依靠部分剛性需求特別是本地屬性的剛性需求所支撐的市場(chǎng)，火熱局面持續(xù)的時(shí)間恐怕不會(huì)很久。

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點(diǎn)再一次回到海南，一個(gè)放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開(kāi)，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展可持續(xù)的中國(guó)房地產(chǎn)”，我們將采訪(fǎng)眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 自調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就頗為熱鬧，不過(guò)正如SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在股東大會(huì)后講的，這場(chǎng)熱鬧中，開(kāi)發(fā)商基本沒(méi)了聲音，剩下的是地方政府與中央政府的較勁。

　　調(diào)控持續(xù)了一年多，房地產(chǎn)市場(chǎng)也由起初的低迷轉(zhuǎn)向如今的逐漸升溫，但這場(chǎng)以“剛需”為名的升溫能持續(xù)多久，市場(chǎng)上出現(xiàn)不同的看法。

　　扎根北京多年的鏈家地產(chǎn)副總裁林倩的觀(guān)點(diǎn)則比較保守。她認(rèn)為，針對(duì)調(diào)控結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將釋放一部分剛性需求進(jìn)入市場(chǎng)，目前市場(chǎng)的剛性需求特征也依然非常明顯，但在穩(wěn)增長(zhǎng)的市場(chǎng)環(huán)境下，依靠剛性需求的釋放所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)，可能并沒(méi)有以往那么突出。

　　另外，她預(yù)計(jì)，“依靠部分剛性需求特別是本地屬性的剛性需求所支撐的市場(chǎng)，火熱局面持續(xù)的時(shí)間恐怕不會(huì)很久，一旦這一輪需求釋放完畢，也將是價(jià)格繼續(xù)下探的開(kāi)始”。

　　所以即便是連人民日?qǐng)?bào)都承認(rèn)市場(chǎng)回暖的情況下，她依然認(rèn)為，下半年的房?jī)r(jià)依然會(huì)有下調(diào)空間，穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，市場(chǎng)的升溫改變不了長(zhǎng)久調(diào)控所引起的觀(guān)望情緒及價(jià)格敏感度，而房企也不可能恢復(fù)到以往的黃金年代。

　　雖然對(duì)市場(chǎng)的態(tài)度，鏈家傾向于保守，但對(duì)于鏈家自身的發(fā)展，與同行相比，卻略顯激進(jìn)。

　　受房地產(chǎn)調(diào)控影響，不少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在業(yè)績(jī)滑坡后開(kāi)始收縮戰(zhàn)線(xiàn)或者轉(zhuǎn)戰(zhàn)網(wǎng)絡(luò)，但鏈家卻顯得有點(diǎn)另類(lèi)，開(kāi)始在其他城市擴(kuò)張。

　　對(duì)此，林倩稱(chēng)，與2005-2007年的速度相比，鏈家在2011年的發(fā)展速度并不算快。

　　在業(yè)務(wù)上，專(zhuān)注于二手房業(yè)務(wù)的鏈家也開(kāi)始涉足一手房代理，不過(guò)，選擇的是入股高策的方式，因?yàn)樗麄冇X(jué)得這樣會(huì)更加專(zhuān)業(yè)。

　　今年3月，鏈家開(kāi)始攜手陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)，希望能借助對(duì)方的平臺(tái)延展擴(kuò)張自己的客戶(hù)群。

　　林倩稱(chēng)，調(diào)控使得房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入“下半場(chǎng)”，依托于市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)也即將進(jìn)入“下半場(chǎng)”，在未來(lái)有兩個(gè)必然的發(fā)展趨勢(shì)，走向兩個(gè)不同的極端：一是高度細(xì)分化的、中小型代理服務(wù)商。二是業(yè)務(wù)多元化的、大型綜合咨詢(xún)服務(wù)商。

　　而對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，她認(rèn)為，沒(méi)有量就沒(méi)有價(jià)，所以在宏觀(guān)政策沒(méi)有實(shí)質(zhì)放松的前提下，目前市場(chǎng)不可能重現(xiàn)09年的市場(chǎng)狀況。更重要是，我們?cè)趺醋屖袌?chǎng)力量能夠在后調(diào)控時(shí)代逐漸發(fā)揮作用，取代過(guò)多干預(yù)的行政手段。

　　以下是觀(guān)點(diǎn)新媒體北京知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)鏈家地產(chǎn)副總裁的專(zhuān)訪(fǎng)：

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：今年以來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)急速下滑，宏觀(guān)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)在其中受到了哪些方面的影響？企業(yè)在此形勢(shì)下如何應(yīng)對(duì)？

　　林倩：影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是針對(duì)調(diào)控結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將釋放一部分剛性需求進(jìn)入市場(chǎng)。二是在調(diào)控主旋律未變的前提下,企業(yè)必須進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展以穩(wěn)增長(zhǎng)為主，并不意味著市場(chǎng)就改變了長(zhǎng)久調(diào)控所引起的觀(guān)望情緒及價(jià)格敏感度，或者企業(yè)就渡過(guò)了調(diào)控最艱難的時(shí)期又可以恢復(fù)到以往的黃金年代。因此企業(yè)，主要還是以升級(jí)服務(wù)或者產(chǎn)品為主，在逆市的情況下盡可能多地掌握后調(diào)控時(shí)代發(fā)展的契機(jī)與資源。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：宏觀(guān)政策既要穩(wěn)增長(zhǎng)，又要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，這將會(huì)加大調(diào)控的難度，應(yīng)如何平衡穩(wěn)增長(zhǎng)與穩(wěn)調(diào)控之間的關(guān)系？能否平衡？是否有可能重現(xiàn)2009年的“救市”？

　　林倩：穩(wěn)定宏觀(guān)調(diào)控與保持穩(wěn)增長(zhǎng)之間的矛盾關(guān)系并沒(méi)有外界想象的那么嚴(yán)重。只要投資性的需求沒(méi)有大規(guī)模入市的契機(jī)，市場(chǎng)全面反彈的可能就很小。因此釋放合理的剛性需求是能夠既穩(wěn)固調(diào)控效果，又對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)的方法。只是說(shuō)，依靠剛性需求的釋放所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)，可能并沒(méi)有以往那么突出。另外，針對(duì)房企，適當(dāng)放寬開(kāi)發(fā)貸的限制，如引導(dǎo)性地使其開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)或者旅游地產(chǎn)，也同樣會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)做出很大貢獻(xiàn)，但對(duì)普通住宅的影響就較小。

　　以北京市場(chǎng)而言,目前二手房成交量約為11000套/月，雖然比11年第四季度的月均8000余套成長(zhǎng)了50%,但距離09年動(dòng)輒月均2.5萬(wàn)套以上的大量仍有極大差距，房地產(chǎn)市場(chǎng)若沒(méi)有量就沒(méi)有價(jià)，所以在宏觀(guān)政策沒(méi)有實(shí)質(zhì)放松的前提下,目前市場(chǎng)不可能重現(xiàn)09年的市場(chǎng)狀況。更重要的課題是,我們?cè)趺醋屖袌?chǎng)力量能夠在后調(diào)控時(shí)代逐漸發(fā)揮作用，取代過(guò)多干預(yù)的行政手段。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：調(diào)控目的已從遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲發(fā)展到回歸合理，房企降價(jià)的現(xiàn)象也從去年開(kāi)始已經(jīng)廣泛存在，在未來(lái)，降價(jià)是否將進(jìn)一步蔓延？作為行業(yè)信息集中的鏈家，能否判斷未來(lái)半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)？

　　林倩：下半年房?jī)r(jià)存在繼續(xù)回調(diào)的空間，依靠部分剛性需求特別是本地屬性的剛性需求所支撐的市場(chǎng)，火熱局面持續(xù)的時(shí)間恐怕不會(huì)很久，一旦這一輪需求釋放完畢，也將是價(jià)格繼續(xù)下探的開(kāi)始。但全面出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)的情況，只要市場(chǎng)成交在當(dāng)前基礎(chǔ)上的回落幅度不到30%，發(fā)生可能性不大。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：近期成交數(shù)據(jù)顯示，多地樓市成交回暖明顯，漲幅在50%左右的不在少數(shù)，對(duì)于目前的市場(chǎng)，鏈家的觀(guān)點(diǎn)是什么？你們對(duì)于后市怎么看？

　　林倩：當(dāng)前市場(chǎng)剛性需求的特點(diǎn)依然很明顯，即便是市場(chǎng)情況最復(fù)雜的北京，剛性需求也占絕大多數(shù)。限購(gòu)沒(méi)放松，差異化信貸的制度不變，市場(chǎng)由此開(kāi)始反彈的可能性就不大，鏈家更傾向于保守，這一輪剛性需求的釋放持續(xù)的時(shí)間恐怕不會(huì)很久。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：代理商的盈虧是樓市最真實(shí)的晴雨表，去年易居中國(guó)、世聯(lián)地產(chǎn)等多家中介結(jié)構(gòu)的業(yè)績(jī)滑坡甚至虧損，在此北京下，易居中國(guó)選擇并購(gòu)、將且其二手房業(yè)務(wù)搬到線(xiàn)上，美聯(lián)物業(yè)等開(kāi)始收縮戰(zhàn)線(xiàn)，鏈家卻在擴(kuò)張，公司是出于什么做出的考慮？

　　林倩：外界對(duì)鏈家逆勢(shì)擴(kuò)張的印象是相對(duì)于其他公司而來(lái)的,其實(shí)鏈家只是依照自己的戰(zhàn)略步調(diào)往前發(fā)展,對(duì)一個(gè)成立十一年的企業(yè)而言,在全國(guó)六個(gè)城市建立分公司并不算過(guò)快的擴(kuò)張,相對(duì)于鏈家05-07年的發(fā)展速度,其實(shí)鏈家在11年至今的發(fā)展速度并不算太快。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：今年3月，鏈家宣布與陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)合作，之后又入股高策，以投資者的身份一手房代理區(qū)域，鏈家對(duì)于自身長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃與定位是怎樣的？

　　林倩：每逢房地產(chǎn)市場(chǎng)下行時(shí),媒體及同業(yè)都會(huì)特別關(guān)注一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。鏈家在這方面的看法較謹(jǐn)慎,我們認(rèn)為一二手房市場(chǎng)間的客戶(hù)流動(dòng)性雖然存在,但市場(chǎng)本質(zhì)仍存在差異,企業(yè)需要的競(jìng)爭(zhēng)力也不同,對(duì)于如何運(yùn)用鏈家的資源來(lái)投入一手房市場(chǎng),我們想得比多,并不想只定位在“Pass”客戶(hù)上,所以我們用的方式是投資一個(gè)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，這也體現(xiàn)出鏈家對(duì)這件事的認(rèn)真程度。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：不少分析認(rèn)為，下半年是調(diào)控兩年以來(lái)最為艱難的時(shí)刻，流動(dòng)性、負(fù)債率與融資能力等將成為影響企業(yè)發(fā)展甚至存亡的關(guān)鍵，作為行業(yè)的一員，那么如何看？

　　林倩：經(jīng)紀(jì)行業(yè)所面臨的這類(lèi)問(wèn)題可能并不是很?chē)?yán)重，起碼與開(kāi)發(fā)商相比相對(duì)會(huì)好一點(diǎn)。雖然二季度市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)有所好轉(zhuǎn)，但下半年依舊是整個(gè)行業(yè)最困難時(shí)期的事實(shí)沒(méi)有改變。

　　二手房與新房市場(chǎng)在當(dāng)前基本都面臨著可能“退燒趨冷”的預(yù)期，并且新房當(dāng)前庫(kù)存量依然高企，還債高峰也將在下半年來(lái)臨，融資渠道即便放松能夠惠及的企業(yè)恐怕也只是少數(shù)的大型企業(yè)。因此當(dāng)前來(lái)看無(wú)論是哪家企業(yè)都不宜盲目樂(lè)觀(guān)，穩(wěn)扎穩(wěn)打順應(yīng)市場(chǎng)才是謀求長(zhǎng)久發(fā)展的不二法則。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在如此復(fù)雜的政策經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下發(fā)展至今天，您認(rèn)為行業(yè)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展道路是什么？房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)在這中間應(yīng)該完成怎樣一個(gè)提升？

　　林倩：調(diào)控使得房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入“下半場(chǎng)”，依托于市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)也即將進(jìn)入“下半場(chǎng)”，在未來(lái)有兩個(gè)必然的發(fā)展趨勢(shì)，走向兩個(gè)不同的極端：一是高度細(xì)分化的、中小型代理服務(wù)商。二是業(yè)務(wù)多元化的、大型綜合咨詢(xún)服務(wù)商。

　　如欲抓住機(jī)遇，企業(yè)最先要做到的就是自身服務(wù)本身的升級(jí)，這在前端表現(xiàn)出來(lái)的是獲得良好的客戶(hù)口碑與企業(yè)形象，在后端則意味著要構(gòu)建完善的支持體系。IT系統(tǒng)、培訓(xùn)體系、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與意識(shí)等都是提升的關(guān)鍵點(diǎn)。至于企業(yè)在未來(lái)到底是走向以上哪個(gè)極端，則可以在提升的過(guò)程中尋找契機(jī)與根據(jù)。