商場會依次在2012-2015年間開業(yè)，而公司也會在2016年迎來租金增長的高峰期。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 梁嘉欣 盡管2012年上半年龍湖僅完成全年銷售目標(biāo)的45%，但值得一提的是，持有型物業(yè)的貢獻(xiàn)從此次業(yè)績會開始逐漸提上龍湖的議事日程。

　　“今年上半年我們投資物業(yè)經(jīng)營面積同比增8%，租金收入漲35%達(dá)到2.3億元。”8月17日，在香港中期業(yè)績會上，龍湖CFO韋華寧如此介紹。而龍湖的目標(biāo)是，租賃利潤2017年左右在公司整體利潤中占比10%。

　　龍湖17日公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年公司營業(yè)額為145.5億，同比增85.3%；毛利率為46%。歸屬上市股東的利潤38億，與去年同期相比增長了51%。剔除評估增值的影響后，歸屬上市公司股東應(yīng)占核心溢利是33.5億，同比漲72%。核心凈利潤率為23%。

　　在銷售方面，龍湖已然延續(xù)以往的特色。在上半年174.6億的合同簽約額中，51.7%來自于西部，25.1%來自環(huán)渤海，23.2%來自于長三角。

　　在業(yè)績保持平穩(wěn)的同時，龍湖在現(xiàn)金把控方面也有提高。截止6月30日，龍湖在手現(xiàn)金174.7億，在去年年底基礎(chǔ)漲了30億。凈負(fù)債率水平為49%，一年內(nèi)到期貸款占比15%。

　　借用龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍的話來講，正是基于良好的現(xiàn)金流，公司才可能在土地市場低迷的時候補(bǔ)充土地儲備。今年上半年，龍湖總共獲取了7幅土地，總建筑面積超過248萬平米，基本都是以底價獲得。

　　在這些大的趨勢下，投資物業(yè)則是這場業(yè)績會的核心。

　　數(shù)據(jù)顯示，截止到今年上半年，龍湖在投資物業(yè)方面的規(guī)模為43.9萬平方米，體現(xiàn)為商場，分成三大產(chǎn)品線。其中，25.8萬平方米是都市型購物中心天街系列，15.1萬平方米是社區(qū)型購物中心星悅薈系列，另外3萬平方米為中高端家居生活體驗(yàn)館家悅薈。

　　此外，龍湖在建商場面積為112.7萬平方米，該數(shù)據(jù)為目前已開業(yè)商場面積的2.6倍。在建的商場中，101.6萬平方米為天街系列產(chǎn)品，5.7萬平方米是心悅薈系列，5.4萬平方米是家悅薈系列。

　　韋華寧介紹：“該部分商場會依次在2012-2015年間開業(yè)，而公司也會在2016年迎來租金增長的高峰期。”

　　另外，目前龍湖已開業(yè)的商場中，上半年整體招租率為98.6%，租金增長了35%。其中，家悅薈商場增長速度更是達(dá)到77.7%。

　　龍湖相信，在經(jīng)過十多年的探索后，公司在租戶組合、商業(yè)團(tuán)隊(duì)方面已經(jīng)逐漸成熟，隨著投資物業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，租金收入將成為公司利潤的一個重要組成部分。

　　在業(yè)績會上，龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍、CEO邵明曉、CFO韋華寧等高管共同勾畫了龍湖未來的發(fā)展及挑戰(zhàn)，以下為業(yè)績會現(xiàn)場實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：報告里提到，公司下半年銷售的主力變成高層住宅和獨(dú)立洋房為主，是不是說明你們對下半年住宅市場比較看好？

　　邵明曉：我認(rèn)為今年下半年市場還是會保持平穩(wěn)，八九十月份比四五六月份市場還要好一些。但是也不能期待有大的反彈，因?yàn)檎€是持續(xù)保持調(diào)控的態(tài)勢，讓市場相對平穩(wěn)地發(fā)展。下半年的住宅市場也會有機(jī)會，尤其是剛需產(chǎn)品，一些首改的產(chǎn)品也有機(jī)會。

　　現(xiàn)場提問：韋總提到這段時間有很多房地產(chǎn)商在做銷售、降投資，龍湖最近買了比較多的土地，是不是認(rèn)為現(xiàn)在是土地投資的好時機(jī)，接下來還會不會有買地的舉動？

　　邵明曉：關(guān)于土地市場，我們認(rèn)為從上半年到現(xiàn)在為止還是有機(jī)會的。但我們最近觀察到，土地市場的熱度有上升的趨勢。所以，我們會非常謹(jǐn)慎，除非有特別好的機(jī)會。因?yàn)橹拔覀円呀?jīng)買了11個項(xiàng)目，上半年買了7個，這兩個月又買了4個，而且大部分是以底價獲取的。

　　因?yàn)槲覀冇蟹浅３湓５默F(xiàn)金流，而且有負(fù)債空間，所以在這個時點(diǎn)我們拿到了這些優(yōu)質(zhì)土地。這些土地在結(jié)構(gòu)上更傾向于核心區(qū)域，價格也非常好，對我們未來的發(fā)展有一個非常好的保障。

　　現(xiàn)場提問：管理層說下半年買地會謹(jǐn)慎一點(diǎn)，謹(jǐn)慎是不是說會買一些二三線城市的土地，因?yàn)槟切┏鞘械耐恋貎r格相對比較低？

　　邵明曉：我們講買地要謹(jǐn)慎主要是對明年的判斷，因?yàn)榻谕恋厥袌鰺岫让黠@在上升，當(dāng)然我們不會單純看價格的因素，更多是看售價和土地成本比。

　　拿地區(qū)域方面，在東部，我們主要聚焦在一二線城市，會選擇性進(jìn)入東部三線城市。

　　在西部，我們會非常嚴(yán)格地集中在省會城市，比如說西安、成都、重慶，未來還有昆明，我們不會再往西部進(jìn)軍。在東北我們也會局限于省會城市。

　　吳亞軍：剛才談到的謹(jǐn)慎是財(cái)務(wù)的余量。再好的地、再多的地，一定要在手里有錢的情況下才會去買，如果余量沒了，原則上再好的地都不買。另外，如果市場很熱了，我們就不會去搶。

　　第二個謹(jǐn)慎，因?yàn)楝F(xiàn)在市場低迷，我們傾向于獲取城市中心的土地，不管是一線還是二線，我們盡可能在中心區(qū)域拿。就像剛才韋總說的，更靠近城市中心，這樣即使在波動的市場情況下，它的抗風(fēng)險能力也會加強(qiáng)。

　　所以，出于這兩個緯度的考慮，我們會謹(jǐn)慎。從財(cái)務(wù)指標(biāo)來看，保守的算下來也能夠保護(hù)我們合理的毛利。

　　現(xiàn)場提問：你們進(jìn)長三角是不是因?yàn)槟沁叺膭傂孕枨蟊容^多？

　　邵明曉：不完全是，因?yàn)槲覀冋J(rèn)為長三角區(qū)域的市場波動比較大，但是這個地方客戶購買力還是非常強(qiáng)的，而且未來人口聚集會比較大。所以，我們會重點(diǎn)選擇在這個地方的投資。當(dāng)然，我們的產(chǎn)品線還是相對均衡，除了最高端的線非常謹(jǐn)慎之外，中端和剛需我們都會做。

　　現(xiàn)場提問：公司下半年毛利率會不會進(jìn)一步收縮？龍湖有沒有進(jìn)一步控制費(fèi)用的空間？

　　韋華寧：實(shí)際上，在市場下行的過程中，我們的銷售毛利在一定程度上會受到影響。整體來看，公司上半年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售項(xiàng)目的毛利率水平大致區(qū)間是25%-35%。

　　從費(fèi)用的控制角度來看，龍湖一直有非常嚴(yán)格的費(fèi)用管控的措施和能力。從去年下半年到今年上半年，我們整體費(fèi)用管控水平仍然非常好。但是目前公司進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張的時候，我們?nèi)匀恍枰浅Ｓ幸庾R地儲備一批面向未來發(fā)展的人才儲備，這件事情我們正在積極推進(jìn)。

　　在公司規(guī)模壯大的過程中，為了減少公司的信息不對稱，在更大規(guī)模條件下我們需要提高組織效能，仍然加強(qiáng)IT的投入。所以，我們未來在IT方面的花費(fèi)和投入是非常大的。

　　吳亞軍：但也不要指望在這個滯脹環(huán)境下費(fèi)用率會有大幅下降，我覺得可能要做好它升高的準(zhǔn)備，但我們?nèi)匀粫３诌@個行業(yè)里的競爭力，更關(guān)鍵要投資未來，包括剛才講到的人才和IT。這些是投資公司未來的，龍湖不會吝惜這部分費(fèi)用，我們認(rèn)為這是投入，不是費(fèi)用。

　　現(xiàn)場提問：剛提到公司在零售方面的租金收入在2016年達(dá)到高峰期，屆時零售租金收入占比會達(dá)到多少？2016年之前，你們要再投入多少資金去做零售物業(yè)的投資？

　　邵明曉：這涉及到我們中長期的戰(zhàn)略，我們每年會持續(xù)投入投資性物業(yè)。我們計(jì)劃用15年的時間使租金收入的利潤占比從5%提高到30%左右。這期間我們也會用不到10%的銷售回款來投資物業(yè)。

　　從現(xiàn)在的規(guī)劃來看，今年下半年重慶有三個商場要開業(yè)，一個是天街、一個是星悅薈，還有一個社區(qū)類的小天街。明年，我們成都北城天街這個大型購物中心會開業(yè)。2015年初，北京長楹天街會開業(yè)；2015年杭州地鐵邊的天街項(xiàng)目會開業(yè)，成都西二環(huán)晉陽的天街部分開業(yè)。

　　2016年，我們的租金收入會有一個大幅的上升，但肯定不是頂點(diǎn)。我們現(xiàn)在做了一個估算，預(yù)計(jì)到時候租金利潤占比在10%左右。

　　韋華寧：我們希望2017年左右租賃利潤能夠占到集團(tuán)整體利潤的10%。

　　現(xiàn)場提問：你們投資性物業(yè)才占整個利潤的10%，會不會太少了？

　　吳亞軍：不會太少，因?yàn)檫@部分的毛利很高，會拉升我們整個毛利水平。另外，2016、2017年是落成物業(yè)的大幅增長時期，所以，2018、2019年的增長是比較可觀的。目前，我們的投資物業(yè)毛利率是83%。

　　現(xiàn)場提問：龍湖現(xiàn)在已經(jīng)出售還沒有入賬的大概有467億，這些銷售項(xiàng)目的毛利率水平大概是多少？

　　韋華寧：這個問題等于直接預(yù)測我們的凈利潤，這個比較敏感。可以給你一個概念，我們?nèi)陜衾麧櫵侥壳版i定的比例超過90%。全年毛利率水平年初就溝通過，會高于去年36.4%的水平。

　　我們現(xiàn)在結(jié)算的項(xiàng)目是前兩年市場上行的時候主要的結(jié)算，所以明年的毛利會有一定程度的下降，這是必然的趨勢。但是，距離到明后年還有很長時間，所以公司仍然會堅(jiān)持有盈利的增長，有回款的銷售，我們?nèi)匀粫３钟?，?shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，同時又實(shí)現(xiàn)良好的現(xiàn)金回收。

　　現(xiàn)場提問：可不可以說因?yàn)槟銈冎衅诘拿适?6%，未來四五年你們的毛利率不可能再回到40%多的水平？

　　吳亞軍：我們現(xiàn)在的預(yù)測是，肯定不能估計(jì)市場會回到2009年、2010年銷售好情形的狀態(tài)。但是，我們看到一個特征：在明年結(jié)算管道的毛利率肯定會降低，因?yàn)檫^去的降價和業(yè)態(tài)，包括我們剛需類產(chǎn)品進(jìn)入結(jié)算管道，導(dǎo)致毛利率下降。

　　但是，2014年、2015年以后會慢慢回升，尤其是2015年開始，我們的租賃物業(yè)對毛利的貢獻(xiàn)開始明顯起來了，現(xiàn)在比例偏低。但是，那個時候的比例會增長，所以那個時候?qū)φ麄€毛利率會有貢獻(xiàn)。

　　邵明曉：這一輪拿的土地毛利率相對可以，對2014年的毛利提升是有貢獻(xiàn)的。

　　吳亞軍：所以，現(xiàn)在買的地會在2014年、2015進(jìn)入結(jié)算通道，到時毛利率會很高。另外，我們2015年的出租物業(yè)的利潤會上來，還會進(jìn)一步提高。

　　現(xiàn)場提問：你們預(yù)期中央政府政策趨勢怎么走？有沒有一些利好的政策出臺？

　　吳亞軍：關(guān)于中央政府的政策，我覺得目前不能期待會出臺新的政策，或者放松，或者從緊，政策是比較難以預(yù)測的。我們作為企業(yè)來講，按照波動的、不確定、有風(fēng)險的市場去小心判斷，小心操作。我們基本上是這樣的安排，同時留有余地，這是我們的對策。

　　我們不能假設(shè)政策更好，雖然我們期待更好。留有余地就是財(cái)務(wù)的余地，如果不行，我們手里有錢就好辦。不好的時候反正我手里有錢，我有余地就好辦。如果你的負(fù)債率已經(jīng)很高，手里又沒錢，很樂觀，這個時候一旦不好對企業(yè)來講就比較悲劇。

　　現(xiàn)場提問：很多人認(rèn)為未來幾年政策不可能放松，也不可能有新的政策出來，但是整個經(jīng)營環(huán)境不太好，很多企業(yè)都考慮走出去或者重新制定策略，龍湖上半年完成銷售目標(biāo)45%，如果下半年銷售環(huán)境不是太好，你們會怎么應(yīng)對？

　　吳亞軍：行業(yè)未來不好并不等于這個行業(yè)就會消亡或者出現(xiàn)大的問題，我覺得好的公司會進(jìn)一步擴(kuò)大他的份額，或者由于他們有穩(wěn)定的客戶基礎(chǔ)，有忠誠的客戶為他推銷，這個時候公司在市場上收獲也是有可能的。

　　龍湖的策略是堅(jiān)持以客戶為導(dǎo)向，提高我們的客戶品質(zhì)和忠誠度，通過提高我們的品質(zhì)和服務(wù)來提高客戶忠誠度，保持我們在市場的競爭力。第二，長期來講，我們增持物業(yè)可以保證我們利潤有穩(wěn)定的來源，事實(shí)上我們已經(jīng)看到了這種可能。

　　所以，我們對這個市場還是有信心的，有清晰的策略，管理層共識也是比較一致的。目前，我們走出去到國外投資的打算。