　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。　　

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯張媛娜 出生在文化大革命時期，浪費掉了最寶貴的學(xué)習(xí)光陰；考上醫(yī)科類軍校；進(jìn)入軍隊企業(yè)后又辭職下海，香港“淘金”，回到內(nèi)地創(chuàng)辦尚東；已到知天命年歲卻進(jìn)入清華大學(xué)進(jìn)修……

　　如果說這是貼在廣州尚東地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長郭澤偉身上的標(biāo)簽，倒不如說這是他獨有的人生經(jīng)歷。

　　郭澤偉將他的人生經(jīng)歷比作“我的路”，即問路、尋路、走自己的路和仍在路上。

　　對于自身社會身份的認(rèn)知，“我最主要的角色還是一個企業(yè)家，第一要務(wù)就是把企業(yè)經(jīng)營好。”郭澤偉如是說。

　　談到“尚東系”時，他表示，公司的發(fā)展有三個五年規(guī)劃。即1997年到2002，2002年到2007年，2008年到2012年。對我們而言最重要的是第二個五年。

　　“從1997年回到內(nèi)地，第一個發(fā)展項目在廣州，之后2002年去到北京、2003年去到上海發(fā)展。2003年、2004年上海房地產(chǎn)發(fā)展的高峰期我們踩對了點；2004、2005年北京房地產(chǎn)發(fā)展的高峰期，我們同樣跟上了市場的步伐。”

　　同時他也坦言，在商業(yè)地產(chǎn)方面錯失了良機。“可惜當(dāng)時沒有看好寫字樓，這是我們一個比較大的失誤。”

　　但其續(xù)指，未來商業(yè)地產(chǎn)的泡沫，不是可能會出現(xiàn)，而是一定會出現(xiàn)。

　　此外他強調(diào)，在宏觀調(diào)控的情況下，現(xiàn)金流非常關(guān)鍵。如果拿了很多地，成本和負(fù)債率會很高，這會給公司帶來風(fēng)險。尚東注重發(fā)展，但更關(guān)注風(fēng)險的控制。

　　以下為觀點新媒體對廣州尚東地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長郭澤偉的采訪實錄：

　　觀點新媒體：據(jù)我們了解，您大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入軍隊企業(yè)工作，接著去到香港發(fā)展，之后又回到內(nèi)地創(chuàng)辦尚東，期間還進(jìn)修EMBA課程，您如何評價自己過去的人生經(jīng)歷？在不同的人生階段您最大的收獲和感受是什么？

　　郭澤偉：我在清華大學(xué)里有一個交流，恰恰就是關(guān)于人生經(jīng)歷的，叫做“我的路”。“我的路”分為四個階段，分別是問路、尋路、走自己的路和仍在路上。

　　第一，問路。我出生在文化大革命時期，十年浩劫，浪費了很多光陰。1977年國家恢復(fù)高考，從那個時候我才開始努力學(xué)習(xí)、復(fù)習(xí)，后來考上解放軍第一軍醫(yī)大學(xué)（現(xiàn)在的南方醫(yī)科大學(xué)），這應(yīng)該是我人生的轉(zhuǎn)折點。

　　軍校對我最大的影響就是為今后發(fā)展奠定了嚴(yán)謹(jǐn)、堅持和刻苦的精神基礎(chǔ)。在這個基礎(chǔ)上，我知道自己今后的路應(yīng)該怎么走。

　　第二，尋路。起初選擇讀什么大學(xué)，并不是我自己決定的，而是受了朋友、家人等的影響。但是后來我漸漸發(fā)現(xiàn)醫(yī)科并不適合我自身的個性發(fā)展，從醫(yī)也不是我想要選擇的人生道路。經(jīng)過再三考慮，我大學(xué)畢業(yè)放棄了從醫(yī)。

　　第三，走自己的路。大學(xué)畢業(yè)后在軍隊企業(yè)工作，1987年轉(zhuǎn)業(yè)回到地方，在廣東國際信托投資公司工作。不過，對于我而言，1990年是我人生新的轉(zhuǎn)折點。那一年，我放棄了鐵飯碗，辭職下海，去了香港經(jīng)商。

　　在香港時我主要從事貿(mào)易投資方面的工作，像進(jìn)口汽車、鋼材等業(yè)務(wù)都有做過，也曾在香港兩個大的上市公司里做中國部的董事，并涉足與房地產(chǎn)相關(guān)的工作。

　　有過這樣的經(jīng)歷之后，我產(chǎn)生了一個想法，就是必須集中精力專注一個方向發(fā)展。于是1997年，我回到廣州開始從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)，同時做一些其他方面的投資。從2000年開始，我專注于做房地產(chǎn)，從廣州開始發(fā)展，2002年下半年去到北京，2003年去到上海，2005年底又將發(fā)展重點放回到廣州。

　　觀點新媒體：您不僅經(jīng)歷比較豐富，而且具有多種社會身份，在這幾種身份角色中，您認(rèn)為您的主要角色是哪一個？哪一種角色最令您擁有成就感？

　　郭澤偉：我最主要的角色還是一個企業(yè)家，第一要務(wù)就是把企業(yè)經(jīng)營好。在經(jīng)營好公司的同時要懂得知足感恩，這是我目前感受最深的一點。

　　成就感現(xiàn)在還談不上，我只是認(rèn)為只有先做好自己的事情，之后才能有能力去幫助別人，為社會做更多的貢獻(xiàn)。比如說我參政議政，就是想把改革開放30年來個人的一些感悟和體會，拿出來與大家研討與分享。

　　再談到最近我去清華大學(xué)上課，按理來說以我目前的身份和年齡，因事務(wù)繁多，精力有限，已經(jīng)不適合再進(jìn)課堂上課了。但是，就像毛主席說的，活到老學(xué)到老，用到老。所以，終身學(xué)習(xí)，知識的保值增值也很關(guān)鍵。

　　如果我早些年去上課學(xué)習(xí)，早點得到提升，今天我對許多問題的看法或許會有不同，對于公司的發(fā)展方向也會有比較大的調(diào)整?？偨Y(jié)我做房地產(chǎn)15年來的感受--生命不休，戰(zhàn)斗不止。

　　觀點新媒體：當(dāng)初您在開創(chuàng)“尚東系”并確定其發(fā)展方向時，是出于何種考慮？目前尚東的發(fā)展是否和您當(dāng)初預(yù)期的一致？

　　郭澤偉：從營銷學(xué)的角度來講，三流的公司賣產(chǎn)品，二流的公司賣服務(wù)，一流的公司賣精神。2003年至2006年我在北京期間，感受到了首都的文化以及中國文化的底蘊。

　　北京最貴的房子并不是最好的房子，但是它一定是最有影響力的房子。它的品質(zhì)以及蘊含的精神最能夠打動你、吸引你。

　　所以，從那個時候我開始思考，要向普通的商品房注入生命和思想。我們研究了一種新的推售方法，就是從精神層面做產(chǎn)品，這就奠定了我們“尚東”這一品牌的基調(diào)。

　　在明確了尚東的發(fā)展方向的同時，我們賦予了它比較響亮、通俗易懂的品牌理念，“一群人榮耀一座城”，確立了我們?yōu)樯鐣⒍O(shè)計和建造產(chǎn)品的思路。

　　實際上，公司的發(fā)展有三個五年規(guī)劃。即1997年到2002，2002年到2007年，2008年到2012年。對我們而言最重要的是第二個五年。

　　從1997年回到內(nèi)地，第一個發(fā)展項目在廣州，之后2002年去到北京、2003年去到上海發(fā)展。2003年、2004年上海房地產(chǎn)發(fā)展的高峰期我們踩對了點；2004、2005年北京房地產(chǎn)發(fā)展的高峰期，我們同樣跟上了市場的步伐。

　　在北京和上海取得成功后，我們預(yù)見了廣州珠江新城住宅未來的發(fā)展前景，從2005年下半年開始，一年多的時間我們在珠江新城拿了四個項目，這應(yīng)該算是比較成功的。

　　可惜當(dāng)時沒有看好寫字樓，這是我們一個比較大的失誤。在改革開放初期，商業(yè)地產(chǎn)做不好會死得很慘。比如住宅房地產(chǎn)，價格低一點，賠本也能夠賣得出去。但商業(yè)地產(chǎn)不是賠本的問題那么簡單，租不出去是兩頭虧，這邊工程款要結(jié)算，銀行利息要付，那邊還要付管理費。所以，這是一個比較大的挑戰(zhàn)。

　　第三個五年，從2008年開始全面推動“尚東系”。

　　觀點新媒體：自調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)就成為房地產(chǎn)企業(yè)新的方向，持續(xù)至今熱度依然不減，您如何看待這種現(xiàn)象？您認(rèn)為未來商業(yè)地產(chǎn)會不會出現(xiàn)泡沫？

　　郭澤偉：我覺得目前商業(yè)地產(chǎn)是正常性的推動，無論今后做商業(yè)地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老休閑地產(chǎn)，都是新的挑戰(zhàn)與機遇。某種程度上來說，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險比住宅地產(chǎn)要大。

　　商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展會非常好，但是不是真的需要這么多呢？我覺得還是需要考慮。商業(yè)地產(chǎn)是可以繼續(xù)推廣，但是一定要慎重。未來商業(yè)地產(chǎn)的泡沫，不是可能會出現(xiàn)，而是一定會出現(xiàn)。

　　觀點新媒體：尚東在北京、上海也都有項目，那么您怎么看待房企跨區(qū)域發(fā)展？尚東在跨區(qū)域發(fā)展過程中有沒有遇到什么問題？除了在廣東省發(fā)展之外，尚東還看好哪些城市？

　　郭澤偉：第一，北京、上海的規(guī)范和要求與廣州都不一樣；第二，公司的人力資源配置必須考慮由本部派駐一部分，其余人員在當(dāng)?shù)卣衅?；第三，對社會資源的重新配置、整合和發(fā)展，這是非常關(guān)鍵的。因為在中國，做房地產(chǎn)實際上是金融的延伸，同時也是公共關(guān)系的整合。

　　所以，跨地區(qū)的發(fā)展首先要考慮這個地區(qū)是否有發(fā)展前景；其次，是當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境（人口的聚集度和城市外需度）；再次，當(dāng)?shù)氐纳鐣L(fēng)氣和社會的綜合發(fā)展?fàn)顩r如何，這個也很關(guān)鍵。

　　對于尚東而言，廣東省還是發(fā)展重點，另外我們也很看好北京、上海、三亞。因為北京是首都，是政治文化經(jīng)濟(jì)中心，上海是中國具有巨大經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，而廣東是改革開放的最前沿，海南三亞具有別的地方所沒有的得天獨厚的海洋和氣候環(huán)境資源。

　　觀點新媒體：今年尚東有沒有拿地計劃，土地策略是什么？

　　郭澤偉：我們現(xiàn)在開始，明年上半年會加速拿地，不過這個要根據(jù)現(xiàn)金流和產(chǎn)出情況決定。如果銷售好，就多拿一些地，銷售不好就少拿或者不拿地。在宏觀調(diào)控的情況下，現(xiàn)金流非常關(guān)鍵。如果拿了很多地，成本和負(fù)債率會很高，這會給公司帶來風(fēng)險。我們注重發(fā)展，但更關(guān)注風(fēng)險的控制。

　　觀點新媒體：自調(diào)控以來，很多房企都有降價的動作，尚東在價格或者營銷策略方面有沒有進(jìn)行調(diào)整？

　　郭澤偉：在目前的市場上，價格需要合理的回歸。根據(jù)市場和整體發(fā)展的需求，我們也做了性價比的調(diào)整?？傮w上來講，價格并沒有做太多的下調(diào)。但是，從市場需求上，我們做了相應(yīng)調(diào)整。比如原來做大戶型精裝修，改成小戶型簡裝，甚至毛坯。

　　產(chǎn)品單價是便宜了，總價也低了，但是產(chǎn)品的其他方面也做了相應(yīng)調(diào)整，利潤肯定會減少，但現(xiàn)金流會好起來。

　　觀點新媒體：您覺得下半年降價會不會進(jìn)一步持續(xù)，會不會出現(xiàn)全面價格戰(zhàn)？

　　郭澤偉：政府需要穩(wěn)增長，企業(yè)需要現(xiàn)金流，怎么辦呢？政府需要把房價調(diào)下去，但是又需要有一定的產(chǎn)出量。

　　所以，如果下半年的房價能夠保持平穩(wěn)且成交量稍有升幅，已經(jīng)是不錯的情況了。如果價和量都持續(xù)大幅往下走，并不利于穩(wěn)定增長。

　　觀點新媒體：市場普遍認(rèn)為，近期政府不會放開限購令政策，因為怕出現(xiàn)報復(fù)性的反彈。但是，如果繼續(xù)這樣下去，開發(fā)商會很難過。在某些地方就出現(xiàn)了開發(fā)商卷款逃跑或自殺的現(xiàn)象，您是怎么看待這種現(xiàn)象的？

　　郭澤偉：這種情況還是比較少的，開發(fā)商的承受能力比一般行業(yè)企業(yè)要強，有幾個原因。

　　第一，改革開放這么多年，只要從事房地產(chǎn)開發(fā)時間比較長的企業(yè)，都有較豐厚的積累。

　　第二，經(jīng)過2008年的金融危機，大家的資金管理意識和風(fēng)險意識都有大幅度增強。

　　第三，房地產(chǎn)行業(yè)有土地和房產(chǎn)，變現(xiàn)能力強。

　　觀點新媒體：中國房地產(chǎn)行業(yè)在如此復(fù)雜的政策經(jīng)濟(jì)形勢下發(fā)展至今天，您認(rèn)為行業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展道路是什么？企業(yè)應(yīng)如何達(dá)致發(fā)展與存續(xù)的平衡？

　　郭澤偉：中國的房地產(chǎn)和世界各地的房地產(chǎn)在某些方面不具有可比性，這跟中國五千年的文化是息息相關(guān)的。中國人的觀念里面很注重有田有地有房子，所以中國的房產(chǎn)有歷史情結(jié)在里面。

　　中國在改革開放的前30年實現(xiàn)由計劃經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的改革，今后30年里更多的將是體制和金融改革。中國現(xiàn)在最大的問題是可投資的產(chǎn)品太少?，F(xiàn)在我們需要進(jìn)一步推進(jìn)金融市場改革，讓我們老百姓有更多的投資渠道。

　　金融市場改革很重要的一點是利率市場化，這個對房地產(chǎn)業(yè)的影響就很大。

　　所以，房地產(chǎn)今后的發(fā)展跟中國的金融市場、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)。投資渠道多了，資金才有更多的出路，房地產(chǎn)就會平穩(wěn)發(fā)展，就不會出現(xiàn)泡沫。

　　房地產(chǎn)在今后的一段時間里，十年、二十年都沒有問題，只不過今后的發(fā)展不會像以前那么快，回報率這么高。