而目前華潤(rùn)持有可售貨量約值250億元，預(yù)計(jì)年底前會(huì)有額外150億元的貨源增加。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 雖然大多數(shù)人都稱(chēng)，這次房地產(chǎn)調(diào)控是史上最為嚴(yán)厲的一次樓市調(diào)控，時(shí)間之長(zhǎng)、涉及面之廣前無(wú)僅有。

　　而在這樣的調(diào)控環(huán)境之下，房企們卻呈現(xiàn)出了不同的態(tài)勢(shì)，有下調(diào)年初制定的銷(xiāo)售目標(biāo)的，有幾近全力勉強(qiáng)達(dá)標(biāo)的，但還有幾家央企卻表現(xiàn)得勁頭十足，前6個(gè)月的業(yè)績(jī)好得讓人難以置信。

　　這其中，就包括了華潤(rùn)置地。不過(guò)，華潤(rùn)這次的大好表現(xiàn)也不是平白得到的，而是經(jīng)歷了2008年那次慘淡環(huán)境中業(yè)績(jī)下滑的事件之后的“翻身仗”。

　　當(dāng)然，從目前看起來(lái)，華潤(rùn)的“翻身仗”打得還算漂亮。

　　毛利升降與600億鎖定結(jié)算

　　8月17日，華潤(rùn)公布了2012年中期業(yè)績(jī)。2012年上半年，集團(tuán)于期內(nèi)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額79.19億港元，股東應(yīng)占溢利為36.89億港元，與2011同期相比分別增長(zhǎng)2.9%和2.2%。其中，住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額港幣53.84億元，同比下降4.7%。

　　截至8月20日，已鎖定今年內(nèi)可結(jié)算的住宅營(yíng)業(yè)額達(dá)港幣330.09億元，超出2011年全年實(shí)際結(jié)算金額5.5%。

　　2012年上半年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約額233.14億元，較上年同期大幅上漲76.4%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積211.60萬(wàn)平方米，較上年同期上漲90.9%。

　　而據(jù)介紹，截至2012年8月20日，集團(tuán)已實(shí)現(xiàn)當(dāng)年簽約額295.43億元，連同去年年底前已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售但當(dāng)未結(jié)算的簽約額309.8億元，共有605.23億元有待今年及以后結(jié)算。其中，已鎖定將于今年年內(nèi)結(jié)算的營(yíng)業(yè)額已達(dá)到268.77億元，為集團(tuán)在今年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步持續(xù)增長(zhǎng)提供了充分保證。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，包括酒店經(jīng)營(yíng)在內(nèi)的投資物業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá)到港幣17億元，比上年同期增長(zhǎng)38.5%。上半年，集團(tuán)每股盈利為港幣63.5仙，同比下降5.6%；每股凈資產(chǎn)達(dá)港幣10.77元，同比上升4%。集團(tuán)決定派發(fā)中期股息港幣6.3仙。

　　截至2012年6月底，集團(tuán)已運(yùn)營(yíng)的投資物業(yè)總建筑面積達(dá)186.88萬(wàn)平方米，較年初時(shí)的160.85萬(wàn)平方米增加16.2%。

　　華潤(rùn)方面稱(chēng)，隨著住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，集團(tuán)堅(jiān)定執(zhí)行高效開(kāi)發(fā)策略，進(jìn)一步完善可供復(fù)制的產(chǎn)品線手冊(cè)，提供滿足市場(chǎng)需求的中小戶型產(chǎn)品。

　　在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，華潤(rùn)上半年毛利潤(rùn)率為47.6%，去年同期為41.4%，2011年全年為39.6%。

　　但華潤(rùn)置地主席王印表示，這些呈現(xiàn)上漲現(xiàn)象的數(shù)字其實(shí)反映的是去年銷(xiāo)售今年交付部分的產(chǎn)品毛利，如果按照今年上半年真實(shí)銷(xiāo)售部分估算，毛利不會(huì)出現(xiàn)這么大上升。

　　財(cái)務(wù)總監(jiān)王國(guó)華解釋?zhuān)饕蛏习肽杲Y(jié)算收入當(dāng)中77%來(lái)自成都，而當(dāng)?shù)氐貎r(jià)較便宜，預(yù)計(jì)全年將低于該水平，但仍?xún)?yōu)于同業(yè)。

　　王印指出，上半年合約銷(xiāo)售毛利率約為30%，低于去年全年33%水平。其稱(chēng)，主要是因?yàn)楣径▋r(jià)更多考慮銷(xiāo)售量，故新盤(pán)定價(jià)低于以往，相信該策略未來(lái)將會(huì)持續(xù)。

　　王印表示，近年公司合約銷(xiāo)售均價(jià)變化不大，上半年為1.09萬(wàn)/平米。

　　上調(diào)目標(biāo)與城市更新

　　在上半年取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)之后，華潤(rùn)置地方面對(duì)下半年市場(chǎng)保持審慎樂(lè)觀，王印表示，三季度末會(huì)看銷(xiāo)售情況調(diào)整之前400億元的全年目標(biāo)。

　　同時(shí)，他表示，希望下半年售價(jià)所獲毛利可以有提高。

　　華潤(rùn)高級(jí)副總裁唐勇則表示，中央并無(wú)放松調(diào)控樓市的政策，公司亦無(wú)期望何時(shí)會(huì)放松。華潤(rùn)方面預(yù)計(jì)下半年樓價(jià)會(huì)維持平穩(wěn)。

　　王印稱(chēng)，在宏觀調(diào)控下，公司兩年前已開(kāi)始增加中小戶型產(chǎn)品，今年前8個(gè)月的合同銷(xiāo)售當(dāng)中，中小戶型占比85%，未來(lái)產(chǎn)品將更多面向剛需。

　　事實(shí)上，王印亦透露，預(yù)期超過(guò)85%的全年入帳銷(xiāo)售額會(huì)于下半年入帳，而目前華潤(rùn)持有可售貨量約值250億元，預(yù)計(jì)年底前會(huì)有額外150億元的貨源增加。

　　至于價(jià)格方面，王印強(qiáng)調(diào)，華潤(rùn)于去年開(kāi)始以穩(wěn)健基調(diào)定價(jià)，不會(huì)追求高價(jià)策略，但會(huì)保持一定利潤(rùn)。

　　其指出，由于上半年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存有不確定性，年初至今僅購(gòu)入兩幅土地。對(duì)于未來(lái)買(mǎi)地計(jì)劃，他指，公司受到評(píng)級(jí)公司的財(cái)務(wù)約束條件，規(guī)定凈負(fù)債率及總負(fù)債率分別不能超過(guò)80%及50%。因此，下半年余下時(shí)間將按照上半年的節(jié)奏及根據(jù)有關(guān)負(fù)債約束條件，去適量增加土儲(chǔ)。

　　據(jù)中報(bào)顯示，2012年以來(lái)華潤(rùn)僅在日照和沈陽(yáng)新增了兩塊土地儲(chǔ)備，其中日照項(xiàng)目為“住宅+五彩城”項(xiàng)目，新購(gòu)入土地儲(chǔ)備計(jì)容面積為89.30萬(wàn)平方米。

　　截至2012年8月12日，集團(tuán)已布局39個(gè)城市，土地儲(chǔ)備計(jì)容面積約為2818.73萬(wàn)平方米，其中住宅土地儲(chǔ)備面積2362.96萬(wàn)平方米，在建投資物業(yè)土地儲(chǔ)備455.77萬(wàn)平方米，已開(kāi)發(fā)在營(yíng)投資物業(yè)總建筑面積為186.88萬(wàn)平方米。

　　其實(shí)，更值得關(guān)注的是，雖然華潤(rùn)在今年從招拍掛拿地并不算積極，但其加速拓展的步伐并未放緩，只不過(guò)華潤(rùn)現(xiàn)在很大一部分?jǐn)U展的渠道來(lái)自舊城改造，尤其是深圳，其更是積極介入了多個(gè)城市更新項(xiàng)目。

　　已經(jīng)進(jìn)入施工階段的深圳的大沖村舊改項(xiàng)目，華潤(rùn)置地董事總經(jīng)理吳向東透露，該項(xiàng)目的拆遷工作現(xiàn)已完成，回遷建設(shè)也已展開(kāi)，預(yù)計(jì)可售的商業(yè)和住宅項(xiàng)目將在明年開(kāi)工。其中，住宅項(xiàng)目2年內(nèi)可有銷(xiāo)售收入，商業(yè)租金則在2-3年內(nèi)有收入。

　　吳向東同時(shí)表示，大沖村項(xiàng)目還在華潤(rùn)集團(tuán)層面，未來(lái)會(huì)尋找合適時(shí)機(jī)注入到上市公司。

　　上述人士續(xù)指，深圳的另外三個(gè)就舊改項(xiàng)目尚在前期接洽過(guò)程中，還存在不確定性。但其中的銀湖舊改項(xiàng)目因土地及建筑等已由華潤(rùn)買(mǎi)下，是肯定可以順利獲得的。

　　此外，針對(duì)此前報(bào)道稱(chēng)其海南項(xiàng)目涉嫌影響當(dāng)?shù)丨h(huán)境，高級(jí)副總裁王宏琨表示，有關(guān)報(bào)道均不屬實(shí)，公司所有物業(yè)開(kāi)發(fā)均合法合規(guī)。