　　根據(jù)遠洋8月16日公布的2012年半年報，今年上半年遠洋實現(xiàn)銷售額達人民幣138億元，同比上升11%，完成全年銷售目標(biāo)的51%。截止2012年6月30日，集團已鎖定銷售收入約人民幣371億。而據(jù)透露，今年首七月，遠洋的銷售額亦同比上升26%達到170億，已完成全年銷售目標(biāo)63%。

　　在次日召開的業(yè)績發(fā)布會上，遠洋地產(chǎn)行政總裁李明指出，下半年遠洋會結(jié)合市場情況，繼續(xù)對庫存較大的中端項目堅持去化、去庫存第一，對低端和高端維持價格不變，如果是市場允許，那么價格可能還會略有上漲。

　　李明同時透露，接下來遠洋會適量增加土地儲備，但會嚴(yán)格堅持投資標(biāo)準(zhǔn)，寧可錯過市場機會，也盡量要減少決策的失誤。同時拿地的區(qū)域選擇傾向于已有成熟的開發(fā)團隊進駐的區(qū)域，且新增項目的單個規(guī)?？刂圃?0萬平米左右。

　　“遠洋地產(chǎn)從今年開始，每年都將有新增20萬平的商業(yè)物業(yè)用地。而在今年，新增的項目就是我們與太古合作的北京頤堤港項目，整個項目的建面大概是30萬平米左右，已在今年上半年投入試運營，在未來一兩個月內(nèi)正式開業(yè)，目前市場反應(yīng)和出租情況都非常好。”

　　據(jù)了解，報告期內(nèi)，遠洋地產(chǎn)擁有土地儲備近2300萬平方米，分布在19個經(jīng)濟高速發(fā)展的城市，其中商業(yè)地產(chǎn)土地儲備面積約370萬平方米，占總土地儲備的16%。

　　談及市場，李明表示，目前市場上剛性需求還在不斷地積累，樓市已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，“最壞的時間已經(jīng)過去了。”但房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，暫時還未見放松可能性，小幅波動成為常態(tài)，大幅波動不會有。而下半年樓市的價格也將會趨于穩(wěn)定，成交量較上半年有所增加。

　　問及其對房產(chǎn)稅試點擴大的看法，李明認(rèn)為，房產(chǎn)稅的推行是一個巨大的系統(tǒng)工程，不可能短期內(nèi)全面鋪開。“我們在湖南沒有項目，湖北項目也比較小，所以即使是房產(chǎn)稅真的推行，我也不怎么擔(dān)心。至于北京，我覺得北京是推行房產(chǎn)稅最難的城市，如果要在全國推行房產(chǎn)稅，北京肯定是排在最后的，因為北京的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)在全國范圍內(nèi)是最復(fù)雜的，應(yīng)當(dāng)說最不具備推行房產(chǎn)稅條件。”

　　以下為遠洋地產(chǎn)業(yè)績會現(xiàn)場采訪實錄：

　　現(xiàn)場提問：剛剛提到遠洋接下來會適量增加土地儲備，那么可否透露遠洋下半年買地的策略？

　　李明：公司未來增加土地儲備的政策和原則有三條，第一條就是，要嚴(yán)格堅持投資標(biāo)準(zhǔn)，寧可錯過市場機會，也盡量要減少決策的失誤。第二個原則就是，我們將有成熟團隊的區(qū)域適度增加土地儲備，第三個原則則是要控制單個項目的規(guī)模，每個新拿項目的規(guī)模不能過大，平均來講，每個新項目的建筑面積控制在20萬平方米左右。

　　現(xiàn)場提問：按照你們拿地的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該說遠洋不再考慮大項目的投入，原因何在？

　　李明：控制單個項目的規(guī)模，主要是控制項目的開發(fā)周期。過往遠洋也有不少超大型項目開發(fā)，而這些項目的體量達到一兩百萬平。那時候買大項目可以享受土地升值的溢價，但在目前的市場環(huán)境之下，并不一定是時間越長，土地升值的溢價越高。另外，如果項目開發(fā)周期過長，那么它的財務(wù)成本、管理成本等也將會隨之增加。

　　對遠洋而言，我們經(jīng)過兩年的調(diào)整，至今已進入19個城市，今年上半年就有17個城市為我們帶來銷售收入的貢獻，而去年只有9個。如果項目規(guī)模過大，就必須成立一個新的機構(gòu)開發(fā)，而我們現(xiàn)時還是希望能充分發(fā)揮目前已有的管理機構(gòu)的潛能。

　　現(xiàn)場提問：您的意思是否是，未來看不到土地升值的空間？

　　李明：不能這么講，長期來看，土地肯定還有升值空間，但企業(yè)應(yīng)該按兩年或三年的項目開發(fā)周期來考慮。以往遠洋有些項目一年的地價就可以上漲20%甚至30%，但現(xiàn)在可能沒有。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于調(diào)控力度方面，您認(rèn)為下半年是否會有調(diào)控放松的可能性？

　　李明：關(guān)于對于宏觀調(diào)控政策走向的預(yù)測跟判斷，我想國家應(yīng)該暫時不會出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，而會把主要精力放在落實已出臺的調(diào)控政策上。各地方政府也會在不違背中央關(guān)于限購、控制土地和銷售價格等主要政策的前提下，積極地支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：您覺得地方政府會采取哪些手段支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展？

　　李明：作為地方政府，出于促進經(jīng)濟發(fā)展及房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的目的，他們會不遺余力地支持房地產(chǎn)的發(fā)展，但有一個前提，不會違背中央的精神。

　　至于可能采取的方法歸納起來應(yīng)該是有兩類，第一類就是采取經(jīng)濟手段，地方政府要像企業(yè)一樣，關(guān)注現(xiàn)金流，薄利多銷，推出優(yōu)質(zhì)低價土地。

　　從政策層面上來看，應(yīng)當(dāng)注意到大量的實施細節(jié)有很多都是地方性的法律，如限購實施的具體條件，銷售資金監(jiān)管的范圍，信貸放貸的條件等等，這些全國沒有統(tǒng)一政策，地方政府可結(jié)合市場的變化適度做些調(diào)整。

　　現(xiàn)場提問：遠洋目前在北京銷售市場排名下降至第四，而北京區(qū)域上半年的銷售貢獻也僅占公司總銷售額的11%，此前有報道指遠洋在北京的戰(zhàn)線正在萎縮，是否確有此事？能否說一下遠洋在北京銷售份額下滑原因何在？

　　李明：今年1至7月份，遠洋在北京市場份額占比約4.5%，與去年基本持平。遠洋排名第四，主要因為前三名的企業(yè)都是從事保障房建設(shè)，有大量雙限房項目的銷售，這與我們公司的銷售策略和在北京的管理開拓沒有關(guān)系。

　　其實之前公司作出的對運營架構(gòu)的調(diào)控，已大大提高了公司的運作效力，同時也提高了現(xiàn)有人員的薪酬水平，我沒看到架構(gòu)調(diào)控給公司帶來哪些負(fù)面的作用。

　　現(xiàn)場提問：據(jù)了解，接下來遠洋會每年向市場推出至少20萬平方米的商業(yè)項目，隨著公司商業(yè)持有物業(yè)的增加，對資金的沉淀要求也更高，未來公司在商業(yè)物業(yè)發(fā)展方面資金的補充是怎么考慮的？

　　李明：遠洋地產(chǎn)從今年開始，每年都將有新增20萬平的商業(yè)物業(yè)用地。而在今年，新增的項目就是我們與太古合作的北京頤堤港項目，整個項目的建面大概是30萬平米左右，已在今年上半年投入試運營，在未來一兩個月內(nèi)正式開業(yè)，目前市場反應(yīng)和出租情況都非常好。

　　至于2013年，公司將有北京遠洋未來廣場及天津遠洋未來廣場投入運營，這兩個項目的規(guī)模加起來也有30萬平米左右。而我們與太古在成都合作的大慈寺項目將會在2014年投入運營，項目規(guī)模也約30萬平米。除此以外，我們還有很多其他商業(yè)項目會逐一加入到運營陣容里。

　　在遠洋2000萬左右的土地儲備當(dāng)中，超過200萬平土地為商業(yè)物業(yè)項目。目前該部分商業(yè)項目的土地資金已經(jīng)支付完畢，至于建設(shè)資金方面，其實在遠洋每一年的現(xiàn)金流預(yù)算當(dāng)中都包括商業(yè)物業(yè)的建設(shè)資金。換言之，公司現(xiàn)有的資金流是可以滿足現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的發(fā)展需要，如果需要加快建設(shè)速度，或出現(xiàn)新的購并商業(yè)的情況，公司才會考慮使用發(fā)債或其它融資手段。

　　現(xiàn)場提問：您之前曾表示，遠洋會考慮下調(diào)價格換取成交量，而從報表中也看到，上半年遠洋的平均售價下跌了25%左右，接下來遠洋是否還會有降價的打算？下降幅度大概是多少？您對市場價格走勢是怎么看的？

　　李明：今年上半年，遠洋協(xié)議銷售平均售價確實比去年同期下降20%，其中八成是因為結(jié)構(gòu)性因素。去年我們銷售來源的城市只有九個，且多數(shù)為一二線城市。而今年我們銷售來源的城市增加到17個，但大部分都是二三線城市，本來這些城市的售價就比一二線城市要低。

　　此外，我們在年初確實因應(yīng)市場變化而對中端產(chǎn)品及庫存較大的產(chǎn)品采取了降價策略，換取現(xiàn)金，公司也因此在上半年實現(xiàn)了25億的正現(xiàn)金流。而在6月30日至8月15日這段時間內(nèi)，公司的現(xiàn)金流也增加了25億，換言之，目前公司手持現(xiàn)金已較年初增加了50億左右。這都是我們適度降價，去庫存的效果。

　　至于高端市場方面，實際上通過合理的定價，今年上半年我們公司高端項目的銷售比例，也比去年同期增加將近一倍。

　　如北京遠洋LAVIE項目，上半年銷售額達到30億左右，這是個很耀眼的數(shù)字，在北京市場單盤的排名里大概也排在前五名。

　　下半年我們會結(jié)合市場情況，繼續(xù)對庫存較大的中端項目堅持去化、去庫存第一，對低端和高端維持價格不變，如果是市場允許，那么價格可能還會略有上漲。

　　現(xiàn)場提問：有報道指，湖南湖北計劃今年之內(nèi)推行房產(chǎn)稅，北京也有同樣的計劃伺機擴大房產(chǎn)稅的試行，您對此有何看法？

　　李明：我對房產(chǎn)稅研究不多，但我認(rèn)為，房產(chǎn)稅的推行是一個巨大的系統(tǒng)工程，不可能短期內(nèi)全面鋪開。我們在湖南沒有項目，湖北項目也比較小，所以即使是房產(chǎn)稅真的推行，我也不怎么擔(dān)心。

　　至于北京，我覺得北京是推行房產(chǎn)稅最難的城市，如果要在全國推行房產(chǎn)稅，北京肯定是排在最后的，因為北京的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)在全國范圍內(nèi)是最復(fù)雜的，應(yīng)當(dāng)說最不具備推行房產(chǎn)稅條件。

　　現(xiàn)場提問：能否詳細解釋一下一次性收益部分？對土地儲備的規(guī)模發(fā)展是否有一個目標(biāo)？

　　李明：一次性收益有兩項，一個是今年新投入的北京頤提港項目的評估增值，大概有三億。該項目本身因為上半年竣工，按照核數(shù)師要求，在項目竣工投入使用之前，要做一次正常物業(yè)評估，評估增值了三個億。我覺得該評估值比起項目本身的出租率和商業(yè)價值，也是非常保守謹(jǐn)慎。

　　另外還有一個億的收益來自我們與太古于成都合作的大慈寺項目，該項目將于今年正式開工，我們已經(jīng)決定將該項目作為完全持有經(jīng)營項目，按照經(jīng)營性物業(yè)的評估，評估值為1個億。未來如果大家有興趣，可以關(guān)注這個項目，這個項目對太古和遠洋而言，在未來兩三年都是特別亮麗的貢獻點，盈利性和市場地位都非常高。

　　關(guān)于土地儲備，遠洋目前沒有具體增加土地面積數(shù)的目標(biāo)，還是想控制土地儲備總量，保證業(yè)務(wù)發(fā)展。

（審校：劉滿桃）