xué)院式的養(yǎng)老社區(qū)等等。

　　90%是居家養(yǎng)老，這個時候一個做配套，要做復(fù)合。因為，你的社區(qū)里面都叫養(yǎng)老是有問題的，比如說我們的社區(qū)，用十個字來做，敬老、愛妻、清齒、目明、惜己，是這樣才能把我們的市場做到最大化，要不然會區(qū)隔。

　　所以，在做復(fù)合的時候也要把我們的住宅屬性，普通商業(yè)地產(chǎn)的屬性，醫(yī)療保健的屬性，旅游休閑的屬性，包括我們的教育與再教育屬性都要在里面。比如說銷售型的休閑產(chǎn)品，銷售型的度假產(chǎn)品，銷售型的兩代型社區(qū)，銷售型的三代型社區(qū)。

　　我們最近推出了兩代型社區(qū)，社會上的認同度比較高。他自己幫父母親買一套，在電梯高層里面，或者他自己有一套電梯高層，父母親一套聯(lián)排或者洋房。這種是兩代居的社區(qū)和三代居的大型社區(qū)將成為一個大趨勢。

　　養(yǎng)老、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)正在突破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，開始形成家庭、社區(qū)、市場養(yǎng)老并存的局面。同時也出現(xiàn)了異地養(yǎng)老，以防養(yǎng)老，后留式養(yǎng)老，教育養(yǎng)老，以及生態(tài)養(yǎng)老的新模式，開始走出一條與國際經(jīng)驗接軌的社會化，市場化道路。

　　因為我對文登很有感情，文登有很多地方我都去看了。我送文登一句話：東海有一座名城，文登，從而山海全文，與城相依千萬年。禪術(shù)之鄉(xiāng)，新文登人，老文登人從此福如東海壽比南山，祝福各位，謝謝！

　　主持人：感謝李戰(zhàn)洪先生的精彩演講，2012城市觀點論壇·文登行的所有演講到此結(jié)束，再次感謝為我們奉上精彩演講的各位嘉賓，謝謝。

（審校：勞蓉蓉）