從開發(fā)、持有到產(chǎn)融結(jié)合，這是我們房地產(chǎn)的新模式。大家比較熟悉新加坡的凱德置地，而我們就是凱德置地的方式。

　　觀點網(wǎng) 張媛娜 曹萍 毫無疑問，出售廣州IFC一事為越秀集團在2012年的上半年賺足了關(guān)注度，尤其對于賣家越秀地產(chǎn)而言，更是如此。

　　8月21日下午4：30分，香港太古廣場萬豪酒店，越秀地產(chǎn)2012中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場，陸續(xù)來了10多家媒體，同去年相比，明顯的“熱鬧”了不少。

　　回望越秀地產(chǎn)上半年的銷售情況，執(zhí)行董事林右烽稱其為第一個亮點。“越秀地產(chǎn)在2012年上半年取得了不錯的業(yè)績，合同銷售金額達到77.5億，同比上漲133%，面積超過57萬平方米，同比增長187%。如果相比我們今年全年合同銷售目標(biāo)，上半年已經(jīng)完成全年目標(biāo)的71%”。

　　并且截至七月底，合同銷售金額已經(jīng)達到85億，完成了全年計劃的85%。按區(qū)域來看，廣州占了88%，其他地區(qū)最主要是中山，煙臺等地，可以預(yù)計在未來廣州的占比會逐漸下降。按產(chǎn)品類型來說，住宅占比57%，商業(yè)43%。

　　2012年上半年新開工面積是181萬平方米，下半年預(yù)計有20多萬平方米新開工，所以全年新開工面積可以達到210萬平方米的歷史新高。

　　在新增土地方面，越秀地產(chǎn)表示，因為土地市場和融資環(huán)境的原因，上半年新增土地不是特別多，只有18.5萬平方米，金額是1.64億。8月，以2.54億購得21萬平方米的杭州臨安土地，現(xiàn)在在杭州的土地面積已經(jīng)接近140萬平方米。同月亦在香港買下一小幅地塊。

　　而在建物業(yè)方面，2012年上半年越秀總開工面積576萬平方米，其中181萬為新開工面積，下半年有20多萬平方米新開工面積，竣工80多萬平方米。

　　到2012年底，在建面積將達505萬平方米，加上未開發(fā)的面積，將有超過1150萬平方米土地儲備。其中廣州占51%，珠三角22%，環(huán)渤海11%，杭州的項目是10%左右，中部地區(qū)武漢占6%。

　　越秀地產(chǎn)稱，屆時集團將逐漸完成全國布局的策略。

　　說到第二個亮點，自然就是眾所周知的出售廣州IFC一事。據(jù)悉，將廣州IFC注入越秀房托已取得重大進展，該筆交易亦在7月份獲得雙方股東的大比數(shù)通過，今年年底將全部完成。

　　林右烽透露，目前廣州IFC寫字樓的出租率已經(jīng)達到65%，下半年向70%目標(biāo)穩(wěn)步推進。7月，四季酒店和雅詩閣公寓均已開業(yè)。

　　他表示，從中長期目標(biāo)來說，越秀地產(chǎn)正處于發(fā)展的第二階段。這個時期也是快速發(fā)展期，希望在2015年之前可以突破合同銷售超過200億的關(guān)口。

　　隨即林右烽強調(diào)了第二階段的四個執(zhí)行目標(biāo)。第一，疏導(dǎo)開發(fā)周期，提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率和凈資產(chǎn)回報率。第二，提高品質(zhì)。第三，加強銷售能力。第四，實現(xiàn)越秀地產(chǎn)和越秀房托這兩個平臺的常態(tài)化互動，建立一個開發(fā)加商業(yè)運營，加資本運作的發(fā)展模式。

　　此外，越秀地產(chǎn)董事長陸志峰，副董事長唐壽春，總經(jīng)理陳志鴻也參與了此次業(yè)績發(fā)布。

　　以下為越秀地產(chǎn)2012中期業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　提問：可否具體講一下公司毛利率在未來下半年的情況？目前公司銷售情況良好，未來是不是還按照原定的計劃進行銷售？另外，如何看待內(nèi)地樓市的走勢？

　　唐壽春：我們上半年的毛利率很高，達到59%，這個毛利率在越秀的歷史上來看是最高。主要原因有兩個。第一，去年的住宅是樓價比較高的市區(qū)樓盤，結(jié)轉(zhuǎn)率較高。

　　第二，上半年結(jié)轉(zhuǎn)收入中有一部分商業(yè)項目，商業(yè)銷售的毛利率比較高。

　　總的來說，下半年可能結(jié)轉(zhuǎn)的住宅毛利率不會這么高，而且我們商業(yè)方面出售的面積和金額有限，全年毛利率會下降到50%左右。

　　到2013年及以后，以目前的市場走勢來看，毛利率也不會達到今年這么高，但會維持市場的平均水平或者更高一些，應(yīng)該在30%或以上的水平。

　　陸志峰：雖然我們上半年目標(biāo)完成情況比較好，尤其是合同銷售金額比制定的計劃進度還超前了一些。雖然銀根有所松動，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和降息，而且今后還可能會下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和降息，但這不是房地產(chǎn)市場回暖，至少我感覺回暖的跡象并不明顯。

　　所以，從這些跡象來看，市場是稍微有點回暖的，但并不意味著整個房地產(chǎn)形勢就能馬上好轉(zhuǎn)。截止目前越秀整個合同銷售達到今年目標(biāo)的85%，但不意味著下半年的形勢肯定會朝著好的方向走，所以我們的銷售目標(biāo)不做調(diào)整。

　　下半年不明朗的因素太多，我們還是按照既定的目標(biāo)前進。對于完成既定目標(biāo)的信心，我們還是比較足的。

　　我們要對現(xiàn)在的形勢有客觀的認(rèn)識，整個經(jīng)濟到了下行態(tài)勢，往上走是肯定的，但是要經(jīng)歷一個緩慢的周期。

　　提問：上半年越秀地產(chǎn)通過出售廣州國金得到44億元的現(xiàn)金，而且上半年在買地上面所花金額較少，那么下半年會不會計劃拿更多的地？介紹一下在香港所拿項目的情況，未來會不會繼續(xù)在香港買地？

　　陳志鴻：上半年土地支出不大，是因為年初我們判斷市場環(huán)境會比較嚴(yán)峻，所以當(dāng)時就訂制了穩(wěn)妥的土地計劃。上半年都是按照計劃來進行的，以后也會按照計劃去執(zhí)行，我們有能力和信心完成全年的各項運營計劃。

　　陸志峰：8月份我們收購了香港太子道的一個3000多尺的小項目，太子道這個區(qū)域是香港傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，這是一個收購重建的項目。我們會按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定和區(qū)域情況，做同樣檔次的產(chǎn)品。

　　在油塘我們也有比較大的土地儲備，就是原來油塘的工業(yè)廠房用地。目前持有土地面積是12.6萬尺的規(guī)模。

　　提問：越秀杭州項目目前的銷售情況如何？將來會不會提價？下半年你們還有七個全新項目推出，請介紹一下七個項目情況。

　　陳志鴻：8月份我們剛剛拿了杭州項目的第三期土地。杭州項目已經(jīng)在這個月初開盤了，到目前為止銷售情況非常良好。

　　杭州臨安科技城的星匯城這個項目創(chuàng)了杭州大盤開盤比較好的紀(jì)錄，已銷售接近500套，差不多有3億。

　　因為是一個郊區(qū)大盤，所以首期定價約5000元/平米，如果當(dāng)?shù)厥袌鲇薪邮苣芰Φ脑挘覀兛隙ㄒ蚕胩醿r。

　　陸志峰：七個全新項目中有四個廣州可逸系列項目--可逸香畔、可逸陽光、江南可逸景園和可逸雋軒。另外三個項目是杭州的星匯城，武漢的星匯云錦和中山的星匯雋庭。

　　提問：越秀地產(chǎn)計劃今年新開工比較多，是不是看好明年的情況？下半年的開工是否也有這么多呢？

　　陳志鴻：我們定制的今年全年的新開工目標(biāo)是210萬平米，上半年已經(jīng)開工約180萬平米，下半年開工只有29萬平米，這是我們?nèi)暧媱澲畠?nèi)的。

　　而今年的新開工量會到210萬平，也是我們的歷史新高。因為2012年到2015年，公司確立了一個戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，就是到2015年要完成200億的銷售任務(wù)，所以現(xiàn)在必須就要開工。這也是公司五年規(guī)劃的一個重要的快速拓展期。

　　提問：下半年越秀會通過再融資方式緩解負(fù)債率，計劃是怎樣的？另外，在你們國金中心注入完成的情況下，你們的凈資產(chǎn)負(fù)債率希望降低多少？

　　唐壽春：我們的銀行借貸超過200億，今年融資到期有100億。上半年我們已經(jīng)有超過50億的再融資和直接融資，這已經(jīng)解決了一大部分融資到期的問題。

　　下半年還有50億到期，我們已經(jīng)做好了安排，主要分為兩塊。在香港，有個32億的銀行貸款，目前我們跟銀行基本談妥了條件可以再融資。

　　在國內(nèi)，主要也是兩部分。一部分是開發(fā)貸，這部分可以通過新增的開發(fā)項目出來以后，替換原來到期的開發(fā)貸。還有一部分27億左右的信托貸款，它的利率相對較高，超過了10%，這對我們整個財務(wù)費用影響很大。

　　下半年，當(dāng)我們把國金中心注入房托成功后，回籠的一部分資金加上我們在國內(nèi)籌集的一部分資金，會把高息債先還掉。

　　我們不僅要完成融資到期后的銀行再融資，還要調(diào)整結(jié)構(gòu)，把貸款成本降下來。目前我們有所安排，應(yīng)該沒有問題。

　　公司現(xiàn)在的凈資產(chǎn)負(fù)債率是71%，當(dāng)國金中心注入房托成功后，我們的財務(wù)結(jié)構(gòu)也會發(fā)生根本性變化。到時負(fù)債率會下降到接近內(nèi)房企的最低水平，即33%左右。

　　提問：國金中心注入越秀房托之后，還有新天地、財富中心、亞太世紀(jì)廣場等一系列項目，這些項目是不是都會注入越秀房托中？

　　陸志峰：越秀地產(chǎn)和越秀房托的互動式平臺在同行中有一種獨特的結(jié)構(gòu)。越秀地產(chǎn)原來跟其他地產(chǎn)公司一樣，延續(xù)著土地購買、開發(fā)、銷售的三部曲，不斷進行簡單的循環(huán)。

　　在宏觀調(diào)控仍然繼續(xù)，銀根松動，流動性非常大的情況下，這種簡單的循環(huán)可能周轉(zhuǎn)很快。但是，在外圍的經(jīng)濟和國家經(jīng)濟遇到問題的時候，它的抗風(fēng)險能力很弱，這就是我們傳統(tǒng)的地產(chǎn)模式?？癸L(fēng)險和可持續(xù)發(fā)展的能力較弱。

　　而擁有越秀地產(chǎn)和越秀房托兩個上市平臺就解決了抗風(fēng)險和可持續(xù)發(fā)展的問題。開發(fā)完畢以后不是全部馬上進入銷售，一部分住宅進入銷售，一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)就自己持有培育經(jīng)營，然后進行資本運營，最后產(chǎn)融結(jié)合。

　　這就變成另外一種模式，我們把它概括為新的三部曲。從開發(fā)、持有到產(chǎn)融結(jié)合，這是我們房地產(chǎn)的新模式。大家比較熟悉新加坡的凱德置地，而我們就是凱德置地的方式。

　　國金中心注入越秀房托就為這種新模式開了頭，當(dāng)然這個體量比較大，情況比較復(fù)雜。但是，開頭好了，兩個平臺的互動就有可能進入一種常態(tài)的環(huán)境。

　　我們今后在整個項目開發(fā)過程中，會非常有針對性的選擇非常好的地點，非常優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目，有計劃，有步驟，有明確戰(zhàn)略意圖進行開發(fā)，就像剛才提到的幾個項目一樣。

　　越秀地產(chǎn)將來的抗風(fēng)險能力更強，以前越秀房托才60億左右的資產(chǎn)規(guī)模，一個白馬商場就占了50%，風(fēng)險高度集中。現(xiàn)在各種高端的，超甲級寫字樓，酒店、公寓、商場進入以后整個結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。

　　像我們這次160億交易完成以后，房托的規(guī)模一下變成了220億，結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，抗風(fēng)險能力和持續(xù)盈利能力，增值能力都發(fā)生了很大的變化，對越秀房托是一件非常好的事情。

　　所以，這兩個平臺的互動從今年開始就要進入常態(tài)的互動狀態(tài)中。

　　提問：剛剛說到關(guān)于兩個平臺互動的問題，我們知道越秀房托對項目的回報率要求很高，你們的一個項目建成到達到注入條件大概需要幾年的時間？兩個平臺之間下一步的運作計劃是怎樣的？

　　陸志峰：各個項目的體量、復(fù)雜程度、培育周期肯定不一樣。所以，相對成熟，又能夠被投資者認(rèn)同的情況下，我們就會啟動注入工作。

　　像國金中心，雖然雅詩閣剛剛開業(yè)，但今年寫字樓已經(jīng)達到七成以上的出租率，商場達到100%的出租率。這些都未必意味著它是成熟，但是它能夠保證回報率達到市場的期望。

　　舉個例子，現(xiàn)在的財富新天地，25萬平方米的項目正在培育中，比國金中心培育的周期快很多。而且回報率可以放心，國金中心是個還不完全成熟的項目，回報率都是7%以上。所以，我們對未來的走勢非常看好，下一個項目回報率一定可以讓市場接受。

　　有關(guān)平臺下一步的運作計劃目前還不方便披露，但是下一步，成熟一個項目就會將其注入房托。

　　提問：剛才提到很多下半年的融資辦法，但是并沒有提到越秀金融的安排，請問什么時候才能給出越秀金融的計劃？越秀集團進入金融領(lǐng)域，但是你們現(xiàn)在沒有銀行的牌照。既然金融這一塊又占很大的比重，未來有沒有參股銀行，或者收購一些銀行？

　　陸志峰：這是兩個不同的產(chǎn)業(yè)概念，越秀地產(chǎn)是在香港注冊，獨立的上市企業(yè)，也是非常負(fù)責(zé)任的地產(chǎn)企業(yè)。

　　而越秀金融是國內(nèi)新成立的越秀金融控股集團。第一步是打造全牌照的金融產(chǎn)業(yè)，目前正在培育。現(xiàn)在除了銀行和保險以外，還包括證券、基金、長投、融資租賃、擔(dān)保、小額貸款、期貨等。這個團隊已經(jīng)建立起來，今年已經(jīng)開始盈利了。

　　第二步是尋找機會，廣州市內(nèi)的，境外金融產(chǎn)業(yè)的并購重組解決最后的產(chǎn)融結(jié)合問題。越秀金融一定會積極參與國內(nèi)和廣東省、廣州市的產(chǎn)業(yè)重組，這是毫無疑問的。

　　第三步，不排除整個金融集團未來會尋找戰(zhàn)略合作者。

　　所以，關(guān)于牌照的問題，現(xiàn)在不會因為這一點問題就做不下去，我們有明確的方向，并且正在朝這個方向走。

　　作為越秀地產(chǎn)的董事，我對于今年上半年的業(yè)績比較滿意。在這個背景下，我們的開發(fā)能力、開發(fā)體量的增加，整個產(chǎn)業(yè)的各種指標(biāo)都能夠逆市而上，這是非常不容易的事情。所以，今年銷售目標(biāo)不變，我們對下半年同樣充滿期待。

（審校：劉滿桃）