房地產(chǎn)的血管里天然流著金融的血。

　　作為全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會投資基金專業(yè)委員會、全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟的創(chuàng)始發(fā)起人和首屆會長，盛世神州董事長張民耕對房地產(chǎn)基金的發(fā)展有其獨特見解。

　　“房地產(chǎn)的血管里天然流著金融的血。”張民耕認為，未來私募房地產(chǎn)基金中會有三類產(chǎn)品占據(jù)重要地位。

　　首先，并購類基金將成為市場競爭主體，大房企、大金融企業(yè)在房地產(chǎn)市場份額上的競爭，將越來越多地借助于并購型房地產(chǎn)基金。

　　其次，股權(quán)類地產(chǎn)基金將成為債權(quán)類基金的替代品，私募地產(chǎn)基金從偏債類基金向股債兼容類、股權(quán)類基金進化，也顯示了我國私募地產(chǎn)基金和基金投資人日益成熟。

　　最后，持有類地產(chǎn)基金將持續(xù)成長和證券化。“房地產(chǎn)價格的合理回歸，使長期持有、持續(xù)經(jīng)營類的房地產(chǎn)基金具備了財務(wù)上的合理性和成長性。在此基礎(chǔ)上，證券化的房地產(chǎn)信托投資基金REITs將面世。”

　　在傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資渠道持續(xù)縮緊的2011年，私募地產(chǎn)基金表現(xiàn)更為活躍，全年共新募集房地產(chǎn)基金67支，并且在數(shù)量及金額都較上年有大幅度增長。相較于2010年的28支，同比上漲139.3%，數(shù)量創(chuàng)歷史之最。

　　著名經(jīng)濟學(xué)家巴曙松由此認為，2012年必然是房地產(chǎn)金融啟動之年。張民耕也指出，今年底到明年，陸陸續(xù)續(xù)將有項目退出，屆時各基金的專業(yè)水準(zhǔn)和實力自然見分曉，第一梯隊也將形成。“好的基金規(guī)模將跨上50億元的新臺階，差的基金則可能轉(zhuǎn)行。”

　　這與房地產(chǎn)行業(yè)必將出現(xiàn)的兼并熱潮、行業(yè)洗牌脫不了干系，不少地產(chǎn)基金在此時躍躍欲試，伺機接盤。

　　“從我們接觸到的開發(fā)商來看，他們的資金鏈還是比較緊張，但是資金最困難的時候應(yīng)該會晚點出現(xiàn)，預(yù)測在三季度之后。據(jù)統(tǒng)計，在信托方面，2012年開發(fā)商需要償付大約2500億信托資金，而2013年需要償付3100億，因此，今年下半年，開發(fā)商資金會更緊張。”張民耕坦言。

　　據(jù)住建部發(fā)布的《人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展報告》稱，2011年，人民幣房地產(chǎn)私募基金融資總規(guī)模已近千億元，較2010年增長了一倍。同時，在未來3年，中國房地產(chǎn)私募基金總規(guī)?？赡苓_到5000億元。

　　由此不難看出，隨著房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的緊繃，房地產(chǎn)項目融資的私募地產(chǎn)基金出現(xiàn)井噴式增長。在張民耕眼中，房地產(chǎn)基金“絕對是個好東西，而且成長空間巨大，必將蓬勃發(fā)展”。

　　然而據(jù)最新相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年中國市場上PE/VC基金共募集了85.85億美元，與去年同期相比下降77%。

　　針對市場的風(fēng)云變幻，張民耕審時度勢提出其現(xiàn)在更加追求的方向在與兩個“渠道化”：一是投資項目的渠道化，一是投資資金來源的渠道化。

　　其最近表態(tài)對“渠道化”如是解讀：“投資項目逐漸要從大中型企業(yè)開始做，這些企業(yè)發(fā)展比較有計劃，項目來源能做到持續(xù)不斷的提綱選擇。我們還與大的金融機構(gòu)和理財機構(gòu)合作，這樣有利于資金來源的穩(wěn)定。當(dāng)然同時要把自己的工作做好，對于項目要進行嚴格的價值判斷，對于合作方，要做非常嚴格的信用調(diào)查和財務(wù)調(diào)查。”

　　不僅如此，他還強調(diào)在退出上采取多種形式，有的是分配，有的是被投資方來購買股權(quán)，有的是促進某項目被第三方所接盤。

　　“現(xiàn)在我們還在不斷增加這方面本事，因為房地產(chǎn)基金是一個全新的行當(dāng)。”

　　據(jù)其介紹，盛世神州現(xiàn)在投了大概四個項目，投資量接近15億。其中包括2012年6月5日在北京復(fù)星國際中心，盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司與西安萬科企業(yè)有限公司就西安棗園路項目簽訂的合作協(xié)議，項目資金總額9億元人民幣。

　　此外，盛世神州基金旗下西安龍記集團帝景灣項目專項投資基金于2012年6月18日按期順利退出，基金投資人如期獲得投資本金和相應(yīng)投資收益。