有一些房地產(chǎn)商在限價(jià)房項(xiàng)目中出現(xiàn)虧損。所以，國內(nèi)地產(chǎn)商在保障房建設(shè)這塊并不成熟。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 十二五期間，國家將完成3600萬套保障房的開工建設(shè)。而中建國際計(jì)劃，在這期間，公司承建的保障房規(guī)模會(huì)達(dá)到這個(gè)數(shù)字的百分之一。

　　“我們上半年保障房的毛利是8.5%，與去年同期7.1%相比，有一個(gè)明顯的上升。我們相信這個(gè)毛利還會(huì)進(jìn)一步上升，”在8月22日召開的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中建國際副主席兼行政總裁周勇對(duì)保障房的未來充滿信心。

　　這一切得益于中建國際獨(dú)特的保障房建設(shè)模式。據(jù)周勇介紹，中建國際承建的保障房主要采取的是投融資加代建的模式。

　　具體而言就是，在完成與地方政府的合作談判后，中建國際為地方政府先融資，融資完以后項(xiàng)目再由中建國際建造，項(xiàng)目完工后一年到兩年之間就會(huì)把回購款全部回收完成。

　　因此，中建國際的保障房回報(bào)中，這個(gè)過程我們就有兩部分的回報(bào)。第一部分是融投資部分的回報(bào)。第二部分，就是我們的施工利潤。

　　其實(shí)，保障房的施工利潤的毛利并不高，周勇稱，但在這方面，中建國際擁有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。擁有香港上市公司這一平臺(tái)及母公司的支持，使其獲得了一些資源。

　　與此同時(shí)，在香港澳門，中建國際的保障房建設(shè)已經(jīng)有33年歷史，在成本控制、管理經(jīng)驗(yàn)等方面都有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，而這也是目前國內(nèi)參與保障房建設(shè)的房企所欠缺的，且短期內(nèi)改善很難。

　　此外，房企參與保障房建設(shè)的激情不高，一方面與保障房利潤不高相關(guān)，另外一些企業(yè)在限價(jià)房方面的虧損也阻礙了其進(jìn)一步參與保障房的步驟。

　　保障房的建設(shè)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)有著不可輕視的影響，對(duì)于它的發(fā)展模式及未來，中建國際高層有著更多的解讀，以下為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：截至7月底，公司的合約額已經(jīng)占今年330億港元合約目標(biāo)近九成，公司有沒有考慮上調(diào)全年新簽約工程的目標(biāo)？

　　周勇：我們?cè)ǖ娜昴繕?biāo)是合約額330億港元，截至7月底，我們的合約額已經(jīng)達(dá)到294億港元。我們決定將年全年的目標(biāo)上調(diào)到350億港元，我們有信心完成這個(gè)目標(biāo)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：既然目前業(yè)績(jī)這么好，怎么目標(biāo)才提了20億？是不是有點(diǎn)保守？

　　周勇：一般來講，我們拿單的高峰期在上半年。完成營業(yè)額的高峰期是在下半年，因?yàn)橐话闵习肽暧写汗?jié)、雨期等問題。但是，等到十月、十一月投標(biāo)的項(xiàng)目，要到第二年明年才開工，所以，即使是12月拿的項(xiàng)目也只能算明年的項(xiàng)目，不能算成今年的項(xiàng)目。

　　所以，現(xiàn)在看起來今年還有五個(gè)月，為什么目標(biāo)調(diào)整這么少，原因就是因?yàn)橐驗(yàn)楹竺孢@幾個(gè)月拿的項(xiàng)目基本上都算是明年的。

　　這個(gè)目標(biāo)調(diào)整其實(shí)也不保守，因?yàn)槟庙?xiàng)目本身就不平均。有時(shí)候，我們一單可以拿88億，但有某些月份一單都沒有，這不像工廠生產(chǎn)的訂單一樣，一個(gè)月有一個(gè)。所以，350億港元這個(gè)數(shù)字對(duì)我們來說還是有挑戰(zhàn)的，只不過我們已經(jīng)完成了294億港元，所以有信心完成這個(gè)350億港元的目標(biāo)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：中建國際今年的目標(biāo)是建400萬平米的保障房，目前完成了多少？

　　周勇：關(guān)于我們的保障房，我們年初目標(biāo)是保障房投資150億港元，截止現(xiàn)在我們已經(jīng)完成了67億港元的投資。至于面積的數(shù)字還沒有完全的統(tǒng)計(jì)，因?yàn)橹拔覀冡槍?duì)國內(nèi)保障房的總投資是用整體的合約額來算，因?yàn)橐恍┑貐^(qū)保障房的造價(jià)，譬如東西部地區(qū)的保障房造價(jià)相差比較大，單純用數(shù)字說可能會(huì)引起眾多投資者和媒體的誤解。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司上半年保障房150億港元的投資已經(jīng)完成將近一半，上半年這部分的毛利率水平怎樣，預(yù)計(jì)全年毛利率會(huì)維持在什么水平？

　　周勇：我們上半年保障房的毛利是8.5%，與去年同期7.1%相比，有一個(gè)明顯的上升。我們相信這個(gè)毛利還會(huì)進(jìn)一步上升，因?yàn)樯习肽晡覀冇袃蓚€(gè)項(xiàng)目因?yàn)闋I業(yè)額沒有達(dá)到我們總體項(xiàng)目營業(yè)額的30%，所以營業(yè)額入賬了，但利潤并沒有入賬。

　　而且，這8.5%的毛利水平，最主要是我們施工的部分利潤，投資部分的利潤還沒有入賬。所以，我們相信未來保障房的毛利還會(huì)持續(xù)增加。

　　實(shí)際上，建筑承包的毛利沒有這么高。因?yàn)槲覀兪且訠T模式做保障房，用融投資和建造一起來做，所以毛利還有上升的空間。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司應(yīng)收賬款90多億，這部分增長(zhǎng)了很多的原因是什么，還有會(huì)不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)原因而增加壞賬？

　　梁又穩(wěn)：應(yīng)收款超過90億，是因?yàn)榇蟛糠质荁T項(xiàng)目。一般來說，我們的BT項(xiàng)目是做了一年之后才收錢的，實(shí)際上在我們應(yīng)收款這方面是有好處的，特別是土地出售的收益權(quán)和其他的方面，我們都做了風(fēng)險(xiǎn)控制，所以我們不覺得壞賬方面有大幅度的上升。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：之前中建國際說在跟一些二線城市政府洽談，現(xiàn)在具體進(jìn)展怎樣，上半年公司主要新增了哪些保障房項(xiàng)目？

　　周勇：洽談的項(xiàng)目比較多，我們主要集中在二三線城市。上半年我們已經(jīng)拿到在漳州的廉租房、回遷房及限價(jià)房項(xiàng)目。還有在天津的團(tuán)泊新城的回遷房項(xiàng)目。我們有別的項(xiàng)目在洽談之中，目前為止我們還沒有簽約，所以不便對(duì)市場(chǎng)透露，一旦簽約，會(huì)按照上市公司的要求定期向市場(chǎng)發(fā)布。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛才周總提到中建在國內(nèi)是投資和基建互相促進(jìn)、互相帶動(dòng)的模式。國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商真正介入保障房投資的模式并不特別成熟，你們這塊的投資和基建互相帶動(dòng)到底是一種什么樣的模式？

　　周勇：我們?cè)趪鴥?nèi)主要做基建和保障房投資項(xiàng)目，這里面的類型主要有三種。第一種是BT，第二種是BOT，第三種是TOT。

　　做保障房我們主要采取的盈利模式是，由我們?yōu)榈胤秸热谫Y，融資完以后由我們建造，建造工期一般是一年半到兩年，因?yàn)楸Ｕ戏康墓て谶€是比較容易控制的。完工以后的一年到兩年之間就會(huì)把回購款全部回收完成，這個(gè)過程我們就有兩部分的回報(bào)。第一部分是融投資部分的回報(bào)。第二部分，就是我們的施工利潤。

　　我們做施工的時(shí)候有一個(gè)施工率利潤的問題。施工利潤是我們的看家本領(lǐng)，這方面有一些地產(chǎn)商不熟悉，也不感興趣。不熟悉是因?yàn)樗麄儾皇且粋€(gè)承建商，也不是一個(gè)承包商，對(duì)建筑管理方面往往經(jīng)驗(yàn)不夠。

　　第二，地產(chǎn)商對(duì)這種薄利潤不屑。我們上半年做到8.5%的毛利率，對(duì)地產(chǎn)商而言，他們覺得8.5%的毛利率都很低。再加上有一些房地產(chǎn)商在限價(jià)房項(xiàng)目中出現(xiàn)虧損。所以，國內(nèi)地產(chǎn)商在保障房建設(shè)這塊并不成熟。

　　因此，我們做保障房采用BT的模式是結(jié)合了自身在港澳做保障房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，既是富有經(jīng)驗(yàn)的承包商，也有管理經(jīng)驗(yàn)。另外，還結(jié)合我們的母公司在各地各方面的一些關(guān)系，加上我們?cè)趦?nèi)地在融資能力，才最終形成的這種優(yōu)勢(shì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：近期深圳、廣州有大量保障房入市，體量也都比較大。你們覺得保障房大量的入市，對(duì)政府目前比較頭疼的房?jī)r(jià)問題能不能在一定程度上有所緩解？

　　周勇：深圳、廣州有很多保障房入市，似乎對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所影響。深圳和廣州的這些保障房中有大量限價(jià)房，而且限價(jià)房在限房?jī)r(jià)的同時(shí)也限了面積，所以對(duì)中高端的住宅沖擊不是特別大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：北京7·21暴雨后，房屋質(zhì)量問題凸顯，保障房質(zhì)量問題尤為明顯。因?yàn)楸Ｕ戏康睦麧櫛容^低，所以開發(fā)商都在盡量壓低成本，中建作為保障房建設(shè)大戶，怎么平衡利潤和質(zhì)量的問題？

　　周勇：中央政府都在關(guān)注保障房的質(zhì)量問題。我們公司有一個(gè)重要的特點(diǎn)，就是在香港做保障房建設(shè)已經(jīng)有超過25年的歷史，我們?cè)谧暮脦孜桓邔佣荚谙愀蹍⑴c過保障房的具體施工建設(shè)。

　　保障房建設(shè)方面，我們?cè)谙愀鄣馁|(zhì)量管理、環(huán)保問題等很多方面的走在全國前列。因此，各地方政府也非常希望我們帶上香港質(zhì)量監(jiān)管和環(huán)保監(jiān)管的理念，結(jié)合國內(nèi)的法律法規(guī)到國內(nèi)實(shí)施保障房的融投資建造項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：您覺得國內(nèi)開發(fā)商之所以保障房做得不好是因?yàn)樵诮ㄖ邪矫胬麧櫩刂频貌粔蚝茫?/strong>