兩筆出售可為津?yàn)I發(fā)展帶來約1750萬元的利潤，但即便如此，也不能改變津?yàn)I發(fā)展目前不斷下降的業(yè)績趨勢并填補(bǔ)趨緊的現(xiàn)金狀況。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 雖然自5月以來，各地樓市都出現(xiàn)不同程度的回暖跡象，但在調(diào)控未言放松的大環(huán)境中，尋求多元化成為不少房企，尤其是中小型房企的選擇。但即便如此，仍有一些房企在法掙脫困境，甚至依靠出售資產(chǎn)來度日，譬如津?yàn)I發(fā)展。

　　5.79億元出售

　　8月2日，津?yàn)I發(fā)展公告稱，公司擬將旗下資產(chǎn)天津開發(fā)區(qū)廠房及西青微電子園區(qū)廠房，作價(jià)5.79億元，出售給興業(yè)金融租賃有限公司。

　　根據(jù)公告，此次資產(chǎn)出售款5.79億元中，由收購方興業(yè)金融租賃直接支付4.8億元，而由于興業(yè)與天津開發(fā)區(qū)管委會控股的天津泰港實(shí)業(yè)公司曾簽訂《融資租賃合同》，故而，由泰港實(shí)業(yè)支付剩余的9924萬元。

　　津?yàn)I發(fā)展稱，在滿足一定條件后，整個(gè)款項(xiàng)需全部在5個(gè)工作日到賬。

　　資料顯示，收購方興業(yè)金融租賃為興業(yè)銀行旗下公司，主營業(yè)務(wù)為企業(yè)租賃、同業(yè)拆借、向金融機(jī)構(gòu)借款等，注冊資金為35億元。

　　收購涉及標(biāo)的物--開發(fā)區(qū)廠房及西青微電子園區(qū)廠房，為津?yàn)I發(fā)展的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總規(guī)模為19.27萬平方米。

　　項(xiàng)目目前為津?yàn)I發(fā)展持有，目前抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行天津開發(fā)區(qū)分行。截止2012年6月底，該房產(chǎn)賬面價(jià)值約為5億元，評估值計(jì)人民幣約5.697億元。

　　津?yàn)I發(fā)展指出，此次出售是根據(jù)公司年初制定的策略所做出的，目的在于迅速盤活資產(chǎn)，加速資金周轉(zhuǎn)投入主業(yè)經(jīng)營，而通過此次轉(zhuǎn)讓可為公司本年度增加約1200萬元的銷售利潤。

　　事實(shí)上，據(jù)津?yàn)I發(fā)展方面介紹，作為公司重要的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一，天津西青微電子園區(qū)廠房曾是公司一筆堪稱“巨資”的收購。

　　04年11月，津?yàn)I發(fā)展以8171萬元的價(jià)格從天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微電子工業(yè)區(qū)總公司收購了天津開發(fā)區(qū)微電子工業(yè)區(qū)廠房與土地使用權(quán)及全部配套設(shè)施和設(shè)備。在相關(guān)合同簽訂后，微電子工業(yè)區(qū)總公司整體承租上述廠房，租賃期限為10年。

　　資料顯示，微電子總公司是由天津泰達(dá)投資控股有限公司和天津西青經(jīng)濟(jì)開發(fā)總公司各自控股50%的公司，而泰達(dá)控股亦是津?yàn)I發(fā)展的控股股東。

　　彼時(shí)，津?yàn)I發(fā)展認(rèn)為，收購?fù)瓿珊?，由微電子總公司整體承租微電子工業(yè)區(qū)廠房，公司每年可因此增加租金收入1365萬元，這就保證了公司長期、穩(wěn)定的租金收入來源，對于進(jìn)一步提高津?yàn)I公司的持續(xù)獲利水平。

　　資金受考

　　事實(shí)上，在出售這一盈利項(xiàng)目之前，津?yàn)I發(fā)展還出售了一處公司自用物業(yè)，目的都是為了救急。

　　今年5月21日，津?yàn)I發(fā)展就將旗下自用寫字樓項(xiàng)目--津?yàn)I杰座商務(wù)中心辦公樓部分單位(面積為6191平方米)，以6000萬元的總價(jià)出售給天津市慶洲能源進(jìn)出口貿(mào)易有限公司。

　　評估報(bào)告稱，截止3月底，該筆房產(chǎn)的賬面價(jià)值為5281萬元(含裝修和辦公家具費(fèi)用)，評估值為5952萬元。

　　同樣地，該物業(yè)也被公司質(zhì)押給天津農(nóng)商銀行濱海支行，而通過轉(zhuǎn)讓，將為津?yàn)I發(fā)展帶來約550萬的利潤。

　　據(jù)此看，兩筆出售可為津?yàn)I發(fā)展帶來約1750萬元的利潤，但即便如此，也不能改變津?yàn)I發(fā)展目前不斷下降的業(yè)績趨勢并填補(bǔ)趨緊的現(xiàn)金狀況。

　　早在公布今年一季度虧損0.71億元之時(shí)，津?yàn)I發(fā)展就指出，“由于全年可竣工結(jié)算項(xiàng)目集中在今年第三、四季度，公司在2012年上半年內(nèi)可確認(rèn)的收入很少，預(yù)計(jì)今年1-6月累計(jì)凈利潤虧損為7000-9000萬元。

　　事實(shí)上，這種局面從2011年就開始了。

　　2011年，津?yàn)I發(fā)展實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入14.74億元，較2010年同期大幅下降57.24%，實(shí)現(xiàn)凈利潤虧損2.979億元，較2010年同比大幅下降411%。

　　對此，津?yàn)I發(fā)展解釋稱，由于限購限貸，加上公司年內(nèi)無新增可結(jié)算項(xiàng)目，房產(chǎn)銷售主要為尾盤項(xiàng)目，所以會出現(xiàn)業(yè)績虧損的局面。

　　而“無房可售”的情況在其去年的業(yè)績中也能看見端倪。

　　2011年，在津?yàn)I發(fā)展的業(yè)務(wù)中，營業(yè)收入貢獻(xiàn)最大的，不是房地產(chǎn)銷售，也不是房屋租賃，而是商品銷售，為9.7億元，近乎房地產(chǎn)銷售的2.7倍，但商品銷售的營業(yè)毛利只占主營業(yè)務(wù)的3.09%，并未對公司的盈利起到太多作用。

　　而房地產(chǎn)銷售收入只占其主營業(yè)務(wù)收入的24.09%，但在主營業(yè)務(wù)利潤中占比高達(dá)71.21%；工業(yè)廠房出租產(chǎn)生的租金收入占主營業(yè)務(wù)收入的4.26%，占主營業(yè)務(wù)利潤的23.10%。二者合計(jì)占公司主營業(yè)務(wù)收入28.35%，占主營業(yè)務(wù)利潤的94.31%。

　　因?yàn)橹挥形脖P銷售而致業(yè)績虧損的局面下，房地產(chǎn)卻依然為公司利潤的支撐，可見公司的財(cái)務(wù)狀況已非常嚴(yán)峻。

　　另外，截止去年12月底，津?yàn)I發(fā)展的貨幣資金為17.53億元，一年以內(nèi)到期債務(wù)規(guī)模為32.57億。與此同時(shí)，今年11月開始，津?yàn)I發(fā)展的上市公司債即將迎來回售，其資金將面臨新的考驗(yàn)。